逐層遞選與遞進(jìn)自治

                           ——如何使業(yè)主委員會不再形同虛設(shè)

                                        

業(yè)主在購買房屋的同時也購買了房屋下面的土地使用權(quán)。房屋能為業(yè)主單獨占有和使用，而土地使用權(quán)卻不能與其他業(yè)主所購買的土地使用權(quán)進(jìn)行劃分。每位業(yè)主購買的土地使用權(quán)只能與其他業(yè)主所購買的土地使用權(quán)一起為全體業(yè)主共享，因而只有全體業(yè)主共同行使土地使用權(quán)才能實現(xiàn)每一位業(yè)主對土地使用權(quán)的行使。

另外，購買房屋的業(yè)主不僅生活在房屋里面，他每天需要經(jīng)過樓道，使用電梯，出入樓門，停車或放自行車，要在院里散步、賞花、遛狗。即使是躲在房里不出來，也涉及到水、電、維修、安全等一系列和外面相關(guān)的因素。總之，人的房屋離不開周圍環(huán)境，生活也和環(huán)境息息相關(guān)。這說的還只是和物有關(guān)的“物業(yè)”，沒有涉及鄰里互助，孩子玩耍，以及老人交流那些與人有關(guān)因素，那些人的因素才構(gòu)成真正的社區(qū)。

有些人認(rèn)為現(xiàn)代社會的特征之一就是共同空間的社區(qū)解體，人們在更廣泛的空間建立交往。鄰里關(guān)系消失，人與人的關(guān)系成了一種個人選擇，而不再被空間決定。這的確是當(dāng)前城市的普遍現(xiàn)象，人們長年累月相互間隔幾十公分（一道墻），但彼此不知姓名，從不來往。商業(yè)社會能提供所有服務(wù)，簡單便捷。相比之下，傳統(tǒng)社區(qū)互助的人情關(guān)系反倒成了負(fù)擔(dān)。人們不愿意“欠人情”，逐漸也就沒有了人情。那么商業(yè)社會的人是否就真的不需要社區(qū)了呢？其實舊的需要沒有了，新的需要又會產(chǎn)生。即使你可以不要鄰里關(guān)系和社區(qū)互助，但只要你生活在“住宅區(qū)”中，至少離不開“物業(yè)”。我們只從“物業(yè)”的角度進(jìn)行討論，沒有社區(qū)合作和鄰里共商，你就無法成為名副其實的業(yè)主，只能任憑物業(yè)公司宰割；也許沒有人情與互助對你不是太大的問題，但你至少不會愿意落入鄰里之間無法躲避的戰(zhàn)爭。你的前后左右都是他人，是另外的家庭，你不可能完全逃脫聯(lián)系，你必須與他們共處。



                       目前狀況



目前的住宅區(qū)普遍采取物業(yè)企業(yè)管理的方式。全國物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的30％，在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市甚至超過50％，像深圳等城市已達(dá)90％以上。這種方式說白了是一種集體消費——住宅區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主采取AA制方式分?jǐn)傎M用，雇傭?qū)I(yè)公司對住宅區(qū)所有業(yè)主的共有區(qū)域與事務(wù)進(jìn)行管理和操持。

目前住宅區(qū)的規(guī)模小則上百戶，多則上千戶，不可能各戶與物業(yè)公司分別談判和簽約，需要大家授權(quán)給一個代理者，作為所有業(yè)主的共同代表和物業(yè)公司打交道。目前是由業(yè)主大會的方式完成授權(quán)，由業(yè)主大會選出的業(yè)主委員會作為代理者。但從效果上看，目前的業(yè)主大會和業(yè)主委員會是不勝任的。

典型如被業(yè)主稱為“主仆顛倒”的現(xiàn)象。照理業(yè)主在和物業(yè)公司的關(guān)系中應(yīng)該主是主人，物業(yè)公司是被雇傭的，應(yīng)該聽命于主人。現(xiàn)在卻常常是仆人作主，發(fā)號施令，主人拿仆人一點辦法也沒有，沒有決策能力，沒有監(jiān)督手段，不知道給仆人的錢是怎么花的，想解雇都做不到。這種現(xiàn)象目前非常普遍，成為一種常態(tài)。

為什么會出現(xiàn)這樣的狀況，主人成為弱勢一方，仆人卻高高在上，恃強(qiáng)凌弱？根源就在于業(yè)主不能有效地組織起來，缺乏相互溝通、交流和共同行動的能力。面對物業(yè)公司的“一元化”組織，如同一盤散沙。被物業(yè)公司各個擊破，把玩于股掌也就順理成章了。從這一點而論，當(dāng)前業(yè)主的組織形式——業(yè)主大會和業(yè)主委員會足以被證明不是好的制度設(shè)計。

搭便車的心態(tài)在業(yè)主中是相當(dāng)普遍的，這也是造成業(yè)主渙散和弱勢的原因。業(yè)主對此當(dāng)然有責(zé)任，但參與成本太高和可以搭便車的制度設(shè)計卻是根本。我們需要找到一種制度，盡量減少業(yè)主的參與成本，而降低搭便車的可能。

有了制度卻不是一個有效制度是最糟狀態(tài)，沒有制度可以建立，動力大而障礙小，有了制度就只能在制度基礎(chǔ)上按照制度改革，糟糕的制度本身就會由此構(gòu)成改革的最大障礙。而對于克服這種障礙，是需要業(yè)主們克服搭便車的心理，共同努力的。沒有這種共同努力，糟糕的制度永遠(yuǎn)無法改進(jìn)，業(yè)主的渙散和弱勢也就只能延續(xù)。

