逐層遞選與遞進自治——如何使業主委員會不再形同虛設

業主在購買房屋的同時也購買了房屋下面的土地使用權。房屋能為業主單獨占有和使用，而土地使用權卻不能與其他業主所購買的土地使用權進行劃分。每位業主購買的土地使用權只能與其他業主所購買的土地使用權一起為全體業主共享，因而只有全體業主共同行使土地使用權才能實現每一位業主對土地使用權的行使。

另外，購買房屋的業主不僅生活在房屋里面，他每天需要經過樓道，使用電梯，出入樓門，停車或放自行車，要在院里散步、賞花、遛狗。即使是躲在房里不出來，也涉及到水、電、維修、安全等一系列和外面相關的因素。總之，人的房屋離不開周圍環境，生活也和環境息息相關。這說的還只是和物有關的“物業”，沒有涉及鄰里互助，孩子玩耍，以及老人交流那些與人有關因素，那些人的因素才構成真正的社區。

有些人認為現代社會的特征之一就是共同空間的社區解體，人們在更廣泛的空間建立交往。鄰里關系消失，人與人的關系成了一種個人選擇，而不再被空間決定。這的確是當前城市的普遍現象，人們長年累月相互間隔幾十公分（一道墻），但彼此不知姓名，從不來往。商業社會能提供所有服務，簡單便捷。相比之下，傳統社區互助的人情關系反倒成了負擔。人們不愿意“欠人情”，逐漸也就沒有了人情。那么商業社會的人是否就真的不需要社區了呢？其實舊的需要沒有了，新的需要又會產生。即使你可以不要鄰里關系和社區互助，但只要你生活在“住宅區”中，至少離不開“物業”。我們只從“物業”的角度進行討論，沒有社區合作和鄰里共商，你就無法成為名副其實的業主，只能任憑物業公司宰割；也許沒有人情與互助對你不是太大的問題，但你至少不會愿意落入鄰里之間無法躲避的戰爭。你的前后左右都是他人，是另外的家庭，你不可能完全逃脫聯系，你必須與他們共處。

目前狀況
 

目前的住宅區普遍采取物業企業管理的方式。全國物業管理的覆蓋面已占物業總量的30％，在一些經濟發達的城市甚至超過50％，像深圳等城市已達90％以上。這種方式說白了是一種集體消費——住宅區內的所有業主采取AA制方式分攤費用，雇傭專業公司對住宅區所有業主的共有區域與事務進行管理和操持。

目前住宅區的規模小則上百戶，多則上千戶，不可能各戶與物業公司分別談判和簽約，需要大家授權給一個代理者，作為所有業主的共同代表和物業公司打交道。目前是由業主大會的方式完成授權，由業主大會選出的業主委員會作為代理者。但從效果上看，目前的業主大會和業主委員會是不勝任的。

典型如被業主稱為“主仆顛倒”的現象。照理業主在和物業公司的關系中應該是主人，物業公司是被雇傭的，應該聽命于主人。現在卻常常是仆人作主，發號施令，主人拿仆人一點辦法也沒有，沒有決策能力，沒有監督手段，不知道給仆人的錢是怎么花的，想解雇都做不到。這種現象目前非常普遍，成為一種常態。

為什么會出現這樣的狀況，主人成為弱勢一方，仆人卻高高在上，恃強凌弱？根源就在于業主不能有效地組織起來，缺乏相互溝通、交流和共同行動的能力。面對物業公司的“一元化”組織，如同一盤散沙。被物業公司各個擊破，把玩于股掌也就順理成章了。從這一點而論，當前業主的組織形式——業主大會和業主委員會就足以被證明不是好的制度設計。

搭便車的心態在業主中是相當普遍的，這也是造成業主渙散和弱勢的原因。業主對此當然有責任，但參與成本太高和可以搭便車的制度設計卻是根本。我們需要找到一種制度，盡量減少業主的參與成本，而降低搭便車的可能。

有了制度卻不是一個有效制度是最糟狀態，沒有制度可以建立，動力大而障礙小，有了制度就只能在制度基礎上按照制度改革，糟糕的制度本身就會由此構成改革的最大障礙。而對于克服這種障礙，是需要業主們克服搭便車的心理，共同努力的。沒有這種共同努力，糟糕的制度永遠無法改進，業主的渙散和弱勢也就只能延續。

那可不光是物業服務質量差一點的問題，也不僅僅是所交物業費長年累月被濫用和剝奪的問題，更嚴重的是，作為大多數業主人生最大的投資，如果你自己不關心，不經營，任住宅區管理不善，品質下降，你的投資就會隨房價下跌不斷萎縮，你的財產將無法保值。而掠奪性的物業管理，只使用，不投入，不維修，追求利潤最大化，等到不能不投入時就撤走，早把多年積累化為己有，那時新的物業沒有能力接前面的爛攤子，或者即使強接也只能勉強維持，住宅區那時就會落入整體困境，直至難以維系，每個業主都不能置身于外。對這種前景，目前多數住宅住宅區因為剛使用不久，還沒到眼前，但如果現在沒有長遠眼光，組織起來，防患于未然，將來是躲不過去。

所以，要捍衛自己的財產，就必須改變現狀，尋找新的組織形式，有效組織起來。為此，我們先看目前的業主大會和業主委員會的缺點在哪里。

當前業主大會和業主委員會的缺點
規模是業主大會的難題
2003年9月1日起施行的《物業管理條例》第十二條規定，業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。北京的望京西園四區高樓林立，達19幢之多，粗略估計有四五千戶人家，其中約有一千四百多戶租給了韓國人。先不說能否開起業主大會，僅一個開會地點就成了無法解決的困難。“5000人的業主大會上哪兒開？難道要上人民大會堂開去？”這是當地居民的問話。

某住宅區業主委員會主任張女士一回憶起三年前組織成立業主委員會的情形就無奈地搖頭。為了通知業主，她和幾位熱心者在一周多內時間，每天晚上在24層樓中爬上爬下，挨家挨戶通知，可是，因為是外銷公寓，許多業主長年出差在國外，仍然有一部分人聯系不上。為此，她們幾個還自費打過國際長途，拖了近一年才勉強湊夠人數（有的是通過書面委托）開了業主大會。

這還僅是開會。進入實質問題的討論就更是困難重重。過大的規模導致溝通困難，業主之間統一意見困難如山。要想大家全部一條心幾乎是不可能的事。雖說理論上業主大會可以采用少數服從多數的原則，但并沒有能力強制少數服從，對不服從的現象只能聽之任之，這時就會出現類似“一票否決”的情況。以解決糾紛為例，即使大部分人都同意湊錢請專業律師處理，只要有少數人不交自己那一份，其他人也就不愿意自己拿錢解決問題，讓那些不拿錢的人一起受益。

規模造成的困難在面對物業公司時更明顯。舉例說，有房地產律師論證，對于有幾千戶居民的社區來說，物業公司基本上不可能被炒掉。既然無法找到開幾千業主會議的地方，就只能采用書面形式征求業主意見，而靠挨家挨戶敲門不可能在同一天征集到三分之二業主的反對票，物業公司就可以摳法律的牛角尖，以此為由拒不離開。

因此，業主大會不可能成為一種實體組織，頂多是業主之間的一種非常松散的議事形式，而且在空間、時間上都受很大限制。

理論上，業主大會有一個日常執行機構——業主委員會。業主委員會由數個委員組成，委員由業主大會選舉產生。但是在現實中，選舉首先就受制于規模太大，業主之間互不了解，因此在選舉中不知道誰是合適人選，應該選誰。即使業主委員會的選舉目前在中國是相對自由，較少被官方操縱的，這種選舉也照樣不能達到理論上的作用，無法保證業主委員會能夠代表業主意愿與利益。

實際上，目前業主委員會往往由在維權中露頭的人，或者是積極毛遂自薦的人當選。中海雅園業委會的一些委員甚至表示，他們并非由選舉產生，而是在住宅區業主急于解決車位問題的情況下，有人自告奮勇，有人起哄湊熱鬧臨時湊成的。當住宅區21名業委會委員產生出來的時候，絕大多數人連彼此叫什么都不知道，更不要說廣大業主對他們的了解了。

