中國房價(jià)居高不下的真正原因和解決途徑分析

作者:大眾民主

中華網(wǎng)社區(qū)

衣食住行皆為大事，居者有其屋更是人類從未放棄的理想追求之一，住房問題的解決牽扯老百姓的最基本利益。現(xiàn)在困擾中國老百姓的問題之一就是高房價(jià)導(dǎo)致居者有其屋遇到了嚴(yán)重阻礙。中國目前的房價(jià)已經(jīng)不是一般的高，而是高的相當(dāng)雷人，面對高房價(jià)原因和解決辦法眾說紛紜。本文也想對這一問題進(jìn)行分析，力圖找出導(dǎo)致高房價(jià)居高不下的真正原因。

一、住房問題不是孤立的。

困擾老百姓的住房問題不是孤立存在的，而是和醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等社會(huì)福利問題聯(lián)系在一起的，住房和醫(yī)療、養(yǎng)老、教育領(lǐng)域均出現(xiàn)了問題：原來的市場化醫(yī)療改革方案已經(jīng)被承認(rèn)失敗，現(xiàn)在正在嘗試第二次醫(yī)療改革；教育產(chǎn)業(yè)化實(shí)現(xiàn)了教育大躍進(jìn)，大學(xué)招生數(shù)量急劇增加，學(xué)生及家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)沉重，還產(chǎn)生了畢業(yè)就失業(yè)的尷尬現(xiàn)象；養(yǎng)老金的巨大缺口一直存在，養(yǎng)老問題的雙軌制一直為人詬病，公務(wù)員和事業(yè)單位退休金是企業(yè)退休人員的幾倍。住房問題和醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等社會(huì)保障問題雖然分屬不同領(lǐng)域，但卻都是隨著改革的進(jìn)行出現(xiàn)的，產(chǎn)生住房問題的原因和產(chǎn)生住房和醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等問題的原因或許存在共性。根據(jù)辨證的觀點(diǎn)，有因才有果，有果必有因。房價(jià)高是表現(xiàn)在外的結(jié)果，那么隱藏在內(nèi)的原因是什么呢？我認(rèn)為是發(fā)展模式問題。

二、房價(jià)居高不下的原因分析

房價(jià)高漲的起點(diǎn)在于市場機(jī)制被引入房產(chǎn)領(lǐng)域。中國最近三十年的改革和發(fā)展模式是沿著國退民進(jìn)、從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)的主線進(jìn)行的，改革的基本思路，是運(yùn)用市場模式去解決經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。1998年，隨著國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的出臺，福利分房體制被終止，住房貨幣化開始實(shí)行，市場機(jī)制的引入是房價(jià)開始起飛的原點(diǎn)。隨著住房市場化的深入，按揭貸款開始出現(xiàn)，在解決購房者資本不足困難的同時(shí)，也為投機(jī)者炒作住房插上了翅膀，房地產(chǎn)價(jià)格很快就一年一個(gè)臺階的飆升起來了。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展膨脹，房地產(chǎn)慢慢成了地方政府的重要財(cái)政來源，乃至到今天，其規(guī)模已經(jīng)到了可以綁架整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的程度。

房地產(chǎn)被視為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的火車頭。房地產(chǎn)確對鋼鐵、基建等諸多行業(yè)有明顯的拉動(dòng)作用，可以在一定程度上帶動(dòng)GDP和稅收的增長。但是如果房地產(chǎn)價(jià)格高到一定程度，就會(huì)產(chǎn)生雙重作用，一個(gè)作用是刺激更多投資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，隨著投資規(guī)模增加會(huì)加大對相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)作用；另一個(gè)作用是房價(jià)過高抑制了老百姓對其他商品的消費(fèi)支付能力，高房價(jià)讓很多買房家庭降低了生活水平，影響了消費(fèi)能力，從而降低其他消費(fèi)領(lǐng)域?qū)?jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。當(dāng)房價(jià)過高時(shí)，房地產(chǎn)就會(huì)成為抑制整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻礙性因素。第一個(gè)作用是表面的短期的；后一個(gè)作用則是長期的具有重大破壞性的，所以倚重房地產(chǎn)來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長并不具有可持續(xù)性，只能是解一時(shí)之渴。