那可不光是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差一點的問題，也不僅僅是所交物業(yè)費長年累月被濫用和剝奪的問題，更嚴(yán)重的是，作為大多數(shù)業(yè)主人生最大的投資，如果你自己不關(guān)心，不經(jīng)營，任住宅區(qū)管理不善，品質(zhì)下降，你的投資就會隨房價下跌不斷萎縮，你的財產(chǎn)將無法保值。而掠奪性的物業(yè)管理，只使用，不投入，不維修，追求利潤最大化，等到不能不投入時就撤走，把多年積累化為己有，那時新的物業(yè)沒有能力接前面的爛攤子，或者即使強(qiáng)接也只能勉強(qiáng)維持，住宅區(qū)那時會落入整體困境，直至難以維系，每個業(yè)主都不能置身于外。對這種前景，目前多數(shù)住宅區(qū)因為剛使用不久，還沒到眼前，但如果現(xiàn)在沒有長遠(yuǎn)眼光，組織起來，防患于未然，將來是躲不過去。

所以，要捍衛(wèi)自己的財產(chǎn)，就必須改變現(xiàn)狀，尋找新的組織形式，有效組織起來。為此，我們先看目前的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的缺點在哪里。



          當(dāng)前業(yè)主大會和業(yè)主委員會的缺點


◎規(guī)模是業(yè)主大會的難題

2003年9月1日起施行的《物業(yè)管理條例》第十二條規(guī)定，業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。北京的望京西園四區(qū)高樓林立，達(dá)19幢之多，粗略估計有四五千戶人家，其中約有一千四百多戶租給了韓國人。先不說能否開起業(yè)主大會，僅一個開會地點就成了無法解決的困難。“5000人的業(yè)主大會上哪兒開？難道要上人民大會堂開去？”這是當(dāng)?shù)鼐用竦膯栐挕?BR>
某住宅區(qū)業(yè)主委員會主任張女士一回憶起三年前組織成立業(yè)主委員會的情形就無奈地?fù)u頭。為了通知業(yè)主，她和幾位熱心者在一周多內(nèi)時間，每天晚上在24層樓中爬上爬下，挨家挨戶通知，可是，因為是外銷公寓，許多業(yè)主長年出差在國外，仍然有一部分人聯(lián)系不上。為此，她們幾個還自費打過國際長途，拖了近一年才勉強(qiáng)湊夠人數(shù)（有的是通過書面委托）開了業(yè)主大會。

這還僅是開會。進(jìn)入實質(zhì)問題的討論就更是困難重重。過大的規(guī)模導(dǎo)致溝通困難，業(yè)主之間統(tǒng)一意見困難如山。要想大家全部一條心幾乎是不可能的事。雖說理論上業(yè)主大會可以采用少數(shù)服從多數(shù)的原則，但并沒有能力強(qiáng)制少數(shù)服從，對不服從的現(xiàn)象只能聽之任之，這時就會出現(xiàn)類似“一票否決”的情況。以解決糾紛為例，即使大部分人都同意湊錢請專業(yè)律師處理，只要有少數(shù)人不交自己那一份，其他人也就不愿意自己拿錢解決問題，讓那些不拿錢的人一起受益。

規(guī)模造成的困難在面對物業(yè)公司時更明顯。舉例說，有房地產(chǎn)律師論證，對于有幾千戶居民的社區(qū)來說，物業(yè)公司基本上不可能被炒掉。既然無法找到開幾千業(yè)主會議的地方，就只能采用書面形式征求業(yè)主意見，而靠挨家挨戶敲門不可能在同一天征集到三分之二業(yè)主的反對票，物業(yè)公司就可以摳法律的牛角尖，以此為由拒不離開。

因此，業(yè)主大會不可能成為一種實體組織，頂多是業(yè)主之間的一種非常松散的議事形式，而且在空間、時間上都受很大限制。

理論上，業(yè)主大會有一個日常執(zhí)行機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會。業(yè)主委員會由數(shù)個委員組成，委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。但是在現(xiàn)實中，選舉首先就受制于規(guī)模太大，業(yè)主之間互不了解，因此在選舉中不知道誰是合適人選，應(yīng)該選誰。即使業(yè)主委員會的選舉目前在中國是相對自由，較少被官方操縱的，這種選舉也照樣不能達(dá)到理論上的作用，無法保證業(yè)主委員會能夠代表業(yè)主意愿與利益。

實際上，目前業(yè)主委員會往往由在維權(quán)中露頭的人，或者是積極毛遂自薦的人當(dāng)選。中海雅園業(yè)委會的一些委員甚至表示，他們并非由選舉產(chǎn)生，而是在住宅區(qū)業(yè)主急于解決車位問題的情況下，有人自告奮勇，有人起哄湊熱鬧臨時湊成的。當(dāng)住宅區(qū)21名業(yè)委會委員產(chǎn)生出來的時候，絕大多數(shù)人連彼此叫什么都不知道，更不要說廣大業(yè)主對他們的了解了。

如此產(chǎn)生的業(yè)委會成員中有好的，也有目的不純的。哪怕是看似自發(fā)維權(quán)的積極分子，有人目的也僅是出于利用業(yè)委會“維權(quán)”而出面競選。那種人一旦掌握業(yè)委會，就可能把住宅區(qū)帶進(jìn)曠日持久的“維權(quán)運動”，一種結(jié)果是走向沖突的極端，一種結(jié)果是以維權(quán)作為籌碼與物業(yè)公司和開發(fā)商交易，撈取個人好處。還有一些選舉干脆被開發(fā)商或物業(yè)企業(yè)操縱，背后支持他們所指派的人當(dāng)選，從而達(dá)到控制業(yè)委會的目的。這些內(nèi)幕大都深藏暗箱，一般業(yè)主無法知曉，至少在開始階段很難了解。因此他們只能憑借極其表面的判斷在候選人中所做的選擇，只是上演貌似民主的形式。



◎業(yè)主委員會形同虛設(shè)

有些住宅區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但是基本沒有作用，只是形式，既沒有固定的辦公地點，委員又不肯透露個人聯(lián)系方式。業(yè)主甚至從來沒見過委員的面。

