薛涌：公布房屋成本會為西方主流譏笑？

2006-10-31 09:42:27  來源: 南方都市報(bào)   

美國來信　之薛涌專欄

　　最近關(guān)于商品房交易是否應(yīng)該公布成本的問題，房產(chǎn)大亨任志強(qiáng)和北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩一唱一和，不啻一場鬧劇。

　　任志強(qiáng)先發(fā)表他的高論，說商品房定價(jià)無需公眾監(jiān)督，無需公布成本，開發(fā)商受法律保護(hù)，沒有這個(gè)義務(wù)。董藩?jiǎng)t更是語不驚人死不休，竟然聲稱“強(qiáng)制公布商品房成本是在制造國恥”，因?yàn)檫@是“侵犯了企業(yè)的自主定價(jià)權(quán)”，而“商品房成本也不屬于消費(fèi)者知情權(quán)范圍”。然后他特別用黑體字強(qiáng)調(diào)指出:“如果一些地方政府迫于輿論壓力或在地方政府換屆來臨之際出于討好輿論的需要，繼續(xù)公布商品房成本，不僅會被西方主流發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、政治家和企業(yè)界所譏笑，成為一種國恥，嚴(yán)重?fù)p害國家形象，同時(shí)將成為中國改革開放過程中可悲的一幕——全世界都會懷疑我們是否在誠心建設(shè)市場經(jīng)濟(jì)體制！”哈哈，好一個(gè)“友邦驚詫論”！

　　我沒有買過房，不懂房地產(chǎn)；不過，住在董先生所謂的“西方主流發(fā)達(dá)國家”十幾年，沒騎過馬也算見過馬跑了。他們這些業(yè)內(nèi)人士說得太離譜，外行人也很容易看出破綻。比如，在他們這樣吵鬧時(shí)，我所住的波士頓地區(qū)的一個(gè)鎮(zhèn)正在準(zhǔn)備起訴一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，因?yàn)樵摴驹诔薪ㄔ撴?zhèn)的經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，夸大了成本，少報(bào)了利潤。州里的法律規(guī)定，承建經(jīng)濟(jì)適用房的公司利潤率最高為20％左右，但該公司通過虛報(bào)成本，獲得的實(shí)際利潤率達(dá)50％。此案如果屬實(shí)，該公司將被迫退還巨額款項(xiàng)。

　　當(dāng)然，這屬于經(jīng)濟(jì)適用房，和一般的商品房不同。不過，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的經(jīng)營規(guī)則，區(qū)別在利潤率上，前者政府有限制，后者沒有限制。但是，在成本核算上兩者并無本質(zhì)區(qū)別。你蓋經(jīng)濟(jì)適用房和蓋商品房一樣要在市場上買原材料，雇傭勞動(dòng)力。成本核算和自由定價(jià)權(quán)是兩回事。商品房要不要公布成本呢？我沒有經(jīng)營過房地產(chǎn)公司，按說無權(quán)說話。可是，這樣顯而易見的事情，你生活在美國，不呆不傻，憑常識也能判斷。比如，主要房地產(chǎn)公司都是上市公司，必須定期公布其經(jīng)營特別是贏利情況。安然丑聞后，華爾街在這方面特別加強(qiáng)管理，企業(yè)的經(jīng)營賬目必須總裁簽字，并對之負(fù)責(zé)，弄虛作假甚至?xí)M(jìn)監(jiān)獄。一個(gè)房地產(chǎn)公司不公布成本，人家怎么知道你是虧是賺？還怎么買你的股票？像巴菲特這樣的投資大師，就是靠分析企業(yè)的投入產(chǎn)出和經(jīng)營效率發(fā)起來的。企業(yè)不公布成本，股市還怎么運(yùn)轉(zhuǎn)？

　　為了核實(shí)情況，我特地打電話給一位朋友。他是某名校的經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，美國財(cái)經(jīng)界的新星。我問美國的房地產(chǎn)公司是否可以不公布成本，他什么還沒有說就笑起來。在他看來，這是個(gè)不折不扣的笑話。他讓我看看售房廣告就明白。大部分廣告，都列出該房子的估價(jià)。這個(gè)估價(jià)，是由中立的有特別證書的專業(yè)評估員作出的。人家的估價(jià)，要考慮成本和市場等多方面的因素。你到銀行貸款，銀行會看這個(gè)估價(jià)決定是否給你錢。如果估價(jià)是五十萬，你的買價(jià)高達(dá)一百萬，銀行恐怕不會貸款給你。理由是房子不值那個(gè)錢。如果銀行貸給你九十萬，萬一你破產(chǎn)了，銀行沒收你的房子拍賣，最多能拿回五十萬。誰會這么傻呢？另外，擁有住房要繳房地產(chǎn)稅。繳多少就要看這個(gè)估價(jià)。你要是成本保密，人家怎么個(gè)估法？

　　西方主流發(fā)達(dá)的國家，其經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)乃至社會制度就是建立在這種市場的高度透明性上的，否則根本無法運(yùn)營。任志強(qiáng)說中國沒有相關(guān)的法律，這沒有什么奇怪。因?yàn)槲覀兪袌鼋?jīng)濟(jì)剛剛開始，還沒有成為發(fā)達(dá)國家，沒有相關(guān)的法律可以制定。房地產(chǎn)業(yè)公憤這么大，就是因?yàn)閴艛嗪筒煌该髟斐傻牟怀浞指偁幍慕Y(jié)果。公布成本，對壟斷的暴利多少是個(gè)限制。政府要求開發(fā)商公布成本，是一個(gè)進(jìn)步，何來“國恥”之說？

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