牛刀：中國(guó)樓市享受暴利和掠奪的饕餮盛宴

一早上網(wǎng)，從QQ上、MSN里、郵箱里蹦出幾十條咨詢的信息，讓我頗感奇怪。因?yàn)樽詮姆績(jī)r(jià)上漲后，這種來(lái)自網(wǎng)友的咨詢信息明顯減少，一天來(lái)幾十條的情況已經(jīng)很少見(jiàn)，而且大多是咨詢房子要不要出售的。我預(yù)感某種不妙，打開(kāi)深圳市國(guó)土局官方網(wǎng)站，一查昨天的數(shù)據(jù)，把我也嚇了一跳，昨天可是星期天啊，才成交了46套，除去春節(jié)假期不算，只是比去年8月21日成交5套（后國(guó)土局解釋數(shù)據(jù)系統(tǒng)錯(cuò)誤）略高。

進(jìn)入7月，深圳樓市成交量一直在下滑，但基本能維持100套左右的水準(zhǔn)。而銀監(jiān)會(huì)剛剛宣布嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸首付四成的政策，房?jī)r(jià)下挫的如此厲害，這種市場(chǎng)狀態(tài)只有一個(gè)理由可以解釋，那就是原來(lái)的成交量全部是投機(jī)炒樓的。于是我又分別查看了廣州、北京、上海的成交量，除了上海還沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸成交量只是微幅下挫外，廣州、北京的成交量都在大幅下挫。但是，據(jù)我對(duì)樓市的趨勢(shì)推測(cè)，二套房貸只是一個(gè)重新執(zhí)行的問(wèn)題，根本不是本輪樓市調(diào)整的殺手锏，政府在年底前還有許多政策將會(huì)被迫出臺(tái)，依靠炒樓炒出來(lái)的成交量肯定不能持續(xù)。

社會(huì)各界對(duì)本輪房?jī)r(jià)上漲多有詬病，卻沒(méi)幾個(gè)人能夠談清楚，究竟為什么中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)這么離譜的見(jiàn)底復(fù)蘇？所有的產(chǎn)業(yè)政策貨幣政策180度大轉(zhuǎn)彎，就是為了讓中國(guó)樓市享受這種歷史上從未有過(guò)的饕餮盛宴？正在老百姓望房興嘆時(shí)，這場(chǎng)饕餮盛宴什么時(shí)候酒盡人散，又是誰(shuí)為這場(chǎng)饕餮盛宴買單。

房地產(chǎn)龍頭老大萬(wàn)科地產(chǎn)的年報(bào)顯示，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入218.1億元，凈利潤(rùn)25.2億元，較上年同期分別增長(zhǎng)26.4%和22.5%。上半年每股收益為0.23元，較上年同期上升22.34%。這是一份不錯(cuò)的年報(bào)，但市場(chǎng)表現(xiàn)是下跌再下跌。也許利好出盡吧，那種天量資金強(qiáng)勢(shì)推高深萬(wàn)科的氣勢(shì)如虹的感覺(jué)，真的沒(méi)有。今年上半年，全國(guó)商品房銷售面積34109萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7%。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)33.4%；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)7.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)16.4%。1-6月，商品房銷售額15800億元，同比增長(zhǎng)53.0%。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)57.1%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)19.9%和30.2%。

業(yè)績(jī)無(wú)疑可圈可點(diǎn)。

個(gè)人中長(zhǎng)期貸款和住房按揭貸款之比，是很能說(shuō)明問(wèn)題的。上半年人民幣各項(xiàng)貸款增加７.３７萬(wàn)億元，同比多增４.９２萬(wàn)億元。居民戶貸款增加１０６０７億元，同比多增５９９０億元，其中，短期貸款增加４６５２億元；中長(zhǎng)期貸款增加５９５５億元。來(lái)自央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前3月，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款新增量約1000億元，與去年同期基本持平。但在二季度之后開(kāi)始猛增，上半年新增量達(dá)4661.76億元，同比增幅超過(guò)150%。

