許家印曾經在恒大二十周年慶典上講述企業的發展歷程：恒大的第一個項目，連拍地的錢都沒有，是從銀行借了500萬元支付土地定金；開工的錢也沒有，是由施工方墊資達到預售條件；最后連利潤都沒有，以2800元每平米的虧損價格開盤，2小時被搶購一空，拿到了8000萬元的預售資金——這就是恒大起步的“第一桶金”——從此，命運的齒輪開始轉動。

　　房地產瘋狂的時代已經落幕，其中各大首富的發展歷程，其實大同小異，許家印是做得最徹底的，也是后來攀升最快的。他很幸運，從第一個項目起，就窺見了這個行業最核心的秘密，一口氣堅持到底，成為了首富，也成為了首負。然而，他并不是先成為了首富，后成為了首負，從首個項目開始他就是負、負、負——借錢拍地、欠錢開工、虧錢賣房——看似徹頭徹尾的無利可圖，但是，他拿到了8000萬的預售資金。

　　他把這8000萬當做了自己的第一桶金，但實質上根本不是他的錢，全部拿來償債都不夠。按照合約，他需要補足土地出讓金，他需要支付工程款，他需要把房子蓋完交付給購房人……最后整體算下來是虧的，game over？——顯然，故事線并非如此，償債都不夠的8000萬，他并沒有用來償債，而是投入到另一個更大的項目上去。有了這8000萬撐門面，他就敢借更多的錢，拍更大的地，再重復一遍同樣的流程，可能一年后就把開盤預售資金變成了8個億……這時候，他可以拿出一點錢來，把第一個項目的窟窿填完，但是主要的部分，仍然會投入下一批的新項目中去。雖然前面的一些項目可以糊弄完，但實際它的總賬永遠是負的，做的越多，負的越大，最后恒大負債是多少？今天大家已經都知道了那個驚人的數字。

　　你可以認為恒大在各地做了幾百個項目，也可以認為他只做了一個項目，所有項目都是第一個項目的翻版。總結一句話就是：把欠的當做是賺的。這不是做企業，這就是圈錢啊，在房地產面前，傳銷、集資什么的都弱爆了。明眼人都知道，這個游戲不可能永遠玩下去，一旦市場飽和無法再翻倍做大，就一定會東窗事發，資金鏈全部斷裂，償債全部停止，樓盤全部爛尾。但那些爛尾樓的預售資金呢，已經不知道在哪里了。在新項目停止擴張的時候，錢并沒有停止流動，早就洞悉這一切規律的操盤手們，當然知道它應該流向哪里。

　　為什么這一切能夠開始？為什么這一切能夠繼續？歸根結底，他欠的是銀行的錢、承包商的錢、業主們的購房款，總而言之，都是老百姓的錢。老百姓的錢如果呆在老百姓的兜里，大佬們誰都吃不著，只要能把它掏出來，就能雁過拔毛。所以，從各地的管理者到各路的操盤者，虧不虧不重要，重要的是讓錢流動起來，只要流動起來，大家就能分一杯羹。許老板是這場盛宴的掌勺人，但絕不是唯一的吃席者。

　　開席需要一個媒介，正如傳銷行業也需要一些保健品之類才能圈錢。但房子作為媒介，讓各種保健品都相形見絀，它一次就可以掏空三代人的家底。保健品頂多套點老年人的退休金，而房子可以套走一個人三十年最好的青春。無怪乎那對河南小夫妻眼里沒有了光，他們損失的不是過去的積蓄，還有未來半生的價值，他們余生做牛做馬完全沒有了意義。如果說有些行業騙的是錢，這一行要的是命。

　　首富的第一個項目就已經說完了全部的故事，管理這個行業的也應該清楚。我們還是要問，是誰讓他開始，又是誰讓他繼續？

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