“房地產剛性需求”論是地道的強盜理論
曾飛
“房地產剛性需求”論這兩年來炒得火熱。熱炒剛性需求的喧鬧聲伴隨著房地產調控放松論洶洶而來。有人放言：“多地要求放松調控力度，樓市新政或出。”有人指責：“地方政府花慣了房地產寬松的銀子，老百姓吃盡了房地產高價的苦頭，想法當然不一樣！”關于房地產的政策，如今某些官吏、房產大亨與老百姓針鋒對麥芒，尖銳對立。
早在2010年3月新華社《遲福林：房地產剛性需求將呈上升趨勢》就報道說：“遲福林[注]認為，未來5年至10年，我國將進入城市化快速發展的重要階段，2020年，我國城市化率將達到55%至60%。目前，我國城鎮人均住房面積為26.65平方米，城市化率每年增長一個百分點，將新增1000萬城鎮居民，至少需要新增2.6億平方米的住房供給。因此，我國房地產的剛性需求的上升趨勢，將是中長期的。同時，我國房地產需求也將呈現多元化趨勢：低收入群體的保障性住房需求、中等收入群體的改善性住房需求、高收入群體的投資性住房需求等并存，使房地產行業的消費屬性和投資屬性并存。”
智者說：人的需求分為三種：剛性需求、軟性需求和隱性需求剛性需求指的是：人們為了自身的某種特定的需要，是非要不可，迫在眉睫的要求，不得不為了達到這個目的，想盡一切辦法努力達到這種的需求。房產中的剛性需求——通俗指的是，為了結婚、小孩讀書等而不得不買房的需求。軟性需求--往往指的是手里面有這一部分資金可買可不買房產的一種需求。一般多指改良型、投資型。隱性需求指的是，是人都有愿望買房，但相當一部分人是沒有經濟實力去購買，但又是需要購買房產的這一類人需求，就是俗稱可望而不可及的人，心有余而力不足的人。
雅士說：為什么說中國房地產市場是剛性需求？房地產是很有市場的，用土地經濟學去分析，應為土地的稀缺性，中國的人口增長很快，剛性需求也很大，必然導致地價上漲，地價上漲房價也就會跟著上漲，那么房地產的利潤就會出來。而且即使出臺很多政策，房價的下降趨勢也會很小，但總體還是上漲的。
于是，通俗了講就是：既然中國人“為了結婚、小孩讀書等而不得不買房”的“需求”如此“剛性”，也就是你非要買不可；而中國的土地稀缺（捏在官僚手心里，要它稀缺就稀缺），物以稀為貴，再高價你也不得不買！哈哈！看你買不買？你不得不買高價房，我的“房地產的利潤就會出來”，發財就是沒商量。——遲福林研究院院長之類的精英、智者、雅士的高雅理論說白了就這么骯臟：乘人之危，剝你的皮，喝你的血就是沒商量！這不是地地道道的強盜理論，還能是什么？
很明顯，跟強盜論理無異于去送死。強盜如果還講理就不成為其強盜。面對300%以上的暴利，官僚、豪商及其幫閑根本不懼怕上斷頭臺，利益的瘋狂促使他們成為名副其實的強盜群體。
然而，民眾緊盯著的應該是當權者。當權的執政者如果想維持執政的合理合法性，就必須擺平國民的利益關系。否則必然失去其執政的合理合法性而走麥城。因此民眾有理由，有權利，有必要要求當權者對此有堅定不移的說法和名實相符的行為。其實他們也沒有別的選擇，除非不想繼續當政了。最高領導層如果頭腦清醒，就必然要從絕大多數人的根本利益出發來作出抉擇。目前部分高層政治家的抉擇是正確的：繼續進行房地產調控政策；把房價降低到合理的水平。不足之處是：什么是房價的合理的水平沒有明確界定，含糊其辭。筆者認為，房價的合理的水平應該界定為：成本加市場平均利潤率。以及，絕大部分居民的實際收入能夠買得起的價格水平。在這樣的合理價格之下，滿足廣大居民安居需求的市場必定興旺，以滿足住房需求為主要目的房地產市場必定健康發展，同時拉動整個產業鏈，對國民經濟的健康發展做出貢獻。
注重現實的國人無需太多的這一主義那一派別的高深理論，就這么簡簡單單：我們的社會必須是絕大多數人能夠確保自己合理利益的社會——民眾社會。而不是只有極少數人能夠確保他們的特殊利益的社會——強盜社會。民眾社會的當權者可以是偉大的政治家；強盜社會的當權者就只能是可恥的獨夫民賊。
“剛性需求”強盜理論這樣邏輯推演：剛性需求釋放成交快速回暖。經過4個月的觀望，東莞樓市在8月中旬迎來新一輪的剛性需求入市買房潮。東莞8月房價在優質高端樓盤整體成交集中放量的情況下，房價走勢由之前的小幅回落重新走入上升通道。（來源：2010年09月07日廣州日報《東莞8月樓市回暖 剛性需求明顯釋放》）這就是遲福林理論所期盼的：“使房地產行業的消費屬性和投資屬性并存”——實質上是期盼救活房地產的“投資屬性”市場。
這種邏輯推演的總前提是一個隱蔽的假設：有剛性需求，就一定要買房。這是一個根本不成立的理論假設。通俗了講，有一位居民他急于結婚，而且未來的丈母娘不見房子不嫁女，其住房需求非常“剛性”。這樣一位有剛性需求的居民他一定會買房嗎？不一定。如果他“想盡一切辦法”還勉強能夠拼湊到首付，他有可能買，如果他“想盡一切辦法”還是拼湊不到首付，再“剛性”的需求他也不可能買。他將不得不選擇不結婚或者裸婚。“有剛性需求，就一定要買房”的假設不真。總前提不真之下的整個邏輯推理必然是錯誤的。因此“房地產剛性需求”論在理論上犯有邏輯錯誤，根本就不能成立。一批高級的學者為何會犯這樣低級的理論錯誤呢？因為特殊利益扭曲了他們的思維，炮制虛假的理論來謀取幫閑利益是犯理論錯誤的根源。
