冰火兩重天的香港：

萬眾矚目的香港房產富豪與籠屋中的百萬貧民　　

/葉楚華 余治國

內地人一談到香港，腦海中立刻就涌現出民主、自由、繁榮、發達等字眼。經濟學人們眼中的香港則是自由經濟的典范，如弗里德曼、張五常等。在美國傳統基金會每年發布的《全球經濟自由度指數報告》中，香港連續16年獲選為全球最自由經濟體系。

李嘉誠、包玉剛等人在大陸簡直被視作神，自由經濟市場誕生的資本之神。就像《巴菲特陰謀》一書中所揭露的，他們與巴菲特一樣，成為萬眾矚目的偶像，是財富與成功的象征。去年在深圳特區建立30周年慶祝大會上，香港特首曾蔭權和李嘉誠都前捧場，李嘉誠的風頭卻遠蓋過曾蔭權。

但遺憾的是，無論是港英政府時代還是現在，香港既不民主也不自由——以前是英國政府現在是地產商決定一切香港事務，香港人只能靠邊站（參見香港電影《金錢帝國》、《跛豪》、《五億探長雷諾傳》與《世界金融五百年》一書）。而那些以香港為典范的經濟學人們要么是先天不具備后天也無法培養出經濟分析的能力，要么是以服從某些經濟學派教條來為自己辯護實質上是因為其論據、論證與觀點跟某些實業界利益相一致，他們的觀點不具有實踐與應用的價值，所謂國無恒敵則亡，僅從研究規范角度來看具有某些從側面推動其他經濟學派學術進步的價值。

2010年，《福布斯》全球富豪排行榜，李嘉誠居全球第14位，李兆基次之，排第22位，郭氏兄弟排名28。與此同時，香港基尼系數高達0.433，僅次于中非共和國，比中國大陸的貧富差距還要大。2009年上半年，約有17.9%市民，即在700萬香港人中有近124萬香港人屬于低收入或貧窮家庭。低收入家庭中有10%的人居住在環境惡劣的籠屋。籠屋就是在香港一些老街區的舊樓，一些房間隔成一個個像火車硬臥般的床鋪，每層床鋪用鐵絲網圍起來，然后就當作一個房子一樣租出去的所謂住宅。在籠屋中不到　3平方米　的狹小空間內最多要塞下3張出租床。一張床大小的空間，人們在里面吃、住、睡，這就是他們的家了。

為什么香港會變成這樣？《地產霸權》一書為我們找到了答案。該書作者潘慧嫻曾任新鴻基地產集團創辦人郭得勝的私人助理達8年，后又加入馬來西亞糖王郭鶴年的地產企業嘉里建設，擔任高管負責土地及物業的估價與收購，并參與規劃及契約修訂的工作。　潘　女士2003年移民加拿大后，還曾于加拿大卡加利市任職于石油土地收購代理公司，并負責宣誓專員工作，及于多倫多從事地產發展業務。她用兩年時間寫就并自費出版本書英文原版《土地和香港的統治階級》（Land and the Ruling Class in Hong Kong），被《加拿大書評年鑒》選為2007年度學術書籍評選獎。

　潘　女士在書中指出，香港房產業的畸形發達是造成香港現狀的罪魁禍首。香港居住成本為亞洲第三，置業成本在全球大城市中高居第四，零售商鋪租金更排名全球第二。比如在香港，餐飲行業有50%-60%的成本是房租。而香港“六大家族”———李嘉誠家族、郭氏家族、李兆基家族、鄭裕彤家族、包玉剛、吳光正家族以及嘉道理家族代表的地產財團“透過把持沒有競爭的各種經濟命脈，有效操控全港市民需要的商品及服務的供應及價格”。六大地產商才是香港的控制者。根據港交所的數據，2010年5月，由這些經濟巨頭操控的主要上市公司，占香港股市總市值的14.7 %。幾大地產商之間互相厘定協議，形成卡特爾聯盟，共同提高行業進入門檻和行業集中度，打擊外來競爭者。香港已經成為六大家族控制的寡頭市場。