房地產(chǎn)的發(fā)展捆綁了中國銀行業(yè)。房地產(chǎn)發(fā)展是離不開銀行的信貸支持的，一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要依賴銀行信貸支持來拿地并進(jìn)行開發(fā)，另一方面是購房者要依賴房屋按揭貸款來解決手頭資金的不足。高房價(jià)一方面是剛性需求導(dǎo)致的，另一方面則是投機(jī)性炒作來完成的，而房屋投機(jī)很多地方是信貸資金在其中推波助瀾。當(dāng)房價(jià)高到一定程度，房地產(chǎn)就和整個(gè)銀行業(yè)捆綁在一起了。任志強(qiáng)不就高喊如果國家調(diào)控房地產(chǎn)，先倒下的是銀行嗎？一旦國家調(diào)控力度增大，導(dǎo)致房價(jià)下跌到一定程度，銀行貸款就有收不回來的風(fēng)險(xiǎn)了，如果是全國范圍內(nèi)出現(xiàn)大面積的信貸回收難，信貸資金大比例成為壞賬呆賬 ，那么銀行業(yè)也會(huì)面臨崩潰壓力的。房地產(chǎn)不只是綁架了GDP，更可怕之處在于捆綁了整個(gè)銀行業(yè)。

房地產(chǎn)捆綁了GDP增長和銀行業(yè)信貸安全，導(dǎo)致政府無法真正調(diào)控。現(xiàn)在房地產(chǎn)不只是地方政府增加地方收入的重要依賴，而且中國GDP的增長在很大程度上都依賴房地產(chǎn)來帶動(dòng)了，讓中央政府對房價(jià)調(diào)控陷于兩難境地的原因，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)暫時(shí)還能帶動(dòng)GDP增長，同時(shí)房地產(chǎn)捆綁了中國銀行業(yè)，才導(dǎo)致中央政府無法對高高在上的房地產(chǎn)價(jià)格施以重手。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用和對地方稅收的支撐作用，導(dǎo)致地方政府對中央出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策搞打折。上述原因?qū)е轮醒牒透骷壍胤秸疅o法真正下大力氣進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)價(jià)格就很難真正的降下來。房地產(chǎn)商也正是因?yàn)榭礈?zhǔn)了這一點(diǎn)，所以各地出現(xiàn)的新地王現(xiàn)象并沒有隨著新一輪調(diào)控措施的出臺而消失，這也表明房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)一步增長持樂觀態(tài)度。

