一個房地產崩盤樣本

　　先上個案例，朋友告訴的實事：某地一開發(fā)商，為人低調，自奉菲薄，克己勤免，攢一樓盤，實指望以此大發(fā)，裝修都搞完了，還沒開賣，今年爆了。朋友為公司上門討債，才了解到情況，該老板已欠下40多億的巨債，而樓盤，也許在去年高峰期能賣10多個億，現(xiàn)在能賣個零頭就不錯了。

　　朋友查了賬本，40多億的欠款，實際借的錢才19個億，其余都是歷年攢下的利息。我聽了差點打一趔趄，但后面還有更驚人的：其實該樓盤兩年前就已蓋好，老板捂著不賣，表面上看，老板似乎是貪心，想賺得更多，而事實是，當時老板就已經資不抵債了，即使是當時以市價賣掉，老板也已無法清償欠款。站在老板的角度，與其馬上坐牢，不如把樓盤捂在手上，反正房地產蒸蒸日上，手上有個樓盤就有故事講，就能融到錢，萬一將來樓市暴漲，他就把故事講圓了：償清所有的債務，還能賺一筆。只可惜，現(xiàn)實很殘酷：房價漲幅已跑不過利率漲幅，只有崩盤一條路。

　　更殘酷的是，老板把自己的親朋好友全拉下水了。坐在他辦公室哭喪著臉討債的，不是兄弟就是同學。他的一個同學，原是某銀行支行高大上的行長，自己的錢要不回來不說，銀行貸的錢也要不回來，該行長因此被貶為專職討債的，什么時候要回錢什么時候回去上班。他的兩個堂兄弟，為這樓盤獻出了數(shù)千萬的積蓄，又從老家借來上億資金，全部填進這個樓盤，這億元資金，都是從眾鄉(xiāng)親的口袋里以高利弄到手的，人頭有數(shù)百之多。他們不知道事情已到了不可收拾的地步，還在不停地催利息。朋友和他們坐一起要債的時候，就聽到不停的電話來，兩兄弟不停地對電話說：利息明天就還!明天就還!

　　我相信這幫要債的一定恨不得將老板碎撕萬段，但一個死老板一分錢都不值。要是這老板的肉每一小塊值一塊錢，我肯定，要不了多久他就會變成40億塊。

　　炒錢是如何淪為龐氏騙子的？

　　說這個案例，是因為最近看到太多的高利貸炒錢崩盤慘案了：以廣東、四川、浙江、江蘇為最多，說高大上點，叫民間金融，說符合實際點，我叫他民間炒錢龐氏騙局。卷入其中的民間公司基本上不是擔保、小貸，就是理財公司、P2P平臺，或者小型開發(fā)商，參與者大多沒什么金融常識，也沒什么經濟意識，對“風險”二字完全不認識，眼里就一樣東西：高利，一開口就跟你談三分的利，四分的利，說二分的利那都叫沒本事。

　　從各種炒錢公司崩盤的模式來看，我把它們歸納為這么幾種:

　　第一種，有自己的故事和題材的，一般不是在內蒙古或新疆某個你叫不出名字的地方有個礦，就是在某個三四線城市城郊結合部有塊地，要不就跟你說能搞到齊白石范曾達芬奇梵高的畫，坐等升值。玩的人是真誠相信，如我上面提到的案例，他是真誠相信那是一樁事業(yè)，只要把錢交給他，他就讓你賺更多的錢。這種人一般剛開始是認真的，到中間撐不住了，就半真半假了，到最后，為了茍延殘喘，徹底淪為蒙人。

　　第二種，一般都曾經有個實體，資產型公司，相對有錢，比如開發(fā)商，在資產泡沫大起時，他看到了資金與資產之間互動加杠桿的套利空間，就開始玩資金了，弄個擔保或小貸公司，用融來的錢買資產，用資產質押再融資，再買資產，如此循環(huán)。手筆很大，門面也很大，資金動員能力強，欺騙性也很強，這種公司一般在全國多個開發(fā)區(qū)都有塊地，這里那里有個礦，有點物業(yè)，再以低價買來真真假假的黃花梨或字畫什么的，做大資產。攤子大，鏈條長，杠桿高，資金鏈緊，一旦資產價格有個風吹草動，就會崩，而這種公司一旦崩掉，往往波及面廣，債務黑洞極大。

　　第三種，沒什么實力，看見別人炒錢眼熱，也糾集個理財或擔保公司，這種公司好的一般做影子銀行的下游，相對安全，差的就做了前述兩種公司的下游，為他們找錢，自己居間，吃上下游資金價差，一般他到手的資金到在2分以上，再3分4分倒給別人，等到別人一崩，他也跟著就倒了。這種等級的公司做業(yè)務，一般連哄帶騙，信用不高，只能在熟人圈子里騙，最后上當?shù)亩嗍青l(xiāng)親、親戚、同學、朋友，通常叫殺熟。