有了經濟控制力的地產商家族逐漸滲透入政治領域。這些大地產商及與其關系密切的包括許多來自銀行、法律、建筑、工程和建造業的合作伙伴，在由800人組成的行政長官選舉委員會中占有很席位。截至2010年3月底，六大地產商的董事在各個法定及咨詢組織擔任共54個職位。地產界的卡特爾將其魔爪延伸至政治體制，以鞏固其經濟影響力。權力集中在少數精英階層之手。因此地產商通過對政治權利的掌控左右公共政策，提升自己的利益或懲罰性對待他人，損害競爭對手，對雇員采取高壓手段。

　潘　女士與我們的觀點不謀而合。她在書中指出認為現在的香港實行的是新封建制度：“土地也等同于權力。大企業從物業發展和投資中獲利，之后運用這些財力去收購其他的經濟資產。大企業最初的收購目標，往往是公用及公共服務企業，因為這有助于財團以最低風險提升經濟實力。而這些行業與民生息息相關，于是民眾便要為衣食住行等日常生活所需向這些壟斷的大財團支付很高的成本。在此過程中政府為虎作倀，不是主動協助大企業，就是采取被動的不干預政策助長大財團的優勢。而一旦經濟形勢不好，企業就會以削減開支為由，采取高壓手段，裁員或迫使員工接受減薪。此時，政府不是向中產及勞動階層增加稅款，就是開始征收新的稅項……從歷史可見，中世紀的統治者往往靠攏強大的地主，而不論回歸前后，香港政府都有這種傾向……從統治者與經濟財閥互相勾結來看，目前的統治者與封建時代大同小異。” 香港六大地產商家族儼如領主貴族般高懸于社會頂層，中下階層相當于奴隸階級，而所謂中產階級也只不過是一群不斷向地產商進貢并提供服務的屬地農民。因此，我們可與說，這些大地產商家族主宰著香港人的命運。

由香港再聯系到我們中國大陸的房地產業，不禁令人驚出一身冷汗。一些大陸城市的房產業與地方政府是步香港之后塵，還是另辟蹊徑，走出一條健康的可持續發展之路，值得我們翹首以待。

如果走上的是香港那樣的不歸路，結局會不會是革命與社會大動亂？就在昨天，《人民日報》刊文指出，暴力革命無法解決社會問題。但正如《地產霸權》所指出的：“這種極端的社會不公平現象，不容于現代社會的文明。歷史告訴我們，當貧富懸殊達到高峰時，受壓迫者終會奮起革命，與特權階級抗爭。”恩格斯也曾講過：“至少在歐洲，英國是唯一可以完全通過和平的和合法的手段來實現不可避免的社會革命的國家。當然，他從來沒有忘記附上一句話：他并不指望英國的統治階級會不經過‘維護奴隸制的叛亂’而屈服在這種和平的和合法的革命面前。”

最后給出一個最近的關于移民的信息。美國政府已經開始警告在海外藏匿資產的美國人，不要心存僥幸，他們將加緊追查國人海外帳戶和海外資產的真實性，一旦被查出在海外藏有資產，戶主將被施以重罰，嚴重的還會被判刑入監。按照美國通過的海外帳戶稅收遵從法的要求，所有想在美國經營的外國銀行從2013年1月1號開始都必須向美國財政部提供客戶信息，否則就被視為與美國政府不合作。美方有權拒絕其在美國開展業務，這樣美國公民和綠卡持有者想隱匿海外資產將會變得更為困難。而且根據美國稅法的規定，即便放棄美國國籍，美國政府也可追溯5年，要你補交放棄國籍前五年擁有的海外資產隱匿不報而逃避的稅收和罰金。靠移民來逃脫懲罰純屬幻想，但愿利益集團能夠做出妥協，能讓香港與中國大陸避免最壞的結局，即所謂的暴力革命。