在中長(zhǎng)期個(gè)人貸款增加5955億元中，有個(gè)人住房按揭貸款4661.76億元。市場(chǎng)反應(yīng)是，在第二季度才開(kāi)始個(gè)人房貸余額開(kāi)始放量，而且多達(dá)3660億。按首付二成計(jì)算，今年房?jī)r(jià)高位入市的首付款達(dá)900多億。換一句話說(shuō)，不管是買樓自住還是買樓投資還是短期炒樓，就這么多錢是真正在為這場(chǎng)饕餮盛宴買單。最高興的是開(kāi)發(fā)商，不僅公關(guān)成功促使政府放開(kāi)了所有的產(chǎn)業(yè)政策和貨幣政策，在工業(yè)利潤(rùn)下降22%、全員職工收入11年來(lái)首次下降、外貿(mào)出口下降26%的情況下，中國(guó)樓市一枝獨(dú)秀，同比增長(zhǎng)53%，怪不得，開(kāi)發(fā)商頻頻舉辦慶功宴。

在網(wǎng)友的咨詢中，按現(xiàn)在的掛牌價(jià)你認(rèn)為有沒(méi)有可能賣出去，房子是5月份買的。我告訴他，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始滯漲，還有30%的幾率可以賣出。由于市場(chǎng)缺的是買家的購(gòu)買力，但是，不缺流動(dòng)性資金，這種房?jī)r(jià)還有可能空轉(zhuǎn)幾個(gè)月。他又問(wèn)，如果持有兩三年呢？我的回答是，持有兩年，你將會(huì)虧掉整個(gè)首付。所以，現(xiàn)在對(duì)樓市炒家來(lái)講，應(yīng)該主動(dòng)空倉(cāng)。對(duì)原先想買房保值來(lái)講，即使虧一點(diǎn)錢也要賣出，現(xiàn)在的價(jià)位支撐不到明年，因?yàn)橹醒胝F(xiàn)在還有能力控制惡性通脹，房子，尤其是住宅沒(méi)有絲毫的升值空間。

開(kāi)發(fā)商的聰明在于不敢拿地，見(jiàn)好就收，這就是我們看見(jiàn)的房地產(chǎn)投資同比下降29.3%的主要原因，所以，是在這場(chǎng)盛宴中吃的腸肥腦滿的一個(gè)，但不是主要的，主要的受益人是地方政府。現(xiàn)在，GDP上去了，而且在國(guó)家和地方的數(shù)據(jù)銜接中，還多出了1.4萬(wàn)億。但是，買單人將要從口袋里掏出真金白銀。

牛刀：泡沫破滅前我與任志強(qiáng)還有一辯

答《重慶時(shí)報(bào)》《長(zhǎng)江商報(bào)》記者問(wèn)

連續(xù)兩日，許多媒體紛紛就讀者所關(guān)注的問(wèn)題，向我了解情況，并刊出大量的新聞稿件。現(xiàn)將我回答兩家內(nèi)地報(bào)紙的問(wèn)題，刊發(fā)如下，以饗網(wǎng)友。

記者：我們關(guān)注了你和任志強(qiáng)先生的爭(zhēng)論，而且你的意圖是在挑起關(guān)于房?jī)r(jià)泡沫的爭(zhēng)論，但是，任志強(qiáng)轉(zhuǎn)到了唱空房?jī)r(jià)上，使這場(chǎng)廣受關(guān)注的爭(zhēng)論沒(méi)有變得空前激烈。你們是否還會(huì)延續(xù)這場(chǎng)爭(zhēng)論？也有人說(shuō)，任志強(qiáng)名氣比你大，你是借名人上位啊。你自己怎么看？

牛刀：毫無(wú)疑問(wèn)，任志強(qiáng)先生的許多觀點(diǎn)，集中的代表了開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)，他在房?jī)r(jià)成本構(gòu)成的許多看法是有一定意義的。但是，任志強(qiáng)先生畢竟只是一個(gè)開(kāi)發(fā)商，他把宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系弄顛倒了，把房地產(chǎn)的民生與投資的關(guān)系相對(duì)立，把市場(chǎng)的供求關(guān)系當(dāng)做玩物，現(xiàn)在來(lái)看，他不是在研究經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，不是在研究樓市問(wèn)題，而是充當(dāng)利益集團(tuán)的代言，所以，他的很多觀點(diǎn)很反動(dòng)。