　　最后一種，一上來就把自己定位成龐氏騙子，以高利誘惑那些貪婪的人。這種人一般先弄個P2P平臺，發(fā)個理財產品，給出來的利率高得讓你心跳。他們騙一波錢到手后，就騙下一波，用第二波騙到的錢，付第一波錢的利息。那些拿到高利的人感覺到了誠信，就拿更多的錢往里砸。等到第三波融資到手，龐氏騙子就玩人間蒸發(fā)。目前這種龐氏騙子已經開始進化了，不再是龐氏玩法了，直接開騙：還是用P2P平臺，還是高利開誘，但騙到第一波錢后，立刻卷款逃跑，至多花大錢買個法人替他坐牢。

　　這里給個經典案例吧，央視不久前報的：深圳金鼎祥投資公司，有一個理財分紅產品收益驚人，月利息高達10%至12%，投資人剛開始每個月都能按時拿到對方承諾的利息，后來不惜幾千萬幾千萬往里投，之后，這家公司突然失聯(lián)，將近十萬投資者所有投資“化為烏有”。

　　對民間資金的引蛇出洞

　　為什么突然涌現(xiàn)了這么多各式各樣的高利貸公司呢?這全拜四萬億大投資所賜。

　　2008年11月四萬億大投資推出后，金融機構差不多哭著喊著往外貸錢。多少年來只見你求銀行，什么時候見過銀行求過你?但這時侯，銀行有政治任務，要把錢放出去，倒過來了。當時貸款人稍微弄點資料，別讓銀行臉上太過不去，就把貸款拿了。事情就有這么夸張。

　　一轉年，到2009年上半年，經濟形勢看看有點穩(wěn)了，銀監(jiān)會就開始出手，要往回收了，時間是當年7月份，銀監(jiān)會發(fā)一個內部征求意見稿，要管一管這信貸口子。風一吹，股市就見到了6000點大跌以后的高點：3478點。

　　這時候其實大家都醒過來了，對金融危機的恐懼也過去了，都琢磨著貸錢來玩兒了，但央行已不給你機會了，2010年，央行出臺政策，對信貸實行總量控制，而且是按季給額度，雖然貸錢兇猛，但一下子有了上限，銀行差錢差得直叫喚，一般到4季度，銀行基本上就沒錢放了，額度用完了。

　　央行銀監(jiān)這一著，等于是給地方打了一記悶棍。4萬億大投資出來以后，各地政府規(guī)劃配套的投資達18萬億之巨。本來中央還怕地方政府拿著捏著不敢投，但地方政府才不管呢，好比一人早就想進賭場，一直被爹管著不敢進，現(xiàn)在爹讓去了，他還怕把家產輸光嗎?但地方政府的玩法很快就把爹給嚇著了，這是“崽賣爺田不心痛”的節(jié)奏嘛，所以就出手勒著點韁繩，這一勒，問題又來了：18萬億攤子已經鋪開了，不給錢就等著爛尾。爹你就看著辦吧!

　　要說這時候國際經濟形勢還沒完全穩(wěn)住，美國還一輪一輪的搞QE呢。中央真要是把錢袋子口子扎緊了，經濟出了問題誰負責?但不扎緊錢袋口子，金融系統(tǒng)鬧崩了，那更不好收場。怎么辦?

　　得有新招!

　　新招就是：守住正路，大開旁門，對民間資金進行引蛇出洞。

　　守住正路就是對銀行系統(tǒng)的信貸進行總量控制，這是計劃經濟，按季給配額，貸款利率也低，能夠拿到這種便宜資金的，也就央企、大國企或地方政府好項目。這是金融小灶，能吃小灶的，得高大上夠級別。

　　大開旁門就是放開民間金融，搞活民間金融市場，對影子銀行以放為主，以管為輔。壓低存款利率，讓存款利率跑不贏通脹，用實際的負利率，加上民間金融誘人的高利率，將那些長期躲在銀行的儲蓄資金引出來，投入到有史以來最大的投資大躍進當中去。

　　這一招確實有效，于是我們看到了建國以來最龐大、最活躍、也最讓人心跳的民間高利貸盛宴!

