牛刀：北京炒樓熱錢已經開始撤出

                                             刊于《法制晚報》

迪拜模式遭遇危機，而同時在中國大地，房地產熱也在快速升溫。雖然目前來看，迪拜對國內的影響有限，但這個教訓仍然需要引起我們的高度警惕。盡管迪拜危機對中國的影響非常有限，但不少中國專家認為，迪拜模式的急速擴張給中國敲響了警鐘。這是一次預警和教訓，需要及早做好預防。有外媒報道說，北京與迪拜有兩大類似之處，那么北京是否將重蹈迪拜覆轍？如何避免房地產危機？就這些問題，本報昨日專訪了中國房地產獨立評論人牛刀。

迪拜北京相似一——都受國際熱錢垂青

      昨天，據英國媒體報道，新興經濟體通常都會吸引國際熱錢。經濟危機因此經常來自房地產崩潰，我們現在面對的也是相同難題。近日，有海外媒體指出，北京、上海要汲取迪拜房地產惹禍的教訓。文章談到，北京和迪拜的共通點，是彼此都屬國際熱錢垂青的市場，迪拜現在欠債權人的金額約為600億美元。而中國官方估計，今年流入中國的熱錢至少有近1000億美元。其中有相當大一部分流入樓市，而北京是最重要聚集點。熱錢一旦撤出，北京樓市會受到重擊。

迪拜華商——房價難再高 迪拜熱錢撤了

2005年到迪拜的騰正華告訴本報記者，迪拜的房地產熱是從2001年開始的，2007年、2008年到達頂峰，這和北京上海很相似。騰正華說，迪拜是炒作起來的，它不是一個新的經濟體，它只是一個區域性的國際金融中心，當然這種炒作就吸引了全球的投資人、投資銀行。因為它的債務是國家債務，所以很多英國皇室、阿聯酋的石油大亨都在迪拜進行了不同程度的投資。在迪拜，房價炒得非常高了，雖然不及上海北京，但熱錢一看再也炒不高了，就撤走了。

專家點評——中國熱錢已經開始撤出

房地產獨立評論人牛刀說，熱錢是只為追求最高報酬以最低風險而在國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金，而不是以長期投資為目的，所以短期內房價被炒高了以后，他們有了盈利以后，肯定是要走的，這是熱錢的特點。“而中國的熱錢，是近十年來外匯增長和人民幣的升值所吸引的，既有短期的，也有長期的。”牛刀說，“長期的熱錢早就在樓市和股市上都有投機，當然短期的更多。迪拜的熱錢才幾百億美元，這幾年以來，現在滯留在中國的熱錢至少有6000多億美元。”“如果這些長期、短期熱錢全部集中在一個時間出逃，產生的泡沫破滅效應會比迪拜嚴重得多。”現在，美元開始反轉，熱錢乘勢逃離中國。

     另外，牛刀認為，從市場層面分析，聚集在北京等城市樓市的熱錢不是“一旦撤出”，而是“已經在撤出”。“現在面臨的問題是人民幣升值的預期沒有了，因此前幾天B股大跌。那么在這種情況下，熱錢找不準人民幣的升值預期，就會流出中國。”牛刀認為，熱錢撤出的主要表現就是拋售在中國的房產。現在二手樓銷售很旺，很多超出正常情況下的好幾倍，這個都是炒家在出逃。目前是還沒有撤出多少的時候，就有很多不明真相的中國老百姓來高位接盤。

迪拜危機引發世界經濟動蕩

     迪拜是阿聯酋第二大酋長國，2008年政府大力擴充銀行、房產和運輸業，“在沙子上”建起龐大項目。迪拜政府債臺高筑達800億美元，包括國有公司迪拜世界590億美元，及迪拜世界旗下棕櫚島集團35億美元，其他175億美元。迪拜政府宣布延期償還債務因此引發新興市場違約浪潮迪拜信用評級遭下調，信用已不及冰島全球股市期市大跌打市場信心。

