人所共知,改開以來,我國百姓的頭上逐漸壓上了教育、醫療、住房等幾座大山,在黨和政府領導人民努力下,教育、醫療的壓力多少已經開始有所緩解,但過高并不斷連續飆升的房價,仍然壓得許多人喘不過氣來,實現住有所居目標似乎仍然只會遙遙無期。其實不然,晚間,只要站在一個大城市任何一個小區的房頂,向四處張望,都會看到許多門窗的燈是不亮的。這些房屋,大多已經名花有主,只是被長時間地閑置著。可見,我國今天并不是房子太少不夠住,而是少數人占有多處房產擠占了窮人合理需求造成的,供求矛盾并不是我國房價畸高和人們住不起房的根源,只要想辦法將這些空置房大量地逼到市場上(宋鴻兵認為只要把5%空置房逼出來),房價就將根本逆轉,逐漸回歸到正常水平,就會讓普通百姓買得起房,很快就會實現住有所居的目標。
問題是,空置房能夠被逼出來嗎?說難當然是難,說不難也不難,設計好(關鍵是設計好)、并下決心開征高額階梯房產稅,就會達到這一目標的(而我們多年以來實行限購、限貸政策實踐證明幾乎是完全無效的,上海、重慶式的征稅也是作用甚微的)。就看我們的黨和政府能不能把住房從投資(投機、保值增值)品觀念轉變為基本生活必需品上,想不想、敢不敢開征高額階梯房產稅了。
住房本來就是基本生活必需品,但由于市場經濟的發展,我國公民的收入差別極度地擴大了,并在實際上產生了兩極分化:窮人買不起房,不得不過著蝸居或房奴的生活,有的甚至把城市下水道當成自己的家;富人的資產則極度膨脹,在找不到相應投資場所的情況下,就把眼睛瞄準了房地產,富人擁有幾套、十幾套甚至幾十套房產已經不是秘密,完全將住房當成了其資產保值增值的投資投機品,加上貨幣超發以及地方政府把房地產當成自己的財源,這才不斷地拉高了房價(這就更強化了住房作為投資品的錯誤定位,造成了惡性循環),讓全國的房價越調越高,讓北京的房價十年狂漲了十倍(有人卻能恬不知恥地認為他有效地遏制住了房價過快增長的勢頭),遠遠地超過了居民收入的增長速度,窮人更加買不起房,住房作為一個公民最基本的生活需要似乎永遠也得不到滿足,長此以往,我們黨作為人民根本利益代表者的說法只能是一句空話。當務之急是轉變將住房視為投資品的錯誤定位,遏制住投機勢頭,讓它重新回歸生活必需品的本性上來。而做到這一點的最好辦法就是對自住以外的房產征收高額房產稅,而且應該是投資用的住房越多,征稅的力度越大、稅率越高,實行階梯稅率。
為此,有人主張按照居民住房套數征收階梯房產稅,第一套房子不征稅,第二套房子開始征稅,第三套、第四套及以上房子征更高且越來越高稅率的稅(也有人主張第一、二套房子不征稅,第三套房子開始征稅)。對此我并不贊成。因為房子面積有大有小,按房子套數征收并不合理。我認為最好的辦法是先規定一個家庭的住房面積標準,在標準范圍內不予征稅,按超標準面積的倍數每年征收階梯房產稅才是比較合理的。為了照顧生活水準較高的家庭住房需求,我們可以將這個標準定得適當高一點(不是最高)。比如我們可以規定,只有一口人的家庭住房標準為90平方米,兩口人家庭120平方米,三口人家庭150平方米(每人遞增30平方米)。在這個標準以下的不征稅,超過這個標準一倍以內的按房價征收一級稅率;超過標準1~2倍的按房價征收二級稅率;超過標準2倍以上的按房價征收三級稅率。我設想,一級稅率可定為4%,略高于一年期存款利率;二級稅率可定為8%,略高于一年期貸款利率;三級利率可定為16%,略低于一年期貸款利率的三倍。