中國為什么如此依賴房地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長？中國改革和發(fā)展模式是拜西方市場經(jīng)濟(jì)國家為師，一方面搞國退民進(jìn)，讓私有經(jīng)濟(jì)逐步占主導(dǎo)地位，一方面把市場機(jī)制導(dǎo)入每個(gè)領(lǐng)域。這樣一來，中國經(jīng)濟(jì)和西方資本主義國家的經(jīng)濟(jì)沒有什么不同了，困擾資本主義經(jīng)濟(jì)的基本矛盾也開始困擾著中國經(jīng)濟(jì)了。資本主義的基本矛盾就是社會(huì)主義大生產(chǎn)與生產(chǎn)資料私有制之間的矛盾，具體表現(xiàn)之一就是生產(chǎn)的持續(xù)擴(kuò)大與有支付能力的需求有限之間的矛盾。中國目前最大的問題也是消費(fèi)能力不足導(dǎo)致生產(chǎn)能力相對過剩，即生產(chǎn)不斷擴(kuò)大與有支付能力的需求不足的矛盾，有支付能力的需求不足的原因是資本優(yōu)先的分配方式導(dǎo)致了貧富懸殊，財(cái)富集中在少數(shù)人手里，必然導(dǎo)致大多數(shù)人缺乏足夠的支付能力，導(dǎo)致雖然有社會(huì)消費(fèi)需求卻無足夠支付能力的矛盾。經(jīng)濟(jì)增長有三駕馬車，分別為投資、出口和消費(fèi)，中國的出口已經(jīng)規(guī)模龐大，持續(xù)高速增長的可能性基本不存在，而且隨著金融危機(jī)到來，貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，指望出口繼續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長已不現(xiàn)實(shí)；中國為了應(yīng)對金融危機(jī)，推出四萬億的投資計(jì)劃，加上地方政府的投資，估計(jì)十幾萬億規(guī)模都有，已經(jīng)窮盡了投資極限了，也不具備可持續(xù)性。只有靠消費(fèi)來拉動(dòng)了，而消費(fèi)各領(lǐng)域中，住房屬于大額消費(fèi)類別，具有很大的提升空間和較大的拉動(dòng)作用，而且，類似的具有強(qiáng)大帶動(dòng)作用的消費(fèi)類商品并不多。因此，為了GDP的增長，只能把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來重視了，而且房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)增長短期內(nèi)具有無法替代的作用。

房價(jià)居高不下的原因分析總結(jié)：經(jīng)過上述分析，中國的高房價(jià)一個(gè)重要原因是政府無法用重典進(jìn)行調(diào)控，而不能調(diào)控的原因是中國經(jīng)濟(jì)增長依賴房地產(chǎn)業(yè)，而中國經(jīng)濟(jì)如此倚重房產(chǎn)地業(yè)來實(shí)現(xiàn)增長的根本原因在于中國的發(fā)展模式，也就是說，中國的高房價(jià)問題的根源在于中國的發(fā)展模式。中國的發(fā)展模式不改變，高房價(jià)問題也難以解決。除非只有一種可能，就是隨著房價(jià)的不斷提高，泡沫成分越來越大，一直到最后泡沫破裂，經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退，房價(jià)大幅下降，這是日本和香港曾經(jīng)的經(jīng)歷，但是到了那個(gè)時(shí)候，老百姓大量失業(yè)，存款購買力急劇下降，生活都要成問題了，更不能說買房子了。

三、解決高房價(jià)和居住難的道路在哪里？

1、市場經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)不了居者有其屋的理想。

實(shí)行市場經(jīng)濟(jì)的國家，都沒有很好的解決住房問題。即便在發(fā)達(dá)的資本主義國家，也是有很多人一生無法擁有自己的房子，我們中國的精英們不也經(jīng)常說發(fā)達(dá)國家老百姓很多買不起房子，來為中國很多人買不起房子提供辯護(hù)嗎？號稱最發(fā)達(dá)的資本主義的美國，次債危機(jī)不是揭示了美國有幾千萬房奴嗎？市場經(jīng)濟(jì)為什么無法解決居者有其屋的問題，道理很簡單：一是因?yàn)榻⒃谫Y本主義私有制基礎(chǔ)上的市場經(jīng)濟(jì)，發(fā)展房地產(chǎn)只是為了一個(gè)目的，就是資本獲取利潤。資本搞房地產(chǎn)開發(fā)，首要目的是利潤最大化，而不是為了解決老百姓的住房需求，為了追求利潤最大化，就會(huì)追求高房價(jià)，同時(shí)資金也會(huì)介入房地產(chǎn)進(jìn)行投機(jī)；二是因?yàn)槭袌龌淖》拷鉀Q機(jī)制，決定了只有有了錢，才能買房。而資本主義一方面需要制造和維持失業(yè)，一方面又因?yàn)樨毟粦沂鈱?dǎo)致少數(shù)人財(cái)富集中，大多數(shù)人有支付能力的需求不足，這樣就導(dǎo)致了富人有很多套房子的同時(shí)很多人卻無法擁有自己的房子，這是資本主義的本質(zhì)決定的。我們國家現(xiàn)在不也是這種情況嗎？號稱最發(fā)達(dá)的美國和日本，都沒有很好的實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想。

