評析意見：擬頒新法的名稱有誤，新法名稱掉了“暫行” 兩字。理由是：國務院于2002年1月1日起頒布施行的《行政法規制定程序條例》第四條規定：“ 行政法規的名稱一般稱“條例”，也可以稱“規定”、“辦法”等。國務院根據全國人民代表大會及其常務委員會的授權決定制定的行政法規，稱“暫行條例”或者“暫行規定””。既然國務院擬頒布的征房條例是根據 2007年8月30日十屆全國人大常委會第二十九次會議審議并通過的《全國人民代表大會常務委員會關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》，授權國務院就征收國有土地上單位、個人的房屋并依法給予補償制定行政法規，所以，國務院擬頒布的征房條例應當稱《國有土地上房屋征收與補償暫行條例》，而不應當稱《國有土地上房屋征收與補償條例》。上梁不正，下梁豈能不歪！  　　

【原文】第二條  征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋的所有權人（以下簡稱被征收人）給予公平補償?！≡u析意見：建議本條例明確規定：“對城市規劃區內集體土地上（含城中村）房屋的征收也適用本條例，本條例未規定的補償項目應符合其他法律、行政法規的規定。”，否則，地方法規亂規定。　　

【原文】 第三條  房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。　　評析意見：建議改為“房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、補償公平、結果公開的原則。”　　

【原文】第八條：為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：　?。ㄒ唬﹪涝O施建設的需要；　　（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；　?。ㄈ┯烧M織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；　?。ㄋ模楦纳谱》坷щy家庭居住條件，由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；　?。ㄎ澹┯烧勒粘青l規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；　評析意見：強烈要求將本條中的“由政府組織實施的……”改為：“由政府單獨投資建設的……”；眾所周知“組織實施” 絕不等于“投資建設”！ 按意見稿的規定，惡商必然會與政府貪官串通一氣，打著“政府組織實施的” 的旗號，由開發商投資建設（或搞聯合開發），征收一萬㎡房屋，而后共建新房五萬㎡，其中四萬㎡的底層為開發商的商鋪！由于“組織實施”四個字是個含糊概念，必然會成為培殖腐敗的溫床！這樣的項目絕對會發生暴力強拆事件！屆時，地方政府的合法性將受到嚴重質疑！地方政府執政為誰的面目暴露無遺！保留還是修改該條款是檢驗國務院是真反腐?。窟€是假反腐敗，是執政為民？還是執政為私的試金石！  強烈要求增加一款：“依本條規定，征收房屋后，新建設的項目中，只能由政府單獨投資且不得包括非公共利益項目”。否則，地方政府必然會在政府機關辦公樓的上下左右與奸商合建洗腳城、發廊廳、娛樂城……。此條是第一征求意見稿笫40條（開發商拆遷條款）刪去后，惡商的最后救命稻草！     　　　　

【原文】第十條  市、縣級人民政府房屋征收部門應當根據被征收人意見，對房屋征收范圍、征收補償方案進行修改，將征求意見情況和采納情況及理由、論證和聽證情況以及修改情況及時公布，并報市、縣級人民政府?！　∈?、縣級人民政府作出涉及被征收人數量較多的房屋征收決定，須經政府常務會議討論。評析意見：由于征收的是房屋而不是人，故“被征收人數量較多的” 應改為“征收范圍較大的”， 并建議授權住建部就“征收范圍較大的” 作出明確規定，否則，絕大多數地方政府會由市長一人說了算。　　

【原文】第十一條  市、縣級人民政府應當將房屋征收決定及時公告。公告應當載明征收范圍、征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項?！　》课荼灰婪ㄕ魇盏?，國有土地使用權同時收回。　　市、縣級人民政府及其房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作?！≡u析意見：征收決定公告的內容還應當包括：征收目的（即擬建項目名稱，缺此必然會出現腐敗。國防設施建設除外）、補償安置的具體方式、安置房的具體區段位置………，因為只有以上的內容才是被征收人最關注、爭議最大的內容，故必須在征收公告中載明。公告的同時還應當附擬興建項目的必要相關資料，供公眾知悉，既使公眾了解、支持，又促使政府依法辦事，杜絕腐敗。建議在本條明確規定：“簽訂征收補償協議的期限不得少于90日”（與提起訴訟期限相一致），否則，日后征收決定書中出現的限定15日、30日簽約期限必將會激化矛盾。                    　　

