權(quán)威人士：農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)可能年前完成

       2013年09月04日 02:57 來源：中國證券報(bào)

　　權(quán)威人士3日透露，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。在11月召開的十八屆三中全會(huì)之后，土地制度改革有望得到進(jìn)一步推進(jìn)，但可能不會(huì)突破現(xiàn)有法律框架。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，農(nóng)村土地確權(quán)工作包括農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)三部分。截至去年底，全國農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)累計(jì)確權(quán)登記發(fā)證約620萬宗，發(fā)證率達(dá)94.7%，部分地區(qū)已全部完成。今年8月底，國土部發(fā)文表示，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作進(jìn)行抽查。

　　由于權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，涉及歷史遺留問題，農(nóng)村宅基地使用權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)工作進(jìn)展相對(duì)緩慢。今年的中央一號(hào)文件提出，用5年時(shí)間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。有分析人士認(rèn)為，隨著土地制度改革不斷推進(jìn)，這項(xiàng)工作可能會(huì)提前完成。

　　上述權(quán)威人士表示，隨著農(nóng)村土地確權(quán)工作推進(jìn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)確權(quán)工作有望于11月前完成。不過，要實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地同權(quán)同價(jià)，以及城鎮(zhèn)建設(shè)用地與農(nóng)村集體建設(shè)用地自由交易，恐有一定難度。

　　未來數(shù)月，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等可能進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。其中，一些東部城市可能會(huì)被納入試點(diǎn)。“擴(kuò)大試點(diǎn)”有可能成為土地制度改革突破口，進(jìn)而帶動(dòng)制度破局。

　　按照國土部工作安排，今年將研究出臺(tái)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見、部署開展宅基地制度改革試點(diǎn)，以及總結(jié)推廣農(nóng)村土地股份制改革經(jīng)驗(yàn)和做法。

　　為配合土地制度改革，《土地管理法》修訂工作可能在年內(nèi)取得進(jìn)展。

　　征地制度改革或近期出臺(tái) 農(nóng)地有望市場(chǎng)化流通

　　2013年09月04日 08:33 來源：財(cái)經(jīng)網(wǎng)

        據(jù)內(nèi)地官方媒體報(bào)道，國土部門目前已形成關(guān)于改革完善土地管理制度的框架建議，在完善改革土地制度過程中，與補(bǔ)償相關(guān)的征地制度改革是最大難題。未來，在原有制度模式上，通過總結(jié)當(dāng)前一些試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)，“農(nóng)地”有望通過招拍掛等方式進(jìn)行市場(chǎng)化流通，權(quán)益進(jìn)行市場(chǎng)化分配。

　　城鎮(zhèn)化引出土地改革框架

　　資料顯示，到2020年，中國城市化率應(yīng)該在60%左右，城鎮(zhèn)人口大約為8.5億，比2012年底城鎮(zhèn)人口凈增1.4億人。目前，我國城鎮(zhèn)工礦用地規(guī)模已突破10萬平方公里，有分析據(jù)此預(yù)測(cè)，如果按人均100平方米為新增城鎮(zhèn)人口提供工礦用地，至2020年城鎮(zhèn)工礦用地總量將突破11萬平方公里，該數(shù)據(jù)將大大突破國土資源部土地利用總體規(guī)劃中規(guī)定的10.65萬平方公里的控制目標(biāo)。

　　為了適應(yīng)城鎮(zhèn)化對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地的需求，土地管理制度的改革完善便隨之引出。自去年9月以來，國土部便成立專題研究小組，圍繞促進(jìn)和保障城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，謀劃土地管理制度改革方向。

　　國土部土地管理制度改革研究課題小組成員、國土部規(guī)劃司副司長劉國洪告訴記者，改革研究小組在歷時(shí)10個(gè)月、對(duì)11個(gè)省份的50多個(gè)城市進(jìn)行調(diào)研后，目前已形成關(guān)于改革完善土地管理制度促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的框架建議。

　　劉國洪還說，為了適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，當(dāng)前土地管理制度改革工作重點(diǎn)包括，提高存量用地在建設(shè)用地供應(yīng)總量的比重;扭轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)對(duì)新增土地出讓收益的過多依賴;建立起有利于存量建設(shè)用地盤活利用的制度政策體系等。

　　據(jù)分析人士預(yù)測(cè)，土地管理制度的完善和改革，很可能成為十八屆三中全會(huì)之后最先啟動(dòng)的改革領(lǐng)域之一，也是與城鎮(zhèn)化關(guān)系最為緊密的改革領(lǐng)域之一。

