http://blog.sina.com.cn/s/blog_48ea108c0100e0tw.html

牛刀：看任志強的城市化怎么吹大房價泡沫

任先生：

看了你的博客，盡管你從不看我的博客，但是我還是很認真看你的博客，研究你的嘰嘰歪歪的樓市理論。不過你這一次開場，實在讓人大跌眼鏡。打算辯論，就應該拿出男人的氣概出來，為真理為民生而奮斗，要死也要死在沖鋒的路上，而不必躲在后面打冷槍。

你一開場，就暴露出一副奸商的嘴臉，實在讓人不恥。你說我，“只在傳聞中聽過其號召不買房，以至于讓許多人錯過了買房的最好機會，現在變成了買不起房的群體。不知道牛刀是否會對這些人賠償。”試問，你將一個傳聞當作攻擊我的炮彈，不是有點打了一個啞炮嗎？我可以很明白的告訴你，我在任何節點上都不會發布買不買房的博客，因為買房人的實際情況太多，每個人都不一樣，但是，我會對樓市的趨勢作出我的預判，以資參考。就是我與潘石屹年初在中央電視臺《對話》欄目辯論時，也只對城市白領說過：晚兩年買房，省十年打拼。因為這兩年，是中國經濟處在衰退的時候，很多白領的工作和薪水將會出現一些變故，這時買房負債風險太大。我不知道你的傳聞拿什么來證實？

我說你唱空房價是因為你在公共場合，公開說過“泡沫破滅還要等兩三年”。京華時報7月24日的報道標題是“任志強：泡沫破滅還要等兩三年”，你的騰訊博客的后一段：“如果我們國家，包括可能有些人采取政策抑制房價上漲都可能出現經濟下滑，只要我們的資產價格還沒有出現從某種程度上看的很明顯的泡沫的時候，可能還是要繼續吹泡泡的時候，我想可能還要兩到三年的時間，有學者認為這個泡沫明年可能就要破了，我覺得可能還得兩三年的時間，把這個泡泡得吹起來才能吹破，所以我認為這個時間可能還要更長一點。”

由此可見，是你胡說還是我胡說？本來你如果一味的鼓吹房價上漲，我是不會關注的。在中國經濟增長未見明顯好轉的時候，在中國城市居民實際購買力大幅下降的時候，在社會失業率進一步提高許多大學生被就業的時候，中國70個大中城市的房價上漲失去了任何動能。嚴格的說，現在的房價上漲，只是政府以非常手段，濫發貨幣，促使本幣貶值，大量的新增貸款流進樓市進行投機炒作的結果，與樓市的供求關系毫不相干。所以，與你討論供求關系，就是討論兩極分化與濫發貨幣，游離了主題。

我之所以愿意繼續與你討論，是因為你還知道泡沫會破滅，說明你還懂點地產。那么，在你的這篇博客中，最值得討論的問題只剩下城市化了。我不知道你是否專門研究過城市化，因為你提到的什么70%的城市化是極其無知的，你連城市化是如何推動經濟發展的原因都不知道，你眼中的城市化除了房價上漲外還有什么？我對城市化也知之不多，但是，為了給經濟日報出版社撰寫《看不懂的中國樓市》這本書，我花了將近一年的時間，研究世界各國城市化進程，我才知道中國的城市化是以蠶食土地掠奪農民又轉手以高房價盤剝城市居民的徹頭徹尾的掠奪人民財富的概念。

很多國家在城市化之初，面臨的是像我們現在一樣的問題。美國、日本和拉美各國，都是在經濟增長的過程中遇到產能過剩而消費不足的問題，但是，沒有一個國家是依靠濫發貨幣炒高房價來解決這個問題的，而是在城市化的進程中解決了這個問題。為什么？城市化何來這么巨大的魔力呢？為什么一下增強了整個國民的消費力？這里有兩個基本的前提，一個是這些國家的農民擁有私有化很完備的土地，說私有化很完備是因為土地所有權的私有和法律的保障，農民通過賣土地獲得了可觀的財富增長，農民進城又拉動了消費，保證了生產和消費的良性循環，許多過剩的產能得以消化，促進了經濟的持續繁榮。所以，城市化的本質是最貧困人口通過土地獲得了財富增長，減少和消滅了恩格爾系數大于45%的群體，拉動了全社會的購買力。這點在東京的特征尤其明顯。