本條及本法在程序設計上存在著的嚴重問題是：鑒于《物權法》第28條規定 ：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”， 由于本條例征求意見稿未規定征收決定作出后生效的時間，筆者估計：日后幾乎所有的征收決定皆會載明：自本決定作出之日起3日（最長7日）生效。按照《物權法》第28條的以上規定，被征收人的物權在征收決定作出之日起3日（最長7日）則已依法發生轉移，但依本條例程序性的規定，即使是最想搬家的被征收人也只能是等到其后（房屋調查登記、結果公告、房產評估、簽約、領補償款）約3個月時，才簽訂征收協議并獲得補償，故該作法嚴重違反了憲法第13條第3款：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償?！钡囊幎?，也有悖征收法律的基本要義：依照法律規定的權限和程序，征收房屋并依法給予公平補償。根據《物權法》第42條：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件”的規定，筆者認為：征收行為（征收決定書）中只有同時包括征收及補償兩方面的具體內容，該征收才為合法征收（針對突發自然災害而需要緊急征用公民財產的，當然可依“突發亊件應對法”處理，先征用后補償，但本條例調整的是常態事項，不是特別法）。由于根據條例笫12、16、17條的規定，征收決定作出后才行進被征收人的房屋調查登記、被征房屋的價值評估等工作，所以，在此之前作出的征收決定書絕不可能載明被征收人應享有的具體權益。站在被征收人的角度來看，當他在政府的征收決定書中還未見到具體的補償結果的情況下，如果由征收人在征收決定書中任意決定征收決定生效的日期（如3日或7日），而此時由于按條例的規定，所有的被征收人均未進入征收補償簽約階段，更未實際領受征收補償，但此時按照《物權法》第28條的以上規定，全體被征收人的物權則已依法發生轉移，但被征收人卻兩手空空，這哪里是依法征收？完全是以暴力為后盾的搶劫行為！　　

條例對一份征收決定是共同及于全體被征收人？還是分別及于每一位被征收人未作明確規定（國務院拆遷305號令中的一份房屋拆遷許可證，及于該拆遷范圍內的所有被拆遷人），筆者認為：應作明確規定，因為如果征收人作出的一份征收決定渉及眾多被征收人，又如果該決定書共同及于全體被征收人，其后果是：如果一位被征收人對該征收決定提起行政訴訟，根據《最高人民法院關于執行行政訴訟法若干問題的解釋》第24條：“行政機關的同一具體行政行為涉及兩個以上利害關系人，其中一部分利害關系人對具體行政行為不服提起訴訟，人民法院應當通知沒有起訴的其他利害關系人作為第三人參加訴訟” 的規定，法院應當通知全體被征收人參與訴訟，眾多被征收人均可以該征收決定的合法性未被法院確認為由，怠于辦理征收相關配合義務和簽訂征收補償協議。 更為嚴重的是：如果其后征收決定被法院判定違法、予以撤銷（理論上完全有這種可能），則所有已簽協議應歸于無效，雙方返還。故征收決定應當且只能分別及于每一位被征收人，這樣，法院的判決也只及于提起訴訟的被征收人?！　?/p>

綜上，如何補救本條例將征收決定和補償決定分別作出的致命弊端，筆者強烈要求將“市、縣級人民政府應當將房屋征收決定及時公告。”改為：“市、縣級人民政府應當將房屋征收決定及時公告。房屋征收決定在征收補償決定作出后，在征收補償決定異議期屆滿時，在被征收人未對征收補償決定提起訴訟（或申請復議）時開始生效；被征收人提起訴訟（或申請復議）的，人民法院終審維持征收補償決定的判決日期為房屋征收決定生效之時。成片房屋被征收的，房屋征收決定分別及于每一位被征收人”。 依筆者建議的以上生效規定，由于房屋征收決定在作出時并未生效，它對被征收人未形成利害關系，故不服房屋征收決定不能提起訴訟或申請復議。　　