如此產生的業委會成員中有好的，也有目的不純的。哪怕是看似自發維權的積極分子，有人目的也僅是出于利用業委會“維權”而出面競選。那種人一旦掌握業委會，就可能把住宅區帶進曠日持久的“維權運動”，一種結果是走向沖突的極端，一種結果是以維權作為籌碼與物業公司和開發商交易，撈取個人好處。還有一些選舉干脆被開發商或物業企業操縱，背后支持他們所指派的人當選，從而達到控制業委會的目的。這些內幕大都深藏暗箱，一般業主無法知曉，至少在開始階段很難了解。因此他們只能憑借極其表面的判斷在候選人中所做的選擇，只是上演貌似民主的形式。

業主委員會形同虛設
有些住宅區雖然成立了業主委員會，但是基本沒有作用，只是形式，既沒有固定的辦公地點，委員又不肯透露個人聯系方式。業主甚至從來沒見過委員的面。

對委員的這種態度也可以理解。除了退休者以外，他們都有自己的工作，能力越強的人工作越忙，業余時間越少，而業委會的工作都得利用業余時間。業主委員會直接面對千百家業主，任何事情都會因此變得十分煩瑣。前面講過召開一次業主大會就可能需要張羅一年，很難想像有人會愿意長期義務地承擔那樣繁重的事務。一時的正義感和對社區的奉獻是可以的，不能指望持久。何況沒有對個人的報酬也就談不上制約，對免費義工不能有太高要求，罷免也不構成威脅，稍嫌麻煩和稍不順心就可以拂袖而去，根本不求下屆能保持當選連任。

目前多數業主委員會都是沒有報酬的，甚至沒有工作經費，業主委員會成員不但要犧牲自己的休息時間甚至工作時間，還要為住宅區事務自掏腰包打車、復印文件等，僅電話費一項每年都要多花上千元。所以說業主委員會的委員要么是“活雷鋒”，要么自然而然就會落入只掛虛名、不做實事的狀態。

責備業主委員會的委員不負責任是容易的，然而更重要的卻在什么是導致這種狀態的根源。說一句“民主是需要成本的”很動聽，但成本一旦高到沒人付得起和愿意付時，民主就必然只能流于口頭。尤其是這種為民主的犧牲集中在幾個人身上，其他業主什么都不做，只是橫加指責的情況下，就會更是難以為繼。

業主為何“冷漠自私”
比較有工作成效的業主委員會，往往在成立之初能得到業主的普遍支持。因為那時需要解決的問題是所有業主共同面對的，如核準面積，通水通氣，綠地建設，開發商委托的物業管理公司撤離等。這些問題解決后，業主們對業主委員會的支持度就開始降低，甚至不聞不問。遇到事情頂多口頭支持，一到真需要出錢出力的時候就躲了，只想搭便車。要去遛狗，或是看電視連續劇都可以成為不參加業主大會的理由。

有個住宅區每套房子都在50萬元以上，貴的250萬元，可以說業主基本都是百萬富翁了，但是為維權訴訟集資的時候，最多的只出到50元，有的只拿1元錢的硬幣。幾個發起人花了三個多月，每個人都貼了幾百元交通費和復印費，最后因為籌集不到訴訟費，連立案都立不了，原來轟轟烈烈的事情只能不了了之。（北京晨報 秦兵）

住宅區的早期糾紛主要是在發展商和業主之間，再后來是物業公司和業主的矛盾，而現在，業主和業主委員會、業主委員會內部的矛盾逐漸升級。而這種矛盾更復雜，更難解決，對社區的傷害也最大。業委會的成員抱怨自己沒有報酬地為住宅區事情奔忙，其他人全不費心等現成的，干的好是應該的，出一點問題就會被人罵成“叛徒”，甚至堵家門口鬧事。這樣下去，將不會有人愿意承擔業委會的工作。

本來業主委員會是維護業主利益的機構，可是卻頻頻出現業主與業委會對立的現象，業主不支持為自己辦事的“執行機構”，不信任自己選舉出的業主委員，這在邏輯上是不通的，說明肯定是制度的設計存在問題，才會導致這樣的悖論。問題的根源還是與規模有關。在一個大規模的委托代理系統中，代理人和被代理人之間不可能充分溝通，相互不可能充分了解，因此動員、響應和協同行動都會非常困難，產生隔膜和懷疑也不可避免，何況確實存在著代理人利用大規模系統的溝通困難以權謀私的可能與事例。

誰來監督業主委員會
北京娛樂信報曾報道，北京的鳳凰城業委會不顧業主的強烈反對，非要進行住宅區鍋爐更換，后來大家了解到業委會主任開的公司是做鍋爐生意的。那主任一人獨占了住宅區的頂層會所，對外宣稱做業主委員會的場地，實際整層200余平方米的頂層會所用做他經營個人公司的場所，并對外公開掛牌營業。

某住宅區成立業主委員會后馬上更換物業管理公司，進行招標，并要求前來投標的物業管理公司繳納10萬元投標押金。由于業主委員會沒有專門賬戶，把投標押金轉入一位委員的公司賬戶。最終交了押金的公司雖然中標，卻由于種種原因無法進入該住宅區，要求退錢，業主委員會卻不退。后來物業管理公司起訴那個業主委員會，打贏官司后卻發現，原來的幾位委員已經離開了業主委員會，錢也花沒了，無法退錢，而新的委員會對此一無所知。

類似故事經常聽到。業主中大多數人消極地置身住宅區管理的事務之外，少數人卻可能積極入，其中不排除有人存在實現個人權欲或向開發商主張個人優惠待遇的問題。更糟糕的是，后者往往利用前者怠于主張權益的心理，以全體業主的名義實現其個人目的。

北京朝陽園業主委員會主任舒可心感嘆，很多住宅區業主委員會沒有報酬，而身邊又有很多誘惑，所以很容易出問題。 舒可心舉例說，有家物業公司曾表示給他六位數的報酬，讓他換掉原住宅區的物業公司。他認為出于個人利益而競選業主委員會成員，就存在搞腐敗的可能性。更普遍的情況是開發商或物業公司私下對當選的業主委員進行收買，以免收物業費或水電費等小恩小惠，讓當選的業主委員會放棄監督他們和維護業主權利的職責。

業委會沒有主管單位，既不在工商局注冊，也沒有行業主管單位，在有關部門辦的備案也僅僅是其選舉過程的合法性認定，而根本不管其具體的行為。所以對業主委員會的監督機制嚴重缺失，幾乎是空白。理論上業委會由業主大會制約，然而業主大會本身聯系松散，召集困難，沒有自主開會、決議和行動的能力。別說現在沒有監督業主委員會的法規細則，即使有了，業主的松散群體想實施細則，也離不開主持人。而能夠充當業主大會主持人的恰好是應該被監督的業委會。如果業委會不想被監督，不去進行主持，監督也就無法真正進行。再周密的細則也是白扯。這是當前業主大會和業主委員會制度存在的最大問題。

另一方面，監督機制的缺失使得業主委員會處于一種“偷不偷都是賊”的處境，業主不放心，業委會的成員也不滿意。有的住宅區為了能夠監督業委會再成立一個“業主委員會監督委員會”，但是誰來監督“業主委員會監督委員會”又成為同樣的問題。

換屆的重新選舉是業主對業主委員會的最終制約。利用職權謀了私利的委員（如果被發現的話）可以被選舉罷免。然而他們該得的好處已經得到，是否再當選并不重要。對換上的新人，開發商或物業公司可以故伎重演，無非再拿出九牛一毛，又可以換來直到下屆選舉的相安無事。

定期選舉
在大規模選舉中，由于人們難以了解候選人的真實情況，往往憑表層印象和不充分的信息決定投票，因此選上的人可能并不合適，或者當選者在任期間會發生變化，這時就看出定期選舉存在的弊病。在沒有到法定的換屆選舉日之前，對當選者進行中途改選是非常困難的。一方面，多數業主對當選者的所作所為難以知曉；另一方面，即使眾多業主希望改選，但超出一定規模的彈劾或改選必須有“主持”才能進行，業主委員會只要“不主持”，改選就很難自發的得到實現。

即使是皇帝，如果只能定期任免手下大臣，不能隨時撤換，其權力就會大打折扣。即使大臣總體上還保持服從，很多具體問題上都可以（而且必然會）按照自己意志而不是皇帝意志做了。皇帝的權力之所以是絕對的，很大程度就在于他對官員的任免是隨時的。西方民主制的民眾權力之所以有限，原因之一就在于不能隨時選舉，只能間隔數年進行一次，因而給了當選者脫離民眾意志的可能。