　　炒錢國家隊的民間扮相

　　今天回過頭來看，2008年以來中國經濟的打法完全脈絡清晰了：

　　一、啟動兩個領域的大投資穩(wěn)增長：一個是大基建，一個是房地產。大基建歸功于各級政府，即4萬億+18萬億。房地產泡沫一要歸功于人民幣升值，二要歸功于地方政府推動。

　　二、大基建和房地產又是相互支撐相依為命的兩個相關體：沒有大基建，投資上不來，經濟增長沒保證，人民幣升值可能會立刻掉頭轉為貶值，那么房地產及各種資產通脹無從談起;同樣，沒有房地產熱，沒有越來越高的地價，地方政府既賣不出地價，又無從將土地質押融資，就沒有錢搞基建。只有雙方珠聯(lián)璧合，才有穩(wěn)定的經濟增長。

　　三、無論是大基建，還是房地產，對資金的需求都是十分巨大的，如果單從銀行一個口徑往外出資金，那么，一旦泡沫破滅，風險全部集中在銀行，這是關系到社稷安危的大事，這么大責任，誰都負不了，唯一的辦法就是啟動全民資金，將風險分散到全社會。

　　所以，銀行系統(tǒng)分裂成雙軌：一軌為表內，服從央行銀監(jiān)的各種管制，有信貸控制，有存貸比考核，有計劃利率，另一軌在表外，不受考核管制，各式各樣的理財產品，龐大的理財資金池，成為民間資金市場資金最大的源頭。

　　跟著是信托資產的跳漲，短短幾年就直奔10萬億。雖無法律文件規(guī)定，但剛性兌付的隱性承諾，相當于為各種大資金進入房地產、進入礦藏資源、進入地方融資平臺提供了背書，有了這種背書，才會讓那些大的民間資金，以及那些進來的境外熱錢，無所顧忌地進入了房地產和大基建的第一線。

　　這兩個都是穿了便衣的國家隊，只不過是民間扮相而已，而真正的民間金融的主體：擔保、小貸、典當、理財公司、P2P，都只是它們的小弟、跟班、上下游，如果把民間金融市場比喻成生態(tài)群落，那么民間扮相的銀行信托就是獅虎，而其它的只能算土狼、豺狗、禿鷲，起的是補充作用。

　　但民間并不明了這一局勢，他們只知道炒錢很賺，比辛辛苦苦做實業(yè)要容易賺錢多了，就紛紛入局，卻并不明白，錢從何來?財富從何而來?對于他們當中的絕大多數(shù)人來說，知其然有錢賺就行了，何必費神費力去知其所以然呢?他們認為，竭力搞清所以然的那些家伙，都是些吃飽了撐的傻子。

　　直到現(xiàn)在，舉目中國，我所見到的，大多都是些認為“知其所以然是扯淡而多余”的機靈成功人士。我祝福他們!

　　錢生錢，錢從何來？

　　但銀行信托們是知道錢從何賺的，他們一直都“知其所以然”。可能他們前臺執(zhí)行人員不一定清楚，但他們的總部一般都有一個龐大的宏觀研究團隊，他們對國際國內金融局勢了然于胸，洞悉這波炒錢的財富效應源頭在哪?何時消失?

　　那么，這一波炒錢的真正源頭動力在哪呢?

　　在美國，在美聯(lián)儲，在美元。

　　金融危機之后，美聯(lián)儲先拿出大資金救助金融系統(tǒng)，后來又連續(xù)搞了三輪QE，歐洲日本也都搞量化寬松，全球資金泛濫。這些資金，在它們的本國，是呆不住的，因為它們本國資產在通縮，利率是零利率。只能出境去尋找收益高地。這個高地就是中國。

　　中國其實也可以不把自己做成一個收益高地的。那得有個前提：經濟零增長或負增長，國內資產通縮，利率為零，人民幣還想出境找吃的呢，那么一準，熱錢對你沒興趣。

　　但中國做不到。經濟不增長?中國玩不起。于是我們經歷了一波中華民族有史以來最大的基礎設施建設。大基建，穩(wěn)增長，熱錢流入、資產特別是房地產的通脹，人民幣成為利率最高的貨幣。

　　那么高的利息，誰會要這么貴的錢?做什么樣的生意，在付掉了年化30%-40%的資金費用之后，還能有錢賺呢?

　　有：地方政府和房地產開發(fā)商。

　　地方政府對資金的廉貴不在乎，只要能搞到錢，把GDP做上去，大領導能升官，其它都是小事，至于還得起還不起，他們根本就沒怎么想，實在還不起，沒關系，咱已升官走人了，把爛攤子留給下一任吧。

　　房地產開發(fā)商，特別是中小開發(fā)商，拿塊地就已經費力了，到銀行貸，銀行不給貸，所有開發(fā)貸都已被叫停。股市呢，已喪失了融資功能，就算沒喪失，也不給房企融資。房地產的資金來源只有兩條路：要么境外弄錢，以貿易的方式進來，要么境內走高利貸，如我開頭舉的案例。

　　對于開發(fā)商來說，他們相信房價永恒上漲，因為他們被中國人口、城市化、剛需這一連串他們容易明白的概念洗腦了，他們相信只要把房建起來了，就有錢賺，40%的利率算什么?