依筆者的設計，如果將政府作出的第一次公告名曰“征收房屋公告”（ 而不是征收房屋決定公告）， 內容包括擬征房屋范圍、補償標準（或還建房有關內容）及其后相關程序期限。其后，征收人進行房產調查登記，組織對被征收房屋的評估，與同意征收的被征收人簽訂征收房屋補償協議并同時作出、送達征收決定書（勿需作出征收房屋補償償決定），支付補償款?！罢魇辗课莨妗?中規定的簽約期限屆滿后，對未簽訂征收房屋補償協議的被征收人，根據房產調查登記及房屋的評估結果，政府再一次性的向其作出“征收與補償決定”， 其后通過協商簽約或通過訴訟（或非訴行政申請執行）解決爭議。該程序理順簡易，完全解決了再次征求意見稿中征收房屋決定“強奪宣言”悖理的弊端，且整個征收程序中只存在一個被訴具體行政行為―――即告“房屋征收與補償決定”。 省了各方當亊人的時間，節省了司法資源?！　?/p>

【原文】第十三條  依照本條例第九條的規定公告房屋征收范圍后，在房屋征收范圍內不得新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途?！　》课菡魇詹块T應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。評析意見：建議將“暫停期限最長不得超過1年” 這句話改為“暫停期限累計最長不得超過1年”， 否則累計10年誰受得了！　　　

【原文】第十四條  作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：評析意見：強烈要求増加一句 “因本條例第八條第（四）項、第（五）項而征收房屋的，被征收人有權選擇房屋產權調換、貨帀補償，或者貨幣補償與房屋產權調換相結合的形式?！?， 并將該句作為第十四條的第一款。　　

【原文】第十六條  對被征收房屋價值的補償金額，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房屋征收評估辦法評估確定?！　υu估確定的價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。　　房屋征收評估辦法，由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見?！≡u析意見：原文“由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房屋征收評估辦法評估確定。”中的逗號應去掉?！　?/p>

【原文】第十七條  房地產價格評估機構由被征收人選定。被征收人選定房地產價格評估機構的具體辦法由市、縣級人民政府規定。評析意見：強烈要求以上具體辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，且辦法中應當包含被征收人有權選擇非本地區的房地產價格評估機構，否則，一切都是假的！弱智皆知：在一定的行政管理利害關系圈中，為了生存，絶大多數的中介機構已成為地方政府的御用工具?！　?/p>

【原文】第十八條  被征收人選擇房屋產權調換的，應當分別計算被征收房屋的補償金額和用于產權調換的房屋的價款，結清差額。　　因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。　　

評析意見： 既然名曰“舊城區改建”， 而不是其它原因征房， 由于舊城區原住宅房容積率低，而改建后的新房由于容積率高，所以政府完全有條件、也應充分滿足原地回遷的要求，強烈要求刪去“或者就近地段的房屋” ?！　?/p>

【原文】第二十條  對因征收房屋造成的停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由市、縣級人民政府規定。　　

　評析意見：建議以上具體辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，因該規定不是具體數額，而是計算的方法或標準，全國統一較為合適?！　?/p>

【原文】第二十一條　對征收范圍內的違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；對未超過批準期限的臨時建筑，應當給予補償?！　∈小⒖h級人民政府在作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依照法律、法規對征收范圍內未經依法登記的建筑予以認定、處理?！　　?/p>

評析意見：在作出房屋征收決定“前”，對征收范圍內未經依法登記的建筑予以認定、處理。這種規定完全是重復操作。從本條例第11條、第12條規定的內容可看出：政府在發布房屋征收決定后，才對被征收的房屋進行調查登記，故在作出房屋征收決定之“前”， 征收人提前對未經依法登記的建筑予以認定、處理，純屬是浪費精力的不必要操作，對該塊建面可在對有證建面進行調查登記時一并進行。鑒于全國人大的《行政處罰法》第29條規定：“違法行為在二年內未被發現的，不再給予行政處罰”，而無證建筑絶不意味著本身無價值（肯定有重置成本），其中年代已久的無證建筑多數系因政府住房保障缺失而造成，故建議由國務院住房城鄉建設主管部門制定統一標準，按無證建筑的不同年限，制定一個計價標準，給予適當補償，可相對減少補償中的漏洞和腐敗?！　　?/p>

