還是從“樓脆脆”談起　　

如何抓好拆遷和房產開發　　

周洋　　

近日上海，茶余飯后閑談較多的話題之一，是“樓脆脆”的賠償問題。所以，我從上海乘車回鎮江的途中，和兩名研究生（本文中稱他們為吳同學、趙同學）閑聊的內容還是從“樓脆脆”談起。　　

趙同學：“樓脆脆”的購房者對賠償費不滿意，是有理由的。據說，“樓脆脆”地段的現房價，已比當初的購房合同價上漲了百分之四十左右，而現在的評估價只比購房合同價高出百分之二十左右，購房者用退房款加上賠償款，己購買不到同區位、同檔次、同面積的房屋，大家必然會有意見。　　

吳同學：購房者很值得同情。他們不僅在經濟上有損失，而且在精神上和時間上也有損失。“樓脆脆”的產生，根源還是在拆遷征地、房屋開發的政策和制度等方面有問題，腐敗份子和“樓脆脆”同時倒下來，便是證明。　　

我說：目前的上海，雖然高樓林立，但是在許多地段，危舊房屋還是大量存在，若不拆遷改造，和這座國際大都市極不相稱。我們鎮江市，危舊房屋數量也很多，要和蘇、錫、常相比，城市面貌差之甚遠了。約二十多年前，鎮江連續多日大風大雨，老文化宮后圍墻外面的房屋和其它地段都有房屋倒塌，這些房屋是房管局的經租房，當時的房管局方局長冒著大雨到現場視察并指揮掄修，我對方局長說，“這些危房還值得修復嗎？早該拆除改建了。”方說“當前的政策，只能修復，別無其它選擇。”方的一位隨員補充說，“房管局每年在這些經租的危舊房上花的費用，不知要比收的房租大多少倍，用這個錢翻蓋樓房都夠了”。二十幾年過去了，這些危舊房里的住戶，又受了二十幾年的罪，終于盼到了如今的大拆遷。對棚戶區危舊房進行大拆遷，確實屬于惠及民生的工程，并且對當前拉動經濟有立竿見影的效果。問題是如何抓好拆遷和房產開發，把這件好事真正辦好，不要產生負面作用。　　

趙同學：有人測算了一下，“樓脆脆”地段的房價，從今年六月下旬至八月中旬，約一個半月時間，大約又上漲了百分之二十。其實，一個半月前，“樓脆脆”已基本建成，難道這一個半月又增加了百分之二十無形的建房成本？顯然這是因為上海籌備世博會，拆遷量大，房屋需求量也相應增大，有開發商乘機人為提高房價謀取暴利。　　

吳同學：大拆遷推高了房價，也將一批人推進了牢房。那天我們在來上海的列車上，聽那三位乘客閑聊的話，很值得回味。現在建設部決定進行閑置土地大檢查，肯定又要暴露出官商勾結的問題來，對那許多曬太陽的土地，即便沒有勾結，當官的也屬于失職。當官的真要一心為公有所作為，把拆遷和開發工作抓好，并非難事。我認為只要為官的能公字當頭，真心實意為人民服務，辦法很簡單。第一，堅決消滅閑置地塊。有閑置土地的開發商必須按國家規定繳納土地閑置費。無論閑置地塊是否已售出，當地政府必須設法限期將該地塊上的房屋建好；若該地塊尚未售出，當地政府可用該土地建設廉租房。第二，堅決實行先安置后拆遷。這里所說的安置，主要是指拆遷人提供現房給被拆遷人進行產權置換，按房屋所在區位、面積、裝璜等方面評估結果來結算差價。若閑置土地和擬拆遷房屋的范圍在同一區位，拆遷人更可以在閑置土地上先將房屋建好，用于和被拆遷人進行產權置換，既方便了被拆遷人和不打亂被拆遷人的生活圈，而且可以減少拆遷費用，也避免了某地段一拆遷就是幾千戶，大家幾乎在同一時間拿了安置補償費去掄購或掄租較好區位的房屋，從而形成供不應求的假像，而人為地幫開發商抬高房價。第三，堅決讓腐敗分子無法得手。被拆遷人產權的確認，必須要有切實可行、合法、合情、合理的統一政策，要確保被拆遷人的私有財產不受侵犯，利益不受損失，公開操作，杜絕“一戶一策”。出讓土地必須公開、公正、公平，鼓勵同業競爭。開發商必須保證按統一規劃和規定期限將房屋建設好，必須遵從當地政府核準（有合法合理利潤并經過有被拆遷人代表參加聽證）的房屋售價，必須事先將足夠的開發資金存入指定銀行，專款專用。第四，堅決防止出現過量的空置房。當地政府應進行認真的拆遷和房屋開發認證，根據統一規劃，制定完善的拆遷開發計劃，避免一哄而起的隨意拆遷盲目開發。　　

趙同學：我贊同你這四條。我再補充兩條：第五，有閑置土地的開發商不得再征用土地，閑置土地超過某一百分比的城市，上級不批土地計劃，防止人造地荒、囤地抬價。第六，拆遷、開發的次序，應當先老后新，即先開發老城區，逐步向外擴展建設新城區，防止東一榔頭、西一棒，以免難以形成人氣。　　

……　　

二位研究生是學電氣工程的青年人，對拆遷和房產開發能有如此的認識，值得稱贊。競管這些見解不一定全面和正確，我覺得總能夠反映出這些八零后，對拆遷和房屋開發是怎樣認識的，可供有關人員參考。　　

(2009.8.25  周工博客訪問地址:zy5222239 )　　

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