葉楚華 余治國房產系列評論文章：　　

出來混總是（要）還的——中國樓市即將崩盤

敲響樓市泡沫的喪鐘，歷史很快會把陳寶存們掃進垃圾堆

20年內，城市房產將成為沒人要的破爛

樓市留給你拋盤的時間不多了

社會潰敗致中國成高利貸之國

經濟軟著陸或難實現，中國樓市末日已經降臨

溫州，沒人救得了你了！溫州正在成為人間地獄

所有人都將為房產大泡沫付出沉重代價

請給我永遠的謊言——放水救炒房老板們純屬妄想

美聯儲加息預期給中國樓市泡沫最后一擊

試行地方債券是貨幣與房產政策大轉型的里程碑

淚奔吧，樓市已成銀行的棄婦

房產稅必須要落實：均富若不成國策，動蕩指日可待

外資撤離預示中國樓市漫長寒冬到來

歐元的選擇只有早死或遲死

溫總理告訴你房價不跌的幻想有多傻

不能將殖民地經驗照搬大陸房產

歐債危機，下一個倒下的是法國？——答《國際先驅導報》記者采訪

房產泡沫是引發歐債危機的直接導火索

房產業的投機性嚴重阻礙中國崛起的步伐

下調存準率不會扭轉房價下跌趨勢

貨幣政策改變不了房產泡沫的必然破滅

德法意欲何為，歐元出路何在？——《國際先驅導報》對余治國、葉楚華采訪

《巴菲特陰謀》云南人民出版社2010年版

《世界金融五百年》天津社會科學院出版社2011年版　　

http://book.wyzxsx.com/goods.php?id=5585

http://item.taobao.com/item.htm?id=12624135870

《郎咸平說對了嗎》鳳凰出版社2011年版

http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814

《地產霸權》中國人民大學出版社2011年版

《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》

http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html　　

附錄：　　

一、不能將殖民地經驗照搬大陸房產　　

/葉楚華 余治國

這些年來，許多地方政府的土地財政政策主要是模仿香港。香港自開埠以來，就嚴重受到大陸的影響，比如李嘉誠、包玉剛等華人富豪的崛起與大陸文革有莫大的關系（參見天津社會科學院出版社2011年版《世界金融五百年》一書關于香港的內容）。大陸的經驗可以用到香港，但香港的經驗在絕大多數情況是完全不能照搬到大陸的。房產政策便是其中的典例。

香港是土地財政的典型。其財政收入的約40%-50%來自土地，如土地預付款、房產開發商上繳的稅收及房產稅。香港中心商業區寫字樓租金超過了倫敦、東京，位居全球之首。而香港的那些所謂華人“驕傲”的房地產富豪們則牢牢控制了整個香港的政治體制。香港富豪們與港民之間的關系有點像封建時代的地主與佃農，而官員無非是大亨們的打手而已。

香港這種扭曲而變態的土地政策的根源在于大英帝國的殖民地政策，換而言之，在于其殖民地經驗。眾所周知，鴉片戰爭之后，香港被大英帝國。但我們要注意到，從法理上講，香港地區的所有權從來都不歸于英國，一直都屬于中國合法政府。英國只是租用香港而已。

其實，英國人從未有先賣地再建房的政策，他們一向把建筑物和土地合二為一，統稱不動產。英國不動產所有者一般都以白紙黑字的合法合同禁止承租人轉租轉讓，即不會向承租人讓出租權、抵押權、轉讓權等土地使用權。但是，大英帝國并非浪得虛名。帝國精英以務實而靈活的高超策略而為英國人在各個殖民地榨取巨大的利益。香港殖民政府所采用的土地政策其立足點就在于香港總歸是要歸還中國的，因此絕不會以港民利益為考量的基礎，而必然要在短期內力爭最大化英國人的利益。

