（2005-5-8）

巫繼學(xué)［人本經(jīng)濟(jì)學(xué)－自主勞動(dòng)網(wǎng).中國經(jīng)濟(jì)學(xué)(www.economics.com.cn　www.wayee.com )互聯(lián)網(wǎng)首發(fā)］

股市低迷，樓價(jià)高企，實(shí)在是當(dāng)前上上下下議論紛紛的心焦事，也是政府最為頭疼的事。當(dāng)然，慣于獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)商現(xiàn)在也許竊竊自喜。放長(zhǎng)假歷來是房地產(chǎn)商高價(jià)熱銷歡呼雀躍的日子，在政府平抑房?jī)r(jià)風(fēng)起雨乍的日子，這次“五一”長(zhǎng)假仍沒有令他們失望，但卻令政府管理部門與普通老百姓多少有些失望。他們不是為市場(chǎng)的興旺失望，而是為平抑房?jī)r(jià)低效失望。

為了降溫過于火爆的房?jī)r(jià)，政府管理部門也算是費(fèi)盡心機(jī)。前前后后也有所作為，但是收效似乎不盡如人意。為什么現(xiàn)在房?jī)r(jià)高企難下，依我看抑價(jià)新政未必切中要害。以往穩(wěn)定房?jī)r(jià)的種種的舉措，其實(shí)大多都是雙刃劍。在企業(yè)特別是私企與政府的博弈中，私企更處于靈活多變、趨利避害的有利位置。因而，你出招我能破招，你念緊箍咒我有解咒語。

通常都認(rèn)為，房?jī)r(jià)高企源于房地產(chǎn)過熱，為了降溫房地產(chǎn)，就要緊縮房地產(chǎn)的源頭：一是土地供應(yīng)量，二是貨幣供應(yīng)量。然而，緊縮“銀根”與“地根”的結(jié)果是，房地產(chǎn)樓盤供應(yīng)量減少，或者有減少的預(yù)期與信息，面對(duì)被暴利激發(fā)起的購買者來說，需求并沒有因此收縮，反而刺激了購買者需求緊迫度。于是，出現(xiàn)的結(jié)果就是，高層管理本想進(jìn)入釜底抽薪降低房?jī)r(jià)的理想“房間”，卻神使鬼差地出現(xiàn)在房?jī)r(jià)火上加油的“房間”。一項(xiàng)乍看起來十分有效的舉措，卻引來了適得其反的后果。

最近國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》［國辦發(fā)明電〔2005〕8號(hào)］，認(rèn)同了當(dāng)前穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的重要性與緊迫性，也提出了一些抑制房?jī)r(jià)上漲的途徑與思路，應(yīng)該說這是得民心之舉。但如果沒有配套的具體措施出臺(tái)，治理房?jī)r(jià)很可能仍是雷聲大雨點(diǎn)小。這種擔(dān)心也不是空穴來風(fēng)。從剛剛閉幕的博鰲論壇會(huì)上傳出，房地產(chǎn)商置新鮮出爐的“國八條”穩(wěn)定房?jī)r(jià)新政于“虛無”，一反常態(tài)地大談房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)走高的趨勢(shì)，一再強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)不是高了，而是會(huì)再高。[1] 其中一位以專為富人蓋房而聞名的老板還針對(duì)“國八條”寫有《對(duì)形勢(shì)的判斷與對(duì)策》的長(zhǎng)篇上書，站在房地產(chǎn)商角度闡發(fā)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)談自己的看法。其觀點(diǎn)傾向溢于言表。在這種角力與博弈中，我再一次地感到“道高一尺，魔高一丈”的“神秘”力量。

如果我們換一個(gè)思路，真正站在以人為本的立場(chǎng)上，從窮人的經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來考慮當(dāng)前房?jī)r(jià)治理，也許會(huì)能找到一條通向柳暗花明的清新路徑。

只要具體分析一下購房需求，我們發(fā)現(xiàn)復(fù)雜的需求集合其實(shí)可以作如下梳理：一是居民為居住購房；二是投資購房。居民購房中，又分兩大類，一是安居需求，二是安逸需求。投資購房中，也分兩大類，一是商用投資購房（寫字樓、辦公樓、其它商業(yè)建筑產(chǎn)品），二是住宅投資購房。住宅投資購房中，既有職業(yè)炒手（有如“溫州炒房團(tuán)”），也有居民散戶投資行為。需求形成的市場(chǎng)只要經(jīng)過條分縷析，我們可以將需求集合最終分為三類：一是“安居”需求，二是“安逸”需求，三是投資需求。對(duì)這三類市場(chǎng)需求中，政府只要出面扶持低價(jià)房供應(yīng)，滿足居民中的安居需求，必將出現(xiàn)令人意想不到的效果。居民的安逸需求不用管，國外需求也不用理，為了追求高標(biāo)準(zhǔn)，他們可與房地產(chǎn)商去進(jìn)行價(jià)格拉鋸戰(zhàn)。今年博鰲會(huì)上那些房地產(chǎn)老板的“高價(jià)情結(jié)”不用去解，他們想賣多高就賣多高，只要有冤大頭買。炒房商、散房投資者，政府也不用管、不用勸，免落妨礙別人發(fā)財(cái)?shù)脑挵选＿@樣的區(qū)分，是一種窮人經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角，政府只關(guān)心窮人階層，只關(guān)心安居需求，而把安逸與發(fā)財(cái)交由市場(chǎng)去處理。我們驚喜地在“國八條”中發(fā)現(xiàn)有如下的表述：“著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例”。這無疑是一條十分重要的政策信息，如果各級(jí)政府能提升對(duì)滿足安居需求的認(rèn)識(shí)，并進(jìn)一步抓緊落實(shí)，真正“把滿足安居需求進(jìn)行到底！”完全可以顛覆目前房?jī)r(jià)高企的局面。

