房價暴漲之災，被“官員統計技巧”大大掩蓋

       當前人們在剖析和爭論現有房地產市場導向和住房模式危害和利弊的時候，都喜歡拿“數據”說話。其中城市商品房價漲幅的高低，不僅成了各方衡量房地產市場發展是否健康的一個最重要的指標之一，而且也成為中央出臺新的調控政策的主要依據之一。從某些方面來說，這更成了相關部門和地方政府官員是否真正落實中央關于房地產調控一系列政策的“標志”。也正是由于商品房價漲幅的高低已影響到官員的“執政能力”和“政績”考察，所以在全國和各地商品住房房價漲幅的“統計”上，相關的“統計技巧”，就成為有關官員極為重視的一項“政治任務”。甚至在有些城市，“父母官”已經把房價漲幅的“對外公布”，視為“影響穩定”的“大事”，成了媒體和研究機構“不能碰”的“高壓線中的高壓線”。就像人們所說，在中國一旦什么事情牽涉到“政績”，那么有關的“數據”就不可避免的存在“貓膩”。

    這幾年，按照統計局和建設部等官方的統計，全國和各地的每年房價的漲幅，基本上都是在10％左右“上下浮動”。但是在各地老百姓的切身感受中，房價的漲幅要遠遠大于此。市民們看著居住區域及周邊的房價，幾乎都是四五年、甚至兩三年就翻了一倍。在“官”和“民”之間，對房價的高低和漲幅的真實水平，意見和“感受”各不相同，早已成為十分普遍的現象。

    確實，房價的漲勢之兇，已遠遠不是官方統計上的“數據”所能真實反映。現在在一些大中城市，統計報表反映的每年房價的漲幅只有10％左右。但其真實的增長水平，可能連30％也不止。這其中各級政府及主管和統計部門所“精心策劃”和“創新”出的各種“統計技巧”，是非常人可以想象的。比如在北京或上海，三環以內或內環內這幾年的房價究竟增加多少，翻倍了沒有，北京或上海的百姓最清楚。但在統計局的統計報表上，這兩個城市房價的漲幅又是多少呢？！有興趣的人同樣也可以把這幾年自己所居住的周邊區域的房價的漲幅和統計局報表上的數據作一個比較，看看兩者之間，是不是相差了“十萬八千里”！

    我們這里以南京市為例，看看在房價上官方及統計局的“數據”，和現實中的真實狀況，究竟差了多少。

    根據南京市統計局的一份報告，在“十五”期間（2001到2005年），南京市5年住宅商品房銷售價格“累計上漲44.7％，年平均增長7.7％”。據報道，該市房管局官員甚至聲稱這幾年南京房價年均漲幅3%左右。南京市房價增長的幅度，真的像該市房地產政府主管部門和統計局統計的那樣“穩健”嗎？讓我們還是用事實來來說。

    根據該市的“南京日報”2003年5月的報道，當時該市“每平方米均價，城中（指南京市的老城區）逼近5000元”。三年半的時間過去了，現在該市的“城中”的房價又是多少呢？今年十月，該市一家有著南京市房產局背景的房地產研究機構對外公布了截止到9月份的南京市“城中板塊”房地產市場報告，其中商品住宅的“銷售均價已經達到9631元/平方米”。該報告還指出，三季度“城中板塊銷售均價排名前五位的樓盤，銷售均價都在10000元/平方米以上”。實際上，由于“城中”的概念在不斷擴大，2003年所指的“城中”區域現在的房價，現在基本上都“跑”到每平方米1.1－1.2萬元。這就意味著，南京人要在老城區買上一套小康標準（人均35平方米）的普通住宅，至少要花上百萬元的巨資；這同樣也意味著，在南京市一個普通人家，至少要不吃不喝不用花上20 年的家庭全部所得（根據統計局是數字推算，南京市城市家庭年收入的中位數為5萬元左右），才能在原來居住的老城區內“住得小康”；這同樣更意味著，在南京的傳統城區內，房地產市場的商品住房的房價年漲幅高達30％以上。