對委員的這種態(tài)度也可以理解。除了退休者以外，他們都有自己的工作，能力越強(qiáng)的人工作越忙，業(yè)余時間越少，而業(yè)委會的工作都得利用業(yè)余時間。業(yè)主委員會直接面對千百家業(yè)主，任何事情都會因此變得十分煩瑣。前面講過召開一次業(yè)主大會就可能需要張羅一年，很難想像有人會愿意長期義務(wù)地承擔(dān)那樣繁重的事務(wù)。一時的正義感和對社區(qū)的奉獻(xiàn)是可以的，不能指望持久。何況沒有對個人的報酬也就談不上制約，對免費義工不能有太高要求，罷免也不構(gòu)成威脅，稍嫌麻煩和稍不順心就可以拂袖而去，根本不求下屆能保持當(dāng)選連任。

目前多數(shù)業(yè)主委員會都是沒有報酬的，甚至沒有工作經(jīng)費，業(yè)主委員會成員不但要犧牲自己的休息時間甚至工作時間，還要為住宅區(qū)事務(wù)自掏腰包打車、復(fù)印文件等，僅電話費一項每年都要多花上千元。所以說業(yè)主委員會的委員要么是“活雷鋒”，要么自然而然就會落入只掛虛名、不做實事的狀態(tài)。

責(zé)備業(yè)主委員會的委員不負(fù)責(zé)任是容易的，然而更重要的卻在什么是導(dǎo)致這種狀態(tài)的根源。說一句“民主是需要成本的”很動聽，但成本一旦高到?jīng)]人付得起和愿意付時，民主就必然只能流于口頭。尤其是這種為民主的犧牲集中在幾個人身上，其他業(yè)主什么都不做，只是橫加指責(zé)的情況下，就會更是難以為繼。



◎業(yè)主為何“冷漠自私”

比較有工作成效的業(yè)主委員會，往往在成立之初能得到業(yè)主的普遍支持。因為那時需要解決的問題是所有業(yè)主共同面對的，如核準(zhǔn)面積，通水通氣，綠地建設(shè)，開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司撤離等。這些問題解決后，業(yè)主們對業(yè)主委員會的支持度就開始降低，甚至不聞不問。遇到事情頂多口頭支持，一到真需要出錢出力的時候就躲了，只想搭便車。要去遛狗，或是看電視連續(xù)劇都可以成為不參加業(yè)主大會的理由。

有個住宅區(qū)每套房子都在50萬元以上，貴的250萬元，可以說業(yè)主基本都是百萬富翁了，但是為維權(quán)訴訟集資的時候，最多的只出到50元，有的只拿1元錢的硬幣。幾個發(fā)起人花了三個多月，每個人都貼了幾百元交通費和復(fù)印費，最后因為籌集不到訴訟費，連立案都立不了，原來轟轟烈烈的事情只能不了了之。（北京晨報 秦兵）

住宅區(qū)的早期糾紛主要是在發(fā)展商和業(yè)主之間，再后來是物業(yè)公司和業(yè)主的矛盾，而現(xiàn)在，業(yè)主和業(yè)主委員會、業(yè)主委員會內(nèi)部的矛盾逐漸升級。而這種矛盾更復(fù)雜，更難解決，對社區(qū)的傷害也最大。業(yè)委會的成員抱怨自己沒有報酬地為住宅區(qū)事情奔忙，其他人全不費心等現(xiàn)成的，干的好是應(yīng)該的，出一點問題就會被人罵成“叛徒”，甚至堵上家門鬧事。這樣下去，將不會有人愿意承擔(dān)業(yè)委會的工作。

本來業(yè)主委員會是維護(hù)業(yè)主利益的機(jī)構(gòu)，可是卻頻頻出現(xiàn)業(yè)主與業(yè)委會對立的現(xiàn)象，業(yè)主不支持為自己辦事的“執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，不信任自己選舉出的業(yè)主委員，這在邏輯上是不通的，說明肯定是制度的設(shè)計存在問題，才會導(dǎo)致這樣的悖論。問題的根源還是與規(guī)模有關(guān)。在一個大規(guī)模的委托代理系統(tǒng)中，代理人和被代理人之間不可能充分溝通，相互不可能充分了解，因此動員、響應(yīng)和協(xié)同行動都會非常困難，產(chǎn)生隔膜和懷疑也不可避免，何況確實存在著代理人利用大規(guī)模系統(tǒng)的溝通困難以權(quán)謀私的可能與事例。



◎誰來監(jiān)督業(yè)主委員會

北京娛樂信報曾報道，北京的鳳凰城業(yè)委會不顧業(yè)主的強(qiáng)烈反對，非要進(jìn)行住宅區(qū)鍋爐更換，后來大家了解到業(yè)委會主任開的公司是做鍋爐生意的。那主任一人獨占了住宅區(qū)的頂層會所，對外宣稱做業(yè)主委員會的場地，實際整層200余平方米的頂層會所用做他經(jīng)營個人公司的場所，并對外公開掛牌營業(yè)。

某住宅區(qū)成立業(yè)主委員會后馬上更換物業(yè)管理公司，進(jìn)行招標(biāo)，并要求前來投標(biāo)的物業(yè)管理公司繳納10萬元投標(biāo)押金。由于業(yè)主委員會沒有專門賬戶，把投標(biāo)押金轉(zhuǎn)入一位委員的公司賬戶。最終交了押金的公司雖然中標(biāo)，卻由于種種原因無法進(jìn)入該住宅區(qū)，要求退錢，業(yè)主委員會卻不退。后來物業(yè)管理公司起訴那個業(yè)主委員會，打贏官司后卻發(fā)現(xiàn)，原來的幾位委員已經(jīng)離開了業(yè)主委員會，錢也花沒了，無法退錢，而新的委員會對此一無所知。

類似故事經(jīng)常聽到。業(yè)主中大多數(shù)人消極地置身住宅區(qū)管理的事務(wù)之外，少數(shù)人卻可能積極入，其中不排除有人存在實現(xiàn)個人權(quán)欲或向開發(fā)商主張個人優(yōu)惠待遇的問題。更糟糕的是，后者往往利用前者怠于主張權(quán)益的心理，以全體業(yè)主的名義實現(xiàn)其個人目的。

