合作建房在世界上也是一種成功的住房模式

      回顧房改這八年中國房地產市場和居民住房保障上所走過的路，人們不能不由衷的感到，中國的數億市民，在為房地產市場和住房模式上的錯誤導向，付出了太多的成本和巨大的代價。中國社會要健康的發展，人民要實現小康，就不能再為這樣的謬誤百出的“錯誤導向”，繼續白白付出成千上萬億高昂的“行政學費”了。
    其實，國際上對如何保障公民的住房供應，建立健康、有序、良性發展的房地產市場，都有不少成功的經驗和做法，媒體對此也有不少的報道。可以說，在21世紀全球網絡一體化的信息時代，行政者缺乏的，不是對世界各國好的經驗和成功做法的信息獲取，而是究竟應該站在什么樣的立場上“權為誰謀”。
    這里針對中國房地產市場的實際，綜合各方的資料和報道，對國際上一些值得鑒戒成功做法，做一些簡單的介紹。
 
                  合作建房，在世界上也是一種值得稱道的住房模式
    在這一兩年的中國房地產市場，“自建房”是一個很熱的詞。有人的認為，這是一個“中國特色”，從一種住房模式上來講，沒什么推廣的價值。其實，從國際上的經驗來看，“自建房”和合作建房，可謂是一種成功的解決住房問題的模式之一。
    人們都知道，瑞典是世界上人均收入最高、社會福利最好的國家之一。但就是在這樣的國家，也有“自建房組織”——瑞典HSB合作住宅聯盟，而且它還是公民住房供應的主力之一。據報道，早在1933年就成立的HSB最早是住房儲蓄銀行，以后逐漸發展成為個人住房合作社。它的作用就是進行住房儲蓄、住房建造和管理。加入合作社的個人通過支付房屋造價和管理費用，即可得到住宅。據介紹，1996年瑞典的合作住宅就已占到了住宅總量的40％。
    西班牙是發達國家“自建房”成功的另一典型，但它的服務對象主要是面對“窮人”。據報道，，西班牙全國25%的住房都是建房合作社建造的，它遍布在全國各地，規模更是高達1.1萬個。不少人認為，在西班牙全國地皮昂貴、房價居高不下的情況下，該國的普通百姓、尤其是低收入階層仍能擁有自己體面的住房，主要歸功于這種建房合作社。它是在自愿基礎上由低收入家庭共同集資成立的人數不定的“自建房組織”，政府根據規定要向合作社提供稅收等方面的優惠。至于建房方案、所用材料和選擇哪個建筑公司，都是由社員討論決定。建好后房屋和面積的分配，則根據社員投資的多少來決定。據介紹，有六成左右的合作社“完成使命”后并不解散，而是轉變成負責房屋維修和公共設施管理的物業公司。
    不僅在西方國家，就是在土地更為緊缺、經濟發展迅猛的日本，在1967年也由日本政府成立了勤勞者住宅協會，即日本的住宅合作社，它集儲蓄、融資、建房、分配、維修和向社外出租或出售房屋等功能為一體。盡管有這么多的“經濟行為”，但日本政府明確規定它是“非贏利性組織”。和西方國家的“民間自發并自我負責籌資”不同，日本的“自建房組織”具有強烈的“政府色彩”，不僅日本政府在法律上規定了了勞動金庫(工人銀行)與住宅金融公庫(住宅銀行)作為日本住宅合作社發展的基金來源，對住宅合作社負有融資的義務，而且政府還給予的一定的優惠以降低貸款利息。據報道，日本政府規定個人建房資金的20%為個人儲蓄存款，80%從住宅銀行和工人銀行貸款，但利息很低，年息僅為3%。為了擴大資金來源，日本還引進以職工財產存款為財源的財團基金和以養老保險基金為財源退休的退休基金，以惠及更多的日本普通職工。
    這里特別值得提及的是，日本政府在扶持勤勞者住宅協會（住宅合作社）方面，表現出了一個“負責任政府”的強力作為。據報道，除了上述的資金支持外，日本政府還在稅收和優惠政策上對勤勞者住宅協會提供“實實在在”的扶持。勤勞者住宅協會不僅可免除法人稅、注冊稅和印花稅，而且對向“勤住協”出售土地者消減讓渡稅，同時，勤勞者住宅協會在獲得土地后也無需交納土地稅。實際上，這個日本的“自建房組織”建造房屋的60％的土地，都來源于國有土地。
    正是由于有了這一系列“真真實實”的支持，才使日本的建房合作社（勤勞者住宅協會）能夠為普通的職工提供價格更低廉的住房。據報道，勤勞者住宅協會提供的房屋售價，“基本上是控制在普通職工年收入的5～6倍的界限范圍內”。日本政府在住房上的“執政為民”，不僅真真切切的體現在具體的行動上，而且也確確實實在住房上面解決了公民“最關心、最直接、最現實的利益問題”。
    實際上，像個人住房合作社（也就是中國的“自建房組織”）在世界上不少國家不僅成為一種重要的住房模式，而且也特別受到了各國政府的鼓勵和支持。沒有任何一個民選出來的官員，敢像中國溫州的那位局長（和同類的“相關官員”）那樣高喊自建房“違規”。因為這“一喊”，“倒下去”的不僅不會是“自建房”，而且絕對的“與公眾利益對立”的官員自己。
    其實，住宅合作社這樣的“自建房組織”之所以成為一種“重要的住房模式”，還在于它經歷了歷史的考驗。據有關資料介紹，早在1775年，全球第一個住宅合作社就在英國的伯明翰成立。90年后，法國和德國分別于1860年和1862年也出現了住宅合作社。此后在在瑞典、丹麥和奧地利等國也出現了較有影響的住宅合作社。
    目前全世界有7萬多個住房合作社，遍及全世界40多個國家，擁有的會員數以千萬。另據報道，根據國際合作社聯盟幾年前的統計，在市場經濟發達、人均收入水平較高的歐洲國家，住房合作社所提供的住房，占到了居民住房供應總量相當高的比例。如在德國城市中，居民住房的30．9％都是通過住宅合作社而改善住宅條件的。在挪威，類似的比例也達到了20％。另外，在美國“也有超過1500萬個家庭生活在由住宅協會擁有和管理的房屋中”。
 