　　對于放貸人來說，40%的高利放出去，確有回款之慮，但是不怕，一個樓盤值2個億，我只貸1個億給它，還讓它全額抵押，就算房價跌50%，我也能把本息收回來。但他們不知道，大多樓盤都早已重復抵押，抵押給你的，也抵押給了別人，編的都是同樣的故事，如我說的第一個案例，它早已資不抵債了，就算你那到了那個樓盤的產權，那也是個無數(shù)債務糾紛的產權，有無數(shù)官司在等著你。

　　螳螂捕蟬，黃雀在后

　　概括地說，這一輪炒錢就是國際貨幣大放水的經濟形勢和中國經濟發(fā)展階段共同促成的中國資產大通脹所致。

　　隨著國際經濟形勢變化，以及國內政治經濟形勢的變化，炒錢所賴以生存地基礎條件也處在急劇的變化之中。

　　首先，管理層新班子上臺，即嚴控地方債、清理地方債。地方融資平臺的融資規(guī)模即開始急遽地縮水。

　　緊接著，央行、銀監(jiān)開始一輪一輪出政策，對影子銀行，主要是炒錢國家隊的銀行表外業(yè)務進行清理。

　　從清理銀信合作、到清理理財資金池，直到今年5月五部門聯(lián)手出臺127號文，一輪比一輪政策緊，逐步收網(wǎng)，至今年，基本上算是把炒錢國家隊給HOLD住了，影子銀行也大幅瘦身。

　　國際上，美國經濟加速復蘇，熱錢開始回流美國，美元指數(shù)重返上升通道。到去年底，美聯(lián)儲終于縮減購債，逐步退出量化寬松，一下子扭轉全球資產價格預期，從黃金、到石油、到中國房價，全部逆轉。

　　這就是為什么去年房價還在蒸蒸日上，一轉年，啥事沒干，房地產市場就突然變天!

　　但管理層早已開始往回收了。你看那政策一波一波的趨勢，讀不明白是你的事。

　　但銀行也早已先知先覺了。去年底，一外地四線城市開發(fā)商樓已建好，突然銀行不給放按揭貸款，借口是銀行缺錢。朋友來深跟我說起這事，我跟他說，哪里是沒有錢，明明是銀行看見美聯(lián)儲的新政策，對房地產的預期變了。可能銀行營業(yè)部的工作人員是真心想貸，但他們的總部可是明鏡似的，明白著呢，說沒錢那是托辭，但營業(yè)部的工作人員可能真的以為沒錢。有錢沒錢，他們說了不算，他們的總行說了才算。

　　只有那些埋頭炒錢的各種炒錢公司和個人，到死都不明白，明明還是一片睛天，為什么突然風暴驟至?

　　從管理層這些年應對美國金融危機貨幣放水抽水的各種策略來說，可圈可點之處確實很多，不是說那么完美，但能把局勢HOLD住就是勝利。

　　這一輪資產大通脹是注定躲不掉的，管理層從經濟穩(wěn)定、金融系統(tǒng)穩(wěn)定的角度制定的應對政策，也是職責所在。但從民間資金出洞，參與到這輪資產潮起潮落大游戲的那一刻起，注定要有人為資產泡沫破滅買單，注定要有人為此傾家蕩產、跑路跳樓。執(zhí)迷不悟陷入太深的，付出的代價也必定最慘痛。

　　炒錢之殤

　　說到現(xiàn)在，還只說到炒錢，這題目中的炒錢之“殤”的殤字，還沒著落。

　　別忙，這就來了。

　　回到本文開頭的那個案例。朋友告訴我，這個案子中，肯定要死人。

　　我說：不至于吧，法律解決，大不了坐幾年牢么。

　　朋友說：你不懂，那個地方的人，民風剽悍，自古以來，欠債還錢，人死債不爛，父債子還。不還就拿命抵。逼死父親逼兒子，逼死兒子逼孫子，直到這一家男丁全部沒了，這個債才算了掉!

　　我說：肯定要法律解決嘛!

　　朋友說：先肯定會按法律的游戲規(guī)則走，走完了就按民間自己的規(guī)則走。

　　朋友說那幾個在討債的開發(fā)商的同學和堂兄弟跟他說，那些錢是他們從老家向幾百個鄉(xiāng)親融來的高利貸，這些人不會放過他們一家的。特別是那個出錢最多的人，說他肯定只有一死了，但在死之前，一定要把這個開發(fā)商逼死，讓他們家的男丁付出代價。

　　(文章作者：深圳商報財經新聞部主任)

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