如果能夠隨時被罷免，前面說到的那位業委會主任也就不會有膽量明目張膽地把住宅區會所當作個人公司的經營地了。對他來講，定期選舉的任期內占用了會所就能省下好幾萬房租，下次選不上也已經賺了。

改進業主委員會的幾種方法
 

所謂的幾種方法，其實都可以包納在同一個體系中。關鍵在于如何實現自下而上的自治。只是考慮難易程度，將其分解開來，從局部到全面，從簡單到復雜，以供不同的住宅區根據自己的具體情況來選擇。

一、聘用業主經理
這個方法是最簡單的。但需要有一個前提，即當選的業主委員都能始終保持公心，只是缺少時間和精力做具體事務。有了這個前提，改變目前業主委員會形同虛設的狀況，最簡單的和最有繼承性的方法就是由業主委員會聘用一個專職經理（或叫執行秘書）。

“董事會－經理”模式
我們的住宅住宅區人口少的幾千人，多的上萬人，往往不比美國的市鎮人數少。美國市鎮基層政府所采納的公司治理結構、聘用市鎮經理的經驗可以給我們一些啟發。我們不妨把住宅區當作一個由眾多持有房產的股東聯合組成的公司，目標是財富的增值或保值（把生活質量也視為價值的組成部分），首先由股東選舉董事會，但僅有董事會是不夠的，還需要由董事會聘用公司的經理，執行董事會的決定，完成日常工作。對住宅區而言就是先由業主選舉業主委員會，然后由業主委員會聘用業主經理。凡是重大事項都由業主委員會討論決定，業主經理則負責執行和日常的具體事務。業主經理對業主委員會負責，業主委員會隨時可以通過表決方式對其進行重新任免。

一個住宅區哪怕只有一個業主經理（必要時可再雇工作人員）專職負責業主委員會工作，業主委員會的狀態就可以大大改觀，形同虛設的現象也就可以得到解決。業主經理要做的不是具體的物業管理，而是檢查和監督物業公司的工作。有這樣一個人每天專職盯著物業公司，鍥而不舍地代表業主的利益提出要求、發現問題、向業主委員會匯報和建議，以及尋找適用的法律依據，就足以使物業公司不敢松懈，暗箱操作的可能性也會大大降低。

這種業主經理當然需要付工資，而且工資不能低，才能保證其忠心和負責，也才能使其在隨時罷免的可能性面前受到制約。

有人也許會對隨時罷免提出質疑，會不會動輒罷免，無法保證連續性。

因為隨時罷免使得經理追隨業主委員會的意志，沒有罷免的理由，除非是能力差或不負責，那該罷免。遇到一個合適的經理，就可以一直做下去。

業主對業主經理的意見可隨時向業主委員反應。并可以自行舉行業主大會，直接罷免業主經理。這雖然困難，但要保留這種權利，有活躍份子牽頭的住宅區有可能做到。

彌補業主委員會的非專業性
目前，住宅區物業管理中出現的一個棘手的新問題是，業委會成員來自不同的行業，業委會的工作只是業余的，而物業管理卻是專業性很強的工作。如維修基金的運作、住宅區的綠化、電梯維修以及對物業公司的選聘上，業委會有決定權。但是，類似電梯是否需要大修？一次工程款是10萬元，還是20萬元的問題，業委會成員卻是外行；與物業管理企業簽訂合同、物業管理企業承接物業時辦理驗收、審核物業費的使用，以及出現糾紛時進行處理或“維權”，都需要充分的法律知識、理財能力、工程審計和施工監理等專業素質。而對此，業委會成員不可能全都具備。因此，在與物業公司關系中，業委會作出的決定時常受到物業公司質疑，導致“外行”在“內行”目前的尷尬。其結局要么物業企業以自己的專業優勢主導了業主委員會，使其在懵懵懂懂中人云亦云；要么造成業主委員會與物業公司的沖突不斷升級，有的業主委員對物業管理的法律法規以及自身權利義務都不是很清楚，卻動輒不滿意就要炒掉舊的物業重新招標，最終使正規的物業公司都認定那是一個爛物業而不投標，投標的只是為了拿項目而拿項目的企業，社區卻從此步步下坡，難以挽回。

業委會委員自己不可能、也不必要成為全能專家，對此，聘用有專門知識的業主經理就成為另一種選擇。業主經理也許在未來可以成為一種專門職業，他們不一定樣樣都能自己上手，但他們知道上那里去找相關的律師、會計師、審計師和工程師；了解不同等級、不同水平物業公司的情況；懂得與物業公司簽訂合同的流程和要求，能夠把關；熟悉維修基金的運作；可以組織對物業公司提交的工程預算和賬目進行審核與審計。而他并不是自己做主，只是給業主委員會提供專業知識和選擇，一切由業主委員會自主決定。

業主經理不能解決全部問題
一個認真負責的經理可以解決業主委員會虛設的問題，前提是必須忠于業主的利益，如果業主經理是利用職權為個人謀私利，或是能夠被損壞業主利益的勢力收買，這樣的經理就不但不會有好的作用，反而因為具體事務都由其經手操辦，給業主帶來的損害可能更大。

能否避免業主經理的以權謀私或不盡職守，取決于業主委員會能否有效地制約業主經理。這首先要求業主委員會本身就得對業主利益忠誠負責，其次業主委員會能夠對業主經理認真監督，第三一旦發現問題及時采取措施，直至對業主經理進行撤換。如果業主委員會能夠做到這三條，業主經理就不敢對工作不負責任，不敢以權謀私，也不敢和物業公司串通，因為那會立刻遭到處罰和罷免。物業公司也不會去試圖收買業主經理，因為那樣的業主經理會被罷免，錢也就等于白花了。如果真能達到這樣的狀況，通過聘用業主經理的方式——這是最簡單和最有繼承性的方式——就能解決目前存在的大部分問題。

問題就在于業主委員會能否保證做到上述三條。業主經理只解決有人做事的問題，并未觸動目前的體制。如果前面所談的業主委員會弊病仍然都存在，就既不能認真地實行監督，也不能保證業主委員會自身不被物業公司收買，那么它又如何能去制約業主經理呢？說不定還會要求業主經理去做違背業主利益的事情。

所以，聘用業主經理解決問題的辦法建立在一個并不可靠的假設之上。要做到真正保證業主委員會的盡職和忠誠，不能指望人的自覺，而是要靠制度，那就必須解決對業主委員會進行監督和制約的問題。目前的業主委員會制度，最缺的恰恰就是這一點。

為什么在美國實行市鎮經理方式可行呢？那是因為制度是一個體系，美國所存在的新聞自由、競選、民間組織、權力分立和制衡、長期的民主發育所形成的完善法治、眾多的參政議政渠道、政治道德和傳統，還有長期的社區共同體等，都能夠提供民眾對市鎮當局的了解和制約。而在我們的社會，上述因素大部分還未形成，在沒有其他配套措施的情況下，僅有一個業主對業主委員會的選舉，就特別要求有非常合適的選舉方法，才能避免選舉流于形式，并且依靠選舉來解決目前面臨的問題。

二、業主委員會的逐層遞選
方法
首先由適當數量的相鄰業主結合成小組，在組內選舉組長。選舉可以隨時進行，也就是可以對當選組長隨時進行罷免撤換。

之所以由相鄰的業主結合成小組，在于鄰居具有較多的相關因素和共同關注的問題。如同一層樓的居民使用共同樓道、公共照明，面對樓道衛生和噪音等，結合成小組，適于面對共同問題表達意見和討論解決。

小組的合適戶數以六七戶為佳，但沒有硬性要求，根據具體情況區別對待。如有的樓每層八戶，可以組成一個小組；有的樓每層只有三戶，可以由相鄰兩層六戶人家組成一個小組；若一個單元十幾戶人家組成一組也不是不可以。原則上每組戶數一般不應超過十幾戶，才能不妨礙溝通。例如同住一層的幾家人，在樓道中招呼一聲，人們站在自己家門口就可以商量事情，且都能表達態度，充分討論，表決也是簡單易行。在這種范圍中，人們彼此容易了解，進行的選舉也較真實可靠，而且可以隨時舉行選舉。