香港殖民地政府將包括出租、抵押、轉讓等權利在內的土地使用權賣給土地使用者榨取高額的土地收益。仔細想一想，殖民政府之所以采取如此政策的原因恰恰在于英國人只租借香港而不擁有香港。殖民政府出讓土地使用權其實是在一個時間段內出租土地，而這個土地實際上是中國政府出租給英國人的。英國人相當于在轉租，租借的利益卻歸自己所有而非中國。這相當于殖民地政府采用制度化形式為炒地炒房者提供法律支持，有意鼓勵并刺激房地產泡沫的興起。

英國人一手是鴉片，一手是土地。為了榨取中國人（港民國籍仍屬中國籍），兩手都要抓，兩手都要硬。結果，以怡和洋行為代表的英資財團是香港最大的土地擁有者，其中怡和洋行在二戰前壟斷了香港房地產70%左右的資產（請參考《世界金融五百年》一書）。

殖民地的本質造就香港的殖民地政策，而殖民地政策又造就了香港的高房價與高地價。遺憾的是，多年來，我們很多的地方政府的土地財政卻是照搬香港。在這種情況下，地方政府不可避免地有通過“經營城市”來造就高房價與高地價的沖動。

問題在于，這種殖民地經驗從來都是短期有利長期有害的。在中國波瀾壯闊的漫長歷史中，除蒙元殖民政權外（請參考余治國所著《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》一文），從未有一個政權不希望自己一統江湖，千秋萬代。始作俑者，其無后乎？當年將香港殖民地經驗的土地政策照搬到大陸的決策者實在是短視得可以，鼠目寸光已不足以形容其愚鈍，我們認為，照搬殖民地經驗者春村是自絕于歷史，自絕于國家，自絕于子孫后代。用句老百姓的粗話講，叫生兒子沒屁眼。話雖糙了點，理卻不糙。

可笑的是，很多地方照搬了香港，卻還不如香港。香港殖民地政府雖在土地上大發橫財，但卻是在臺面上能說得過去的，沒有什么暗箱操作或幕后交易。很多人總是講，地價高導致房價高。其實完全不是這么回事情。我們只講其中兩點。

其一，很多地方的土地使用權的出讓金并不高，即便是上海這種地方，土地出讓金也是出乎意料的低。2004年，上海出讓6573.　　2萬平方米　　，政府實收出讓金140億，平均213元/平方米，2005年，出讓5941.　　3萬平方米　　，實收出讓金100.4億，平均169元/平方米，2006年平均出讓金137.9元/平方米。為了所謂的招商引資，工業用地的出讓金就更低。

其二，出讓金如此之低，房價如此之高，其中的暴利又跑到那些有門路的人的口袋中去了。從政府手中能拿到地的有門路的房產商以超低價格收到土地后，再轉賣給其他房產商用來套利。很多地塊都轉讓過3、4次，甚至5、6次。即便土地被轉手這么多次，真正建房的房產商仍有賺頭。可見，真正的購房自住者確實是遭到了層層盤剝。這禁不住讓人想起一首元曲：“奪泥燕口，削鐵針頭，刮金佛面細搜求，無中覓有。鵪鶉嗉里尋豌豆，鷺鷥腿上劈精肉。蚊子腹內刳脂油，虧老先生下手。”

那么，是不是像有些人所講的那樣——地價上漲導致房價上漲呢？恰恰相反，正是房價上漲導致地價上漲。據上海學者王煉利的分析，動遷購房量約占總購房量的40%，投機購房量約占總購房量的20%。通過城市大規模拆遷運動，一些地方政府與房地產商一面制造了房產的供應，另一面制造暫時的不可持續的大規模的租房與住房需求，尤其在2008年后極大地刺激了投機者的需求，從而制造出制造出房產泡沫，抬高了房價，最終抬高了地價。這是所謂“經營城市”的過程，也是一些官員私下收受好處的過程。正如眾人皆知的，政府的兩大部門，一是交通，二是土地，是貪腐的重災區。如河南省連續五任交通廳長有四任不是死刑便是死緩。