政府以市場(chǎng)機(jī)制從安居需求入手，應(yīng)該有充足理由。第一，扶持低收入居民，為他們提供安身之處，是政府的職責(zé)，更何況我們有“為人民服務(wù)”的傳統(tǒng)和與時(shí)俱進(jìn)“執(zhí)政為民”的宗旨高懸。第二，由此入手是最小成本選擇，不僅是所有房地產(chǎn)成本最小的板塊，而且調(diào)控范圍也只限制在需求底層上，所以經(jīng)濟(jì)代價(jià)與調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)都最小。第三，安居層面是政府最容易掌控的領(lǐng)域，其政策界限清楚，扶持階層明晰，完全可以做到收放自如。第四，需要安居者，均為社會(huì)中下收入階層，這個(gè)階層對(duì)貧富差距最為敏感，也是產(chǎn)生貧富對(duì)立的基本人群，同時(shí)也是這一矛盾的的最大受害者。贏得這部分人群也就是贏得最大的民意，這對(duì)于緩和社會(huì)矛盾具有重大意義。第五，由此入手，平抑房?jī)r(jià)，很可能為股市恢復(fù)信心注入新的活力，在平衡股市與房市上收到意相不到的效果。

我大膽預(yù)測(cè)，如果政府出面滿足市場(chǎng)中的安居需求，比如在地級(jí)以下城市推出“五萬元公寓”，在二級(jí)城市推出“八萬元公寓”，由此對(duì)樓市產(chǎn)生的影響將會(huì)如何，人們幾乎不需要想象力都會(huì)看到它的 “以小搏大”的喜劇后果。政府可以有兩種方式入手：一是直接入手，即以國營(yíng)房地產(chǎn)公司為基本隊(duì)伍組織介入；二是以招標(biāo)方式向市場(chǎng)開放，吸收志同道合的房地產(chǎn)公司介入。

記憶猶新的董建華的平民房“八萬五”新政，向我們幾乎提供了一個(gè)可資借鑒的典型案例。在香港這樣一個(gè)寸土寸金的風(fēng)水寶地，八萬五千港元的平民公寓，真宛如大排檔收費(fèi)的鮑魚翅盛宴，超廉價(jià)的滿漢全席！毫不夸張地說，“八萬五”新政對(duì)于香港當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)來說，產(chǎn)生的影響具有革命性意義。盡管這一舉措遭遇重大狙擊，正反雙方分歧很大，但以我對(duì)房地產(chǎn)的觀察與思考來看，這是一個(gè)值得高度重視的嘗試。一位偉大的歷史學(xué)家說過，歷史往往會(huì)重演，第一次是悲劇，第二次是喜劇。對(duì)香港的董建華那一次可能是悲劇，但對(duì)中國大陸，這一次一定是喜劇！

就目前的現(xiàn)狀而言，地方政府與大房地產(chǎn)商私下一直相關(guān)聯(lián)。問題的復(fù)雜性在于，房地產(chǎn)商的建房利益與地方政府的政績(jī)利益是一致的。這樣為地方政府與房地產(chǎn)商結(jié)成利益共同體提供了基礎(chǔ)。這可能成為政府扶持安居工程，為低收入層造房的一大障礙。解決的辦法似乎也可以有些創(chuàng)新，一味打壓未必有成效，用疏導(dǎo)的辦法，充分考慮房地產(chǎn)公司與地方政府的利益，曉之以理，誘之以利，也許會(huì)最終效果會(huì)使人大獲意外。認(rèn)準(zhǔn)了這個(gè)路徑，解決問題的通道是可以用智慧來打造的。比如，可以將滿足安居需求作為地方政府的一個(gè)政績(jī)來考核，將這個(gè)“標(biāo)的”設(shè)得高于房地產(chǎn)商的誘惑。又如，也可以將其作為共產(chǎn)黨“保先”工程的一個(gè)實(shí)踐“三個(gè)代表”成果來考核，號(hào)召黨的一把手抓安居。對(duì)房地產(chǎn)公司來講，也是一個(gè)與平民接近距離的商業(yè)機(jī)會(huì)。