計算小組表決的票數，或者按業主一人一票，或者按建筑面積，這需事先約定，且整個住宅區是統一標準。無論按哪種方式計票，當選組長需要得到三分之二以上票。之所以這樣要求，是因為當選組長要代表本組參加下一層次投票，沒有本組三分之二以上票，代表性不夠。

若小組選舉中無人達到三分之二以上票，可以對得票前兩名進行復選。如果仍然達不到，落入選舉僵局，可由得票多者作為代組長行使職責。其履職過程中被大家認識，使其得到足夠票數以轉正，或者再另選他人，將其更換。因為選舉可以隨時舉行，因此這種選舉僵局不會持續太長的時間。

限制選舉范圍是非常重要的。如果選舉的范圍超出鄰里之間，不用說一個住宅區有上千戶業主，就是一棟樓里近百戶人家，就很難具備同一時間和空間進行選舉，人們也不能充分交流和相互了解。選舉必須有人主持，也就只能采取定期方式，那樣的選舉缺乏真實基礎，落入與現在同樣的狀況。

把選舉限制在能直接溝通的范圍內，以及隨時選舉，是逐層遞選制的兩個基本原則。選舉向下一層延伸也遵照這兩個原則：如一棟樓有若干小組，由當選的組長們組成下一個選舉范圍，以三分之二多數票選舉樓長。

由組長進行的選舉，計票方式和小組內選舉的計票方式保持一致，或是按業主人數，或是按建筑面積。每個組長的投票數相當于其所屬小組的業主人數總和或建筑面積總和。

若一個住宅區內的樓不多，若干當選樓長可以直接組成住宅區的業主委員會；若住宅區的樓比較多，不妨就再分一層，由相鄰幾座樓組成“片”，選舉本片代表，再由各片代表組成住宅區的業主委員會。

業主委員會對住宅區事務的大政方針進行決策，以三分之二多數選舉業主委員會主任和聘用業主經理；業主經理負責對業主委員會決策的日常執行，委員會主任負責對業主經理的日常監督和管理。

業主委員會的決策若需表決通過，表決計票方式與下面各級計票方式相同。除了選舉委員會主任和聘用業主經理，一般決策有二分之一多數即可通過，以免過多陷入表決僵局。

隨時選舉會不會導致不穩定
隨時選舉的原則比較容易引起質疑，會不會導致動輒選舉，當選者如走馬燈般上下輪換，無法保持穩定。其實，“隨時選舉”只是一種規則，是理論上的存在，并非說一定就會在實際中發生。相反，正是因為存在“隨時選舉”的可能性，實際發生的選舉可能比定期舉行選舉還要少。所謂“隨時選舉”，處于含而不發的狀態。

原因在于，有了隨時選舉的前提，每個當選者（例如我們這個話題中的組長、樓長、業主委員會委員）在進行決策和表決前便會在頭腦中首先進行“模擬選舉”——即對他將要做出的決策和表決，他的選舉者中反對和贊成會是怎樣比例。如果他希望保持當選，就必須使自己總是得到多數贊成。而小范圍內的選舉溝通直接、彼此了解、反饋迅速，當選者因此能清楚地預見及了解選舉者的反應，從而隨時進行修正，保證自己始終能得到三分之二以上選舉者的贊同。通過這種“模擬選舉”對當選者的約束和當選者的自我調整，其決策和表決總是能受到多數選舉者贊成，重新選舉因此也就會變得沒有必要了。

有人提出，這樣的結構會不會每換上一個新的選舉人，就會要求重新選舉？如某組新換了組長，就提出重選樓長的要求？對此不必擔心，即使新換的組長要求重選樓長，然而一個組長并不能更換樓長，除非是那樓的多數組長都同時換成新人，更換樓長才有可能。但既然不實行定期選舉，各組組長同時換成新人的可能性極小。由此可說，在逐層遞選制中，合適的當選者可以相當穩定地保持其位置。

逐層遞選能否進行隔層的制約
有人會認為逐層遞選中的普通業主只能在小組一層行使權利。而普通業主不能選舉業主委員會，也就會失去對業主委員會的制約，因此照樣無法防止業主委員會失職或被物業公司收買。

其實不然，逐層遞選制是能夠自下而上地約束住每個層次當選者的。實現這種約束，靠的是一種我稱為“經驗延伸”的性質。舉例說，一個普通業主能了解自己所屬小組和組長的詳細情況，同時也會了解本樓和住宅區的主要狀況，還能通過正式非正式渠道得知其他樓的部分情況，這就是一種經驗延伸。這種經驗延伸是一種必然狀態。任何“母子”形式的組織結構，“子結構”成員都有向“母結構”延伸經驗的能力。延伸的多少與母子結構各自的規模成反比，規模愈小，延伸得愈多。逐層遞選制之所以需要較多的層次，除了因為隨時選舉的范圍不能太大，還有就是為保證這種經驗的延伸。

正是這種經驗的延伸，為普通業主通過逐層遞選進行隔層制約提供了手段。組長在樓一級所進行的選舉和決策，不可能瞞住本組業主（加上還要建立保證上層透明的制度）。只要本組業主察覺組長和樓長有串通行為，違背本組業主利益，就可以通過隨時選舉將其更換。這就制約了組長在樓的層次必須代表本組業主利益，而這樣的組長也就不會容許樓長在更高一層進行謀私。組長們首先要選出能滿足本樓業主利益的樓長，其次只要發現樓長有損業主利益時，就會對其制約或更換。

這種“經驗延伸”使得被推舉到上層的當選者不能擺脫下層監督，無法結成小集團相互勾結和對下欺瞞。“經驗延伸”在每一層都存在，中間不會發生中斷，自下而上都被這種延伸所約束，每層都必須對選舉其的下級負責。層層負責的最終結果就是對所有業主負責。

對此形象比喻就如多米諾牌，第一塊壓住第二塊，第二塊再壓住第三塊……一直壓到第N塊。每塊牌壓住的下一塊牌的部分就相當于延伸過去的經驗。即使壓住的部分只有一點，下一塊牌的任何動作也都會通過那一點傳給前一塊牌。在逐層遞選的多米諾系列上，第一塊牌是普通業主，他們的經驗延伸只壓住組長，但組長又壓住樓長……直到業主委員會。這時雖然普通業主與業主委員會之間隔了層，但是業主委員會的當選者卻不能由此擺脫普通業主制約。就像第N塊多米諾牌倒下是因為第一塊多米諾牌導致的一樣，第N塊牌的任何動作也會通過一塊壓一塊的多米諾系列傳遞到起始的第一塊牌，受到第一塊牌的制約。同理，只要普通業主能通過隨時選舉制約組長一層，就能通過“一層壓一層”的經驗延伸，有效地制約業主委員會。

除非收買全體業主
如果能夠把“經驗延伸”保持完整的遞進鏈條，物業企業收買業主委員會的現象就不再有可能發生。

舉例說，假如物業公司給業主委員會成員私下送了錢，或是許諾免收其物業費水電費等，即使做得非常秘密，不光普通業主不知道，即使是選舉了業主委員會的選舉人（如組長）都被蒙在鼓里，但因為范圍很小，組長們馬上就能發現，他們在選舉樓長時要求當選樓長在業主委員會中保持的立場，突然發生了變化，物業公司沒有受到應有的監督和制約，業委會聘用的業主經理也沒有盡到為業主維護權利的職責，業委會卻沒有進行問責和更換，那么不管是否掌握業委會成員收受賄賂的證據，僅因為他們的失職，就已經可以對其進行罷免，再推舉新的樓長進入業主委員會。

做進一步假設，加入接受了賄賂的樓長為了免遭罷免，把賄賂分出一部分去賄賂選舉其的組長。先不說賄賂分散而失去吸引力，即便組長們因此真被收買，也和物業公司同流，不再維護業主權利了，普通業主會通過住宅區的管理狀況、物業公司表現等感知到組長失職，從而以隨時可進行的選舉對其更換。新的組長們又會去更換樓長。于是按照同樣邏輯，不想遭到更換的組長又得分出自己得到的賄賂收買本組普通業主。這樣，最終除非是全體業主都能被收買，物業公司的收買才能算成功。

在現實中，這樣的賄賂鏈條是不可能出現的。因為分享賄賂的人數不斷增長，受賄就不但不是贏余，且會成為負數，還會成為眾所周知的把柄，在道德上蒙受羞辱，那時誰還再去行賄受賄呢？逐層遞選制創造因此可以創造成出一種行賄和受賄都不可能發生的環境。