就目前來看，中國城市化進城基本結束。安信證券股份有限公司首席經濟學　家高善文　博士根據CPI食品與CPI以及二三產業GDP縮減指數之間的裂口、蔬菜價格中軸的抬升以及鄉城蔬菜價格同比增速差、糧食價格與糧食種植物質費用之間的裂口、中藥材中成藥以及低端服務業價格的上漲、糧食種植機會成本的上升、不同勞動密集度農產品價格漲幅的差異、鄉城社會消費品零售增速同比差等定量研究證明出，大約在2006到2007年前后中國已經走過了劉易斯拐點，低端勞動力的短缺正成為常態，城市化已基本完成。因此，動遷因素與城市化無法在幾代人中重復進行，事實上早就支撐不了具有自我實現特征的房產市場，而投機逐漸變成了打著城市化幌子的房價高企的唯一因素。具有殖民地特征的土地財政在今天看來已經維持不下去了。

此外，我們要注意到，房產價格的虛高，扭曲了資源的配置，過高的房產投資比例意味著過低的工農業投資，意味著失業率的居高不下。更為嚴重的是，意味著過低的研發投入，意味著產業升級的失敗，意味著中國的國家崛起與民族復興必將成為泡影。采用殖民地政策的背后更是代表著一些地方政府對自身合理定位的偏離，其惡果也許真的可能是將中國這片人杰地靈的土地變成廣闊的各國殖民地，從而陷入百多年前亡國滅種的危險。到那個時候，無論是權貴、富人，還是窮人都逃脫不了被奴役的命運。

二、操縱香港的六大家族——摘自《地產霸權》　　

現在讓我們檢閱一下在香港叱咤風云、由家族掌舵的幾個大財團。

李嘉誠家族　　

李嘉誠家族控制的上市公司有長江實業、和記黃埔、港燈、長江基建、長江生命科技、Tom.com及電訊盈科。截至2010年1月至5月，這些公司的市值合共6?608億港元。長江集團（不包括電訊盈科）的業務遍布54個國家及地區，長江實業是該集團的旗艦。集團的核心業務包括電訊、酒店、物業發展、零售及制造、港口及相關服務、能源及基礎設施。

自20世紀60年代起，長實一直是香港最大地產商之一。該集團著名的住宅項目，有黃埔花園（94座共11?224個單位）、元朗天水圍的嘉湖山莊（58座共15?880個單位）及觀塘麗港城（38座共8?072個單位）。按照長實2009年的年報，該公司的可開發土地儲備，足夠未來五至六年發展之用。早于20多年前，集團已開始在其他行業及香港以外地區發掘機會，現已發展成為根基穩固的國際集團。

李澤楷運用他與美國加州高科技界的關系，1998年與美國芯片巨頭英特爾成立Pacific Convergence Corporation，投資信息科技研究。1999年在香港特區政府的支持下，盈科拓展集團進行總值130億港元的數碼港發展項目。同年，該公司入股得信佳，“借殼”在香港上市，易名為盈科數碼動力。一連串集資及收購后，到2000年，盈動鯨吞香港電訊，涉資2?200億港元。這項世紀交易，據說得到中央政府首肯，因為當時新加坡也有意收購香港電訊，而中央政府不愿香港的通訊業落入外資手中。

李澤楷年紀輕輕就有如此成就，與父親同稱為“超人”理應實至名歸。可是，有人會問：“如果他不是李嘉誠的兒子，能否有此成就？”若他不曾在他父親的衛星電視工作，沒有這個黃金機會，他必定不會擁有雄厚資金創立自己的公司。

