房租個稅或空置稅是不錯的財源　　

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作者西西河文集—— http://www.talkcc.com/user/迷途笨狼 　　

最高法院發文要打擊“惡意討債”，某種意義上是縱容房產商賴賬，看來哪怕是黑社會，也抵擋不住社會黑。現在所謂的“集資建房”紛紛揚揚，掏錢的時候不能備案，很可能血本無歸！畢竟，房產商等連高利貸都能連拖帶賴，憑什么保證你的錢不打水漂？不能備案，相當于送給房產商低息甚至無息借款，沒有絕對把握，再便宜也不能掏腰包。況且下跌大勢下，所謂“集資建房”未必真便宜（交房日算）。個人看法，很多“購房團”就是開發商的托，跟房產商關系最密切的炒房者，很多就是早年“集資建房”參與者，不過只要不能拿到房產證，多少錢也是肉包子打狗，拿不到房產證，抵債房也不保險。與其冒險，不如等拍賣的抵債房，或者貸款買“特價房”，總之買房的時候，一定要睜大警惕的眼睛，警惕所謂的“集資建房”。　　

中央經濟會議已經明確提出2012推動房地產稅——“推進營業稅改征增值稅和房產稅改革試點”，房價不猛跌，炒房者就是即將被抽膽汁的狗熊，“黑燈樓”就是傷口。二手房貸不放開，房產交易稅不減免，房貸利率不鎖定（下調也可以再加上），所有的利多消息都是煙幕彈，事實證明，所謂“防止房價過快上漲”等就是麻醉劑。專家說房產稅成不了地方主要財源，笨狼認為一點沒錯，短期內成為次要財源肯定是非常緊迫的任務。高利貸借多了，降準也沒用，放水也不會灌溉奄奄一息的普通房產商。銀行不開閘，沒有好的金融創新模式，未來幾年絕大多數地區房價猛跌肯定止不住！　　

別管網簽數據，（要交稅的）備案才有法律效力。別忘了還有房地產稅和3600萬套保障房，3600萬套保障房完工（屆時房地產稅也全面展開直到農村了）后，房價才會到底，之前為國為己，房價不猛跌，誰買誰傻帽！　　

年初照例得放水（　2012/1/4　），為預防借殼騙貸甚至造殼騙貸，笨狼建議，以后放貸除了考察賬面營業額和利潤，還應考察穩定用工數（一年以上社保為準），后者各銀行制定一刀切的硬指標，銀監會批準后執行。　　

為了社會安定，政府打擊“惡性討債”應該，不知道能否同步嚴厲打擊惡性欠薪和惡性賴賬？通過裝飾裝修等關聯公司轉移利潤和資產應該非常多。建筑業民工大多不簽合同，笨狼建議從建筑工傷保險（以后最好指定工地）著手，要求發現工地施工人員有未參保者（包括自訴），整個工地一律停業整頓至少三天，在問題解決前，暫停發包方新貸款和擔保資格。建筑工傷保險（以后最好指定工地）可以作為欠薪糾紛的依據，民工不干活，哪個敢敲詐黑白通吃的房產商？　　

為保護金融秩序，維護社會安定，笨狼建議，欠薪或貸款逾期不還，辦理公證的民間信貸逾期不還（還款日期未標明按照2年），發生糾紛免訴訟費，同時欠款企業以及欠款企業大股東控股5%以上企業，自法院糾紛（給1個月調停時間）起n（5-7？）年內停止一切新貸款，并中止其擔保資格！未歸還的個人商業貸款、控股5%以上的非上市企業已有貸款利率在原利率基礎上上浮10%-20%。控股總和高于4.99%的上市公司，自上報之日或發現之日起一年內，其他大股東有權按上年度均價收購高于4.99%部分，或者，一年后暫停新貸款或在同期基礎利率上上浮10%，同時原有貸款在原利率基礎上上浮10%。有必要，調整餐飲發票抵扣比例和固定資產折舊年限，限制其股權轉讓交易。洗錢的關聯交易也要警惕！欠債人及配偶、子女、父母、兄弟姐妹等控股的關聯企業（譬如裝飾裝修和中介之于房產商），最好一視同仁！政策松緊，可以作為部分上市公司炒作的題材。　　

