反動的任志強說了大實話――中國房地產(chǎn)泡沫之我見　　

筆者并不認識任志強，也素無恩愛冤仇。知道此人是因為其諸多廣為詬病的“雷人語錄”，但依我看來，諸多語錄倒是說了大實話?！　?/p>

最新語錄之一是，“買不起房就回農(nóng)村去……”，此語我定義其為“反動言論”?！　?/p>

縱觀世界發(fā)展史，中國正處在由農(nóng)業(yè)國家向工業(yè)化國家轉型的歷史時期，而工業(yè)化的標志和必然結果就是城市化。目前世界人口結構比例是城市人口和農(nóng)村人口各占50％，而中國約8億農(nóng)民就是基本國情。在這個轉型期間，大量的農(nóng)村人口涌往城市，增加了對住房的強大需求（這也許就是所說的“剛性需求）。這是中國房地產(chǎn)泡沫的基礎之一?！　?/p>

而任公逆“加快中國城鎮(zhèn)化建設”的基本國策于不顧，稱“買不起房就回農(nóng)村去”，是逆潮流的，此其為“反動”，當然，不是指他反黨反社會主義?！　?/p>

中國樓市與國外不同的地方還在于，中國傳統(tǒng)文化價值觀中的“中心化”又決定人民選購住房時無不是以“大城市”“中心地帶”為目標。人所共知的是，國外的有錢人往往不是住在城里，而是在鄉(xiāng)下。中心化價值觀的導致的結果是，與北京接壤的河北（比如燕郊），房價是數(shù)千元每平米，而城里就是數(shù)萬元了?！　?/p>

從這個角度講，短時間改變文化消費習慣是不現(xiàn)實的，但是，改變二元化戶籍制度，縮小城鄉(xiāng)差距，加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設仍是中國政府當務之急?！　?/p>

任公只是個商人。從商人的角度講，其語錄之一：“我沒有責任替窮人蓋房子，房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房，窮人的房子應該由國家來解決?！贝嗽挷诲e?！　?/p>

商人的目標和利潤實現(xiàn)的平臺是市場。市場需要什么，他就會生產(chǎn)什么。房子作為居民最大的和最昂貴的不動產(chǎn)，不是所有家庭能承受的，尤其是窮人。美國二戰(zhàn)后曾把“家家有房”作為國家目標，但是，美國擁有房屋家庭的比例，也就從1940年的40%,上升到1994年的64％，即使到了房地產(chǎn)泡沫高峰的2006年，也就達到69％（該數(shù)據(jù)摘自拙著《美元刀――美國全球經(jīng)濟殖民戰(zhàn)略解析》P.245）?！　?/p>

“安得廣廈千萬間，天下寒士俱歡顏”是中國千年夢想，不可能一蹴而就。那么建設足夠的廉價房和廉租房就是政府的不二責任了。　　

筆者生活的加拿大，二居室套房的廉租房（公寓，與國內的普通商品房差不多）的租金與普通人收入相比確實不算貴。但是由于供不應求，需要排隊等候數(shù)月甚者數(shù)年之久。可見，解決低收入者的住房問題，至今也仍是發(fā)達工業(yè)國家的民生問題?！　?/p>

當然，如果如果任公不說“我是商人，不考慮窮人！”（雷語之一），而說“我是商人，只考慮市場”就沒有語病了――看客暫不要拿“社會責任”的磚頭砸我！　　

其語錄之二，“年輕人就該買不起房，可以租房?！边@也是當今發(fā)達工業(yè)國家的現(xiàn)實。一份穩(wěn)定工作，一套房子，“老婆還熱炕頭”也是國外年輕的人生活目標。達到這個目標之前，唯一的辦法就是租房?！叭劳谩钡奈幕晳T國外沒有，所以租房住是很正常和普遍的。　　

中國長期的社會保障體系的不完善，導致了對房產(chǎn)的擁有而帶來的安全心理，由此正如“蝸居”里反映的一樣，房子成了新的“三座大山”最重最大的一座。　　

由于經(jīng)濟發(fā)展水平的差異，發(fā)達國家有著比較完善的保障體系，有很多人并不把房產(chǎn)作為一種財富，更有甚者死后把房子捐贈給政府，出租給需要的家庭。筆者的一個朋友住在與美國接壤的溫莎市，他們就住在這樣的一棟別墅里，月租金居然只有象征性的幾十加元（這是特例，運氣而已）?！　?/p>

不是有這么一個笑話嘛，說一美　國老　太太和中　國老　太太在天堂對話，中　國老　太太說，我攢了一輩子錢，進天堂之前終于能買下一套房子；美　國老　太太說，我住了一輩子好房，進天堂之前終于還清了房貸。貸款買房本質上就是向銀行“租房”。這在老一輩人眼里，“借錢”買房本身就是個觀念上的創(chuàng)新。　　

雖然說，在目前高企的房價下，年輕人租房從“租售比“而言，也許是筆劃算的買賣；問題是，等到中國人接受貸款買房這種理念的時候，房價已經(jīng)飆漲到數(shù)百倍，而年輕人發(fā)現(xiàn)自己只能一輩子租房住的時候，中國的房價是不是太高了？！ 　　