第二個前提是，城市化促進的是城鄉之間的雙向流動。我曾經寫過一篇博客，布什離任后居住在得克薩斯的豪宅價格僅為3170元人民幣一個平方米，說的就是這種雙向流動的一個成果。美國的沃爾瑪大多在城鄉結合部，為什么？因為鄉鎮也有很多富人。真正的城市化是人才、信息、財富的雙向流動，絕不是一窩蜂擠進城里，把農民工的增加當作城市化，而深圳的城市化更加荒唐，把沒有農民戶籍作為100%城市化的唯一指標，這種嚴重的身份歧視，是中國社會落后生產力的集中表現。

現在來談談你的城市化了。引用一段你的博客：“城市化率是考驗中國長期經濟發展前途的重要因素，而中國要達到發達國家平均70%以上的城市化率則要許多年，這就決定了這個產業的朝陽性。土地收入是政府次于稅收的第二財政，也決定著當政府被捆在土地財政的馬車上時，就必須讓這個朝陽行業不但盡可能的延長產業的生命周期，還要盡可能的保證其發展的平穩，至少減少其的波動，縮短其波動期間。”這就是你理解的城市化，土地收入全歸政府，視九億農民的利益為偏帚，讓農民繼續貧困，誰來消化過剩的產能？農民還是農民，農民依然貧困，這是誰的城市化？世界上有這樣的城市化嗎？沒有。這就注定你所說的高房價不是什么朝陽產業，而是注定要破產的。

荒唐的是，這樣的城市化居然被你用來作為炒買炒賣哄抬房價的一個概念，我不知道除了吹大泡沫，它有什么價值。你的出爾反爾，已經使我嚴重懷疑你的人格。

牛刀

http://blog.sina.com.cn/s/blog_48ea108c0100e125.html

牛刀：執行二套房貸要加大保障住宅供應

按銀監會最近規定，從8月1日開始，要嚴格執行二套房貸首付四成的政策，并且，利率提高到110%。這是一件好事。進入7月，一線城市樓市成交量銳減，廣州、深圳成交環比銳減40%，北京、上海環比銳減30%。這種市場形態是對未來房價走勢不確定性的正常反應，但不是房價的拐點。很多機構看空房價，主要目的是要大家隨著熱錢的流向而去跟蹤股市，并不是房價的市場形態發生了變化。現在的房價要進入下跌狀態，比2007年要難得多。

所以，現在執行二套房貸首付四成，利率提高到110%，只是可以遏制投機炒作，卻不能促使房價下跌。一來現在開發商不差錢，不存在資金鏈斷裂的風險；目前，開發商的資金鏈狀態是1993年以來最好的時期，主要原因是降低了開發商自有資本金比例，普通住宅只需要15%的自有資本金，直接下破到1993年的水準。1993年，沿海城市房價泡沫破滅、海南發展銀行破產，就與超低的自有資本金有關。現在也一樣，風險基本都在銀行，開發商根本不會因為賣不動房子而降價。

二來是政府的不作為，大量的出讓兩年以上的住宅用地沒有開發，也沒有收回。執行二套房貸首付四成，反而給了開發商以口實，加大了囤地捂盤的力度。從一二線城市來看，盡管新房存量仍然較高，很多城市還處在去庫存化階段，但存量經過這半年的消化，已經大為好轉，總體不能給開發商以壓力。但是，對調整市場的供求關系，遏制樓市的投機炒作，降低銀行信貸風險，促使實體經濟的復蘇和振興都是很有好處的。

三是住宅用地的供應和開發模式都沒有改變。招拍掛、商品房預售、門店式交易等一系列落后的體制不可能這么快的實施變革，許多地方還在搞這種地王模式，炒買炒賣投機成風，這種情況下，二套房貸首付四成的重新執行，如果沒有物業稅的配合，很難改變市場的預期，開發商也不會加大力度推出新盤。

因此，在不能推動房價下降的情況下，市場應該加大保障住宅的供應。目前的商品房價已經嚴重脫離了普通城市居民的購買力，在執行二套房貸首付四成的情況下，肯定會導致成交量的進一步下滑。在成交量銳減的情況下，會造成與房地產相關產業的萎縮，影響實體經濟的復蘇，最好的辦法就是督促9000億資金的加速進入保障房，對地方政府應該有一些硬性指標規定，沒有達到目標的，應該視其不作為。

只要保障住房能夠大量入市，就能確保經濟正常運行，也能確保民生。讓城市居民多買一些廉價的房子，就能維持整個房地產業對GDP的貢獻不變，這在經濟危機時期，也是十分重要的。政府不要再受開發商的要挾，要理直氣壯的站在普通民眾一邊，多為老百姓做好事，江山才得以長久。

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