曹建海：城市化支撐高房?jī)r(jià)是謊言

http://tv.hexun.com/2011-06-30/131036149.html

　　房地產(chǎn)調(diào)控到目前已經(jīng)過(guò)去一年半，提高收付比例，提高按揭利率，打擊囤地捂盤(pán)，開(kāi)征房地產(chǎn)稅，中央政府能用的調(diào)控房?jī)r(jià)漲速過(guò)快的政策幾乎都用了，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的效果如何評(píng)價(jià)，目前可能還為時(shí)尚早，但是最近圍繞著房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些新現(xiàn)象也引起了人們的擔(dān)憂，比如，6月27日，沉寂多時(shí)的北京土地市場(chǎng)意外地誕生了一塊新"地王"， "崇文菜市場(chǎng)(含西側(cè)地)地塊"，以每平米43227萬(wàn)元樓面價(jià)成為北京市場(chǎng)的新"地王"，而更多三四線城市也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)大幅飆升的現(xiàn)象，面對(duì)樓市撲朔迷離的走向，我們?cè)撊绾慰辞迥壳暗臉鞘姓嫦?，?duì)于未來(lái)的樓市走向又該如何判斷。為此，近期和訊網(wǎng)專(zhuān)門(mén)采訪了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員曹建海。

　　兩原因?qū)е氯木€城市房?jī)r(jià)飆升

　　和訊：最近有一條消息不知道您注意到?jīng)]有，浙江義烏有一塊住宅用地派到2.26億元的高價(jià)，重要的不是這個(gè)總價(jià)有多高，而在于它平方米的樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到了4萬(wàn)元，可能義烏這個(gè)地方有些特殊，但根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的一個(gè)數(shù)據(jù)，目前全國(guó)二三線城市土地的成交價(jià)最近都漲了30%以上，很多三四線城市的房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲，對(duì)于這樣的情況您是怎么來(lái)評(píng)價(jià)的？

　　曹建海：這樣的消息恐怕現(xiàn)在是應(yīng)接不暇的，這就說(shuō)明現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫在非常迅猛地向三線城市蔓延，義烏是屬于典型的三線城市，雖然它是小商品的世界集散地，但住宅來(lái)講它還是三線城市。大家就懷疑，最近這段時(shí)間，中央在調(diào)控，一二線城市在限購(gòu)，資金開(kāi)始流向三線城市，說(shuō)里面是資金泛濫的原因，我認(rèn)為不完全是。

　　三線城市就像中國(guó)中西部城市一樣過(guò)去賣(mài)地賣(mài)晚了，現(xiàn)在賣(mài)地賣(mài)得更堅(jiān)決，拆遷更堅(jiān)決，對(duì)農(nóng)民、被拆遷戶(hù)壓價(jià)更堅(jiān)決，當(dāng)然，拍賣(mài)的時(shí)候采取了更加瘋狂的方式，更吸引開(kāi)發(fā)商的方式，比如既建住宅又建ShoppingMall這種結(jié)合的方式，住宅相對(duì)就會(huì)抬得非常高。

　　我認(rèn)為，資金、大量泡沫向三線城市泛濫主要有兩個(gè)原因：一是三線城市政府拿地、拍地的決心比一二線城市更大，因?yàn)檫@些城市相對(duì)更加“饑餓”；另外，這個(gè)地方的公眾忍耐性更強(qiáng)，因?yàn)檫@個(gè)地方更偏向農(nóng)村和基層的群眾，對(duì)政府不講理、蠻橫可能忍耐力更強(qiáng)，地方政府總能得逞，所以地價(jià)就節(jié)節(jié)升高，肯定就推高了房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)又拉動(dòng)地價(jià)，對(duì)地方政府而言，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言形成了良性循環(huán)；二是社會(huì)資金流動(dòng)的原因，一方面我們擴(kuò)大貸款往實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)流動(dòng)，房地產(chǎn)、金融業(yè)各種炒作，這種流動(dòng)性現(xiàn)在看來(lái)是主流，而且現(xiàn)在虛擬經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性更加得明顯，這兩個(gè)方面原因是推高三線城市房?jī)r(jià)上漲的原因。所以，說(shuō)明現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)泛化，不僅僅局限在中國(guó)一二線城市，已經(jīng)泛濫到全國(guó)幾乎所有的土地上。

　　和訊：對(duì)這一現(xiàn)象的解讀，您個(gè)人認(rèn)為是整個(gè)房地產(chǎn)泡沫的泛化，不僅是三線城市，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月份發(fā)布了對(duì)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)，與4月份相比，它的環(huán)比價(jià)格，下降的城市有9個(gè)，持平的有11個(gè)，漲幅縮小的有27個(gè)，還有一句話沒(méi)說(shuō)，就是有23個(gè)（城市）漲幅是擴(kuò)大的。最近我們也注意到央企、海外一些機(jī)構(gòu)也頻頻在各地拿地，整體來(lái)看，我們?cè)谶@樣嚴(yán)厲的高壓宏觀調(diào)控政策之下，房?jī)r(jià)不但沒(méi)有下跌，其實(shí)還有一個(gè)往上漲的勢(shì)頭，就您來(lái)看，房?jī)r(jià)在中短期內(nèi)的走勢(shì)會(huì)怎么樣？

