看到有網友說：“二十年內，城市房價很難下跌因素如下：
其一，政府對入城農民工的優惠政策，將會使更多的農民入住城市。
其二，農業生產技術含量不斷提高，也將促使大量農村勞動力涌入城市。
其三，政府對農用地的保護政策及對城市征地的限制政策，很難滿足城市人追求住大面積住房的心理需求。
這三點是房市的剛性需求——注意：剛性需求并非是指購買能力。比如：現在的電視機價格非常便宜，有許多人具有能力購買電視機。這就是電視機市場有許多購買能力的客戶。但是，這些有購買能力的客戶并非需求電視機。所以，電視機市場不存在剛性需求。相反，房市雖然有許多沒有購買能力的客戶，但是，在這些客戶中，存在著許多需求房子的客戶。這就是剛性需求。”

住房是必需品，只要商品化了，確實就存在所謂的“剛性需求”。不妨設想：有一天，空氣也商品化了，“剛性需求”肯定更大，而且更“賺錢”。

然而，無論是房地產的“剛性需求”還是“生產成本”，其實都不是“房價不下跌”的原因。此前的房價上漲，也并不是“剛性需求”導致的。
認為“剛性需求導致房價上漲并且不下跌”，實際上是假定：房價完全是由生產成本、需求和供給決定的。

實際上并不是這么回事。
無論是正宗市場經濟，還是任何別的市場經濟，商品的價格都不是僅僅由生產成本和供需關系決定的，還必須考慮到隱藏著的“彈性成本”。

關于房屋的生產成本，已經有轉行去種菜的重慶房產商指出：“土地費一般占銷售價格的40%左右，建筑成本占20%左右，銷售成本約占5%，另外還有配套設施的打造、環境的打造、管理成本等約占5%，再加上10%的稅收，因此，搞房地產開發最終的毛利約為20%。”（見《重慶2800企業下鄉種菜》

建筑成本、銷售成本、管理成本這三項算是“剛性成本”，加起來只有房價的30%，房產資本家得到的毛利潤率是20%。
而“土地費”和“稅收”這兩項掌握在地方政府手中的“彈性成本”就占了房價的一半！

也就是說，如果以計劃經濟的方式生產住房，成本實際上就是建筑成本（20%）和配套環境與管理（5%），再加上稅收（10%），頂多也就是目前房價的35%。而且，計劃經濟的稅收還沒有那么高。

當然，這只是純粹從建筑成本的角度分析，沒有考慮到“土地的稀缺性”。那么，土地是不是真的很“稀缺”呢？這就涉及到“我國農村和城市的建設用地究竟有多少”這個問題了。

這位網友說：“其一，政府對入城農民工的優惠政策，將會使更多的農民入住城市。其二，農業生產技術含量不斷提高，也將促使大量農村勞動力涌入城市。其三，政府對農用地的保護政策及對城市征地的限制政策，很難滿足城市人追求住大面積住房的心理需求。”這些都是空泛的“說教”，沒有任何數據支持，是不可能說服任何人的。

“城市人追求住大面積住房的心理需求”究竟有多大？城市建設用地究竟有多少？是否夠用？只有知道了比較可靠的相關數據，才能有把握地回答這些問題。

中國社會科學院農村發展研究所宏觀室主任黨國英說：“現在農村的建設用地是17萬平方公里。。。城市的各類建設用地與農村的占地差不多。。。”其他資料也給出了相近的數據。
那么，不妨假設城市建設用地也是17萬平方公里，這17萬平方公里能夠住多少人呢？

讓我們假設，“城市人追求住大面積住房的心理需求”平均而言是每人40平方米，全國80%人口成為城市人口（發達國家城市人口比例平均為70%），假設全國總人口達到20億，則全國城市人口將有16億。這些人想要達到人均40平方米，需要多少住房面積呢？16億X40平方米=640億平方米=6.4萬平方公里。

當然，這里的6.4萬平方公里只是住房面積，并不是占地面積。
一方面，公用面積、住房之間的間隔、綠地這些必須有的面積，都會增加占地面積。
另一方面，在保持住房總面積不變的情況下，增加每棟樓的層數又會成比例地降低占地面積。

以容積率為2計算，上述6.4萬平方公里的住房面積，只需要占地3.2萬平方公里。因此，實際上城市建筑用地容納16億城市人口是完全夠用的。
所謂“剛性需求導致房價上漲并且不下降”，主要是在市場經濟下以盈利為唯一目標而制造出來的漲價借口。
推動房價上漲的主要因素，既不是“剛性需求”，也不是“剛性成本”，而是土地費和稅收這兩項“彈性成本”。

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