　　土地制度改革完善的具體內(nèi)容還大致包括，在保留現(xiàn)有征地制度的前提下，縮小征地范圍，改產(chǎn)值補(bǔ)償為市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償;在保持用途管制的前提下，規(guī)范農(nóng)村經(jīng)營性集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn);依托現(xiàn)有土地交易機(jī)構(gòu)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng);推進(jìn)集約節(jié)約用地，對(duì)增量建設(shè)用地和存量建設(shè)用地出讓方式等領(lǐng)域，進(jìn)行差別化管理等。

　　農(nóng)地有望市場(chǎng)化流通

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新一輪土地改革的核心是如何打破土地二元結(jié)構(gòu)限制。根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法，土地所有權(quán)歸屬分兩類：一是全民所有制，即國有土地;二是勞動(dòng)群眾集體所有制，主要指農(nóng)村集體土地。在農(nóng)村集體所有制的土地中，一般是指除了耕地、林地等農(nóng)用地以外，用于宅基地、集體企業(yè)用地等建設(shè)用途的土地。

　　在國土部主導(dǎo)的土地管理制度改革工作中，便包括了如何研究集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見、部署開展宅基地制度改革試點(diǎn)，以及總結(jié)推廣農(nóng)村土地股份制改革經(jīng)驗(yàn)和做法。其中，有消息稱，指導(dǎo)意見有望就土地利用規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍以外的經(jīng)營性集體建設(shè)用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規(guī)定。

　　現(xiàn)行土地管理法規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”這意味著，在原先的制度框架內(nèi)，農(nóng)村集體用地?zé)o法通過招拍掛等方式入市流通，相關(guān)權(quán)益也無法通過市場(chǎng)化途徑進(jìn)行分配。

　　當(dāng)前，一些城市已經(jīng)開始在農(nóng)地的市場(chǎng)化道路上，嘗試一些打破“二元制”的探索。其中，重慶市基于“計(jì)劃+市場(chǎng)”的雙軌制試點(diǎn)階段的“地票模式”已經(jīng)廣為人知。

　　記者日前在重慶了解到，該市的做法是將驗(yàn)收合格的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)打包整合，構(gòu)成不同規(guī)模的地票，進(jìn)而面向社會(huì)公開交易。凡是需要用地指標(biāo)的境內(nèi)外的法人、其他組織或者自然人，均可在農(nóng)村土地交易所公開競購地票。

　　重慶對(duì)地票交易總量實(shí)行計(jì)劃調(diào)控，原則上不超過當(dāng)年新增建設(shè)用地計(jì)劃的10%。政府在綜合考慮耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等因素的基礎(chǔ)上制定出地票的基準(zhǔn)交易價(jià)格。最后，購得地票的開發(fā)者選定符合規(guī)劃的待開發(fā)土地，憑地票辦理征收轉(zhuǎn)用手續(xù)并完成補(bǔ)償安置，征為國有土地后，通過“招、拍、掛”等法定程序，取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。

　　這種地票模式，是通過先交易“地票”再將具體土地征為國有的方式，使得原本不能直接流轉(zhuǎn)的農(nóng)地實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)。此外，還有將農(nóng)地國有化之后再流轉(zhuǎn)的“深圳模式”，以及海南省所嘗試的，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民自主開發(fā)經(jīng)營已經(jīng)納入流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地，來用于旅游、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

　　參與土地管理制度改革工作的一位權(quán)威人士告訴記者，土地制度改革的一個(gè)重點(diǎn)，就是在原有制度模式上，通過總結(jié)當(dāng)前一些試點(diǎn)城市的經(jīng)驗(yàn)，完善“農(nóng)地”通過招拍掛等方式進(jìn)行市場(chǎng)化流通，以及權(quán)益進(jìn)行市場(chǎng)化分配的路徑。

　　征地制度改革是最大障礙

　　在土地改革制度的完善工作中，涉及補(bǔ)償問題的征地制度一度是最大障礙。上述人士說，修訂后的部分補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有望相當(dāng)于現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)倍以上。而業(yè)界的共識(shí)是，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)長期以來是征地矛盾的核心所在，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)已不能完全體現(xiàn)被征地農(nóng)民權(quán)益。

　　農(nóng)業(yè)部長韓長賦稱，土地被征用以后，巨大的增值收益沒有多少真正落到農(nóng)民腰包。而近年來，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的大量土地需求，征地拆遷類糾紛事件頻發(fā)，尤其是涉及農(nóng)民利益的集體用地補(bǔ)償方式。