2、看看古巴和朝鮮是怎么解決住房問題的。

古巴社會(huì)主義政權(quán)建立之后，推行新的住房政策，首先把房租下降了50%，同時(shí)頒布法律，確認(rèn)每個(gè)家庭都至少要有擁有一處住房的權(quán)利，古巴要使所有的居民在5—20年內(nèi)通過支付房租成為所住房子的主人，到1972年，這一政策的實(shí)施已經(jīng)讓75%的租房者成為所租房屋的主人。古巴全民教育醫(yī)療100％免費(fèi)，住房90％免費(fèi)。他們的孩子不必為上不起大學(xué)而發(fā)愁，從而也就避免了各種犯罪，老百姓看病是免費(fèi)醫(yī)療，大學(xué)生畢業(yè)后不必?fù)?dān)心買不起房子。現(xiàn)在古巴人民所居住的房子都是政府免費(fèi)提供的。假如房子和家具壞了也都是免費(fèi)修繕的！

朝鮮老百姓住房不花錢。無論是農(nóng)村還是城市，房子是國家統(tǒng)一建的，然后分配給每個(gè)公民居住。國家分配給公民的房子是無償?shù)模灰薪Y(jié)婚申請就有房子。面積小的70--80平方米，大的100--200平方米。住房的優(yōu)惠還體現(xiàn)在不但國家無償分房，還分配家庭用具、如衣柜等。還不收房費(fèi)，連平時(shí)的住房費(fèi)用，如衛(wèi)生、用電、用水、物業(yè)、冬天的暖氣全是統(tǒng)一供應(yīng)。一般一戶人家平時(shí)的水電暖氣費(fèi)加在一起也就是2朝元，只是象征性的收費(fèi)。農(nóng)村的房屋也由國家統(tǒng)一修建。朝鮮不收房費(fèi)，水、電、煤氣、暖氣也都是統(tǒng)一供應(yīng)的。調(diào)動(dòng)工作時(shí)交還國家，到新的工作地點(diǎn)再重新分配。

為什么搞社會(huì)主義的國家即便經(jīng)濟(jì)還不是很發(fā)達(dá)，反而能夠比發(fā)達(dá)的資本主義國家更好的解決住房問題呢？原因也很簡單，因?yàn)楦吒＠钦嬲纳鐣?huì)主義國家的特點(diǎn)和追求目標(biāo)，社會(huì)主義實(shí)行公有制，搞建設(shè)的目標(biāo)不是為了少數(shù)資本家的利潤，而是為了滿足人民的物質(zhì)需要，在住房問題上同樣也是如此。還有一個(gè)原因是社會(huì)主義沒有貧富懸殊，不會(huì)允許極少數(shù)人占有大多數(shù)社會(huì)財(cái)富，社會(huì)資源被公平的分配到每個(gè)人身上，這樣自然就會(huì)有能力解決更多人的住房問題了。

四、通過以上分析，可以得出以下結(jié)論：

高房價(jià)的根源在于私有化和市場化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，而私有化結(jié)合市場化是無法很好的解決住房問題的，特別是對于我們這樣的人口大國而言，更是如此。搞市場經(jīng)濟(jì)的國家，住房都成了難題，經(jīng)濟(jì)再發(fā)達(dá)也是照樣有很多房奴存在；搞社會(huì)主義的國家，即便經(jīng)濟(jì)還不夠發(fā)達(dá)，也能夠比較好的解決老百姓的住房問題。如此比較分析之后，就可以推導(dǎo)出唯一的結(jié)論：實(shí)現(xiàn)居者有其屋的辦法就是：走社會(huì)主義道路，實(shí)行社會(huì)主義的福利制度，通過社會(huì)主義的住房分配模式去解決住房問題。

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