中國房地產十大批判之六（三b）

抑止房價，政治調控比市場調控更有力 

      在國家這幾年出臺的各種各樣的政策中，可能沒有什么比有關房地產市場調控、特別是抑止房價增長的文件更沒有“政策威力”、更難以讓公眾“相信”的了。

    自從2003年下半年由建設部起草的“促進房地產市場持續健康發展”的“房改新的綱領性文件”（18號文）公布實施后，中國城市的房價就一路高漲。盡管從2004年起國務院及相關部委出臺的各種“調控舉措”不斷，但房價還是猶如脫韁的野馬一路狂奔。就拿2004年來說，根據有“官方色彩”的中國社科院等公布的《2004—2005中國房地產發展報告》， 2004年一年的房價增長就比2003年多出了355元，增值是1998～2003年的年均增量的3.8倍。“房改新政”不僅沒有“促進房地產健康發展”，反而在實施第一年就使房價的漲幅比過去6年增長之和還要多。正是這份“開發商都很高興”、被媒體稱之為“房地產政策急轉彎”的住房政策文件的“利益導向”，使中國這幾年的房價出現超出常理的暴漲之勢。從某些方面來講，這也是“另一種政治”的“威力和影響”。盡管此后房地產市場和房價每年都受到從中央到地方受到各種各樣政策的“調控”，但房價的“兇猛之勢”不僅未能得到有效遏制，而且還一直還在“持續發威”，最終成為“構建和諧社會”的“頭號公害”。

             溫州“自建房一小步”，為何成了“中國住房發展的一大步”

    細數一下，為了抑制房價極端的非理性發展，把房地產市場“調控”到“健康的軌道上來”，這幾年上至國務院和各主管部門，下至各級地方政府，所頒布的蓋著“大紅印章”的“調控”文件，不下數百份之多，但房價瘋長的“龍頭”卻一直未能“如愿以償”的被“套住”。眾多指望依靠“政策的威力”把房價“調控”回歸到與居民收入相配的、“比較合理水平”的老百姓，在一次次“期望”中，等來了一個又一個“失望”。

    但誰也沒想到，幾年來各級政府、各個主管部下發的數百個“文件”再三強調“要堅決解決”而沒辦到的事，最近被溫州人一個小小的嘗試，“不經意”的“破解”了：溫州自建房組織在全國率先“破冰”，自建房項目終于“迂回”拿到土地開始運作，開發出的住房將比周邊開發商的商品房價格降低一半。

    為什么各級政府做了多年沒能做到的事，這次到了溫州人的手里就“迎刃而解”？深入比較一下，你就不難發現，關鍵是兩種完全不同的住房模式導致的結果。在政府現有的“調控”政策框架中，所有解決問題的方法，都是在“開發模式”下“做題”。哪怕你政府的“調控”的本意再好，但市場是操控在開發商的手中。因為現在的住房政策及住房政治，是把本來應該由全民共享的國有資源，“放任”的交給的了“開發商特殊利益集團”的手里。而要由這些社會大眾的“利益對立者”來保障公民的住房權利和居住福利，就如同“黃鼠狼給雞拜年”。這樣住房政治制度下的“調控”，從根本上就注定了現在的結果。而溫州人之所以取得了“突破”，關鍵就在于他們在現實運作中只是“借了開發商的一張皮”（給開發商少許管理費，用開發商公司的名義取得土地），但其真正的“內在核心”是“人民住房人民建”。這也是他們成功的在現有政策下，“躲過”了開發商這個中間食利階層“血盆大口”的暴利盤剝的根本原因所在。