業主的參與度計算
有人認為，不管現在的業主委員會制度有何種缺陷，普通業主至少還擁有對業主委員會的一票權利，如果實行逐層遞選制，普通業主只選舉組長，對業主委員會就什么權利也沒有了。

其實，衡量權利關鍵要看的是權力源頭在哪，而不是任免到哪一層。帝王只任免身邊大臣，無需去任免下級官員，權力并不受影響。在遞進民主制中，權力源頭在普通業主，因此即使只選舉組長，按照“一層壓一層”的關系，也不會失去對業主委員會的權力。

不妨設定一個“選舉參與度”的指標進行分析：

如果一個住宅區有1000名業主，采取定期選舉，每二年選舉一次，每個參與度是1/1000人×1/(365天×2)＝73萬分之一。

而實行逐層遞選制，假設你的住宅區分3層，平均10個業主組成一個小組選舉組長；10個組長組成一個樓的管理委員會，選舉樓長；最終由10個樓長組成住宅區業主委員會。因為遞進民主制可以隨時選舉，所以每層成員的選舉參與度只考慮人數，不必考慮時間（理論上天天都可以選舉）。普通業主在小組的選舉參與度為1/10；組長在樓的選舉參與度為1/10；樓長在住宅區委員會的參與度為1/10。同時因為“經驗的延伸”，保證了每層當選者都受選舉者制約，普通業主的意志不會在遞進過程中被稀釋，無論在組長范圍還是在樓長范圍所進行的選舉，都是在反映普通業主的意愿，即相當于普通業主參與的選舉，因此普通業主對住宅區的總體選舉參與度應該是：1/10×1/10×1/10＝1/1000。也就是說，在逐層遞選制的結構中，每個普通業主的選舉參與度達到最大值。

當然，這種選舉參與度的最大值只是理論存在，現實中不會有人天天都關注住宅區事務，但至少逐層遞選的結構提供了這種可能性。人不去做不是因為做不到，是因為不想做。而目前實行的選舉方法，則是想做也做不到。千人規模的選舉只可能兩三年搞一次，因為超出了“經驗范圍”，選舉者的制約能力也必然降低。普通業主可以擁有對業主委員會的直接選票，但因為那選票并無作用，等于徒具形式。正因為目前的業主委員會選舉形式大于內容，許多業主甚至兩三年才舉行一次的選舉也不參加。考慮這一點，選舉參與度就連73萬分之一也達不到了。

一個通過逐層遞選產生的業主委員會，再加上聘用業主經理，可以成為較好解決“物業”問題的結構。那種結構可以免除業主委員的負擔，彌補業主委員的非專業之缺陷，只需商討大政方針，加之監督業主經理，一切具體事務都交由業主經理專職承擔和操作。那種結構使業主不僅具備“頭腦”，還能具備“手腳”，因此可以改變以往在物業關系中只能處于弱勢的地位。反過來，面對今后必將不斷增加的市場競爭，物業公司只有通過最大程度地滿足業主需求，獲得業主滿意來保證自身的生存發展，從而促使物業管理和服務水平不斷提高，業主利益由此能夠得到較好的保證。

三、社區的遞進自治
遞進委員會制
“逐層遞選業主委員會＋聘用業主經理”的方式，適用那種業主普遍有錢卻無時間的住宅區。業主們不把省錢放在第一位，也不求有豐富的社區生活，只求有好的物業，安全、安靜、綠化等。然而更多住宅區的業主是普通居民，不那么有錢，時間較多，尤其是退休者較多的住宅區，往往有各種專業人才，熱衷建立社區生活，也愿意以自己時間換取物業費的降低。對這一類住宅區，“遞進自治”的方式就可能更為合適。

實現“遞進自治”需要有兩個部分，一個就是剛說過的“逐層遞選制”，另一個則是“遞進委員會制”。

遞進委員會制指的是逐層遞選的每個選舉范圍同時構成一個委員會。委員會的職能除了進行選舉，還要進行本范圍的自治管理。委員會中的當選者既成為逐層遞選制中高一層的選舉者，同時也是本委員會自治的日常執行者（相當于行政首長），以及上一級委員會的委員。

具體舉例說，按樓層形成的業主小組同時是小組自治的委員會，每個業主都是小組委員會成員。委員會的主要職能是組內事務的“立法”，有關小組的大事都需要由委員會討論決議，以多數通過。選出的組長職能在于“行政”，執行和實現委員會決議，同時組長亦自動成為下一層——樓管理委員會成員，參與樓的事務的“立法”，具有表決權和選舉樓長的投票權。

對一個鄰里組成的小組，委員會、立法、行政一類的概念似乎都頗過分，平時可能也無多少事務需要討論和表決，組長要做的事情不會太多，共同事務也許只是大家均攤共用照明的電費，或是約定不能在共用樓道亂放雜物等。到了樓的范圍，組長組成樓的管理委員會，需要討論決定的事務就會多一些，如電梯運行和維修，樓層之間的噪音，樓門前的自行車停放，郵件和信箱的收發管理，也許還包括與其他樓發生交涉等。凡是委員會做出的決議，當選樓長負責執行和實現。同時樓長自動成為更高一級委員會成員，擁有相應的權利。

由各樓樓長組成的管理委員會——如果上面再無其他層次，也就是住宅區的業主委員會，要討論和決定的事務就更為關鍵，包括選擇物業公司，與物業公司談判，提出要求，進行互動和監督等。而對不打算聘用物業公司管理，由業主進行自治的住宅區，則會有更多事務需要業主委員會進行商討和決策。

前面說到逐層遞選制時，主要強調的是選舉功能，住宅區的決策集中在業主委員會，其他層次都不擔負決策，只進行選舉。但是在選舉的同時，選舉者對當選者必然會提出要求，對“大政方針”也會發表看法和進行討論，所以逐層遞選制其實也已經包含了一定的委員會決策功能。

委員會機制
委員會是個長期被濫用的稱呼。名副其實的委員會應該具有以下幾個性質：

⑴ 所有成員無論在發言權還是決策權上都是平等的；

⑵ 決策以委員會成員通過平等協商方式達成；

⑶ 平等協商的前提是每個成員都能充分交流和表達，并能彼此直接互動；

⑷ 因此委員會規模不能超出其成員可直接互動的范圍。

以上述性質進行衡量，以往很多名義上的委員會既沒有成員的平等，也沒有良好的協商，更不能充分交流與表達，規模大到委員之間互不相識，遑論互動。而遞進民主制的委員會則完全符合以上性質，除此還符合從政治學角度對委員會機制的另外描述：

⑴ 委員會運行的機制本質上不是多數原則，而是對不同意見的綜合

委員會達成的決策經常能獲得委員會內部一致通過，原因就在于綜合了委員會每個成員的意見。雖然委員會有時也付諸投票表決，但那經常是出于程序要求。攤牌——即實行少數服從多數以打破僵持不下的局面——只能是偶爾的，如果成為常規，就意味該委員會已經無效，喪失了委員會機制。多數原則是非委員會機制和委員會機制的分水嶺。多數原則是總和為零，委員會機制則可實現總和為正數。

⑵ 內部的交換

交換理論認為大量社會互動可以被概括為“人們之間帶有報償性的交換活動”。委員會不是只解決單個問題的臨時組織，而是面對一系列問題的決策團體，因此委員會具有長期交易、相互延期補償的機制。每個委員都期望所做的讓步會在下一次換取對方讓步，這成為委員會的工作常規。這種常規看似脆弱而靠不住，卻廣泛有效，因為其依賴的是十分現實的刺激和獎勵。破壞這種常規，對委員會整體及對每個委員都是所失大于所得，因此如果某個委員無休止地不妥協，便可能被逐出委員會內的互惠關系。

在以多數票做決定的機制中，參與者不是面對一系列問題，而是孤立地面對單獨問題，其決定自成一體，無法形成和利用彼此之間的“交換”，因此只能形成減法式的對抗關系，以及贏家通吃的結果。委員會機制正是通過系列過程的互動，打破彼此的孤立和自成一體來解決這個問題。

⑶ 利用強度差別，允許選擇序列

有人會擔心委員會中形成一個相互聯合的穩定多數，長期壓制委員會內的少數。這種情況在委員會中不會形成，原因是：如果委員會內存在一個總是受挫的固定少數，將使那少數變得越來越激烈，放棄合作，處處對抗和刁難，最終使委員會的決策成本上升到無法承受的地步。委員會的價值也就因此喪失殆盡，不再成為委員會了。