北京朝陽園業(yè)主委員會主任舒可心感嘆，很多住宅區(qū)業(yè)主委員會沒有報酬，而身邊又有很多誘惑，所以很容易出問題。 舒可心舉例說，有家物業(yè)公司曾表示給他六位數(shù)的報酬，讓他換掉原住宅區(qū)的物業(yè)公司。他認(rèn)為出于個人利益而競選業(yè)主委員會成員，就存在搞腐敗的可能性。更普遍的情況是開發(fā)商或物業(yè)公司私下對當(dāng)選的業(yè)主委員進(jìn)行收買，以免收物業(yè)費或水電費等小恩小惠，讓當(dāng)選的業(yè)主委員會放棄監(jiān)督他們和維護(hù)業(yè)主權(quán)利的職責(zé)。

業(yè)委會沒有主管單位，既不在工商局注冊，也沒有行業(yè)主管單位，在有關(guān)部門辦的備案也僅僅是其選舉過程的合法性認(rèn)定，而根本不管其具體的行為。所以對業(yè)主委員會的監(jiān)督機(jī)制嚴(yán)重缺失，幾乎是空白。理論上業(yè)委會由業(yè)主大會制約，然而業(yè)主大會本身聯(lián)系松散，召集困難，沒有自主開會、決議和行動的能力。別說現(xiàn)在沒有監(jiān)督業(yè)主委員會的法規(guī)細(xì)則，即使有了，業(yè)主的松散群體想實施細(xì)則，也離不開主持人。而能夠充當(dāng)業(yè)主大會主持人的恰好是應(yīng)該被監(jiān)督的業(yè)委會。如果業(yè)委會不想被監(jiān)督，不去進(jìn)行主持，監(jiān)督也就無法真正進(jìn)行。再周密的細(xì)則也是白扯。這是當(dāng)前業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度存在的最大問題。

另一方面，監(jiān)督機(jī)制的缺失使得業(yè)主委員會處于一種“偷不偷都是賊”的處境，業(yè)主不放心，業(yè)委會的成員也不滿意。有的住宅區(qū)為了能夠監(jiān)督業(yè)委會再成立一個“業(yè)主委員會監(jiān)督委員會”，但是誰來監(jiān)督“業(yè)主委員會監(jiān)督委員會”又成為同樣的問題。

換屆的重新選舉是業(yè)主對業(yè)主委員會的最終制約。利用職權(quán)謀了私利的委員（如果被發(fā)現(xiàn)的話）可以被選舉罷免。然而他們該得的好處已經(jīng)得到，是否再當(dāng)選并不重要。對換上的新人，開發(fā)商或物業(yè)公司可以故伎重演，無非再拿出九牛一毛，又可以換來直到下屆選舉的相安無事。



◎定期選舉

在大規(guī)模選舉中，由于人們難以了解候選人的真實情況，往往憑表層印象和不充分的信息決定投票，因此選上的人可能并不合適，或者當(dāng)選者在任期間會發(fā)生變化，這時就看出定期選舉存在的弊病。在沒有到法定的換屆選舉日之前，對當(dāng)選者進(jìn)行中途改選是非常困難的。一方面，多數(shù)業(yè)主對當(dāng)選者的所作所為難以知曉；另一方面，即使眾多業(yè)主希望改選，但超出一定規(guī)模的彈劾或改選必須有“主持”才能進(jìn)行，業(yè)主委員會只要“不主持”，改選就很難自發(fā)的得到實現(xiàn)。

即使是皇帝，如果只能定期任免手下大臣，不能隨時撤換，其權(quán)力也會大打折扣。即使大臣總體上還保持服從，很多具體問題上都可以（而且必然會）按照自己意志而不是皇帝意志做了。皇帝的權(quán)力之所以是絕對的，很大程度就在于他對官員的任免是隨時的。西方民主制的民眾權(quán)力之所以有限，原因之一就在于不能隨時選舉，只能間隔數(shù)年進(jìn)行一次，因而給了當(dāng)選者脫離民眾意志的可能。

如果能夠隨時被罷免，前面說到的那位業(yè)委會主任也就不會有膽量明目張膽地把住宅區(qū)會所當(dāng)作個人公司的經(jīng)營地了。對他來講，定期選舉的任期內(nèi)占用了會所就能省下好幾萬房租，下次選不上也已經(jīng)賺了。



        改進(jìn)業(yè)主委員會的幾種方法



所謂的幾種方法，其實都可以包納在同一個體系中。關(guān)鍵在于如何實現(xiàn)自下而上的自治。只是考慮難易程度，將其分解開來，從局部到全面，從簡單到復(fù)雜，以供不同的住宅區(qū)根據(jù)自己的具體情況來選擇。



一、聘用業(yè)主經(jīng)理

這個方法是最簡單的。但需要有一個前提，即當(dāng)選的業(yè)主委員都能始終保持公心，只是缺少時間和精力做具體事務(wù)。有了這個前提，改變目前業(yè)主委員會形同虛設(shè)的狀況，最簡單的和最有繼承性的方法就是由業(yè)主委員會聘用一個專職經(jīng)理（或叫執(zhí)行秘書）。



◎“董事會－經(jīng)理”模式

我們的住宅住宅區(qū)人口少的幾千人，多的上萬人，往往不比美國的市鎮(zhèn)人數(shù)少。美國市鎮(zhèn)基層政府所采納的公司治理結(jié)構(gòu)、聘用市鎮(zhèn)經(jīng)理的經(jīng)驗可以給我們一些啟發(fā)。我們不妨把住宅區(qū)當(dāng)作一個由眾多持有房產(chǎn)的股東聯(lián)合組成的公司，目標(biāo)是財富的增值或保值（把生活質(zhì)量也視為價值的組成部分），首先由股東選舉董事會，但僅有董事會是不夠的，還需要由董事會聘用公司的經(jīng)理，執(zhí)行董事會的決定，完成日常工作。對住宅區(qū)而言就是先由業(yè)主選舉業(yè)主委員會，然后由業(yè)主委員會聘用業(yè)主經(jīng)理。凡是重大事項都由業(yè)主委員會討論決定，業(yè)主經(jīng)理則負(fù)責(zé)執(zhí)行日常的具體事務(wù)。業(yè)主經(jīng)理對業(yè)主委員會負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會隨時可以通過表決方式對其進(jìn)行重新任免。

