中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)持續(xù)多年了。北京市二環(huán)內(nèi)的住房在十幾年時(shí)間里由3000元左右上漲到6萬(wàn)元以上，上漲幅度20倍以上。在世界房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史上，這些都是絕無(wú)僅有的事情。即使是上個(gè)世紀(jì)90年代日本的房地產(chǎn)泡沫破滅，2008年美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫破滅，與當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫相比，仍然是小巫見(jiàn)大巫。當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫不僅規(guī)模無(wú)限大，而且持續(xù)時(shí)間如此長(zhǎng)，十多年的時(shí)間里房?jī)r(jià)飚升又是如此之快。盡管當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市的周期性調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始，但是這種調(diào)整要持續(xù)多久、樓市泡沫破滅到什么程度仍然是十分不確定的。

　　對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫有多大，目前用一般性的衡量指標(biāo)已經(jīng)意義不大了，比如房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比、房?jī)r(jià)水平等，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫早就完全偏離了一般性估值體系。比如說(shuō)，有研究者測(cè)算出，當(dāng)前中國(guó)的住房有三分之一為中國(guó)1%的富人持有;中國(guó)的住房空置率估計(jì)達(dá)到18%以上的水平;還有，中國(guó)每4年生產(chǎn)的住房，就夠一半國(guó)人換一次房。而中國(guó)每年生產(chǎn)的住房，如果以每人36平方米計(jì)算，可以滿足3800萬(wàn)人的需求(也有人計(jì)算可滿足8600萬(wàn)人的需求)。以全國(guó)而言，住房嚴(yán)重過(guò)剩已經(jīng)是不爭(zhēng)之事實(shí)。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫如此之大，為何這個(gè)巨大樓市泡沫就是不破滅呢?當(dāng)然，首要的原因是政府的房地產(chǎn)政策一直陷入嚴(yán)重的誤區(qū)：允許住房嚴(yán)重的投機(jī)炒作，允許住房成為賺錢(qián)的工具。因?yàn)椋恢痹诎逊康禺a(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和宏觀調(diào)控之工具，房?jī)r(jià)越高，當(dāng)然是GDP增長(zhǎng)越快。表面上，政府一直在說(shuō)要遏制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，保證居民的自住需求，但實(shí)際上多以“出口術(shù)”，即言至而實(shí)不惠。在高房?jī)r(jià)下，由于支付能力有限，自住性需求早就遠(yuǎn)離這個(gè)市場(chǎng)了。比如說(shuō)，如果要真正的遏制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，只要經(jīng)濟(jì)杠桿即信貸及稅收政策出手，住房的投機(jī)炒作立即會(huì)逐漸退出市場(chǎng)。比如說(shuō)，中國(guó)的住房稅收政策如加拿大一樣，那么國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)早就趴在地上了。但是國(guó)內(nèi)政府就是不這樣做。即使是現(xiàn)任政府，GDP對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)性的觀念同樣沒(méi)有改變，只不過(guò)由以往的極力主張改變?yōu)楝F(xiàn)在對(duì)以往房地產(chǎn)政策的默許。可以說(shuō)，如果中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”不改變，那么要改變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，要提高GDP的增長(zhǎng)質(zhì)量是根本不可能的。這就是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直處于困境的根源所在。

　　當(dāng)然，中國(guó)樓市的泡沫還沒(méi)有破滅，與地方政府的土地財(cái)政有關(guān)。從政府公布的數(shù)據(jù)可以看到，地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)越來(lái)越嚴(yán)重，2013年地方政府國(guó)內(nèi)土地使用權(quán)出讓金收入達(dá)到4.1萬(wàn)億元(而全國(guó)公共財(cái)政收入也只有12.91萬(wàn)億元)，創(chuàng)歷史新高。地方政府為了獲得更高收入的土地出讓金，不僅要讓房地產(chǎn)泡沫不破滅，而且也要讓當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)持續(xù)上漲。這樣才能讓地方政府手上持有土地的價(jià)格越賣(mài)越高。

　　為了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)持續(xù)上漲而不下跌，地方政府不僅會(huì)采取各種刺激政策來(lái)增加住房需求，比如對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房者的補(bǔ)貼、發(fā)放藍(lán)印戶(hù)口等。最為重要的是不準(zhǔn)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)。哪家房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，就可能面臨各種各樣的巨大風(fēng)險(xiǎn)。比如，2008年萬(wàn)科因樓盤(pán)降價(jià)被南京市政府罰款4000萬(wàn)元。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，不僅地方政府可以處以罰款，而且也可用查稅等方式來(lái)處罰降價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　還有，國(guó)內(nèi)的“房鬧事件”之所以在全國(guó)各地一而再、再而三地發(fā)生，這既與國(guó)內(nèi)住房投資者的心態(tài)有關(guān)，也與地方政府不允許房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)有關(guān)。這些投資者估摸到了地方政府不允許房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，因此一旦房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)，他們表面上把這種降價(jià)稱(chēng)之為“價(jià)格欺詐”而打砸搶?zhuān)獖Z回所謂的“交易公平”。但實(shí)際上，如果沒(méi)有地方政府的默許，這些“房鬧事件”哪一件能夠如此猖狂?

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