盈動與香港電訊合并后不久，科網泡沫爆破，電訊盈科在其后兩年內，股價一度下瀉近95%。真正的“超人”與沮喪的兒子高調共晉午餐，似乎向公眾證明公司獲得李嘉誠的支持，期望能令電盈股東重拾信心。盡管如此，在電盈股東及員工怒罵聲中，李澤楷必須獨自面對重組、精簡業務及減少債務的攤子。

相比李澤楷，李澤鉅則低調得多。他是長江實業董事總經理兼副主席，兼任和記黃埔副主席，同時出任長江基建及長江生命科技主席，香港電燈執行董事。他明顯是長實王國繼承人，但偶然才在公開場合露面（大多是政府土地拍賣會），似乎較弟弟更怕面對傳媒。

在蕓蕓眾多地產發展項目中，李澤鉅最自豪的是1986年溫哥華世博會舊址的混合發展項目。這幅　82公頃　的地皮，1988年以5億加元（32億港元）投得， 可建造7?650個住宅單位、300萬呎的商鋪、400間客房的豪華酒店，以及630個泊位的游艇碼頭。這個項目由Concord Pacific Development 財團持有，由李澤鉅策劃，1990開始推出第一期。在80年代末的移民潮中許多港人移居加拿大，因此這個項目的市場反應非常熱烈。1996年，16座合共2?100個單位已經出售，部分開發權以2.9億加元出售給新加波及臺灣的企業。

身為長江基建主席，李澤鉅曾在澳洲策劃多個重要的電力資產收購，帶領長江基建及港燈成為澳洲最大的配電商。

郭氏家族

郭氏家族控制的主要上市公司，有旗艦公司新鴻基地產、載通國際及數碼通。截至2009年年底市值合共2?795億港元。由1995至1997年連續三年，新地純利高達100億港元，1997年更創下歷史新高，達142億港元。截至2009年6月，新鴻基地產的可開發土地儲備有4?190萬平方呎的樓面面積，以及2?400萬平方呎的農地。該公司現為全港最大的地產商。

新地產上市前十年最令人難忘的事件，是該公司于1980年11月試圖收購九龍巴士的控股權。九巴持有大量的可發展地皮，作巴士廠之用。雖然當時收購失敗，但卻為其后控制該公司鋪路。目前，新地持有九巴33.3 %的股權。九巴除了提供廉價的土地外，盈利可觀的專營巴士業務也成為新地穩定的收入來源。

新地的擴張與長江集團不同。20世紀七八十年代，新地作縱向擴張，而非橫向擴展。它一直以香港的物業開發為重心，由工廠大廈至購物中心、寫字樓及住宅屋苑不等。到80年代中葉，新地已成立逾100家附屬公司及聯營公司，均從事與地產相關的業務，包括建造、物業管理、電機工程及消防服務、建筑設計服務、機械工程、混凝土生產、水泥制造、金融及保險，成為典型的“物業工廠”。新地1972年上市時市值僅4億港元，到1990年年底，已達253億港元。

該集團在80年代最矚目的項目之一便是沙田新城市廣場，這是首個在新界的綜合發展項目。70年代末至80年代初，香港人口急劇膨脹，需要開發新市鎮，新城市廣場因而得以成功。

郭炳湘、炳江、炳聯三兄弟接管新地以來，最轟動的交易，要算是集團在2000年9月投得港鐵的機場鐵路線九龍站第五、六及七期發展項目。該項目的可建樓面面積為540萬平方呎，包括面積250萬平方呎、樓高102層的甲級寫字樓、100萬平方呎的豪宅及服務式住宅、100萬平方呎的酒店及90萬平方呎的商場，單單土地成本已高達74億港元，可能是集團為單一發展地皮支付成本最高的一次。集團亦在同一條鐵路沿線的中環站發展項目中擁有47.5%的股權。

憑借巨額資金，集團通過持有本港第三大流動通訊公司數碼通的股權，涉足電訊業。截至　2009年6月30日　，集團于數碼通的股權達64.1%。集團也持有信息科技公司新意網的控制性股權，該公司于2000年分拆上市。