實際上，能夠經得起實踐檢驗和時間考驗的理論應該是：健康的房地產市場理論。
一類市場：賣給需要房子居住的人。他們買房為了居住。與豬肉、青菜、洗衣機、汽車一個樣，樓房是正常的商品，滿足消費需求。它服從市場規律，房子越多，價格越降；價格越低，購買量越多。市場看不見的手調節著它的平衡，能夠良性循環。這是因為一類市場出現負反饋調節，房價的上升反過來減少房源，從而使系統保持相對穩定。系統內負反饋調節使系統的活動具有相對穩定性，能夠形成良性循環。
二類市場：賣給投資炒樓者。他們買房為了賣出，以求資金增值。與豬肉、青菜、洗衣機、汽車大不一樣，樓房不再是正常的商品，它不是滿足消費需求，而是滿足增值的需求。它不服從一般的市場規律。反而是價格攀升得越快，買得越多；價格越下滑，越是不想買。市場看不見的手無法對它起調節作用，由此形成惡性循環，房價無止境地快速攀升，直至樓市泡沫破裂。這是因為二類市場出現正反饋調節，房價的上升促使房源越來越多，趨于最大值效應。系統進入不穩定狀態，出現“惡性循環”，直至系統崩潰。
在一類市場，樓房如同普通產品一樣，在看不見的手控制下，可以正常運行，有效滿足居民的住房需求；房地產企業也就能夠正常盈利，健康發展。在二類市場，樓房和同普通產品完全不一樣，看不見的手控制不了它。銀行在追逐樓房貸款暴利的刺激下，拼命向房地產業注入資金，促使房地產業瘋狂發展；地方財政由此充裕，房價在房商炒作和地方政府促進下瘋狂上升，投機炒房者，包括外國的熱錢，都瘋狂搶購，導致房價異常飆升，需要房子居住的人買不起，被迫退出房產市場。市場從一類市場或一二類混合市場急速滑向二類市場。由于一類市場的萎縮，樓房空置量急劇上升，形成所謂的“房產泡沫”。房產泡沫預示著金融危機。
國家應該著力于把房地產市場調控成一類市場——健康的房地產市場。并防止地方政府由于受地方局部利益的驅使而侵犯人民“居者有其屋”的基本權利；防止金融業逐利于二類房產市場而陷入危機。而在調整的過程中，防止已經出現的泡沫急速破裂，是應急的必要措施。也就是穩步改變，實施軟著陸。（2008年，光明網，《曾飛：健康的房地產業是保障人民安居權和避免金融危機的關鍵》）
政治家依據虛假的理論還是依據夠經得起實踐檢驗和時間考驗的理論來選擇自己的政策，本質上不是能力的問題，而是立場的問題。政治家如果站在極少數人特殊利益的立場上，必定使用虛假的理論來為自己的政策辯解；政治家如果站在絕大多數人利益的立場上，必定依據經得起實踐檢驗和時間考驗的理論來決定政策——采取實事求是的態度。
在中國的歷史上，多數政治家選擇了前者，堅決站在少數人一邊。他們依靠極少數人，執行所謂的“尚賢”政治。這樣的選擇并非不現實，他們依然可以維持相當長時間的統治，從而獲得極為可觀的現實利益。因此，當今的多數高官依然毫不遲疑地選擇站在少數人一邊得立場，謂之“精英統治”。
然而，過去是現實的，不一定現在和未來也是現實的。這是很淺顯的道理，高官不至于蠢到不能理解。過去的現實性完全基于民眾的愚昧（愚民政策所至）。然而，在現代要完全做到愚民就不是那么容易了。即使在愚民術最為高超的美國，民眾也已經覺醒。“占領華爾街”多數人反對少數人的運動顯示了民眾的覺醒和愚民政策的總崩潰。寄希望于民眾的愚昧無知已經是愚不可及的事了。但愿中國的多數政治家能夠有清醒的頭腦，在歷史的關鍵時刻作出自己的明智選擇。
當然，民眾決不會把希望寄托在少數政治家的明智上面，決定歷史進程的是人民大眾，而不是政治家。無論如何民眾的覺醒，民眾維護自身利益的自覺行動才是實現大眾社會的根本保證。而一切罔顧人民利益的當權者和幫閑一定會身敗名裂。
[注]人民網-理論頻道：遲福林同志，男，1951年8月生。研究員、博士生導師，現為第十一屆全國政協委員，中國行政體制改革研究會副會長，中國經濟體制改革研究會副會長，中國企業聯合會、中國企業家協會副會長，海南省社會科學界聯合會主席，海南省政府咨詢顧問，上海市人民政府決策咨詢特聘專家，享受國務院特殊津貼專家，海南省首批有突出貢獻專家。2002年被中組部、中宣部、人事部和國家科學技術部聯合授予“全國杰出專業技術人才榮譽稱號”；曾獲“全國五個一工程”獎、孫冶方經濟科學論文獎、中國發展研究獎、全國優秀社會科學論文一等獎、蔣一葦企業改革與發展學術基金優秀論文獎、全國行政管理科研成果一等獎、全國人文科學優秀成果一等獎等獎項。2009年，入選“影響新中國60年經濟建設的100位經濟學家”。
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