　　曹建海：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)唯一可以得到真實(shí)的東西就是知道這個(gè)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，漲幅的情況，從這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看可能差距是比較大的，4、5月份只有三個(gè)城市在下降，這次有9個(gè)城市在下降，持平的城市也比原來(lái)多了，這就說(shuō)明總的來(lái)講，增幅在明顯下降。70個(gè)大中城市其中一二線城市占據(jù)了主要部分，說(shuō)明在一二線城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭相對(duì)比較低，70個(gè)城市當(dāng)中其中三線城市上漲得更多一些，在縣城或三四線城市最近在明顯上漲，捂住這邊那邊浮起來(lái)了，所以，房地產(chǎn)調(diào)控總的來(lái)講還是效果不力，效果是很差的。

　　“城市化”和“收入增長(zhǎng)”不支持房?jī)r(jià)上漲

　　和訊：對(duì)于地方政府的沖動(dòng)還有一個(gè)觀點(diǎn)，就是中國(guó)居民的收入在不斷地增加，而且中國(guó)還有很大的城市化建設(shè)的空間，就這兩點(diǎn)來(lái)講，其實(shí)造就了中國(guó)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)上漲的格局，很多人是認(rèn)可這個(gè)觀點(diǎn)的，不知道您是否認(rèn)可這個(gè)觀點(diǎn)？

　　曹建海：這只是個(gè)噱頭，是典型的胡說(shuō)。因?yàn)槌鞘斜旧響?yīng)該是人口最集聚的場(chǎng)所，2003年以來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展是城市建設(shè)速度是最快的，各個(gè)城市面積其實(shí)都不止擴(kuò)張了一倍，房屋建設(shè)也增大不只一倍，而同期的人口增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這個(gè)比例。遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有翻番，而且進(jìn)來(lái)的人口基本上是農(nóng)民工，兩億多人農(nóng)民工，他們?cè)诔鞘杏袥](méi)有參與房屋的購(gòu)買(mǎi)和租賃呢？那是非常少的，多數(shù)都是在地下、臨時(shí)的工房或“蟻居”、“蝸居”的方式。2003年以來(lái)或更早的時(shí)期上世紀(jì)90年代的人并沒(méi)有參與房地產(chǎn)新建住房需求當(dāng)中，甚至是極少的租賃當(dāng)中，所謂的城市化，全球僅有的城市化，實(shí)際上我們的住房還是擁有在原有城市居民手上。所以，原有的城市居民，上海戶(hù)均是兩套，廣州、深圳、北京原住居民戶(hù)均兩套恐怕是個(gè)常態(tài)，新進(jìn)入的人群并沒(méi)有融入、分享城市建設(shè)的成果當(dāng)中，所謂的全球僅有的城市化，那是推高房?jī)r(jià)、支撐房?jī)r(jià)的一個(gè)原因，這實(shí)際上是一個(gè)謊言。

　　說(shuō)到收入增長(zhǎng)，物價(jià)還在更加急劇的上漲，房?jī)r(jià)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)物價(jià)上漲。只要中國(guó)的房?jī)r(jià)不再上漲了，很多已經(jīng)買(mǎi)了房的人他將承受不起的，現(xiàn)在他靠的就是房屋升值部分沖抵了利息部分，租金比利息還要低，為什么一個(gè)住宅包括兩個(gè)部分，一是本金，二是利息，現(xiàn)在租金其實(shí)比利息還低，但很多人不選擇租而選擇買(mǎi)房，升值部分就把利息沖掉了，這樣覺(jué)得買(mǎi)房特別合算，其實(shí)只要房?jī)r(jià)不再上漲，很多已經(jīng)買(mǎi)了房的人將承受不起。

　　外在因素可能刺破房?jī)r(jià)

　　和訊：您認(rèn)為樓市下降的拐點(diǎn)什么會(huì)出現(xiàn)，離現(xiàn)在還有多長(zhǎng)時(shí)間？

　　曹建海：現(xiàn)在每次判斷都可能會(huì)提前，因?yàn)楦骷?jí)政府對(duì)房地產(chǎn)支持的決心實(shí)在令人震驚，所以，這個(gè)調(diào)節(jié)很可能是自發(fā)調(diào)節(jié)，中國(guó)房地產(chǎn)拐點(diǎn)可能不取決于房地產(chǎn)供求，而取決于外在因素。我一直強(qiáng)調(diào)，中國(guó)現(xiàn)在高速增長(zhǎng)是在“刀鋒”上運(yùn)行的，你稍微晃一下，稍微一些因素推一下它可能就翻船了，這些因素比如糧食因素，農(nóng)業(yè)問(wèn)題，社會(huì)問(wèn)題，一系列的外在因素，任何一個(gè)偶然因素就有可能推翻中國(guó)這座大船，就可能導(dǎo)致泡沫破滅。泡沫一旦破滅，會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，現(xiàn)在是在高峰上運(yùn)行的龐然大物，是非常虛弱的，可能一個(gè)外部的“指頭”就可以把它推翻。

　　我認(rèn)為，現(xiàn)在（地方）政府如此堅(jiān)決地維護(hù)泡沫，泡沫就會(huì)異常堅(jiān)固，也許泡沫破滅也許來(lái)自于外界。

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