李兆基家族　　

1958年，“三劍俠”郭得勝、李兆基與馮景禧合組公司，從事地產開發。1972年分家后，李兆基自組公司永泰建業，同年上市。他的旗艦公司恒基兆業地產1981年上市。

截至2010年5月，恒基兆業地產、恒基兆業發展及香港中華煤氣有限公司的市值，合共2?214億港元。李兆基是這三家公司的主席。他看準六七暴動的機會，在地產市場上大舉買入土地，并收集乙種換地權益書。到八九十年代，這權益書就成了政府土地買賣游戲中的寶貴財源。

恒基兆業地產的市場定位，一直是小型及中型住宅樓宇市場。該公司眾所周知的土地收購策略，是收購在半山、銅鑼灣、灣仔、北角及鲗魚涌等區的舊樓。這些舊樓坐落的地皮，還有未利用的發展潛力（未用盡地積比率），重建時便可發揮出來。當然，運用這種策略的先決條件是要有耐心及時間。截止2009年12月底，恒基兆業地產的可開發土地儲備為1?980萬平方呎，農地儲備為3?280萬平方呎。

恒基兆業地產是香港最大的地產商之一，也是最早進軍內地房地產市場的企業。集團通過在1996年上市的恒基中國，專注于在北京、上海、廣州及珠三角地區從事地產開發。截至　2009年12月31日　，恒基中國土地儲備的可開發總樓面面積為15?140萬平方呎。

鄭氏家族　　

鄭裕彤是新世界發展主席及掌舵人，集團旗下公司包括新創建（前稱“新世界基建”)、新世界中國地產及蒙古能源（前稱“新世界數碼基地”）。截至2010年5月，新世界集團的市值為1?066億港元。集團的核心業務涵蓋房地產、基建設施、公共服務及電訊。

新世界集團最大的地產項目，是位于尖沙咀東的新世界中心。新世界中心耗資14億港元，于20世紀70年代分兩期興建。第一期包括九龍萬麗酒店（前稱新世界萬麗酒店）、寫字樓及購物中心，1978年竣工；第二期包括香港洲際酒店（前稱麗晶酒店）及豪華服務式公寓，1982年竣工。

80年代該集團與貿易發展局合作，興建香港會議展覽中心及毗鄰的兩間酒店。1986年，該集團與香港興業國際聯手開發大嶼山愉景灣三期，可建樓面面積110萬平方呎。其后，該集團以2.54億港元買入第四及第五期的發展權，可建樓面面積分別為140萬平方呎及100萬平方呎。1990年至1994年間，當這些發展項目相繼落成之時，樓市價格屢創新高。兩家公司從物業銷售中賺到豐厚利潤。

1997年亞洲金融風暴致使樓市下挫，該集團與大部分地產商一樣，無法幸免。新世界債務狀況不穩，不得不于2002年年中出售旗下至寶——麗晶酒店，集團旗下公司也于2002年12月進行債務重組。

自1995年起該集團進軍公用事業。1995年7月獲發電訊固網服務牌照，開展電訊業務。1998年該集團開始經營專營巴士服務，并于2000年開展持牌渡輪服務。

包氏及吳氏家族　　

截至2010年5月，九龍倉、會德豐及有線寬帶，市值合共1?698億港元。集團由已故船王包玉剛創辦， 現任主席為他的女婿吳光正。九龍倉集團的核心業務，包括物業投資、物流（貨柜碼頭）、通訊、媒體及娛樂。而會德豐主要是投資控股公司及地產商。

九龍倉集團資產豐厚，包玉剛獲得控制權后，接管了香港一些貴重物業及地皮，包括海洋中心、海港城、馬哥孛羅酒店及港威大廈，總樓面面積829萬平方呎。除了這些貴重物業外，包玉剛亦控制天星小輪、港島電車專營服務，以及葵涌部分貨柜碼頭。集團商業組合中另一個貴重物業是時代廣場，總樓面面積200萬平方呎。包玉剛其后接管會德豐集團，遂擁有更多商業物業及其他零售業務，包括連卡佛。

