天堂向左，樓市往右
作者：燕二十
天堂向左，樓市往右
——新游戲規則下的樓市軌跡
毋庸置疑，2005年的上海樓市將步入一個全新的時代，而這個時代最重要的改變，就是一個全新游戲規則的橫空出世。
新的游戲規則下，由于房屋總價的高企以及銀行更為嚴格的貸款措施，把一部分人無情的擋在了游戲的大門之外，作為游戲的目擊者而存在。而目擊者的悲哀在于，他只有權記錄，而無權利改編，這是馬太效應的真實范本。
然而一類人的悲哀未必就一定是另一類人的幸福。那些或從容或勉強擠上了列車的人，會發現他們上的是一輛剎車已經壞掉、司機卻不知所終的列車。它的高速前進可以帶給乘客強烈的快感，但它卻并不開往春天。它不接受任何人的指揮，只以鐵軌作為規則而遵循，沒有人知道它會在什么時候停止，以及前方會有什么危險在等著自己。而更糟糕的是：無論是蜘蛛俠還是成龍，似乎都不在這輛車上。
也許你會覺得我說的有些危言聳聽，但仔細想一下你就會明白，在一個真實利率為負、投資渠道閉塞、而樓市卻一片興盛的環境下，投資樓市，是一件多么迫不得已而又順理成章的事情。也許很多人已經意識到了危險的存在，每個人都不想接最后一棒，但最后的結果注定是：總有人要站最后一班崗。
盡管相關部門曾經以各種方式統計過樓市的投資購買比例，但從公布的數據來看，顯然比大多數人預想的要低——就像每年政府公布的樓市均價一樣。而從我在業內親身經歷的狀況來看，這個比例可能已經接近50％，甚至超過。
新的游戲規則使得作為傳統預測基準的供需狀況的作用大打折扣，土地和資本的要素對全局的影響也日益式微，房價收入比、房價租金比等原本就存在巨大爭議的所謂國際衡量標準更是變得不值一提。因為在投資的陰影籠罩下，無論供應量如何，需求近乎無窮大。一切皆是資本的逐利性使然。
當然，即使樓市的前景是如此不可捉摸，我們仍然可以試圖推斷出它在行進過程中可能遇見的一些阻力，以及這些阻力的發生概率與影響程度。我所指的阻力，主要體現在地方上的行政政策，和來自中央政府的貨幣政策。
截至到目前為止，上海政府在抑制房價漲幅上的舉動顯得堅定而務實，但卻一直收效甚微。這說明在市場現有的游戲規則下，“看得見的手”的力量已經日趨勢弱。而且必須要知道，政府當前的堅定仍然存在著極大的不確定性，這是因為所有政策的努力，其最終目的在于獲得一個穩定的逐步上漲局面而非不計后果的打壓。當你看到大多數政府官員家的抽屜里都鎖著數張房產證之后，你就會明白，一旦局勢有所逆轉，這只看得見的手調轉車頭的速度，將會比上賽道的巴里切羅還快。
當然，正如前面所言，投資者不應把希望寄托在政府的托市上。因為無論看得見的手是推還是拉，當它再次遭遇看不見的手時，仍將無可避免的迎來它的又一次失敗。
當二手房的交易開始陸續出現在房地網交易公共平臺，很多人認為這將對價格的回落起到積極作用，這種想法顯然有些一廂情愿。想想一年前剛剛發生的事情，當“銷控”這個被無數購房者認定為房價上漲的罪魁禍首被趕下歷史的舞臺，2004年的房價并沒有隨著信息不對稱的局面被打破而延緩上漲。所以不要對它寄予太多的期望，其充其量是一粒芬必得，只能暫時緩解疼痛，標本皆不治。
真正可能對游戲進程產生重要乃至關鍵影響的，我認為是貨幣政策。更確切的說，是匯率和利率。
與大多數人的分析一樣，我不認為2005年中國會在匯率方面有什么實際性的舉措?！巴稀弊衷E將一如既往的體現在政府與熱錢戰爭的主導思想中，當然，最終的情況可能仍將取決于新一年中美元的走勢，如果美元仍持續走弱，不排除政府會把匯率改革的時間表提前到今年?，F在我們唯一可以確定的是：盡管海外游資對上海樓市的投機仍是雷聲大雨點小，但人民幣升值后，這些物業的拋售會對投機者信心產生極大的負面影響。如果一切成為現實，樓市前景將很難樂觀。
先哲阿基米德說，給他一根杠桿，他就能撬動地球。如果現在的樓市還存在這樣的杠桿，那么我認為這就是匯率，只有它才具備把疾馳的列車車輪給撬出輪軌的能力。
摩根士丹利的亞太區首席經濟學家謝國忠，認為房產商的游說將影響政府在人民幣升值問題上的考慮，他顯然高估了中國房產商的能力，以及他們的金融知識水平。相對于游說人民幣升值，我相信99％的房產商都更愿意選擇把口水用到獲取土地以及貸款支持上——如果他們真有這個能力的話。
盡管利率對樓市的影響可能要小于匯率，但我認為它比匯率更值得投資者關注。因為在我的預測里，2005年加息的幾率非常之大。這不但是由于通漲壓力一直未能得到有效抑制，以及在當前居高不下的投資熱潮中，宏觀調控疲態盡露并且負面作用逐步顯現，而美聯儲的不斷加息也為中國央行的加息創造了良好的外部條件，更是由于在金融改革及國有銀行上市的最終大限前，對于利息收入占利潤80％－90％的中國銀行業而言，加息或許是改寫賬本的最佳途徑。盡管從2004年10月僅僅27個基點的加息來看，有人可能會認為一次加息的決定將是一個異常艱難的過程，但如果你發現近20年來每次加息第一步利率的上調幅度都不少于100個基點的話，你會知道，大幅的加息其實并沒有想象中的那么遙遠。
從表面上看，對于完全沉醉在游戲中的短線炒家而言，加息的影響微乎其微。但事實可能并非如此。在我看來，加息就像在一次化學反應中添加了催化劑，盡管其本身不參加反應，卻能強烈催進反應的速度，更形象點說，是給一匹原本就脫韁的野馬喂食了陰陽和合散，而這足以將其暴斃的時間表提前幾個月，甚至一年。
如果上述的各項可能因素都未能發生，那么可以預見的是：2005年的上海樓市，仍將毫不猶豫的一路疾馳下去，在這個過程中，由于資金門檻的一路提高，不斷有人被強制趕下列車，樓市將逐漸成為少數人的游戲。而游戲的存余者越少，就越接近于Game
Over。當這一天最終到來時，要為之埋單的，除了這些堅守最后一班崗的人，還有另一個不折不扣的倒霉蛋——銀行。這個自以為是的家伙總以為別人跑得了和尚跑不了廟，可是倘若大家都不再信佛，這廟還有什么鳥用？
從預測的角度而言，無論是看多還是看空，都只是一個模糊的變量，其關鍵在于對產生質變的時間節點的把握，坦白而言，這已經超出了我的能力。在這一點上，我甚至無法給出一個哪怕是讓自己信服的答案。倒是一些房地產網站的BBS上，不少網民都能給出一個具體到某年某月的臨界點，他們的專業深度是我望塵莫及的。
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