　　盡管我國曾多次對(duì)征地補(bǔ)償制度進(jìn)行改革，但基本的征地補(bǔ)償思路一直未變，其基本依據(jù)是“按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償”，現(xiàn)行主要方法有“年產(chǎn)值倍數(shù)法”和“征地區(qū)片法”。

　　此外，一系列征地制度改革新政也有望在近階段出臺(tái)，除了重新修訂后的《土地管理法》，還有《農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例》、《集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見》等。受此影響，未來農(nóng)地征補(bǔ)過程中，農(nóng)民不僅有望獲得較高的補(bǔ)償收益，還可以逐步成為農(nóng)地入市的交易主體。

　　國土部稱未下發(fā)農(nóng)地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)指導(dǎo)意見 概念股分化

　　2013年09月04日 10:41 來源：鳳凰財(cái)經(jīng)

         鳳凰財(cái)經(jīng)訊 周三，土地流轉(zhuǎn)概念股走勢(shì)分化，輝隆股份、上實(shí)發(fā)展、申達(dá)股份漲停，海南橡膠、新野紡織、中華企業(yè)漲超5%;康達(dá)爾跌超6%，香梨股份跌超4%，吉林森工、正和股份、眾和股份等跌超3%。

　　大智慧阿思達(dá)克通訊社9月4日訊，周二下午，國土資源部新聞處處長謝暉對(duì)大智慧通訊社表示，截至目前，關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見，國土部并沒有向地方政府下發(fā)過這一文件。

　　日前有媒體報(bào)道稱，國土部已于6月下旬下發(fā)《關(guān)于開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見》。

　　對(duì)此，謝暉稱，經(jīng)向國土部相關(guān)部門核實(shí)之后確認(rèn)，國土部并未下發(fā)上述文件。不過，謝暉并未告知在國土部層面相關(guān)指導(dǎo)意見的具體進(jìn)展。

　　這一信息也從湖北省國土資源廳得到回應(yīng)。周二下午，湖北省國土廳相關(guān)處室負(fù)責(zé)人向大智慧通訊社透露，今年三四月份，國土部曾下發(fā)關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知，要求地方上報(bào)2-3個(gè)試點(diǎn)單位，但最后試點(diǎn)安排以及試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見，目前還沒有接到正式的文件。

　附：　廣東試探農(nóng)村宅基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)流轉(zhuǎn) 據(jù)傳此前多次被否

　　作者：林春挺 林小昭 發(fā)布時(shí)間：2013-08-11 來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

　　未來一段時(shí)間，廣東農(nóng)村宅基地或可在本鎮(zhèn)、本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

　　廣東省政府法制辦5日就《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法(送審稿)》(下稱“送審稿”)公開征求意見，稱符合相關(guān)條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦同意，可以購買本鎮(zhèn)區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋，并取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。

　　“這只是一個(gè)試探。”國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部一位不愿意透露姓名的專家對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說，“按照現(xiàn)行法律，農(nóng)民宅基地不能上市。但廣東可以慢慢去試探。”

　　這位專家指出，不管是工業(yè)化還是城鎮(zhèn)化，中國大部分土地都得不到有效利用，很多省份土地的使用率只有0.3~0.5之間，比發(fā)達(dá)國家低了至少一倍。廣東這一改革可以解決一些空心村宅基地得不到有效利用的難題。

　　從村到鎮(zhèn)

　　宅基地是農(nóng)戶用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。一直以來，宅基地被視為農(nóng)民福利，被明確禁止入市。1999年國辦下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，就明令禁止農(nóng)民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。

　　根據(jù)送審稿，此次廣東鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員出售依法取得的一戶一宅之外的農(nóng)村房屋，房屋所在的宅基地使用權(quán)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓。

　　在“有條件放開”的同時(shí)，送審稿也明確，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地及其地上房屋、附著物，強(qiáng)調(diào)“農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織”，一戶只能申請(qǐng)一處宅基地。

　　送審稿還規(guī)定了購買門檻，即“為了解決住房問題而買宅基地，而不是為了房地產(chǎn)投資”。宅基地使用權(quán)也并非永久持有。送審稿稱，若出現(xiàn)宅基地閑置兩年、建新屋不拆舊屋、已遷入新村等情形，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán)。