    就在南京的老城區內房價高的只剩下“百萬豪宅”之時，就在普通百姓買小康住房的房價收入比已經高達20左右之時，南京市官方對外公布的房價又是多少呢？官員們和“專家”對房地產市場又是如何“評價”的呢？在十月下旬南京市建委、房產局等5部門聯合舉辦的“南京房產新政政策解讀會”上，南京市有關官員對外公布的商品房價格在4400元平方米左右。據報道，就是在這次會上，南京市房管局長是這樣總結南京房市的：“前5年內，南京房屋平均價格年均漲幅3%左右，比較平穩”。在十月底，江蘇省建設廳又根據南京市提供了資料對外公布，1～9月份南京市市區商品房（注意：不含政策性商品房）平均成交價格為每平方米4255元。如果有南京的老百姓真的用這樣的“平均房價”去和主管房地產的局長們“較真”，要求政府“說到做到”，在主城區和老城區按照每平方米4255元的價格向他們出售商品住房，真不知道這些局長們何以面對。更叫人感到荒唐的是，就是這樣房價超過普通百姓承受能力和合理水平（房價收入比3－6）數倍的高房價市場，竟然還被那些拿著不菲“車馬費”的“專家”和相關官員“一致認為”“不存在市場過熱情形”和“秩序健康穩定”。

    那么，為什么每平方米上萬元的高房價，到了主管官員的手里，就可以變魔術一般的降到僅僅4000多元呢？“變戲法”的關鍵就是不斷擴大統計口徑上的“市區面積”。房價增長統計及縱向比較是否準確的一個基本前提，就是相同區域的住房相比。但到了相關官員那里，房價統計的參照系就可以根據“官場的需求”而變化。隨著這幾年城鄉區劃的調整，行政轄區概念上的市區也已調整得越來越大。這正好為相關官員在房價漲幅上的“數字游戲”提供了“舞臺”。就拿南京市來說，僅在2002年的南京江北行政區劃調整中，南京市區面積就由當時的2598平方公里擴大到4737公里。一次調整就把市區的面積擴大了近1倍。而那些過去還屬郊區縣的“江北新市區”，當時的商品房價每平方米僅1000多元，只有“正宗市區”每平方米4－5000元的幾分之一。這樣一來，擴大后的“市區房價”自然而然的就“大幅下降”。

    除了直接把過去的郊縣通過新的行政區劃調整為“市區”外，在現在“新市區”的規劃調整擴充中，常用的另外一種做法就是把原來的郊區縣重新劃并到老城區中。這樣也使得老城區的房價被“綜合平衡”了下來。如在“南京市網上房地產”上，鼓樓、玄武、白下、秦淮、建業和下關這六個主城區的房價，分別只有5800－7300元之間，這和南京市民“切身感受”相差甚遠。其原因就在于這些掛在“老城區”名下的新建商品住房，絕大多數都是建在居民習慣中的“郊區郊縣”上。在南京的市區房價統計表上，過去統計全市“平均房價”時，“非主城區”的“五縣四郊”只有2－3個區的房價統計在“市區房價”中。現在經過一系列的“調整”后，南京市僅僅還剩下兩個高淳、溧水這兩個邊遠的郊縣商品房沒有被統計在“市區平均房價”中。這樣一來，南京市區高房價就自然會被過去還屬郊區縣的低房價大大“稀釋”，全市的“平均房價”自然就大大下降。如此“統計”，南京市的“平均房價”怎能不超乎普通市民想象而“出奇的低”呢！

    但僅僅是靠“新市區”低房價的加權平均，南京的平均房價還不至于低到只有每平方米4200多元的水平。把“全市平均房價”大幅“拉”下來的另一個重要的因素，就是全市新建的居民商品住房，絕大多數都是建在“新市區”。據媒體報道，南京市某房地產研究機構的市場分析表明，在南京市今年預計新增的878萬平方米商品房中，作為“新市區”的江寧、江北就占五成以上，作為新建城區的河西也占到新增量的17％左右。僅這三者相加就占了全市新增商品房的七成。加上老城區的“新增邊緣市區”，整個南京市新建商品住房的90％以上都是建在“非傳統城區”。據南京日報報道，今年一季度南京市“城中住宅上市2萬多平方米，占全市住宅上市量的不到2％”。

