房地產二三線城市爭奪戰靜悄悄打響

巫繼學［人本經濟學－自主勞動網.中國經濟學(www.economics.com.cn　www.wayee.com )互聯網首發］

正當國內大多數房地產商正在為與政府博弈房價絞盡腦汁的時候，境外房地產大鱷卻不吭不哈地加緊加快搶占下一個利潤角逐場。5月20日《財經第一日報》載文透露：繼去年進入成都、西安后，今年和記黃埔地產又進入三個城市：長沙、長春、武漢。不久前，恒隆地產正式簽訂協議在天津建商場，并宣布將在十個或十個以上內地其他城市投資，以二線城市為主。世茂集團、瑞安集團也先后于2月初、4月底在武漢拿地，進入這個中部重鎮。這些港資巨鱷一致表現出對二線城市的濃厚興趣，紛紛投下巨資，拓展它們在內地的長遠投資戰線。有更多的報道顯示，中小城市的房地產開發，正在默默地進入更多的有戰略眼光的房地產商的拓展版圖。

國內房地產商與境外的同行相比，真可謂一邊是競眼前的房價利益，死盯短線，與政府周旋；一邊是爭長遠戰略投資的利潤源，強占長線，與市場角力。僅此，我們不難看出，在完善的市場經濟中成長起來，有著悠久產業發展積淀，專業人才儕儕的境外房地產商，他們的優勢之所在。這近乎給國內同行上了一堂“訓練課”。我曾在《中小城市：房地產業下一個利潤角逐場》[1]一文中預言：房地產商在探討新的一年與長遠掏金方略時，中小城市的房地產開發業已進入了許多目光敏銳的房地產商視野。在我看來，這將是今后相當長時期內最具誘惑力的發展空間，它無疑將成為房地產業下一個利潤角逐場。現在的問題是，國內的房地產商大多似乎反映不及（當然，我知道也有少數房地產商早已覬覦或已進入這一領域）。我再次呼吁房地產商家，加深認識二三線城市的潛力，注重中小城市的房地產開發，這里一定有大把爭金奪銀的良機。

從經濟發展中國家進入發達國家，房地產成為支柱產業，這是美國、西歐國家以及日本走過的路。中國實現從計劃經濟到市場經濟轉軌以來，依然步入此道。然而，經過十數年的強勁開發，目前一二線城市已近結構性飽和，競爭日趨白熱化。土地、金融、建材、市場和管理等門檻逐年抬高，房地產公司也在近幾年不斷洗牌。從深層原因來講，這是因為在一二線大城市，外延式地開發、級差地租Ⅰ的攫取應該說已經大體接近尾聲，集約內含式地深度開發、對級差地租Ⅱ的爭奪已經拉開序幕。[2] 這一場在同一地塊上的連續投資的高級別爭奪，將諸多房地產商擠出局外。就這個意義上說，年初圍繞房地產開發商任志強“只給富人蓋房論”而展開的激烈辯論[3]，印證了我的上述這個判斷。正在這個關口，中小城市的房地產需求凸現，于是，一條新的開發路徑向房地產商展現出來。

在中國經濟市場化的進程中，房地產業擔負著的歷史使命可以解讀為三個歷史階段：第一是學習起步階段，主要解決長期城市居民住宅的歷史欠賬，即為城市人口提供安居住所與最為迫切的商業用房，大體持續了十年時間，于1995年以前基本完成。第二是規范發展階段，完整克隆境外成熟房地產發展的模式，并與中國居住文化相結合，規范地、大規模地進行商品房開發，這一時期為真正意義上的商業房地產開發，為城市人口提供能與市場接軌的商品房。這種一時期這大體也持續了十個年頭；第三是推廣提高階段，這一階段的特點有兩個：一是在一切都市為一切有能力進入都市生活的居民提供商品房；二是隨著市場細分而出現專為富人造房的趨勢，即住房的高檔化、精品化。這一任務剛剛展開，可謂方興未艾。其實，這一過程可以簡化表述為，從給“城里人”蓋樓房到給鄉下人進城蓋樓房的過程，從在大城市蓋樓房到在中小城市蓋樓房，從給普通居民蓋房到給富人蓋房的過程。

這一轉變富于歷史性，從房地產業的盈利角度看，這一轉化過程中房地產向中小城市的轉移而帶來的獲利，將是以前開發過程與之不能同日而語的級差。那些遠見卓識的境外房地產商其實早就嗅出豐厚利潤回報的氣味，虎視眈眈地盯著中國房地產最為惹眼的這塊淘金圣地了。

注重中小城市的房地產開發是有道理的。第一，從發展前景看，中國有85%是農村人口，大約有九億多，他們基本上居住在農村，按照著名經濟學家張五常的見解，未來農村人口可能降到25%。[4] 盡管這一看法爭議很大，但是，農村人口城市化是人們的共識。這一潛在的需求將是天文數字。美國農業人口是7%，中國臺灣是15%左右，如果我國大陸人口降到25％，有將近十億人居住在都市，這個需求無論怎樣低估，也是中國房地產業在相當長的一個歷史時期都難以供給的。第二，就現狀看，截止2003年，改革開放以來中國城市數量增長了4.1倍，城市面積擴展了4倍。中國城市數量近700座，城市化率達到了36.9%。我國房地產界在這個城市擴張中主要是面對一二線大城市，中小城市房地產落后局面是目前最為現實的問題。[5]

面對我國剛起步的中小城市發展，房地產業的發展盡管快速跟進，但各地發展參差不齊。由于經濟發達地區較為規范的大型房地產公司介入較少，當地房地產公司運作不規范的現象比較普遍，一些開發商的誠信度較低，加之產品從設計到成品質量都存在著諸多問題，造成開發商整體形象不佳。這在事實上為富于開發經驗、資金與技術力量雄厚、全程營銷策劃程式化的房地產公司的進入，賜于了良機。

不僅如此，下述區域性經濟政策也為中小城市房地產開發提供了優惠條件：一是各地政府為了吸引外來投資，依據本地的實際情況，制定了各種各樣的政策優惠；二是由于勞動力充裕、管理成本低、原材料價格低廉等因素，而最終導致綜合成本大大降低；三是團購機率大，據相關資料估計，一些政府部門如稅務局、電信局和銀行等團體訂購，往往消化1/3至1/2的市場份額。

當然，通向中小城市房地產開發的道路也不是灑滿了玫瑰花的坦途，在中國目前的經濟開發環境中，特別是權力資本參預運作的領地，遭遇荊棘與障礙的思想準備是必須要有的。

[1] 《中小城市：房地產業下一個利潤角逐場》，http://www.economics.com.cn/writing/review/realtynext.htm。

[2] 參見拙作《級差地租：老城區房地產開發中的理論與實踐》，《城市問題》2000年第1期。

[3] “網友與地產大腕交鋒窮人富人買房論”，http://bj.house.sina.com.cn/focus/shezhan/index.html。

[4] 《張五常預言中國未來農業人口降到25%》，中華工商時報2002年05月16日。

[5] 《專家訪談：中小城市房地產發展破題》，media.163.com/2004w11/12726/2004w11_1099553561775.html。

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