這就是強度差別的作用。一般來說，處于劣勢的少數派總是要比處于優勢的多數派更為激烈，因為其需要以態度的激烈增加自己的額外份量。這種強度差別有一定好處，因為溫和派向激烈派讓步是團體協議的重要機制。強度完全一樣反而不易達成妥協。不同強度所帶來的“協商性”可以成為少數派的加權，成為對少數的一種兼容。由此看出，委員會機制可以利用強度差別，而多數原則對強度差別則無法利用，只能視為無差別的計票數字。

另外，多數原則只容許表達贊成或反對，因此參與者只能有一個選擇。委員會決策機制允許參與者有選擇序列，每一方都可以有自己的第二或第三選擇。這就給讓步妥協創造了條件。而容許存在選擇序列的前提是參與者可以進行直接溝通與互動，以循環的試探－反饋進行討價還價，最終實現相互矯正與平衡。對此，大規模范圍的多數原則無能為力。

委員會機制不會形成多數對少數的壓制還有另一個原因——因為委員會面對的是系列過程，每次要解決的問題不同，其內容和利益構成也隨時變化，因此不會形成在所有問題上保持一致的不變多數和少數。每個成員都可能在多數和少數之間變換陣營。這種現實會在委員會中培養對少數寬容與妥協的精神。

社區自治
名副其實的真正自治應該從個人開始，自下而上，所有層次和單元都實行自治。遞進民主制就是這樣的自治。在遞進民主制中，各委員會（含下屬委員會）構成自治體，擁有上級委員會未明確禁止的一切權力和不與上級委員會決策相違的自治。這種關系如同層層嵌套，下級委員會須包含在上級委員會的決策框架內，最后由住宅區業主委員會的決策包容整個社區。

如A小組n個業主組成小組委員會，成為一個自治層塊，自行管理A組的內部事務——做哪些事情，怎么合作，制訂什么制度，利益如何分配等，都由A組委員會自行決定。同時，包括A組在內的n個組屬于B樓。B樓也構成自治體，由下屬各組的當選組長組成B樓委員會，管理B樓內部事務。這種管理只限于下屬各組之間的合作事務，不能干涉各組內部事務。但是B樓委員會做出的規定和決策，作為樓成員體的下屬各組都要執行。各組的決策不能與樓的決策相抵觸。

同理，一個住宅區有n個樓，由n個樓長共同組成住宅區委員會，管理本住宅區各樓之間的共同事務，但不得干涉每樓內部事務。而樓作為住宅區成員體，須執行住宅區委員會決定，不能制定與住宅區委員會抵觸的決策。這個住宅區委員會此時涵蓋了下屬各樓和小組兩層自治體（若把家庭也視為自治體就是三層），包含的自治體數量為n樓＋（n樓×n組）。

雖然自治在當代是一個常用之詞，然而G. Sartori提出的“可以得到的自治強度和所要求的自治廣度成反比；可能的自治強度同所要求的自治的持續性成反比”之公式，排除了在大規模范圍實現自治的可能。在住宅區范圍不能實現真正的業主自治，原因就在這里。自治必須是直接民主，只要超出可以實行直接民主的范圍，自治就將名不副實，只能是把權力委托給代理人，由代理人自上而下進行治理。不過Sartori所說的“廣度”指的是一種平面廣度，如果采用遞進民主的立體結構，每一層次的每個委員會之“廣度”都能被限制在可以實行直接民主的范圍內，因而就都能成為真正的自治，自治強度也能保持不變。而遞進民主中自下而上的遞進過程，相當于在“廣度”的二維平面上增加了縱向的一維，從而可以在自治強度不減弱的情況下，使自治廣度得到不斷擴展，從而也就超越了Sartori的公式。

降低物業費
某住宅區每戶每月交納的物業管理費約200元，每年約為2400元，該住宅區總共約有2000多戶，物業管理公司每年收取的物業管理費超過500萬元。但是，住宅區的供電和通訊線路、供水供氣供暖管道、電梯、道路、綠地等必要的配套設施都已經具備，而且都列入建房成本由業主在購房款中承擔了，無需物業管理公司再掏一分錢。物業管理公司所做的物業管理服務基本就是保安和保潔。這樣算，所收的物業費之不合理就暴露出來。這種問題是普遍的。物業費的標準由物業公司決定，既不明不白亦沒有任何協商的余地，業主只能照單付款。這就如同在雇傭關系中，雇主出多少錢是由仆人決定一樣，顯然不合理。

如果能有一個真正代表業主利益的業主委員會，聘用了精干的業主經理，并對業主經理進行有效的監督和制約，可以通過如下手段降低物業費用，或提高物業費的效益：

1、       要求物業費、維修基金、取暖費、停車費等收支透明，公布帳目并進行審計，打開暗箱，防止物業公司克扣和不正當得利；

2、       非日常的大額花銷要有業主委員會的同意和簽字；

3、       明確權利，不能把業主財產當成物業公司賺取利潤的資源，如住宅區內的公共用地、業主共攤面積的建筑等，除了物業公司合理的管理收費，其他部分要回饋業主，用于抵消物業費或加強住宅區建設；

4、       保證住宅區物業得到良好維護，不得以減少維修的方式把應用于維修的費用當作物業公司利潤。

這些手段都可以在“逐層遞選的業主委員會＋業主經理”模式下采用，而遞進民主所實現的自治，可以做到由業主分攤力所能及的物業管理，對降低物業費將會更為有效。以住宅區內的綠化為例，一些閑在家中的老人本來就對園藝有興趣，當作日常消閑，如果他們自我組織，把住宅區的綠化當作活動身體、社交和園藝創造的樂趣，自己來承擔，就可以既節約費用，又得到娛樂，在小區形成更合意的園林，還同時增進共建家園的認同。

再如，有的樓居民可以決定由各家輪流打掃樓道衛生，就無需專門雇傭清掃工，由此節省一筆費用。這種涉及到各樓的事由各樓自己決定，住宅區只管樓外的清潔，各樓衛生怎么搞，不由住宅區統一收費和安排。某樓決定統一雇人清掃，就由那樓居民分攤出錢，一周清掃幾次，工資多少等，由樓委員會決定和執行。另外的樓也可以決定由本樓各組自己決定，愿意雇人的組各家攤錢雇人清潔本組區域，不愿意雇人的組各家輪流值日。甚至一組內都可下放權利，輪到誰家值日，只要完成清潔工作就可，具體是業主自己清掃，還是保姆清掃，或是在外面雇的清潔工清掃都可。由此適應不同家庭。工作忙的業主不愿意再花時間打掃公共衛生，就雇人做。退休在家的業主愿意把清掃衛生當作體力活動，就自己做；還有的家庭可能收入不高，不但自己清掃，還愿意為別家承擔值日換取報酬。總之各取所需，肥水盡量不流外人田，正是社區的功能和精神。

通過類似的方式，一個住宅區可以把很多管理工作分擔給各樓乃至各組，以其自治進行管理，減少對物業公司的依賴，從而降低物業費用。這種方式推倒極致，甚至可以由業主委員會取代物業公司，整個住宅區自我管理。業主委員會把監督物業公司的時間精力轉移到直接與保安公司、停車公司、清潔公司打交道，聘用一個好的業主經理，足以達到物業公司進行管理的水平，物業費卻可大大下降。所花的物業費，相當部分也將被住宅區業主及其家屬通過承擔物業工作得到。

經營住宅區資源
大多數業主往往只注意到物業費的支出，卻很少注意到物業管理方面的收入。例如住宅區內的車庫、店面和場地的出租收入；住宅樓的樓頂和墻體懸掛廣告的收入；物業費和維修基金存入銀行的利息，或用于投資所得到的回報等。如果經營得當，物業管理方面的收入甚至可能超過物業管理費的支出。在這種情況下，住宅區的業主就根本無需交納物業費了。

一個稱職的業主委員會應該能夠全面地承擔起住宅區共同財產的管理，最好地發掘業主的共同財富。做到這一點，對業主委員會的能力就提出更高的要求，對業主委員會的監督和制約則更不可少。