圍繞高房?jī)r(jià)的種種爭(zhēng)論，現(xiàn)在已經(jīng)越發(fā)激烈，還將持續(xù)下去。我們用貨幣推高的房?jī)r(jià)，很快將面臨一個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題，那就是有住房需求的買不起房，而買得起房子的都是用來(lái)保值升值的。隨著下半年供應(yīng)量的增大，開(kāi)發(fā)商的很多項(xiàng)目開(kāi)始動(dòng)工，要消化這些項(xiàng)目，只有兩個(gè)辦法：一個(gè)是降價(jià)，但現(xiàn)在和2007年不一樣，開(kāi)發(fā)商有充足的資金不可能被逼降價(jià)，所以，未來(lái)的一線城市將在成交量低迷而房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的市場(chǎng)形態(tài)下空轉(zhuǎn)；二是提高城市居民的購(gòu)買力，但是，城市居民的購(gòu)買力已經(jīng)在下降的通道，需要房子的買不起，買得起的已經(jīng)有很多房子，市場(chǎng)供求關(guān)系非常尖銳，等到最后，美國(guó)人現(xiàn)在是在放美元，到了開(kāi)始收回美元時(shí)，中國(guó)的通貨膨脹大爆發(fā)，樓市泡沫破滅。

在這次樓市泡沫破滅前，也是各種矛盾最尖銳的時(shí)候，各色人等都將粉墨登場(chǎng)，預(yù)期我和任志強(qiáng)的辯論將在這個(gè)時(shí)候發(fā)生。這一場(chǎng)辯論將會(huì)是很精彩的。

至于名氣，各人有各人的看法。我相信古人說(shuō)的，名利于我如浮云。我自己干自己的活兒，只求耕耘，不問(wèn)收獲。至于別人怎么看，那是別人的事。

記者：我們注意到你在北京的投資趨勢(shì)報(bào)告會(huì)非常轟動(dòng)，而且，已經(jīng)準(zhǔn)備赴全國(guó)各大城市巡回演講，會(huì)來(lái)我們這樣的二線城市嗎？

牛刀：很想啊，看看主辦單位的安排吧。這次巡回演講主要源于許多網(wǎng)友對(duì)我的激發(fā)，有的網(wǎng)友說(shuō)，“牛刀老師，我們也相信房?jī)r(jià)現(xiàn)在是高位，房?jī)r(jià)的泡沫是多大的通貨膨脹也不能消化的，但是，央行畢竟發(fā)了這么多錢出來(lái)呀，你怎不能眼睜睜的看著我們的錢越來(lái)越薄吧？你得給我們指條路啊。”

而且，很多網(wǎng)友不會(huì)炒股，今天聽(tīng)一個(gè)消息，明天跟風(fēng)抄底，有的還在虧損。所以呢，一來(lái)我可以借這次巡回演講宣傳我對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、對(duì)當(dāng)前樓市、股市和對(duì)民生的看法，二來(lái)呢，我也可以為網(wǎng)友們提供一些及時(shí)股市操盤(pán)的工具，也就是一些方法，避免在選股、操作上的不必要的失誤。買樓呢，要背負(fù)十幾年甚至三十年的債務(wù)，而且房產(chǎn)的最大特性是一遇房?jī)r(jià)下調(diào)很難變現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)很大。有錢人無(wú)所謂，對(duì)普通居民來(lái)講，盡管股市現(xiàn)在也有泡沫，但還有上漲的動(dòng)力，而今年的股市又特別，往年的股市是在貨幣供給總量不變的情況下衍生泡沫，今年的股市其實(shí)是央行漫天撒紅包，就看你有沒(méi)有能力接到手。

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號(hào)