例如一個三口之家的家庭擁有10套房子,每套房子均為100平方米,每平方米房價均為3萬元,其占有房產總共1000平方米,價值總額3000萬元。假設其住房標準為150平方米,其每年納稅情況應為:第一套房子的全部和第二套房子的50平方米為這個家庭的標準住房,不納稅;第二套的50平方米與第三套全部100平方米(價值450萬元)繳納一級房產稅,按稅率4%計算,應繳稅18萬元;第四套全部與第五套的50 平方米(同樣450萬元價值)繳納二級房產稅,按利率8%計算,應繳36萬元;第五套的50平方米與第六、七、八、九、十套全部(計550平方米,價值1650萬元)繳納三級房產稅,按16%稅率計算,應繳264萬元。總計,這個家庭應繳房產稅總額為(18+36+264=)318萬元。對于一個有著3000萬元房產的家庭說來,每年繳納這么多房產稅雖不是什么難事,但也不是一個小數目,尤其是由于它大大超過了將這些房子出租出去所得的租金,也大大超過將這么多貨幣存到銀行里所能獲得的利息收入,大大增加了對這些房產的持有成本,不僅完全達不到其投資保值增值的投機目的,而且其房產的貶值是必然的了。加上其必然存在的住房降價的心理預期,將多余的六套甚至八套房產統統逼到市場上出賣就完全不成問題了。隨著房子供給量的極大增加,每平方米的價格下降到兩萬元、一萬元甚至5000元都是可能的。住有所居的問題就有望一舉獲得解決了。
必須指出,由于一個人擁有的多處房產的每平方米價值并不會完全一致,那么,可以按其每平方米價值的高低從高到低排列房子套數序列(第一套房子、第二套房子……),并相應確定其應繳房產稅額。由于排在前面的房子質量占優、價值較大,又可以不繳稅或少繳稅,排在后頭的房子價值較小,其繳稅總額肯定要低一些。但無論如何,達到逼出多余房產、促使房價下跌到合理空間從而達到住有所居之目的仍然是不成問題的。
有人可能會擔心,房價一下子下跌得如此厲害,我國的經濟受得了嗎?我可以負責任地說,短期看,它會產生一定動蕩,但長期看則完全不成問題。因為真正的社會財富是使用價值而不是價值;價值只是計量、分配和掠奪社會財富的工具,而不是社會財富本身。同一套房產,其價格由30萬元漲到300萬元,不會增加一個財富原子;由300萬元降到30萬元,也不會減少一個財富原子。只不過由30萬元漲到300萬元的過程是富人掠奪窮人的過程(在漲到高位時窮人只要購買一處房產,其一輩子甚至幾代人的積蓄就會被洗劫一空;而本來已經富得流油的富人所能支配的財富則會一下子就又成倍地增長了,讓兩極分化變得越來越嚴重;由此引領整個經濟形勢的亢奮是極不健康的);而由300萬元降到30 萬元,富人的生活水準不會受到任何影響(因為那些多余的房產對他本來就是多余的,其增減不會影響其基本生活需求),窮人的生活則會一下子就變得充實起來了。至于地方政府,原來實行土地財政,現在過一段緊日子,將會變得理智起來;整個經濟在經歷短期震蕩后總會重新走上健康發展的道路上去的。
那么,房產的價值如何確定呢?稅務機關可以根據每一處房產購置時的價格及市場上相應地塊房價漲落幅度,確定每年12月31日時的價格總額為其房產的實際價格總額,作為收稅的基數(同時每個家庭的人口也以這一天為準,家庭人口戶籍不在一起的要合在一起計算),每年征收一次三級階梯房產稅。
對以上設想,歡迎廣大網友提出自己的看法。
改開時代,改革必然是時代的主旋律,但這個改革必須符合人民群眾的根本利益,尊重社會發展的客觀規律。現在一個很火的詞語叫做頂層設計。頂層設計當然需要,可我們是社會主義國家,這個頂層設計必須在廣泛征求廣大人民群眾意見基礎上產生(從群眾中來,到群眾中去),是對大量底層設計的集中統一。這在客觀上就要求廣泛動員人民群眾都來做好底層設計工作。這一篇小文就算作我的一個底層設計嘗試吧。
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