名詞解釋

      熱錢，又稱游資或投機性短期資本，盡管目前官方對其尚無明確定義，但通常是指以投機獲利為目的快速流動的短期資本，而且進出之間往往容易誘發市場乃至金融動蕩。熱錢的投資對象主要是房市、外匯、股票等，具有投機性強、流動性快、隱蔽性強等特征。

迪拜北京相似二——地產炒得熱 房價飆高

     海外媒體還提到，除了熱錢，迪拜和北京還有 “通病”，就是地產炒得熱，造成資產泡沫。迪拜危機的成因是房地產價格大幅下跌，資金鏈斷裂，大量工程停工。北京在今年房地產價格大漲，房地產炒得火熱，價格一旦下滑，迪拜風潮式的危機就會在北京重演。

    迪拜華商——當地房價不及北京：四年前，剛來到這個地方時，騰先生發現迪拜似乎到處都在興建，高樓大廈接連誕生。他告訴記者，這次迪拜危機影響的主要的是房地產，但是卻遠沒有國內形容的那么嚴重。目前的確存在建筑項目停工，但這之前就已經出現了。“迪拜的樓房大都是建給外國人的。”騰先生告訴記者，“本地人很少買，也買不起”。他向記者介紹說，迪拜一套兩室一廳房子要賣到100萬元人民幣，在當地，他們公司員工工資每月大概為5000多元，吃住就花去將近2000元，而有的人可能還要寄回家里一些，所以買房根本就是不敢想的事。

     房價讓人們望而生畏似乎和北京、上海的樓市有著共通之處，但騰先生特別提到，不同的是，迪拜已經出現了供大于求的情況。據介紹，2001年，當地一幢獨立別墅每平方米只要8000元人民幣，到金融危機之前，房價漲至最高峰，每平方米漲到4萬多元。普通公寓的價格在最高時也達到了每平方米兩三萬元人民幣。但在北京，現在四環以內的公寓價格都在每平方米3萬元左右。

專家點評——北京與迪拜炒作方法不同

      牛刀說，北京的房價已經非常高，在短短幾年時間里翻了好幾倍。但是，北京與迪拜地產炒作的方法不一樣。牛刀說：“由于中國房地產的產業政策、稅收政策、貨幣政策全部都放開了，就給了炒高房價的機會。在迪拜那邊完全是市場化運作，所有的產權都是私人的，但債務是政府擔保的，一旦換不了錢，泡沫就徹底破裂，所以它的風險是最大的。”

     牛刀認為，中國是銀行擔保、商業信貸，風險還要經過銀行，如果銀行這道‘壁壘’被沖破，就沒的擋了，遍地半拉子工程的景象也會出現在中國。關于北京如何避免危機發生，牛刀認為：“我們從2006年到2007年，一直在做房地產的調控，上調銀行準備金率、加息、制定很多的產業政策，包括二手房首付四成，包括90/70政策、規范二手房交易契稅和一手樓交易契稅等等。”

     牛刀最后說，但是到了2009年，這些全部放開了，房地產市場就等于是山洪暴發。原來開發商是35%的投資自有準備金，就是你要開發一個項目，你自己必須有占全額35%的資金，那么你在銀行可以貸差不多70%的款，但后來被中央下調到15%，“就意味著銀行要貸出更多的錢，這對銀行的危害和風險多大！”牛刀說。

    迪拜危機的原因 房地產業的過度開發

     據披露，過去四年多來，迪拜以建設中東地區物流、休閑和金融樞紐為目標，推進了3000億美元規模的建設項目。在此過程中，政府與國有企業的債務像滾雪球一樣不斷增加，估計目前債務總量達到了近800億美元。在迪拜，工地遍布全城，而且動輒就是“世界最高”、“世界獨有”或者身價百億的項目。為了進行這些項目，迪拜政府與其所屬開發公司在全球債券市場大舉借債，籌措投資資金。而這些投資無數的項目卻難以在短期實現盈利，最終讓迪拜一步步走上債務危機的道路。在這種情況下，去年9月爆發的全球經濟危機，對迪拜的影響并非此前傳言的那樣 “毫發無損”，而是致其元氣大傷。
本版撰文/王進雨
記者林晨音 楊錚黎史翔

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