一個住宅區(qū)哪怕只有一個業(yè)主經(jīng)理（必要時可再雇工作人員）專職負(fù)責(zé)業(yè)主委員會工作，業(yè)主委員會的狀態(tài)就可以大大改觀，形同虛設(shè)的現(xiàn)象也可以得到解決。業(yè)主經(jīng)理要做的不是具體的物業(yè)管理，而是檢查和監(jiān)督物業(yè)公司的工作。有這樣一個人每天專職盯著物業(yè)公司，鍥而不舍地代表業(yè)主的利益提出要求、發(fā)現(xiàn)問題、向業(yè)主委員會匯報和建議，以及尋找適用的法律依據(jù)，足以使物業(yè)公司不敢松懈，暗箱操作的可能性也會大大降低。

業(yè)主經(jīng)理當(dāng)然需要付工資，而且工資不能低，才能保證其忠心和負(fù)責(zé)，也才能使其在隨時罷免的可能性面前受到制約。

有人也許會對隨時罷免提出質(zhì)疑，會不會出現(xiàn)動輒罷免的情況，而無法保證連續(xù)性?其實隨時罷免只是制度提供的可能性，并非一定會在現(xiàn)實中發(fā)生。反而因為有隨時罷免的可能性，能夠約束經(jīng)理時刻追隨業(yè)主委員會的意志，因此就沒有對其罷免的理由，使合適的經(jīng)理能夠長期做下去。

業(yè)主對業(yè)主經(jīng)理有意見，可隨時向業(yè)主委員反應(yīng)。如果業(yè)主委員會始終不作為，業(yè)主可以自發(fā)舉行業(yè)主大會，越過業(yè)主委員會直接罷免業(yè)主經(jīng)理。



◎彌補業(yè)主委員會的非專業(yè)性

目前，住宅區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的一個棘手的新問題是，業(yè)委會成員來自不同的行業(yè)，業(yè)委會的工作只是業(yè)余，而物業(yè)管理卻是專業(yè)性很強(qiáng)的工作。如電梯是否需要大修？一次工程款是10萬元，還是20萬元的問題，維修基金的運作、住宅區(qū)的綠化、對物業(yè)公司的選聘等，業(yè)委會成員往往是外行；與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時辦理驗收、審核物業(yè)費的使用，以及出現(xiàn)糾紛時進(jìn)行處理或“維權(quán)”，都需要充分的法律知識、理財能力、工程審計和施工監(jiān)理等專業(yè)素質(zhì)。而對此，業(yè)委會成員不可能全都具備。因此在與物業(yè)公司關(guān)系中，業(yè)委會作出的決定常受到物業(yè)公司質(zhì)疑，導(dǎo)致“外行”在“內(nèi)行”面前的尷尬。其結(jié)局要么物業(yè)企業(yè)以自己的專業(yè)優(yōu)勢主導(dǎo)了業(yè)主委員會，使其在懵懵懂懂中人云亦云；要么造成業(yè)主委員會與物業(yè)公司的沖突不斷升級，有的業(yè)主委員對物業(yè)管理的法律法規(guī)以及自身權(quán)利義務(wù)都不是很清楚，卻動輒不滿意就要炒掉舊的物業(yè)重新招標(biāo)，最終使正規(guī)物業(yè)公司認(rèn)定那是一個“爛物業(yè)”而不投標(biāo)，投標(biāo)的只是那種為了“拿項目”物業(yè)公司，社區(qū)卻從此步步下坡，難以挽回。

業(yè)委會委員自己不可能、也不必要成為全能專家，對此，聘用有專門知識的業(yè)主經(jīng)理就成為另一種選擇。業(yè)主經(jīng)理也許在未來可以成為一種專門職業(yè)，他們不一定樣樣都能自己上手，但他們知道上那里去找相關(guān)的律師、會計師、審計師和工程師；了解不同等級、不同水平物業(yè)公司的情況；懂得與物業(yè)公司簽訂合同的流程和要求，能夠把關(guān)；熟悉維修基金的運作；可以組織對物業(yè)公司提交的工程預(yù)算和賬目進(jìn)行審核與審計。而他并不是自己做主，只是給業(yè)主委員會提供專業(yè)知識和選擇，一切由業(yè)主委員會決定。



◎業(yè)主經(jīng)理不能解決全部問題

一個認(rèn)真負(fù)責(zé)的經(jīng)理可以解決業(yè)主委員會虛設(shè)的問題，前提是必須忠于業(yè)主的利益，如果業(yè)主經(jīng)理是利用職權(quán)為個人謀私利，或是能夠被損壞業(yè)主利益的勢力收買，那樣的經(jīng)理就不但不會有好的作用，反而因為具體事務(wù)都由其經(jīng)手操辦，給業(yè)主帶來的損害可能更大。

能否避免業(yè)主經(jīng)理的以權(quán)謀私或不盡職守，取決于業(yè)主委員會能否有效地制約業(yè)主經(jīng)理。這首先要求業(yè)主委員會本身對業(yè)主利益忠誠負(fù)責(zé)，其次業(yè)主委員會能夠?qū)I(yè)主經(jīng)理認(rèn)真監(jiān)督，第三一旦發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施，直至對業(yè)主經(jīng)理進(jìn)行撤換。如果業(yè)主委員會能夠做到這三條，業(yè)主經(jīng)理就不敢對工作不負(fù)責(zé)任，不敢以權(quán)謀私，也不敢和物業(yè)公司串通，因為那會立刻遭到處罰和罷免。物業(yè)公司也不會去試圖收買業(yè)主經(jīng)理，因為那樣的業(yè)主經(jīng)理會被罷免，錢就等于白花。如果真能達(dá)到這種狀況，通過聘用業(yè)主經(jīng)理的方式——最簡單和最有繼承性的方式——就能解決目前存在的大部分問題。