筆者在一次關于美元戰(zhàn)略的講座中，曾有聽眾問到迪拜危機可能導致的金融風險。迪拜可是窮奢極欲的好地方，迪拜房地產(chǎn)泡沫時的地產(chǎn)價格是多少呢？4000－5000美元每平米！按現(xiàn)在人民幣對美元匯率折算，小學生也能明白中國的房地產(chǎn)是不是有泡沫了！　　

粉絲假冒魚翅賣到魚翅的價格那是欺詐，“粉絲賣到魚翅的價格才叫泡沫?！保ㄈ沃緩娎渍Z之一）。任公曾公開宣稱“房地產(chǎn)業(yè)并不是暴利行業(yè)”， 那么價格上漲不是利潤過高的奸商行為，也不是假冒魚翅的欺詐，那必是成本過高了。成本由誰控制呢？政府?！　?/p>

真正決定高房價的是供需關系兩個層面。 土地是供給是政府壟斷的，需求方面除了專家所說的“剛性需求“外，通貨脹預期導致的財富止損行為以及金融體系不健全導致的巨額投機資金投向房市都是元兇，可憐百姓在”買漲不買跌“的盲從心理下為房地產(chǎn)泡沫推波助瀾?！　?/p>

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)涉及四大利益相關集團，政府、銀行、開發(fā)商和消費者，消費者中包括投機商。誰最希望房價穩(wěn)定，而且最好是“穩(wěn)中有升”呢？前面三大利益集團，還包括消費者中的投機客。反之呢，是有“剛性需求”的普通百姓。孰強孰弱，不言而喻。　　

不能說個利益集團有共謀，但為保證各自利益，“房價降了，房地產(chǎn)開發(fā)商有權不蓋房”（任志強雷語之一）。這就是把牛奶倒進海里，人為制造供應不足。這是符合商業(yè)理論的?！　?/p>

“宏觀調控不是為了讓房價下跌，是為了穩(wěn)漲”（任志強雷語之一）則真實說明了政府和銀行的心態(tài)?！　?/p>

那么，肥皂泡不會無限被吹大，這是3歲小孩子也明白的道理。如何破？什么時候破？　　

一種是自上而下的主動擠破。這取決于政府的決心和意志。擠破的方式方法和后果的控制無需我等草民操心。還有一種是自下而上的自己破滅，即來自需求層面的資金鏈。因為如果不繼續(xù)吹氣，肥皂泡不會被無限吹大?！　?/p>

“稍有頭腦的人都知道，房價不會永遠上漲，也不是所有的人都能最后還得起貸款。當房價漲到“最后”，加入這個盛宴的人發(fā)覺，房價已經(jīng)高得買不起了的時候，就沒有后續(xù)資金投入到房市了，這個行業(yè)的資金鏈就斷了，這場盛宴也就結束了?！薄　?/p>

“美國的獨門獨戶住宅一向是自住為主，投資或投機性買盤的比率很少超過10％。到了2005年，根據(jù)美國全國不動產(chǎn)中介協(xié)會的報告，美國房市買房28％來自投機客，他們變成市場的一股力量，讓交易量增加了將近1/3。”　　

以上是拙著《美元刀》對美國房地產(chǎn)泡沫的描述。格林斯潘則是這樣說的，“賣方的售價依然高掛，但買家卻抽身離去，新屋及二手房的成交量雙雙應聲重挫，熱潮結束”。　　

可見，房地產(chǎn)泡沫自然破滅的唯一機會是后續(xù)資金的注入中止，即資金鏈斷裂?！　?/p>

老百姓要安居樂業(yè)，這方面的需求儲蓄應該會前仆后繼的，一代儲蓄不行，就2代甚至三代人共同負擔（這是極大的悲劇）。問題關鍵在于投機資金?！　?/p>

筆者只知道溫州炒房團和山西購房大軍的報道，沒有看到這方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不知道具體的投機性需求是多少（已有多少、潛在多少）。但任志強說了，“中國人太有錢，房子太便宜”（雷語之一），我沒有調查，不置可否。但中國人有錢，全世界人都這么說?！　?/p>

其實要獲得真實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)不難，只要調查各地電力公司的電費繳納記錄，連續(xù)3個月沒有一分電費支出的，99.99％就是投機房產(chǎn)！　　

“中國房地產(chǎn)沒有病，有病的是房價”（雷語之一）。房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)擴大，終于在　12月14日　的國務院常務會議看到中央“要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場的調控，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。”　　

其重拳之一就是“開發(fā)商拿地首付不得低于50％”。該通知的實質就是全國統(tǒng)一并普遍提高了開發(fā)商拿地的首付款，由此會對其資金鏈形成壓力，遏制部分炒地、囤地行為。會嗎？竊以為，可能是擠掉了小魚，留下了寡頭和壟斷。姑且不論盛行的地方利益保護主義能否真正使這一規(guī)定得到實施。　　

有專家說， “文件的出臺，會擠出開發(fā)商手中的部分資金，進而促進開發(fā)商加快樓盤銷售，回籠獎金。其結果就是國務院會議上所提出的，增加普通商品房的供給?！睍?？竊以為，不符合行為金融說理論，也許是一廂情愿。　　

過去為控制樓市，政府的重拳和組合圈出的太多太頻繁了，打擊的效果往往是顧此失彼，差強人意甚者事與愿違。　　

這一次我們拭目以待?！　?/p>

附帶說一句，筆者對中國房地產(chǎn)素無研究，上文算是一己之見，歡迎拍磚。

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