    正是由于南京市的新建商品住房絕大多數都是在新市區，也正是由于新建商品住房在新老城區的比例差別是如此之大，使得在官方統計口徑中的“南京市區新建商品住房”，基本上就是南京市“新市區”的新建商品住房，南京市的“新建商品住房平均房價”，基本上就等于南京市“新市區”（也就是過去的郊區縣）“新建商品住房平均房價”。這也就是為什么在統計報表上，南京市的平均房價能夠“低”到每平方米4200多元的“驚人地步”的根本原因。

    但這樣的“官方統計”雖然“拉低”了老市區房價，但卻掩蓋不住“新市區”房價的暴漲。就拿南京的江北市區來說，3—4年以前，這里的房價每平米還只有1000多元，但現在這里房價已經高漲到接近3000元；同樣是在南京的仙林新區，房價也由前幾年的2000元左右，一下子暴漲到現在的5－6000元。任何稍有小學生算術能力的人都可以算出，在這些的占據“市區”新建商品住房絕對主力的“新市區”，房價的漲幅究竟是每年增加百分之幾，還是百分之幾十。

    其實，南京的情況在全國各大中城市都極為普遍。之所以把它拿來作為“房價漲幅之謎”的“解剖對象”，是因為它在某些方面具有“典型性”和“代表性”。

    所以在現在的政策下，不管是原來的老城區，還是剛建的新市區，就同一區域的居民來說，這幾年房價的漲幅度，都早已高到了讓中央高層難以想象、讓普通百姓越發難以承受的“驚人地步”。從所有市民的切身感受來說，各自居住區域的房價的增長，不僅超過了官方統計中的10％左右的“數據”，而且大多數居住區域房價的真實漲幅，早已是“官方統計”中的數倍。在房價上“官方的統計”是如此“不堪一擊”，以至于不管是廣大的買房者，還是開發商和房屋中介，都早已不把官方的“平均房價”和“房價的平均漲幅”當作一回事。因為如果真的拿“官方的數據”當作買房的“參照系”的話，可能你永遠也買不到房。

    “官員的統計技巧”，可以把所“為官一方”的城市平均房價大大的拉低，也可以把房價漲幅的真實水平大大“調控降低”到“政績”需要的“幅度”上。但在房價的“官方統計”之外，在“城市超低平均房價”的“政績光環”下，廣大市民所承受的實實在在的生活的成本，卻是他們想躲也躲不掉的。

    當在高房價的重壓之下，大批的市民只能到郊區縣甚至外省市（如北京人到河北買房居住）“安居”之時，他們同樣也不得不在“樂業”和生活質量上做出極大的犧牲。他們不僅每天要花上數小時疲于奔命在家和單位的“長途旅行”之中，而且每年每月都要為并不高的工薪收入（住在郊外公寓的基本上都是中低收入者）付出更多的交通成本；居住郊區化不僅使他們生活的質量大大“打折”，而且在孩子上學、老人看病等方面也帶來了極大的不便。

    這里應該特別指出的是，眾多大中城市在住房建設發展和規劃上，把中低收入者趕到郊區縣的做法，實質上加大了城市不同人群的貧富差別，違背了文明國家住房建設和發展的規律。“窮人郊區化”，普通市民成為城市“邊緣人”，表面上使城市的“平均房價”和房價的漲幅大大降低，但實質上它犧牲了廣大居民、尤其是中低收入者作為市民所應有的權利。它不僅使普通民眾沒有分享到靠全民共有的巨大財力所打造的城市發展的巨大成果，反而使他們成了城市發展的犧牲品。而這和我們的社會制度的“根本屬性”是背道而駛的。

    所以，對中國城市商品住房房價和房價漲幅的真實水平的了解，不僅可以使我們真正的看清在現有住房模式下，房地產市場的“惡性腫瘤”已經“潰爛”到何種地步，而且也能更深刻的理解為什么要重新打造“符合中國國情的住房模式”根本意義所在。

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