經濟觀察：讓房價“發燒”的 不是成本是暴利 

來源：新華每日電訊

  高房價、高暴利……房地產市場存在的突出問題，成為社會各界高度關注的焦點。北京、深圳等城市不斷攀升的房價，令普通百姓望房興嘆。按照“企業成本是定價基礎”的市場規律，建房成本常成為房地產開發商逃避房價高漲指責的極好理由。實際并非如此，權威部門的調查報告及不少經濟學家指出，“巨額利潤”是造就高房價的決定因素。

“售樓員除了喊一口價之外，都懶得理你”

    “不給任何解釋，都是一口價，北京三環以內動輒每平米上萬元。”在中國社科院工作的龔先生本周跑了不少樓盤，他打算買一所100平米左右的房子。

    目前，在房地產交易中，開發商掌握著交易活動的主動權，購房者對房屋交易信息了解甚少。“天知道房屋成本是多少？售樓員除了喊一口價之外，都懶得理你！”有著博士學位的龔先生，試圖多了解些買房知識，結果撞了一鼻子灰。

    其實，幾乎所有房地產商都不會主動向購房者公布房價成本，否則，便泄露了其背后隱藏的巨額利潤。

    通常來講，“土地價”“建造成本”(含建筑安裝成本、配套建設成本、運營成本、稅金等開發間接費)和“開發利潤”是房價的三個主要構成部分。

    現在土地施行“招、拍、掛”市場機制之后，拋去背后的灰色交易地帶，地價隨市確定。不過，房地產商一般都不會把樓盤地價告知購房者。

    對建造成本，據2005年某部委對一家房產企業開發項目的調查，相關浮動價格從高計算，一般6層磚混樓房每平米約1930元；高層樓房每平米約2400元。

    “土地價”和“建造成本”可歸納為建房實物成本，按此估算房價并非高得不能接受。但另一部分“開發利潤”，才是高房價的真正源頭。

    以2005年深圳市不同地區的10個樓盤為例，根據權威部門提供的調查報告，其開發利潤占到房價的15.33%至62.23%，遠遠高出一般企業利潤。分析表明，房地產的高利潤并不在于對土地利用效率的提高，也不是通過壓縮建造成本而取得，而是與房價之間聯系緊密。

    “開發利潤和房價之間存在互相影響與決定的關系。”報告一針見血地指出，“房地產開發商追求超額利潤的主要做法，就是維持高房價。”

    “房地產存在暴利，這是一個不爭的事實。”中國社科院金融研究所研究員易憲容說，“目前房地產市場的利益機制不平衡，造成財富在短期內向開發商聚集，是導致該行業暴利的根源。”

“由于不透明，任何東西都可被當作提高房價的砝碼”

    不透明的建房成本，決定了不透明的高房價。即使是同一個樓盤，價格也總是沒有理由的隨時上調。

    以北京市玉泉路附近的“遠洋山水”樓盤為例，今年3月份均價還是5900元/平米，到了6月份均價便上升至7200元/平米。“3個月每平米便上漲了1300元，有什么理由讓我信服？”樓盤附近的居民王涌說。

    不過，對北京房價近年來的持續高漲，一些房地產開發商倒是亮出了“房價上漲是硬道理”的言論。

    經濟學家王小廣對此類觀點予以堅決駁斥。他提示風險并舉例稱，在北京西三環北端的紫金莊園和萬壽路邊的恩濟花園，1998年時單價超過了8000元/平米，而到2004年底基本都跌到了不足6000元/平米。

    王小廣認為，近年來房價暴漲及房地產暴利的直接原因，是過度的投機炒作。

    房價形成機制扣除成本因素外，還有土地資源與商品房供求關系、企業品牌、市場競爭策略、消費者心態等多種因素發揮作用。不過，這中間許多因素很容易被開發商利用，進行投機概念炒作，營造高房價。

    業內人士分析，土地實施招標拍賣以后，呈現價格變化較大的特點。因此，土地價格的波動，很容易成為房地產企業制造高房價的重要理由。

    貨幣分房制度改革和貸款消費觀念的深入，噴發出巨大的購買能力，市場上也明顯出現了透支及奢侈消費，從而引發了投機需求。由此，購房者心態也常被巧妙利用，房地產企業運用“捂盤”“銷售情況不公布”等手段，借機抬高房價，造成虛假銷售繁榮。

    此外，綠化率、水岸房等策略，更是屢屢被開發商拿來提高房價。

    “由于不透明，任何東西都可被當作提高房價的砝碼。”易憲容說，以市場化的名義，房地產企業不僅可以壟斷性定價，而且也容易把房地產市場產品的成本讓整個社會來承擔，獲取巨額收益。

抑制暴利：關鍵看調控政策執行力

    為遏制房價過快增長，國家近幾年出臺了一系列關于房地產市場宏觀調控的政策，力度不可謂不大，措施不可謂不全，然而政策效果卻不盡如人意。

    最新統計表明，全國房價仍“逆勢走強”，10月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，漲幅比上月提高0.3個百分點，其中北京以10.7%的漲幅名列首位。

    易憲容表示，調控成效不理想的關鍵，并非調控政策的滯后性，而是房價過快增長帶來的調控政策執行不力。

    今年以來，宏觀調控中不斷收縮的銀行信貸，并沒有對房地產投資增長產生多大影響，相反國內銀行信貸卻表現為迅速擴張趨勢。同時，房地產業融資渠道也正通過引入外資來打破國內信貸的收縮限制。

    一些房地產企業針對國家的宏觀調控措施和監督措施，采取相應的逆向對策，在一定程度上弱化了宏觀調控和政府的監管作用。經濟適用房政策在執行中“走樣”、大中型高端商品房頻頻抬高價碼等已是見怪不怪。

    值得注意的是，一些相關部門對上述“走樣”行為視而不見，對房地產中的突出問題長期保持“噤聲”。有的地方把“鼓勵房地產發展、加大城市基礎設施建設及千方百計引資”作為加快地方經濟發展的“要訣”。

    泡沫型增長的高房價，是阻礙中國經濟航船前行的危險暗礁。王小廣指出，高房價不僅隱藏著巨大的金融風險，而且會嚴重阻礙國家競爭力的提高。

    專家們強調，建設、國土、財政、金融和稅務等相關部門，必須在房地產開發、銷售等環節形成監管合力，加大對地方和企業執行調控措施的監管力度，促使房產利潤趨向合理。(記者張旭東　韓潔)

× 烏有之鄉 WYZXWK.COM

您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號