問題就在于業(yè)主委員會能否保證做到上述三條。聘用業(yè)主經(jīng)理只解決有人做事的問題，并未觸動目前的體制。如果前面所談的業(yè)主委員會弊病仍然都存在，就既不能認(rèn)真地實行監(jiān)督，也不能保證業(yè)主委員會自身不被物業(yè)公司收買，那么它又如何能去制約業(yè)主經(jīng)理呢？說不定還會要求業(yè)主經(jīng)理去做違背業(yè)主利益的事情哩。

所以，聘用業(yè)主經(jīng)理解決問題的辦法建立在一個并不可靠的假設(shè)之上。要做到真正保證業(yè)主委員會的盡職和忠誠，不能指望人的自覺，而是要靠制度，就必須解決對業(yè)主委員會進(jìn)行監(jiān)督和制約的問題。目前的業(yè)主委員會制度最缺的恰恰就是這一點。

為什么在美國實行市鎮(zhèn)經(jīng)理方式可行呢？因為制度是一個體系，美國所存在的新聞自由、競選、民間組織、權(quán)力分立和制衡、長期的民主發(fā)育所形成的完善法治、眾多的參政議政渠道、政治道德和傳統(tǒng)，還有長期的社區(qū)共同體等，都能夠提供民眾對市鎮(zhèn)當(dāng)局的了解和制約。而在我們的社會，上述因素大部分還未形成，在沒有其他配套措施的情況下，僅有一個業(yè)主對業(yè)主委員會的選舉，就特別要求有非常合適的選舉方法，才能避免選舉流于形式，并且依靠選舉來解決目前面臨的問題。



二、業(yè)主委員會的逐層遞選

◎方法

首先由適當(dāng)數(shù)量的相鄰業(yè)主結(jié)合成小組，在組內(nèi)選舉組長。選舉可以隨時進(jìn)行，也就是可以對當(dāng)選組長隨時進(jìn)行罷免撤換。

之所以由相鄰的業(yè)主結(jié)合成小組，在于鄰居具有較多的相關(guān)因素和共同關(guān)注的問題。如同一層樓的居民使用共同樓道、公共照明，面對樓道衛(wèi)生和噪音等，結(jié)合成小組，適于面對共同問題表達(dá)意見和討論解決。

小組的合適戶數(shù)以六七戶為佳，但沒有硬性要求，根據(jù)具體情況區(qū)別對待。如有的樓每層八戶，可以組成一個小組；有的樓每層只有三戶，可以由相鄰兩層六戶人家組成一個小組；若一個單元十幾戶人家組成一組也不是不可以。原則上每組戶數(shù)一般不應(yīng)超過十幾戶，才能不妨礙溝通。如同住一層的幾家人，在樓道中招呼一聲，人們站在自己家門口就可以商量事情，且都能表達(dá)態(tài)度，充分討論，表決也是簡單易行。在這種范圍中，人們彼此容易了解，進(jìn)行的選舉也較真實可靠，而且可以隨時舉行選舉。

計算小組表決的票數(shù)，或者按業(yè)主一人一票，或者按建筑面積，這需事先約定，且整個住宅區(qū)是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。無論按哪種方式計票，當(dāng)選組長需要得到三分之二以上票。之所以這樣要求，是因為當(dāng)選組長要代表本組參加下一層次投票，沒有本組三分之二以上票，代表性不夠。

若小組選舉中無人達(dá)到三分之二以上票，可以對得票前兩名進(jìn)行復(fù)選。如果仍然達(dá)不到，落入選舉僵局，可由得票多者作為代組長行使職責(zé)。其履職過程中被大家認(rèn)識，使其得到足夠票數(shù)以轉(zhuǎn)正，或者再另選他人，將其更換。因為選舉可以隨時舉行，因此這種選舉僵局不會持續(xù)太長的時間。

限制選舉范圍是非常重要的。如果選舉的范圍超出鄰里之間，不用說一個住宅區(qū)有上千戶業(yè)主，就是一棟樓里近百戶人家，就很難具備同一時間和空間進(jìn)行選舉，人們也不能充分交流和相互了解。選舉必須有人主持，也就只能采取定期方式，那樣的選舉缺乏真實基礎(chǔ)，落入與現(xiàn)在同樣的狀況。

選舉限制在能直接溝通的范圍，選舉可以隨時進(jìn)行，這是逐層遞選制的兩個基本原則。選舉的繼續(xù)延伸也遵照這兩個原則：如由一棟樓內(nèi)所有小組的當(dāng)選組長組成下一個選舉范圍，以三分之二多數(shù)票選舉樓長。

由組長進(jìn)行的選舉，計票方式和小組內(nèi)選舉的計票方式保持一致，或是按業(yè)主人數(shù)，或是按建筑面積。每個組長的投票數(shù)相當(dāng)于其所屬小組的業(yè)主人數(shù)總和或建筑面積總和。

若一個住宅區(qū)內(nèi)的樓不多，若干當(dāng)選樓長可以直接組成住宅區(qū)的業(yè)主委員會；若住宅區(qū)的樓比較多，不妨就再分一層，由相鄰幾座樓組成“片”，選舉本片代表，再由各片代表組成住宅區(qū)的業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會對住宅區(qū)事務(wù)的大政方針進(jìn)行決策，以三分之二多數(shù)選舉業(yè)主委員會主任和聘用業(yè)主經(jīng)理；業(yè)主經(jīng)理負(fù)責(zé)對業(yè)主委員會決策的日常執(zhí)行，委員會主任負(fù)責(zé)對業(yè)主經(jīng)理的日常監(jiān)督和管理。

業(yè)主委員會的決策若需表決通過，表決計票方式與下面各級計票方式相同。除了選舉委員會主任和聘用業(yè)主經(jīng)理，一般決策有二分之一多數(shù)即可通過，以免過多陷入表決僵局。



◎隨時選舉會不會導(dǎo)致不穩(wěn)定

隨時選舉的原則比較容易引起質(zhì)疑，會不會導(dǎo)致動輒選舉，當(dāng)選者如走馬燈般上下輪換，無法保持穩(wěn)定。其實，“隨時選舉”只是一種規(guī)則，是理論上的存在，并非說一定就會在實際中發(fā)生。相反，正是因為存在“隨時選舉”的可能性，實際發(fā)生的選舉可能比定期舉行選舉還要少。所謂“隨時選舉”，處于含而不發(fā)的狀態(tài)。