【原文】第二十二條　房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議?！　⊙a償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議規定的義務的，另一方當事人可以依法向人民法院提起訴訟。　評析意見：因征收補償合同完全符合行政合同的構成要件，故此條的最后一句應改為：“另一方當事人可以依法向人民法院提起訴訟。被征收人起訴的，為行政訴訟”?！　?/p>

【原文】第二十六條　任何單位和個人不得采取暴力、脅迫以及違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動?！?/p>

　評析意見：強烈要求將本條改為：“任何單位和個人不得采取暴力、脅迫、中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行、妨礙房屋的正常使用（指堵鎖眼無恥之舉）、將辦理征收手續與被征收人及主要親屬的任職、晉升相掛勾等方式，脅迫被征收人辦理征收相關手續，實施搬遷。否則，被征收人有權拒絕辦理征收房屋相關手續，其后果由作出房屋征收決定的縣級以上地方人民政府承受”。是否敢加上此句，是檢驗國務院是否真心想杜絕暴力征房的試金石！沒有否則其后的內容，前面的老虎畫得再大，也是紙老虎！近些年來屢禁不止的暴力亊件充分證明了這一點。  　　
參見《征用土地公告辦法》第十四條：“ 未依法進行征用土地公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償登記手續。   未依法進行征地補償、安置方案公告的，被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人有權依法要求公告，有權拒絕辦理征地補償、安置手續?！薄　?BR>

對征收程序設計上的意見：不應當將《征收決定》與《征收補償決定》分開設計。從常識可知《行政沒收決定書》（或稱行政處罰決定書）是行政機關依法強制性、無償取得違法人一定財物的決定書，它至少應當包括如下內容：被處罰對象、處罰依據的事實、理由和法律依據，處罰的具體內容。但征求意見稿中的《征收決定》卻缺少內在的邏輯性，征收房產與沒收財產的最大區別在于，征收房產必須包括權利和義務兩方面內容，缺一不叫征收，叫沒收。站在政府的角度來看，既有權取得被征收人的房產，又有義務支付等價補償。依以上道理，反觀征求意見稿中關于《征收決定》在內容上的設計，顯然存在著嚴重問題，把征收行為中應當包括的兩個方面內容割裂開來，征求意見稿中《征收決定》的主要內容是，政府因建某項目，需要征收某某多大（非常具體）的房屋，但《征收決定》依法理應包括的具體支付義務卻完全沒有載明（見笫12條決定作出后才去調查登記被征收房屋的狀況，進行房屋價值評估，顯然，征收決定中完全未載明補償的具體數額），這種征收決定完全不具備“有償取得”的最基本特性，即不具備法律意義上的征收概念的完整內容，故征求意見稿中設計的《征收決定》的合法性存在著嚴重問題，稱其為“強奪宣言”更為準確，與“無償取得”的沒收決定相同。從被征收人對以上《征收決定》異議的要點來看，既然你名曰征收決定，根據《物權法》第28條的規定，政府作出《征收決定》快速生效后，被征收人的房屋成了政府的房屋，那么于此同時，政府就應當在《征收決定》中明確地保障被征收人的受償權利，對未明確地保障我的受償權利的所謂《征收決定》，被征收人當然有意見！征求意見稿將政府在征收中應當承擔的支付義務放置到《征收補償決定》中，致使補償行為缺少內在邏輯上的支持（即該決定書少了政府享有權利的內容）。綜上所述：征收法律關系當事人的權利、義務內容應當寫在同一《征收與補償決定》中，日常中稱之為“錢貨同時兩清”。  　　

 對以上評析意見，歡迎指正、轉載。 　　

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