    溫州自建房模式的意義就在于，它以無可辯駁的事實在證明，中國房地產問題的核心，就在于我們的住房政治及住房政策，是為民而定，還是為商而立！它證明選擇不同的住房模式，是給廣大的人民群眾在最大的生活成本——住房開支上帶來巨大差異的最主要因素，也是在住房上制造“房主”還是“房奴”的根本原因。而選擇怎么樣的住房模式，最核心的關鍵，就是政府房地產方面的主管部門，屁股究竟坐在哪個上面，是代表數億的老百姓，還是為了幾十萬的開發商？一句話，相關官員究竟是哪個利益集團的“代表”？尤其是在當前，人民要問責的是，在五六億中國市民最大的民生利益受到空前的掠奪和傷害之時，作為公民利益對立者和行業最大的“特殊利益集團”的開發商，為什么還能繼續成為中國人最大的民生產業——住房業的主宰？！

    站在這個角度，人們就不難理解為什么說住房政治是房地產的靈魂所在。人們終于可以從溫州事例中實實在在的搞清楚，在抑制房價上，政治調控（也就是在住房政治上，重新選擇符合中國國情的住房模式）為什么比所謂的市場調控要來得更可行、更有力、更實在，更能使執政黨的執政能力和執政水平大大提高。

    記得在幾個月前，筆者根據“中國房地產十大批判”系列文章的發表安排，第一次在新浪網上公開提出“中國住房政治面臨歷史性抉擇”，呼吁建設部“打破舊體制，重新構架一個讓人民滿意、可為居民實現住房小康的新的住房政策和新的房地產市場”時，很多讀者對此還感到新奇，有的相關的政府主管部門對此不是“故作不知”，就是“不聞不問”?，F在溫州出現的自建房，用真真切切的事例說明，要在公民住房保障的“治國理政”上真正“以民為本”，要代表最廣大的人民利益從制度設計上對中國的房地產市場進行根本和有效的“調控”，要掀翻中國市民頭上的最沉重的“新三座大山”，只有從根本上使“開發商模式”下崗，絕不能再允許人民的最大的民生保障，成為任何“特殊利益集團”的“盤中餐”。

    這里應該指出的是，溫州的“自建房模式”還是一種民眾為擺脫“開發商模式”的暴利而采取的一種“初級模式”，是他們在“無可奈何”情況下下自發進行的“住房革命”第一步，也可能會出現一些不盡完善的地方。要從根本上解決問題，還必須在住房政治及政策的制度設計上進行創新和“利益清理”，這就需要政府的主管部門“立場歸位”，在“治國理政”的層面上推出新的住房模式，以行政上的具體行動來真正體現“以民為本”，這才是解決當今住房問題的根本之道。

            “偽市場”，房地產“市場調控”“調”而未“控”的癥結所在

    為了“消民怨，構和諧”，國家和政府在房地產市場和抑制房價上出臺了一波又一波的“調控政策”。為了幫開發商主子“減緩壓力”，有些端著“專家身姿”的“利益相關者”不斷拋出種種謬論，其中主要的一條，就是說什么現在的房地產市場是市場經濟，應該按照市場的供求規律辦事，商品房的價格也應該由市場來調節，政府無權用“調控”的手段予以干涉。

   這里，先不論中國的房地產市場是不是真正的市場經濟，但就住房而言，世界上沒有一個國家是僅僅只要一只“市場的手”，來解決公民住房問題的。在市場經濟最發達、法律法規體系最完善的歐美等資本主義國家，在公民、尤其是中低收入者的住房保障和居住福利上，國家和政府扮演了“重要角色”。就在寸土寸金、房價高居世界各大都市前列的“資本主義之都”紐約市，市政當局每年也都要為中低收入者提供數萬套在售價和租金上都遠遠低于“市場價” 的“保障房”。