原因在于，有了隨時選舉的前提，每個當(dāng)選者（例如我們這個話題中的組長、樓長、業(yè)主委員會委員）在進(jìn)行決策和表決前，便會在頭腦中首先進(jìn)行“模擬選舉”——即對他將要做出的決策和表決，他的選舉者中反對和贊成會是怎樣比例。如果他希望保持當(dāng)選，就必須使自己總是得到多數(shù)贊成。而小范圍內(nèi)的選舉溝通直接、彼此了解、反饋迅速，當(dāng)選者因此能清楚地預(yù)見及了解選舉者的反應(yīng)，從而隨時進(jìn)行修正，保證自己始終能得到三分之二以上選舉者的贊同。通過這種“模擬選舉”對當(dāng)選者的約束和當(dāng)選者的自我調(diào)整，其決策和表決總是能受到多數(shù)選舉者贊成，重新選舉因此也就會變得沒有必要了。

有人提出，這樣的結(jié)構(gòu)會不會每換上一個新的選舉人，就會要求重新選舉？如某組新?lián)Q了組長，就提出重選樓長的要求？對此不必?fù)?dān)心，即使新?lián)Q的組長要求重選樓長，然而一個組長并不能更換樓長，除非是那樓的多數(shù)組長都同時換成新人，更換樓長才有可能。但既然不實行定期選舉，各組組長同時換成新人的可能性極小。由此可說，在逐層遞選制中，合適的當(dāng)選者可以相當(dāng)穩(wěn)定地保持其位置。



◎逐層遞選能否進(jìn)行隔層的制約

有人會認(rèn)為逐層遞選中的普通業(yè)主只能在小組一層行使權(quán)利。而普通業(yè)主不能選舉業(yè)主委員會，也就會失去對業(yè)主委員會的制約，因此照樣無法防止業(yè)主委員會失職或被物業(yè)公司收買。

其實不然，逐層遞選制是能夠自下而上地約束住每個層次當(dāng)選者的。實現(xiàn)這種約束，靠的是一種我稱為“經(jīng)驗延伸”的性質(zhì)。舉例說，一個普通業(yè)主能了解自己所屬小組和組長的詳細(xì)情況，同時也會了解本樓和住宅區(qū)的主要狀況，還能通過正式非正式渠道得知其他樓的部分情況，這就是一種經(jīng)驗延伸。這種經(jīng)驗延伸是一種必然狀態(tài)。任何“母子”形式的組織結(jié)構(gòu)，“子結(jié)構(gòu)”成員都有向“母結(jié)構(gòu)”延伸經(jīng)驗的能力。延伸的多少與母子結(jié)構(gòu)各自的規(guī)模成反比，規(guī)模愈小，延伸得愈多。逐層遞選制之所以需要較多的層次，除了因為隨時選舉的范圍不能太大，還有就是為保證這種經(jīng)驗的延伸。

正是這種經(jīng)驗的延伸，為普通業(yè)主通過逐層遞選進(jìn)行隔層制約提供了手段。組長在樓一級所進(jìn)行的選舉和決策，不可能瞞住本組業(yè)主（加上還要建立保證上層透明的制度）。只要本組業(yè)主察覺組長和樓長有串通行為，違背本組業(yè)主利益，就可以通過隨時選舉將其更換。這就制約了組長在樓的層次必須代表本組業(yè)主利益，而這樣的組長也就不會容許樓長在更高一層進(jìn)行謀私。組長們首先要選出能滿足本樓業(yè)主利益的樓長，其次只要發(fā)現(xiàn)樓長有損業(yè)主利益時，就會對其制約或更換。

這種“經(jīng)驗延伸”使得被推舉到上層的當(dāng)選者不能擺脫下層監(jiān)督，無法結(jié)成小集團(tuán)相互勾結(jié)和對下欺瞞。“經(jīng)驗延伸”在每一層都存在，中間不會發(fā)生中斷，自下而上都被這種延伸所約束，每層都必須對選舉其的下級負(fù)責(zé)。層層負(fù)責(zé)的最終結(jié)果就是對所有業(yè)主負(fù)責(zé)。

對此形象比喻就如多米諾牌，第一塊壓住第二塊，第二塊再壓住第三塊……一直壓到第N塊。每塊牌壓住的下一塊牌的部分就相當(dāng)于延伸過去的經(jīng)驗。即使壓住的部分只有一點，下一塊牌的任何動作也都會通過那一點傳給前一塊牌。在逐層遞選的多米諾系列上，第一塊牌是普通業(yè)主，他們的經(jīng)驗延伸只壓住組長，但組長又壓住樓長……直到業(yè)主委員會。這時雖然普通業(yè)主與業(yè)主委員會之間隔了層，但是業(yè)主委員會的當(dāng)選者卻不能由此擺脫普通業(yè)主制約。就像第N塊多米諾牌倒下是因為第一塊多米諾牌導(dǎo)致的一樣，第N塊牌的任何動作也會通過一塊壓一塊的多米諾系列傳遞到起始的第一塊牌，受到第一塊牌的制約。同理，只要普通業(yè)主能通過隨時選舉制約組長一層，就能通過“一層壓一層”的經(jīng)驗延伸，有效地制約業(yè)主委員會。