1986年，包玉剛因健康狀況欠佳決定退休，吳光正接掌九龍倉／會德豐王國。他帶領集團進軍電視業因而聲名鵲起。1993年6月，九龍倉集團獲發有線收費電視牌照；10月，旗下附屬公司有線寬帶啟播，成為首家收費電視臺。1992年，該集團決定，透過當時的九倉新電訊逐鹿固網電訊市場，牌照1995年7月起生效，終結了香港電訊壟斷固網市場的時代。

吳光正并不滿足于商業上的成就。1997年他宣布競逐香港特區行政長官之職，雖然最終落選，但并未挫敗他對公共服務的濃厚興趣。1995至2000年期間， 他擔任醫院管理局主席，并自2000年10月起出任貿易發展局主席。他亦曾擔任香港理工大學校董會主席。他在醫院管理局任職期間，暫時辭去九龍倉／會德豐集團的管理層職務。

嘉道理家族　　

中電集團于1901年由艾利?嘉道理（Elly Kadoorie）爵士創立。他是現任主席米高?嘉道理的已故祖父。嘉道理家族是中電控股及香港上海大酒店集團的最大股東，分別擁有19% 和50. 49%的股權。米高也擔任酒店集團的主席。截至2010年5月，兩家公司的市值合共1?503億港元。

在《管制協議》下，中電業務的增長潛力似乎趨于穩定，因此近些年中電已由本地電力的壟斷企業，蛻變為地域及行業皆多元化的集團。

2000年，該集團大舉擴張，向英國Powergen收購亞太區發電資產組合中占80% 的股權，并與國華電力有限責任公司合組股份有限公司，收購了位于北京、天津及河北的三家發電廠。

2002年11月，該集團宣布購入Powergen 在亞太區資產的余下股權，自此中電擁有印度西部Gujarat Paguthan Energy Corporation（擁有及經營一座655兆瓦發電廠）100%股權、澳洲維多利亞省Yallourn Energy（擁有及經營一座1?450兆瓦發電廠）92%股權，及泰國BLCP Power（1?434兆瓦電力項目發展商）50%股權。

2001年年中，該集團獲發對外固網服務牌照，透過推出中港數碼網絡業務，以全新光纖電纜連接內地和香港，提供電訊及互聯網傳輸服務，進軍電訊業。

過去十多年，該集團除了享有較低風險、增長穩定的經營環境外，亦與長江實業合作紅磡鶴園發電廠地皮的重建項目海逸豪園，自此嘗到了地產業的甜頭。1995年、1998年、2000年及2001樓市高峰，該集團從地產業務獲得的收入分別占總盈利的22.7%、19.0%、19.6%及20.2%。

如中電那樣新加入地產市場的財團，要在由少數發展商壟斷的地產業越過市場門檻，有三個先決條件：（一）理想的資產負債表；（二）持有低成本的土地儲備；（三）項目管理及市場營銷的專業知識。對中電集團來說，要達到第一項輕而易舉。由于中電擁有多幅發電廠地皮，有些發電廠（如鶴園）已不再使用，故第二項也不成問題。中電有行業知識豐富的長江實業作為合營伙伴，第三項也可迎刃而解。

其實嘉道理家族算不上是地產界的新手。通過香港上海大酒店集團，家族擁有著名的香港半島酒店（100%）、九龍酒店（100%）、紐約半島酒店（100 %）、芝加哥半島酒店（92.5%）、曼谷半島酒店（90%）、馬尼拉半島酒店（40%）、比華利山半島酒店（20%）及北京王府半島飯店（前稱王府飯店）（20%）。除酒店物業外，該集團還擁有香港豪宅作為長期投資，包括淺水灣綜合建筑群、山頂凌霄閣及圣佐治大廈。

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