任志強：迪拜的泡沫不會破
——《北京晚報》2007年11月11日   原文地址：http://finance1.jrj.com.cn/news/2007-11-11/000002909161.html

 　　任志強

　　整個迪拜中最無法說清楚的就是這里的酒店。為多參觀一些建筑，在迪拜我們特別每天換一家酒店，以便更多地了解迪拜的世界著名酒店建筑。于是我們一路體會到古堡酒店的傳統民間住房樣態。
　　并不像部分人錯誤地認為，五星級酒店一定要靠錢、靠好的飾面材料包裹、打扮。這里的很多酒店都是五星級以上，但不管是室外還是室內，不管是別墅還是商業設施，卻沒有奢華的建筑材料。所有的內外墻中都是用原色水刷或拉毛混凝土表面，或普通涂料。許多門窗都用傳統的普通木材，但由于建筑風格的特異，內部造型與局部的裝飾、配飾的提升，客人的注意力不是放在材料的品質上，而是放在感觀與視覺的享受上。
　　當中國的開發商和建筑師認為現代化建筑藝術是靠材料裝飾來提升產品的價值時，卻發現傳統的建筑形式和低價的普通建材也能打造出世界一流的五星酒店、打造出可以讓人記憶深刻流連忘返的景象。連陽光、海洋、沙灘這些被譽為是不可多得的自然休閑勝景，都在形象各具特色的人工建筑群中成了襯托性的配角。
　　迪拜被稱為是全世界最有錢的地區之一(人均收入三萬二千多美元，還未計算各種免費的福利)，但卻沒有將錢消費在酒店外墻、柱面或房間的裝修上，連桌椅板凳都主要靠外形與民族傳統藝術來提升內在的價值。
　　酒店只反映了當地經濟發展的一角，更瘋狂的則是除酒店之外更大規模的開發建設，讓中國或世界都震驚的城市再造，讓人們重新認識和理解什么是房地產的“泡沫”。
　　幾年前中國就開始為房地產是否出現“泡沫”的問題而爭論，從迪拜回來之后我開始對什么是“泡沫”更加疑問，并認為應重新審視中國的相關政策。
　　迪拜是只有30萬左右本國人口的國家，現有的約150萬人口中本國人大約只占五分之一，迪拜現有的建筑住宅量也早已滿足了150萬常住人口和40至50萬旅游人口的居住條件，但迪拜現有的土地上正在建設的住宅及城市規模(不計算正在規劃中的建設規模)大約可以讓現有的居住人口增長一倍以上，以經濟學的角度看，這種完全不依賴本地國民的住房或房地產的消費似乎完全是“泡沫”了。這種消費需求是完全無法用當地居民的住房、辦公用房的購買力與人均使用面積來計算的，并且這種大規模建設的新區許多是在遠離老城區邊沿25公里之外的大海中填造新島而形成的。更新的開發區甚至跑到了距老城75公里之外的海岸，于大海之中填造的新島。這種需求來源豈不是更讓人摸不到頭腦了嗎？
　　是什么可以讓迪拜成為一個完全市場化的競爭發展環境，讓“泡沫”也許永遠不會破裂呢？我理解大約有以下幾個理由：
　　一、迪拜的住房制度已實現了雙軌制。市場中的商品房已與保證居民的生活與居住權利無關了，而是國民提高生活質量與投資的行為了。
　　二、迪拜早已充分認識到石油資源的有限性，要保證迪拜經濟的長遠發展必須用非石油的其他產業方式保證可持續的發展過程。
　　三、迪拜特有的生存與生產環境可以創造最有吸引力的需求。如免稅制度讓迪拜成為各大洲之間的重要貿易地，投資是開放的、經營是開放的、建設與產權也是開放的。市場是完全無國界的，自然也就不用怕“泡沫”的出現了。
　　迪拜的發展讓“文明沖突”找到了“和解共生”的出口。各國的企業進入迪拜，迪拜街頭有著大量的美式連鎖店、大量西方名牌的專營店，世界最知名、實力最強勁的金融、時尚產品也都在大量移師迪拜。連中國的大量產品也進入迪拜，成為家庭生活用品的主要供給商，這讓中國的企業不得不進入迪拜，并且促進世界文明沖突變為共生雙贏之后的和平。
　　當迪拜已經用社會保障解決了本國居民的住房問題并嚴格將本國人民的住房市場與商品化市場斷然分開時，中國卻剛剛開始建立低收入家庭的住房保障制度，仍在堅持將保障住房權利的責任與商品住房市場化混為一談，并試圖將保障性責任推給市場。
　　當迪拜已經解決了住房的基本需求之后，仍在大量的“招商引資”加大建設力度，努力用新城鎮來提高境內外居民的生活質量。而中國的住房條件及城市化率極差時卻在限制增加供給和限制需求改善。
　　迪拜在用免稅與優惠條件創造需求和吸引更多外來人口投資與炒房時，中國卻增加各種稅收抑制消費需求和打擊投資與炒房。
　　迪拜在超前性的規劃與建設交通等各種基礎設施時，如新道路實現上下十至十六車道，并有大量的城市休閑廣場，為未來發展預留空間時，中國在嚴格地限制道路的寬度與城市中的廣場等。用財政的錢干市場的事當然要嚴格限制與監督，但如果是用市場的錢干城市的事則就完全不同了。迪拜的車輛總數已經超過了人口總數，超前的寬大馬路仍會出現高峰時的短時段擁擠，如果不能超前就會出現如中國常見的拆了建、建了拆的現象……
　　中國有自己的特殊性。地少人多、資源貧乏，經濟落后，財政收入不足以提供更多的保障也無力承擔更快的發展速度，甚至在堅持開放的前提下也要在部分產業、行業對外資進行限制，這是中國的特殊國情所決定的。但中國的房地產是否存在“泡沫”的爭論似乎可以借鑒而有另解了。（作者是華遠集團總裁）