◎除非收買全體業(yè)主

如果能夠把“經(jīng)驗延伸”保持完整的遞進(jìn)鏈條，物業(yè)企業(yè)收買業(yè)主委員會的現(xiàn)象就不再有可能發(fā)生。

舉例說，假如物業(yè)公司給業(yè)主委員會成員私下送了錢，或是許諾免收其物業(yè)費水電費等，即使做得非常秘密，不光普通業(yè)主不知道，即使是選舉了業(yè)主委員會的選舉人（如組長）都被蒙在鼓里，但因為范圍很小，組長們馬上就能發(fā)現(xiàn)，他們在選舉樓長時要求當(dāng)選樓長在業(yè)主委員會中保持的立場，突然發(fā)生了變化，物業(yè)公司沒有受到應(yīng)有的監(jiān)督和制約，業(yè)委會聘用的業(yè)主經(jīng)理也沒有盡到為業(yè)主維護(hù)權(quán)利的職責(zé)，業(yè)委會卻沒有進(jìn)行問責(zé)和更換，那么不管是否掌握業(yè)委會成員收受賄賂的證據(jù)，僅因為他們的失職，就已經(jīng)可以對其進(jìn)行罷免，再推舉新的樓長進(jìn)入業(yè)主委員會。

做進(jìn)一步假設(shè)，加入接受了賄賂的樓長為了免遭罷免，把賄賂分出一部分去賄賂選舉其的組長。先不說賄賂分散而失去吸引力，即便組長們因此真被收買，也和物業(yè)公司同流，不再維護(hù)業(yè)主權(quán)利了，普通業(yè)主會通過住宅區(qū)的管理狀況、物業(yè)公司表現(xiàn)等感知到組長失職，從而以隨時可進(jìn)行的選舉對其更換。新的組長們又會去更換樓長。于是按照同樣邏輯，不想遭到更換的組長又得分出自己得到的賄賂收買本組普通業(yè)主。這樣，最終除非是全體業(yè)主都能被收買，物業(yè)公司的收買才能算成功。

在現(xiàn)實中，這樣的賄賂鏈條是不可能出現(xiàn)的。因為分享賄賂的人數(shù)不斷增長，受賄就不但不是贏余，且會成為負(fù)數(shù)，還會成為眾所周知的把柄，在道德上蒙受羞辱，那時誰還再去行賄受賄呢？逐層遞選制創(chuàng)造因此可以創(chuàng)造成出一種行賄和受賄都不可能發(fā)生的環(huán)境。


◎業(yè)主的參與度計算

有人認(rèn)為，不管現(xiàn)在的業(yè)主委員會制度有何種缺陷，普通業(yè)主至少還擁有對業(yè)主委員會的一票權(quán)利，如果實行逐層遞選制，普通業(yè)主只選舉組長，對業(yè)主委員會就什么權(quán)利也沒有了。

其實，衡量權(quán)利關(guān)鍵要看的是權(quán)力源頭在哪，而不是任免到哪一層。帝王只任免身邊大臣，無需去任免下級官員，權(quán)力并不受影響。在遞進(jìn)民主制中，權(quán)力源頭在普通業(yè)主，因此即使只選舉組長，按照“一層壓一層”的關(guān)系，也不會失去對業(yè)主委員會的權(quán)力。

不妨設(shè)定一個“選舉參與度”的指標(biāo)進(jìn)行分析：

如果一個住宅區(qū)有1000名業(yè)主，采取定期選舉，每二年選舉一次，每個參與度是1/1000人×1/(365天×2)＝73萬分之一。

而實行逐層遞選制，假設(shè)你的住宅區(qū)分3層，平均10個業(yè)主組成一個小組選舉組長；10個組長組成一個樓的管理委員會，選舉樓長；最終由10個樓長組成住宅區(qū)業(yè)主委員會。因為遞進(jìn)民主制可以隨時選舉，所以每層成員的選舉參與度只考慮人數(shù)，不必考慮時間（理論上天天都可以選舉）。普通業(yè)主在小組的選舉參與度為1/10；組長在樓的選舉參與度為1/10；樓長在住宅區(qū)委員會的參與度為1/10。同時因為“經(jīng)驗的延伸”，保證了每層當(dāng)選者都受選舉者制約，普通業(yè)主的意志不會在遞進(jìn)過程中被稀釋，無論在組長范圍還是在樓長范圍所進(jìn)行的選舉，都是在反映普通業(yè)主的意愿，即相當(dāng)于普通業(yè)主參與的選舉，因此普通業(yè)主對住宅區(qū)的總體選舉參與度應(yīng)該是：1/10×1/10×1/10＝1/1000。也就是說，在逐層遞選制的結(jié)構(gòu)中，每個普通業(yè)主的選舉參與度達(dá)到最大值。

當(dāng)然，這種選舉參與度的最大值只是理論存在，現(xiàn)實中不會有人天天都關(guān)注住宅區(qū)事務(wù)，但至少逐層遞選的結(jié)構(gòu)提供了這種可能性。人不去做不是因為做不到，是因為不想做。而目前實行的選舉方法，則是想做也做不到。千人規(guī)模的選舉只可能兩三年搞一次，因為超出了“經(jīng)驗范圍”，選舉者的制約能力也必然降低。普通業(yè)主可以擁有對業(yè)主委員會的直接選票，但因為那選票并無作用，等于徒具形式。正因為目前的業(yè)主委員會選舉形式大于內(nèi)容，許多業(yè)主甚至兩三年才舉行一次的選舉也不參加。考慮這一點，選舉參與度就連73萬分之一也達(dá)不到了。


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一個通過逐層遞選產(chǎn)生的業(yè)主委員會，再加上聘用業(yè)主經(jīng)理，可以成為較好解決“物業(yè)”問題的結(jié)構(gòu)。那種結(jié)構(gòu)可以免除業(yè)主委員的負(fù)擔(dān)，彌補業(yè)主委員的非專業(yè)之缺陷，只需商討大政方針，加之監(jiān)督業(yè)主經(jīng)理，一切具體事務(wù)都交由業(yè)主經(jīng)理專職承擔(dān)和操作。那種結(jié)構(gòu)使業(yè)主不僅具備“頭腦”，還能具備“手腳”，因此可以改變以往在物業(yè)關(guān)系中只能處于弱勢的地位。反過來，面對今后必將不斷增加的市場競爭，物業(yè)公司只有通過最大程度地滿足業(yè)主需求，獲得業(yè)主滿意來保證自身的生存發(fā)展，從而促使物業(yè)管理和服務(wù)水平不斷提高，業(yè)主利益由此能夠得到較好的保證。