    其次，再來讓我們看看，中國的房地產市場，究竟是真正的市場經濟，還是“官商合謀”下的“偽市場經濟”。

    一個真正的市場經濟，首先應該是供求雙方在市場等多方面的作用下實現基本的平衡。但現在作為房地產市場最主要資源的土地，卻掌握在政府的手里。每年供應多少地、如何供應，都是由政府部門所“計劃”。按照中國城鎮的人口現狀及居民住房小康發展的基本要求，中國城鎮每年需要新建的商品住房應該達到15億平方米，而在現在政府部門的“計劃”下，基本上完全由開發商操控的全國房地產市場，每年供求的新建商品住房連5億平方米還不到（扣除因為高價暴利而失去市場的“空置”商品住房，有效供給只能在4億平方米左右）。在住房這個人類生存和民生必須的剛性消費上，通過“計劃”制造如此的“供不應求”，商品住房在價格上談何真正的市場經濟。據了解，有的地方政府和開發商合謀，故意制造房地產用地“計劃量”的短缺，聯手抬高房價和地價；有的地方開發商土地拿到手以后，故意“囤地”、人為制造新建商品住房供應的“緊張”。這樣的“運作”在全國各地大中城市都“屢見不鮮”。如果這樣的“不法經營”也叫做“市場經濟”，那么當年俄國的富農和我國解放初期的地主囤積糧食，造成糧價成倍的飛漲，是不是也屬于“市場經濟”“正常運行”？照此推理，是不是現在我們任何方面（尤其是在國計民生等方面）利用有效供應匱乏哄抬物價都是“正常的市場經濟”？！這點從反面也可以論證，這就是為什么中國的開發商在歐美等真正的市場經濟和法律法規健全的國家，就難以有任何存在的空間！

    說中國的房地產是一個違背市場經濟規律的“偽市場”，還在于它從來就不是一個公開公正公平的市場，按照它現在的“導向”及“政策規定”，土地使用權只有像開發商那樣“有資質”的人才能進行“招投標”，作為房地產立足資源的土地實際上被開發商所壟斷。土地雖然名義上還是全民所有，但公民卻對本應“全民共享”的土地連使用權公平競爭的權利都沒有。

    “房地產偽市場”表現的第三方面，還在于它的“不可替代”，在市場制度設計和操作上的開發商高度壟斷。居民要買新房居住或改善住房水平，“市場唯一的途徑”，就是只能買開發商提供的商品住房。如果不想被開發商“惡宰”，委屈自己到郊區買農民蓋的“集體房”等便宜住房，在現有的政策上又都是“違法違規”。以前城市里除了開發商的商品房外，還有政府面向中低收入者提供的經濟適用房，但現在在開發商和相關官員的“聯動”下，原來應該為大多數市民提供經濟適用房的政策也被取消了。一個最大而且也是最基本的民生市場，只能由一種模式“獨霸天下”，相關政府部門制定的“市場規則”，基本上都是為“獨寵”和“嬌慣”開發商所服務，這樣的“怪胎”，還有什么“市場經濟”可言。

    所以正是在這樣虛假的“房地產市場”之中，我們用“市場經濟”的辦法進行調控，就會更加屢“調”屢“空”。因為真正的市場經濟方法，對“偽市場”是沒有絲毫作用的?！笆袌稣{控”雖然解決不了當今中國房地產的根本問題，但在一些局部上也應該有一定“效應”。但房地產的“偽市場”，卻使“市場調控”該有的作用也“大打折扣”。這也就是一系列“市場調控”的舉措，對中國房地產市場和抑制房價“基本不起作用”的癥結所在。

    總結和反思中國現有的住房模式，不管是住房的生產模式，還是住房的消費模式，幾年來的實踐已經充分證明，“開發商模式”不僅不能滿足百姓的基本居住需求，而且也是民生利益上對人的基本權利和社會制度優越性的最大的破壞和摧殘。

    使國家不穩、民眾不安的現有“偏商”政策和住房的“開發商模式”，不改變不行；

    以壟斷和倒賣公民居住的土地使用權而暴富的“中國式開發商”，不下崗不行；

    靠私賣公民居住權利而“而以地生財”地方政府謀財之道，不轉變不行；

    千瘡百孔、使中國市民住房難保障以為繼中國的房地產市場，不革命不行！

沈曉杰

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