                         公民的住房保障，政府不能當“甩手大爺”
    在中國，有些官員自己享受著特權福利房，卻把老百姓“驅趕”到開發商暴利的高房價市場上，在普通市民的住房保障上，做起了“甩手大爺”。他們和開發商利益集團及其豢養的“專家”一起，竭力鼓吹“市場的事由市場來決定”，使開發商成為市民住房保障的“主宰”，而政府部門的職能部門，反而當起了“看客”，甚至變著法子“尋租”起來。結果，中國的房地產市場贏是被這些“業界精英”，盤剝“搗鼓”成“全世界最壞的市場”。
    實際上，在世界上任何一個負責任的國家和政府，公民的住房問題從來就不會“甩手”給商人去做，更不會在法制和住房保障不健全、房地產市場貪污和“尋租”橫行的情況下，放任無良的房地產商恣意妄為。任何一個制度健全的國家政府，任何官員都不敢對公民的住房保障掉以輕心。住房政策和住房保障搞得好壞，也是決定哪個政黨可以執政的重要的“票箱”。正是由于住房政策的好壞在很大程度上決定了“政客”的命運，所以也促使他們在不同的歷史時期，根據不同的經濟發展水平，制定“與時俱進”的住房政策。
    據國外住房問題專家介紹，西方發達國家的住房政策大致經歷了四個階段。首先是在住房數量絕對不足時期（19世紀城市化迅速崛起到二次大戰結束），各國在該階段制定的住房政策目標，就是把住房的最低標準定在了“一戶一房”。在當時個人解決住房困難條件有限的情況下，政府擔當了解決住房問題的主要任務。第二個時期是在大大緩解了住房嚴重不足的之后，把擴大公民的住房面積作為了各國政府的住房政策目標，這時的政策標志是“一人一室”。如美國聯邦政府在住房政策上提出的目標就是“讓全體居民有足夠的住宅”。到了60年代以后，各國政府的住房政策都把重點放到了提高現有住房質量、特別是住房的舒適度上來。比如瑞典政府在1967年制定的住房政策就明確提出，“使全體人民能夠以合理的價格住進寬敞、舒適和設備齊全的高質量的房屋”。而從70年代以后，也就是西方國家政府住房政策第四個時期，進入了提高住房總體水平階段。此時各國的住房政策的“中心點”，放在了居民住房“共同富裕”的現代化上。
    為了保證各個時期住房政策的順利實施，西方各國在對居民的住房保障上，沒有誰敢“口惠而不至”，而是實實在在的從政府的財政稅收中拿出“真金白銀”，補貼到公民的頭上。據介紹，西方國家給公民的住房補貼主要有兩種方式：一種是直接補貼，就是政府直接財政補貼用于增加低收入家庭住房消費上來。其目的就在于減輕低收入家庭的住房消費負擔，使低收入家庭的住房水平，達到政府所保證的最低住房消費標準。第二種是間接補貼，也就是政府對低收入家庭給予定額的經濟補貼，目的在于提高低收入家庭總的支付能力，以間接增加低收入階層的住房需求，提升這些低收入階層的住房水平。據了解，西方國家政府在住房上補貼的對象，既有公房居住者，也有私房或其他非盈利單位房屋的居住者。
    據資料，歐洲居民除了可從國家或地方政府預算中直接獲得住房補貼的資助外，還可以多渠道從政府那兒得到住房資助。這中間，即有可獲得有政府貼息的銀行低息貸款和貸款保證金，也有政府在增值稅及地產稅稅費、房屋改造費用和抵押貸款的利息等方面的稅費減免等。
               住房社會問題越是突出，國家越是要做“人民開發商”
    誰都不能否認，由于住房導向上的失誤和城市化的迅猛發展，當前的中國在房地產市場和住房供應的問題上，已經進入了“危機高發期”。住房引發的社會矛盾已經到了刻不容緩急待解決之時。
