開發(fā)商是個(gè)“怪胎”

作者：杜文

    在廠商生產(chǎn)過程中，一般都需要?jiǎng)趧?dòng)、土地、資本和企業(yè)家才能這幾種要素，如果把房地產(chǎn)開發(fā)也看作一般的生產(chǎn)過程，目前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)中，這幾種要素都存在變異現(xiàn)象。

    開發(fā)商在開發(fā)或者說生產(chǎn)過程中，在使用土地、資本、勞動(dòng)和企業(yè)家才能等要素中， 開發(fā)商幾乎沒有起到任何好的作用。土地方面，中國(guó)土地屬于公有，實(shí)際控制權(quán)基本上在地方政府手里，地方政府的一些官員掌握著這些土地“批發(fā)零售”大權(quán)，在監(jiān)督不到位的情況下，完全可以暗箱操作，近期一些官員之所以落馬，就是因?yàn)樵谕恋厥褂蒙虾烷_發(fā)商相互勾結(jié)利用。在資本上，開發(fā)商從銀行獲得貨幣，如果說現(xiàn)在有的開發(fā)商有自己的資金，但是如果回顧中國(guó)的歷史，最起碼第一筆資金是來自銀行的。另外建筑企業(yè)的墊款、消費(fèi)者的預(yù)售房款也可以使開發(fā)商不需要資金。勞動(dòng)上，雇傭低廉的民工，這是一個(gè)普遍現(xiàn)象，當(dāng)然，這和建筑企業(yè)有關(guān)，但是根源還在開發(fā)商。 唯一可以說的就是開發(fā)商的企業(yè)家才能，而這又需要什么樣的企業(yè)家才能呢？無非就是通過關(guān)系獲得土地和銀行貸款的才能。如果看看開發(fā)商的整體素質(zhì)，就可以判斷出他們的才能怎么樣。任志強(qiáng)算是一個(gè)素質(zhì)比較高的了，但是通過他的言行看，他是一個(gè)極度缺乏社會(huì)責(zé)任感的人。

    在這里，更應(yīng)該談的是資本問題。任何企業(yè)的存在都離不開資本，同樣，房地產(chǎn)業(yè)也離不開資本。但是，房地產(chǎn)商可以“零資本”開發(fā)。通過媒體公開披露的一些事件，也可以發(fā)現(xiàn)，同其他行業(yè)的資本相比，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的資本是怪異的。

    從上世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)就成為了一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從表面上開，私人資本投資房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)于改善居住條件和城市建設(shè)，是有利的。但是，私人資本是有限的，尤其是在上世紀(jì)90年代，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商是無力進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的。所以，一些人看到房地產(chǎn)業(yè)有利可圖，于是就采取了這樣的策略：打通一些地方主管部門的關(guān)節(jié)，先獲得低價(jià)的土地，從銀行貸款組建公司，在從農(nóng)村廉價(jià)雇傭勞動(dòng)力。然后和一些媒體聯(lián)手炒作，進(jìn)行輿論造勢(shì)，進(jìn)行強(qiáng)行拆遷、城市改造、逼迫居民高價(jià)買房。在這個(gè)過程中，還實(shí)行預(yù)售的方式，房子還沒蓋好，購房者先把錢交上。然后利用購房者的錢進(jìn)行一系列運(yùn)作。

    其實(shí)，這些手法是公開的秘密。在這里可以看出，一些開發(fā)商事實(shí)上是不用資本的，如果說有，也就是和一些地方官員的“關(guān)系資本”及運(yùn)轉(zhuǎn)這些關(guān)系所需要的一些“貨幣資本”。在河北就曾經(jīng)有一位開發(fā)商用幾千元開發(fā)一個(gè)小區(qū)的傳奇故事。事實(shí)上這位傳奇人物也沒有任何復(fù)雜的手段，基本路徑是這樣：利用關(guān)系，獲得土地的開發(fā)權(quán)，在銀行業(yè)進(jìn)行了小額貸款（因?yàn)殚_始心里沒底，還不敢多貸）作為運(yùn)作經(jīng)費(fèi)，然后再利用關(guān)系在媒體造勢(shì)，更絕的是這位開發(fā)商連媒體的廣告費(fèi)也欠著。然后利用購房者的付款開始施工建設(shè)。整個(gè)過程中，其實(shí)他利用的都是別人的錢。通過開發(fā)的這個(gè)小區(qū)，他賺個(gè)盆滿缽滿。最后的結(jié)果連他自己都有不敢相信。當(dāng)然，這是十幾年前這位開發(fā)商的傳奇故事。目前，這樣的情況還有，這樣神奇還在繼續(xù)。

    取消福利分房以后，銀行基本上都開展了“購房貸款”業(yè)務(wù)。但是，從宏觀歷史上看，開發(fā)商基本上也是通過銀行貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的。問題就出現(xiàn)在這里，開發(fā)商從銀行獲得貸款，購房者也從銀行貸款，也就是說， 以銀行的錢買用銀行的錢建的高價(jià)房子。

    之所以高房?jī)r(jià)就是因?yàn)殚_發(fā)商和一些銀行或其他金融機(jī)構(gòu)、地方政府聯(lián)手，開發(fā)商出面哄抬房?jī)r(jià)，因?yàn)槿叩睦胬壴谝黄稹Ａ硗猓_發(fā)商還要把獲得貸款和土地的運(yùn)作費(fèi)也加入成本中，這部分成本到底有多少，估計(jì)沒有人能夠說得明白。高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的巨大差額形成了暴利，這部分暴利絕大部分就是開發(fā)商及一小撮腐敗的地方政府官員以不同的形式瓜分了，“房奴”就是這樣被催生的。

    任志強(qiáng)信誓旦旦地說，房地產(chǎn)業(yè)不是暴利，但財(cái)政部的調(diào)查顯示房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅，瞞報(bào)利潤(rùn)現(xiàn)象非常嚴(yán)重。也就是說，權(quán)威部門已經(jīng)證明了房地產(chǎn)存在暴利。

   開發(fā)商其實(shí)就是一個(gè)中介，沒有任何價(jià)值，也不能創(chuàng)造任何價(jià)值，而恰恰就是這些中介，屢屢榮登各類“富豪榜”。這是很可悲的。其實(shí)，擁有資本的銀行、擁有土地實(shí)際控制權(quán)的地方政府完全有能力自己進(jìn)行開發(fā)，或者是住房者進(jìn)行自建房，但卻偏偏誕生了游走在銀行和政府之間不創(chuàng)造價(jià)值而又暴富的開發(fā)商這個(gè)“怪胎”。因此，取消開發(fā)商沒有什么不合適的。

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