解決業主之間的矛盾
一個住宅區開發和形成初期，業主與開發商和物業公司的矛盾往往為主。那種矛盾一目了然，容易界定。隨著創建階段過去，業主與業主之間、業主與業主委員會之間的矛盾就開始付出，逐漸占據主要位置。而那種矛盾相比之下更難以處理，成為住宅區糾紛中最難解決的問題。

目前業主之間僅靠公約聯系在一起，公約無法律約束，執行與否只能靠業主自覺。一旦遇到業主拒不執行公約規定，如不交物業共同部位的維修費用、破壞公共設施等，往往陷入束手無策。而這種“害群之馬”的擴散效應，最終會造成業主公約淪為一紙空文。

另外，業主一旦對物業管理產生不滿，往往采取拒繳物業費的方式消極對抗。有些業主總以為與物業管理企業分庭抗禮才是維護權益的最好方式，這在目前是非常普遍的行為，卻不是明智的行為。因為物業公司只是被業主集體雇傭為自己服務的，物業費是全體業主AA制的自我集資。拒繳物業費從根本上不是欠物業公司的費，而是欠大家的。欠到一個極限，物業管理做不下去了，受害的是全體業主。欠費越多，物業管理越做不好，業主更覺得該欠，越來越多的人不交物業費，最終物業管理勢必難以維系，垮掉后也很難重新組織起來。

以往處理這種矛盾，往往是物業公司頂在前面，對欠費業主斷水斷電，或進行訴訟，使得矛盾更為激化，有時甚至導致所謂“群體性事件”。而如果有逐層遞選和遞進自治的的業主組織處理這類問題，首先遞進自治可以盡量減少社區的同一性，給異質性和多樣性的存在提供空間，因此大大減少沖突；二是遞進自治的結構是自下而上地形成權威，因此具有足夠的權威性，以及情感壓力和輿論功能，同時卻沒有人格化的“主宰者”——那往往是被視為不公平、專制，以及引起沖突和不服氣的根源；三是即使決定采取適當強制措施，由逐層遞選產生的業主委員會決定懲處，比物業公司具有合法性。物業公司將只做為業主團體的委托代理人進行執行，名正言順，也不再首當其沖。

激勵機制
如果只是業主中的退休者從事住宅區園藝，也許可以不要報酬，依靠自愿者就可以完成，因為園藝活動中有很多樂趣。但對住宅區管理中那些缺少樂趣的工作，自報奮勇的志愿就只會是一時，而不可能長期堅持下去，這時必要的激勵機制是不可缺少的。

如逐層遞選所產生的組長、樓長等，他們必須是愿意當選的，而不能把當選視為麻煩。因為只有當選者愿意當選，自下而上的制約對他們才會發生作用，他們也才能認真負責。志愿是需要的，但只能作為因素之一，除此還應該給當選者一定報酬。既然當選者是為業主服務，業主為此付出酬勞也是應該的。

這種酬勞無需業主額外再交，以“提成”方式就可解決。實行逐層遞選和遞進自治后，由于業主委員會增強了與物業公司的談判能力，一些管理工作由實施自治的業主分攤，從而降低了物業費。再從降低的物業費中提取一定比例，作為給當選者的報酬是綽綽有余的。

以前面舉例的1000位業主住宅區為例，共有100個組長和10個樓長及一個業主委員會主任。組長事情不多，每人每月若得酬金200元，100個組長共20000元；樓長做事比較多，每人每月酬金1000元，10個樓長加一個主任共11000元；如果再雇一個專職的業主經理，付酬10000元（業主經理是全職和專業的，對其能力與知識有較高要求，加上為了能對其有效制約，不采取一次簽署長期合同的方式，保留隨時解雇的權力，因此屬于不穩定職位，需其工資超出一般水平才能吸引到受聘者），全部酬金為41000元。以戶均100平方米計算，住宅區建筑共10萬平方米，每月每平方米分攤酬金0.41元。目前很多住宅區的物業費達到每平方米2元以上（北京），如果采用遞進自治結構，將物業費降到每平方米1元，加上酬金，也才是1.41元，每戶所需交納的費用仍然下降較大幅度，而且還能由此得到更好的服務。

上述費用還可以通過遞進自治的業主組織與物業公司談判，由物業公司從所收物業費里出。當物業公司面對一個不會被收買的業主組織，明智方式是做出合理讓步。否則業主組織可能會重新選擇物業公司。法律付與其這種權利，且有業主經理操作，不會流于空談，業主組織將改變以往的弱勢，變成強勢一方。

社區的價值
遞進自治可以改善物業管理，但其更大的價值是建立和諧完善的社區。傳統社區需要文化和歷史的支撐，如中國鄉村社區的士紳與家族結構，美國鄉鎮的民主自治，都需幾代人的鄰里關系，或者哪怕毛時代那種單位分房的聚居，也有形成社區的紐帶。然而那些因素在目前中國都不復存在。傳統、文化，以及單位都已解體，劇烈的社會變化和廣泛搬遷也導致了鄰里關系喪失，人們只是出于購房行為搬到一起。在這種情況下重建社區，遞進自治幾乎是惟一可以較快見效、凝聚社區利益、發展社區互助和培養社區認同的方式。

一般的年輕人可能不太感受對社區的需要，但對老人和孩子，社區的意義就不比尋常。社區是家庭的外延，重視家庭價值的人都不應該忽視社區。社區不僅帶來外部環境的美好，給老人聊天或孩子游戲的伙伴，甚至還能改變人的命運。一個居住波士頓的朋友告訴我，她的社區有一個失去父母的男孩，鄰里為了幫助他，把他選為社區負責人，大人們對他尊重和服從，使他樹立自信和積極的追求，不再打架吸毒，成為社區活動的杰出組織者。鄰居們又為他的出色工作聯名向市政府申請頒給他嘉獎，對他是更大的鼓勵。在男孩滿十八歲生日那天，一位鄰居驅車四小時帶他去加拿大。美國法律規定20歲才可飲酒，加拿大法律18歲就可。鄰居請他在加拿大喝了一杯啤酒慶祝他成人。男孩為此賀禮而感動落淚。現在那男孩已經讀到很高學位，成為優秀人才。他前途無量的人生，根基在于他的社區。

在遭遇危機的時刻，社區作用就會更大。類似SARS、地震、火災等情況，雖然發生的概率很小，但卻生死攸關。一個組織程度高、互相了解和關愛的社區，會使社區成員通過互助得到保護；而一個散漫、自私和冷漠的社區，那時卻可能使災難惡果人為地擴大。

四、以網絡為平臺
不過，遞進自治的隨時選舉或隨時討論在實際中也會受到很多限制。雖然范圍不大，容易串聯，但哪怕是同一層樓的鄰居，正好同時在家無事，可以共同開會的機會也非隨時都有。況且也不是所有人都愿意有大家庭般的鄰里關系，有些業主可能更愿意保持獨處空間，按照選擇交往，寧愿避免面對面的交流。照顧到這些情況，一個較好的方法是利用網絡。

隨著網絡普及，住宅區擁有自己的網站成為越來越簡單之事。目前大城市住宅區許多都有網站，而依托網站實行住宅區的逐層遞選或遞進自治，不需要參加者處于同一時間和空間，從而使隨時選舉和隨時討論變得更容易，也能使愿意獨處的人免于面對面，因此業主可以更方便地隨時關注住宅區的物業管理情況，也可以更積極地參與社區建設。

在網絡上實現逐層遞選和遞進自治，需要有專門軟件。初步考慮軟件應該有以下功能：

1、             每個小組有自己的討論區，供業主發表對本組事務和管理的看法，進行討論，并具投票功能。投票包括選舉本組組長，也包括對本組事務的表決；

2、             投票權的比重根據戶、人數，或交納物業費的數額決定；

3、             小組討論區是封閉的，外組業主看不到，以使本組業主能暢所欲言，不必擔心與組外發生誤解和糾紛；

4、             業主入住即得到討論區中一個ID，以及與ID相捆綁的投票權。業主實名注冊，但在討論區中可顯示化名，目的也是為了避免情面顧忌、鄰里糾紛，以及能夠匿名投票。

5、             任何時候都可在小組討論區中進行任免組長的投票，只要有2/3以上票選舉了新組長，程序會自動給予當選者組長身份和權限，原組長則自動失去組長身份與權限；

6、             當選組長的權限包括自動成為本樓管理委員會成員，具有在本樓委員會討論區中發言和表決的權限；

7、             本樓討論區對外樓封閉，本樓所有業主都可以進入本樓委員會討論區觀看，但不能發言。觀看是保證監督，尤其是監督本單元組長在樓委員會中的作為，不能發言是為避免干擾樓委員會的討論和決策。