    其實，當前中國住房問題上遇到的問題，在一些發達國家幾十年前就經歷過。就拿新加坡來說，現在全世界都知道它是國際上住房問題解決最好的國家之一，不僅85％的人口居住在政府建造的組屋（相當于我國的經濟適用房）里，人均居住面積（注意，要比相同數字的“建筑面積”大了不少）達30平方米以上，而且一般家庭只要花上2－4年的收入即可買上一套“三房一廳”。但很少有人知道，當1959年這個土地資源稀缺的城市島國剛開始實行自治的時候，全國約有一半人口（47％）是“無房戶”，還有32％的人口居住在陋室和窩棚里，平均每戶不到一間住宅，僅有9%的人能住上像樣住房。住房的奇缺還使國民缺乏歸屬感，直接危及社會的穩定，成為剛剛建國的新加坡政府面臨的最大社會問題。領導人民獨立的新加坡執政黨人民黨認為，只有先解決好人民的住房問題，使人民安居樂業，新加坡才能固國興邦。為此，新加坡政府專門成立了建屋發展局，由政府負責為居民建造價廉物美的新加坡式“經濟適用房”——組屋。建屋發展局就是一個國家的“開發公司”，從組屋的規劃發展、征用土地，到建造組屋、對外發包或承包工程，再到最后的組屋出售和出租等，都由這個政府下屬的部門一手包辦。由于建屋發展局不僅是“非贏利性組織”，而且還享有政府的支持和資助，使其不必經過中間商（就像中國特色的開發商那樣），政府自己就成為公民住房建設和供應的主體。這種公民住房的國家自己運作的“政府開發模式”，不僅使新加坡政府可以用最小的成本，向居民大批量的提供組屋，而且也使公民買房居住的負擔下降到了讓今天中國市民難以想象的地步。
    根據新加坡的有關政府公共住房政策的研究報告，這種被85％新加坡公民所享有的政府組織生產并負責提供的組屋，使用面積（比我們“建筑面積”面積要大）分別達到85－95、110－120平方米的四房式和五房式組屋，公民要買的話，平均僅僅分別只需付出1.3－2.1年和2.3－3.9年的家庭收入即可。而要買三房式的組屋，更是低到了只需0.8－1.4年家庭收入即可“居者有其屋”。用不到一年（或一年稍多）的家庭收入，就可買到一套“兩室一廳”，這樣“驚人”的房價收入比，在今天的中國市民看來，震撼之強烈，無異于“白白搶到了大房”。
    在中國市民當今的買房負擔（房價收入比）已高達十幾、甚至20多的時候，新加坡人卻可以用我們十分之一的房價收入比，擁有自己的舒適優質的住房，其意義和效果已遠遠不在住房政策和住房制度的比較和選擇上。至少它在構建社會真正的和諧、保證社會的公平上就有著非同尋常的重大意義。
    實際上，新加坡的公民“主流住房”——組屋由政府開發的模式，并不是新加坡的獨創。不少發達國家在住房問題嚴峻、住房保障尚未健全的時期，都采用了這樣的方法。二次大戰后，歐美國家百廢待興，公民的住房問題尤其突出。作為戰敗國的德國就更是如此。為了迅速解決問題，德國政府決定由國家投資興建全部社會住宅，并對低收入家庭提供政府的福利房供其租用，租金之低，僅僅只相當于成本的四分之一左右。這一下子使德國人的住房問題得到了極大的改觀。戰敗國如此，戰勝國也不例外。為了解決戰爭帶來的住房嚴重短缺的問題，英國政府采取了重點集中建設出租公房的方法。由中央政府綜合各地建房和低收入居民住房需求情況，按年度向地方政府撥款，再由地方政府負責進行公房建設。據報道，在政府建房最高峰的1946－1951年間，英國主要城市的政府建房量達建房總量的78％。政府建公房極大解決了當時住房短缺的問題，成為最受公民歡迎的英國福利社會政策的支柱。在80年代前，不管是哪個政黨執政，都不敢對此掉以輕心。據報道，在1946－1979年間工黨和保守黨各自執政的時期，政府建房占建房總量的比重分別為49％和45.3％。到了1980年撒切爾政府年代才開始通過公房出售的方式改革原有的公房使用制度。當時凡租住公房的住戶有權優先、優惠購買其所住的公房，優惠折扣最大達到房價的70％。實際上，香港的公屋計劃主要也是借鑒了英國的公房政策的經驗。但令人遺憾的是，中國大陸的住房主管部門卻只從香港學到了土地批租，卻故意忽略了它住房政策的核心——公房、公屋的成功經驗。
所以，在住房政策和房地產市場的導向上，中國的政府主管部門——建設部和地方政府，缺乏的不少國際上成功的經驗和做法，而是利益的“歸隊”和立場的轉化。

                                               沈曉杰
 
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