　　中國土地學(xué)會(huì)秘書長黃小虎認(rèn)為，廣東這一做法意味著農(nóng)民可以通過交易宅基地來獲得一些利益，有一定的積極意義。

　　黃小虎還透露，廣東早就想出臺(tái)這樣的政策了，但一直沒有得到支持。

　　國土局規(guī)劃司原副司長鄭振源也曾撰文稱，廣東早在2007年就著意印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》，旨在放開對(duì)農(nóng)民宅基地上市流轉(zhuǎn)的限制，但當(dāng)時(shí)未獲得中央層面支持。

　　今年3月，廣東省政府辦公廳印發(fā)《廣東省城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出，允許轉(zhuǎn)戶農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上通過市場(chǎng)流轉(zhuǎn)方式出讓承包地、房屋、合規(guī)面積的宅基地并獲得財(cái)產(chǎn)收益，以解除農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城落戶的后顧之憂。

　　目前，宅基地改革試點(diǎn)主要在廣東和重慶展開。今年初，重慶提出將在永川、渝北等地開展農(nóng)房交易試點(diǎn)，優(yōu)先把農(nóng)民集中居住區(qū)房屋和轉(zhuǎn)戶居民退出房屋納入試點(diǎn)范圍。

　　上述專家稱，廣東要真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)，要向中央爭取相關(guān)試點(diǎn)，并出臺(tái)相應(yīng)的法規(guī)政策。

　　等待支持

　　廣東省政府發(fā)展研究中心農(nóng)村處處長冼頻曾公開表示，如果送審稿最終將宅基地的流轉(zhuǎn)范圍確認(rèn)為在本鎮(zhèn)范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，這將是一個(gè)先行改革。

　　他認(rèn)為，宅基地僅停留在本村范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，范圍太窄，流轉(zhuǎn)有限;倘若范圍過大，有可能導(dǎo)致圈地情況的出現(xiàn)，譬如，珠三角較為富有的農(nóng)民將赴經(jīng)濟(jì)落后的粵東西北購買宅基地。因此，限制在本鎮(zhèn)區(qū)域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，是一個(gè)較為謹(jǐn)慎而保守的范圍。

　　上述國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部專家亦對(duì)本報(bào)記者表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，如果范圍過大，廣東將難以執(zhí)行下去。

　　“目前宅基地和小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)問題都沒有太大突破。”廣東省綜合改革發(fā)展研究院副院長彭澎在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，深圳“土改”也只是集體經(jīng)濟(jì)里的工業(yè)用地可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)地和林地的承包經(jīng)營權(quán)可以流轉(zhuǎn)，這些都在國家的規(guī)定范圍內(nèi)。

　　彭澎說，農(nóng)民要進(jìn)城，他們的宅基地及土地承包權(quán)怎么處置，必須有一個(gè)完善的退出機(jī)制來支撐。

　　經(jīng)濟(jì)專家、暨南大學(xué)法學(xué)院李伯僑教授此前指出，按照《土地管理法》、《物權(quán)法》等法律，農(nóng)村宅基地只能在村集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能轉(zhuǎn)讓給城市居民。但中國改革總有突破既有秩序的特點(diǎn)，在某些方面與既有法律不大一致，也是改革試驗(yàn)所允許的。

　　李伯僑認(rèn)為，如果廣東省出臺(tái)了相關(guān)政策，并取得了良好效果，國家相關(guān)法律的修改和制定也是有很大可能的。

　　允許轉(zhuǎn)戶農(nóng)民在自愿基礎(chǔ)上流轉(zhuǎn)，是否意味著進(jìn)城農(nóng)民在獲得城鎮(zhèn)戶籍之后，也有保留既有土地承包權(quán)和宅基地的可能?對(duì)此，李伯僑說，現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。如果進(jìn)城務(wù)工人員取得了城鎮(zhèn)戶口，其享有的宅基地使用權(quán)的法律資格就會(huì)喪失，原有的宅基地自然要被集體收回。

　　彭澎說，在現(xiàn)實(shí)操作中，很多地方村改居，整個(gè)村的村民都變成了居民戶口，并沒有遷徙和轉(zhuǎn)移，他們都還有農(nóng)地和宅基地，所以這種變化并沒有實(shí)現(xiàn)完全的城鎮(zhèn)化。

　　上述國務(wù)院發(fā)展研究中心專家說，我們也不能對(duì)廣東在這方面的試探，抱有太高太多的期待。

　　(本報(bào)記者林小昭對(duì)此文亦有貢獻(xiàn))

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