8、             與樓委員會討論區平行建立本樓業主的BBS，供本樓業主自由發言，以形成輿論，反映民意；

9、             這種本樓業主的BBS有“公決”功能，當超過本樓1/2的業主投票否決樓委員會的決策，其決策作廢。對樓委員會內所進行的選舉，當超過本樓1/2的業主投票否決，選舉結果作廢。此種公決可以在BBS上自由發起，隨時進行。

10、          當選組長在樓委員會討論區中以“××組組長”身份出現，必須屬實，但不必暴露本人姓名，避免給本人生活帶來不必要的干擾；

11、          樓委員會的表決也可隨時進行。選舉樓長需2/3多數，制定決策需要1/2多數。當選樓長自動獲得權限，成為住宅區委員會委員，冠有“××樓樓長”的ID；

12、          本住宅區所有業主都可以查看住宅區委員會的討論區，但除了當選樓長，其他人都不能在住宅區委員會討論區發言，只供監督，并開辟住宅區的BBS，住宅區所有業主都可自由表達意見，形成輿論，也可在BBS上進行公決，以超過1/2的票數否決住宅區委員會決策或選舉結果

若住宅區委員會之上還有層次，只需要按同樣原則擴展就可。

目前尚無這種軟件，需要開發。但如果住宅區的逐層遞選或遞進自治能夠試驗成功，被較多住宅區接受，開發軟件的投入是可收回的。甚至可以考慮建立專門網站，為各個實行遞進自治的社區提供共用平臺，通過商業化的服務獲得利潤。

物業公司的共贏
中國的物業管理企業目前超過2萬家，從業人員達200多萬人。未來這一領域將不斷規范，重新洗牌，擇優汰劣，要想保證生存發展，物業公司必須尋找能與業主良好互動、雙方共贏的模式。把業主組織視為威脅，設置障礙和進行對抗的做法是短視的，必會喪失自己的未來。

目前的業主委員會體制存在很多問題，如物業公司由于無法與每個業主分別達成協議，只能與業主委員會簽定合同，但目前的業主委員會簽了合同卻不能對各個業主進行約束，這個事實造成物業合同失效，成為悖論，也為更多的物業管理糾紛埋下隱患。

在現體制下，業主委員會往往被當作業主與物業企業“斗爭”的載體，成立業主委員會就意味著開發商麻煩的開始和原物業管理公司服務的終止。有些住宅區業主委員會頻繁更換物業管理公司，而業主迫切需要的利益卻在極端的對抗中喪失解決的最佳時機。其實，業委會不僅有監督選擇物業管理企業的權力，更重要的是要承擔約束規范全體業主行為的義務。目前的業委會體制對此完全無能為力。

的確，遞進自治的業主組織會使物業管理企業受到更多的監督和制約，但那不一定就是壞事。如果業主組織不能對物業公司進行足夠的監督和制約，就只能靠物業公司自律，雖然一時有利物業公司的強勢，卻不會有利于物業公司的長遠發展，而且給社區發展埋下隱患。因為在缺乏監督的情況下，業主沒有保護自身利益的有效渠道，反而容易導致矛盾的積累和激化，要么問題不爆發，爆發了就會引起重大后果，如聯合鬧事等，導致兩敗俱傷，物業公司的信譽和形象會由此遭到嚴重破壞，甚至斷絕其發展前程。

遞進自治使業主有效地組織起來，物業公司從而可以面對統一的對話者，理性、守規則、能貫徹，而不必與無組織的個體分別去打效率低、成本高的交道，更不必擔心業主匯合成感情沖動、難妥協的烏合之眾。物業公司從中獲得的便利可能會大于受到制約帶來的不便。

物業管理中有些開銷本是該花的，但因為原本的不透明狀態，業主不能有效監督和參與，對物業公司先入為主地不信任，便會拒絕一切額外收費。如對電梯的維修，如果所收物業費不夠，業主又拒絕增加交費，就只能讓電梯帶病運行，進一步維修費用會增加更多，出事故的風險也大大增加。而一旦真出事故，物業公司難推其責。這種狀態長遠看勢必無法持續，造成的趨勢也對整個物業管理行業極為不利。

而有了業主的遞進自治之有效組織，物業管理不再處于暗箱狀態，業主能夠正視該付的費用。畢竟社區建設和物業管理都是為他們自身服務，在信任的氣氛中，他們一定會做到通情達理。

物業管理不像房地產開發那樣是一錘子買賣，火爆一時就可。物業管理是為期久遠的生意。因此，讓業主按照遞進自治的結構有效地組織起來，就不光是對物業公司的制約，也會對物業管理行業的長期發展和長遠前途產生有利促進。

有眼光的物業公司應該看到這種前景，主動參與到業主組織的制度創新中去。因為法律站在業主一邊，市場又面臨激烈競爭，未來業主總會越來越占據主動。哪些物業公司能夠在與業主的和諧合作中走在前面，樹立起讓業主信任的企業形象，就能在未來發展中占到先機，得到最大成功。

如何解決與政府法規的矛盾
這里所提出的逐層遞選和遞進自治結構，與目前頒行的《物業管理條例》和《業主大會規程》存在不符，因此可能會在合法性方面遇到一些問題。對此是可以靈活解決的。只要有了實質性的逐層遞選和遞進自治，能夠有效運轉，應該如何適應已頒行的法規，只是建立接口、符合形式程序的問題。一個有些的業主組織，在形式完成程序不會有太大困難。

目前《業主大會規程》的第十四條——“業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加”；第十五條——“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式”；以及第十六條——“物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議”等條款，都為制度創新的靈活性提供了方便之門。

從主管部門的角度，應看到各種階層、各種社區千差萬別，其目標、需要和能力都各不相同，用一個統一法規要求全部適應是不現實的，也是不應該的。建設部副部長劉志峰在全國物業管理工作會上曾表示，物業管理的基礎是業主的財產權，選聘物業管理企業實施管理是業主管理自身物業的方式之一，并不強制業主必須實行物業管理，業主還可以根據實際情況采用其他方式，比如自我管理，或將事務直接委托專業公司等，也給制度創新留下了空間。

基層自治是民主社會的基礎
長期以來，城市住宅區的惟一組織是居民委員會，但所謂的居民委員會并非居民的組織，而是政府的派出和延伸，其隸屬關系是自上而下的，人員由上級任命（選舉只是形式），政府發放工資，他們因此只對上負責，完成政府功能，和居民的物業沒有關系，和社區的自治更是背道而馳。

房屋是家庭的基礎，也是大多數家庭最主要的財產。在中國的房屋基本實現私有化的狀況下，業主組織將越來越成為城市社會的基本細胞。其影響輻射廣泛和重大，關系到城市居民的基本安全和主要生活，對社會穩定關系重大。對此，各方面都應該認識到，由于民間社會的單薄，中國的社會環境非常脆弱。在關系到房屋這樣重大的問題上，任何矛盾都可能引起連鎖反應，甚至導致胡蝶效應。要把業主組織的建設放到極其重要的位置，不能有效地解決這個問題，未來社會是難以真正穩定的。為此，非常需要各方面共同探索，尤其是政府的開放態度。

從實現民主社會的角度看，基層自治是走向民主的前提。托克維爾認為美國民主的根基就是鄉鎮自治。他說“鄉鎮組織將自由帶給人民，教導人民安享自由和學會讓自由為他們服務。在沒有鄉鎮組織的條件下，一個國家雖然可以建立一個自由的政府，但它沒有自由的精神。片刻的激情、暫時的利益或偶然的機會可以創造出獨立的外表，但潛伏于社會機體內部的專制遲早會重新冒出表面。” 托克維爾總結美國之能維持民主制度，歸功于地理環境、法制與民情三點，但法制重于地理，民情重于法制。如果不是鄉鎮精神，即便有聯邦憲法與三權分立，美國人也恐難享有真正的自由。獨立、自治與有權是美國鄉鎮組織的一般狀況，正因為鄉鎮是自由的，在鄉鎮生活的人民才能享有自由。中國城市的住宅區在人口規模上相當于美國的鄉鎮，在社區的性質上也有類似之處，因此，托克維爾的觀點應該成為我們展望中國民主之路的啟示。

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