為盤活欠債企業和個人（房產商、炒房者）資產，笨狼建議，一、開發商拿地n年起（還有房產銷售公司持房n年起），未售出房產按規劃征收空置稅，并逐年遞增，直到售罄為止，可以根據社保為準的用工數留出自用房產免征面積。二、加強對房租個稅或空置稅監管，企業出租房產應征收至少10%的營業稅，專業租賃機構免營業稅，交17%增值稅，不過（免營業稅）僅限同一房產當年轉租第一次。與此同時，提高利用率低的商業建筑和容積率低（小于1）的別墅等豪宅物業費標準，對高標準物業費征收至少10%的營業稅。　　

關于房租個稅早有規定，不過一直執行不力，有“原罪”的富人依法納稅天經地義，房租個稅難收或征收成本過高，笨狼認為是方法而非方向問題：只要把房租個稅和空置稅結合起來，請房主們自己選擇，大部分稅源就自動回攏了。國際公認標準，合理（住宅？）房價是240個月租金，也就是年收益至少5%（目前多數達不到，少數商業地產可能遠遠超出），按照20%-40%稅率，將空置稅設為3%左右每年，房主們會主動選擇繳納房租個稅。　　

關于空置稅，笨狼建議每個家庭可選擇一套180平米以下房產免征空置稅，其余的如果不出租（備案為準），可按2.8%/年或0.8%/季度征收，稅基參照上年度本地房產均價的80%-100%-120%三檔（豪宅主人有便宜，呵呵），每年1月下旬確定當年空置稅（還有房產稅）稅基，按年交，當年2月底前辦理，按季度交，每年3、6、9、12月底前繳納當季度空置稅。以（要交稅的）房產交易備案為準，如果出售時當年或當季度空置稅還未交，則免除買賣雙方當季度空置稅。笨狼認為，即使房產證滿五年，保持1%-2%的營業稅也是應該的。如果（備案）出租時當季度或當年空置稅還未交，則免除當季度或當年空置稅，免當季度空置稅租房期限至少3個月，免當年空置稅租房期限至少一年。為防止打埋伏，應立法規定租房合同價格一律為稅前價格，嚴打暗中轉嫁個稅負擔等行徑。每季度一次，政府或政府許可機構有權按照申報租房價格的150%或200%提前三個月長租（至少一年），加價50%適用于住宅，加價100%適用于商業地產，加價部分一半一次性支付給房客，這部分補償免個稅。政府或政府許可機構提出強租15日內，房東主動修改（備案的）租房合同（備案手續費或修改費20元內），增加申報的房租數額（至少一年），強租金額則相應提高。政府許可機構強租-轉租應納50%？增值稅，另外不允許分割出租以及充當多人宿舍，只允許出租給個人或單個家庭，后者不得再轉租。嚴重通脹期間暫停強租。為團結大多數，孤立極少數，減輕中產負擔，笨狼建議家庭房租月收入低于3000元部分，免個稅。經申請，房租個稅或空置稅允許無條件延期三個月（免利息），批準后有條件延期一年（+五年期貸款利率利息）。　　

房租個稅（企業是營業稅）或空置稅一律自行申報，偷逃舉報有獎，查實后最低獎金相當于三個月房租，政府先墊付，以后從罰金和撥款中回籠。發現逃稅，除了補繳稅款，還要加罰應納稅收入的30%作為罰金。逃稅人（家庭成員）、逃稅企業、逃稅企業大股東控股5%以上企業，自法院糾紛（給1個月調停時間）起n（5-7？）年內停止一切新貸款，并中止其擔保資格！未歸還的個人商業貸款、控股5%以上的非上市企業已有貸款利率在原利率基礎上上浮10%-20%。控股總和高于4.99%的上市公司，自上報之日或發現之日起一年內，其他大股東有權按上年度均價收購高于4.99%部分，或者，一年后暫停新貸款或在同期基礎利率上上浮10%，同時原有貸款在原利率基礎上上浮10%。　　

征稅最好只交給稅務局和房管局，政府協調銀行、派出所、居委會通力合作，派出所和居委會斂稅名不正言不順，監察可以給他們，轄區內每年房租個稅和空置稅總和30%-50%給基層辦事用（支出要打申請報告），監察不力換領導。以后暫住證或居住證可免費，不過辦理時應清查房租個稅或空置稅。“給朋友住”不收房租應該，那就交空置稅。　　

金融壞賬多、要求金融援助的地區，可以把開征房地產稅、空置稅、嚴格房租個稅作為金融支持的前提。看看以租養貸的炒家怎么應對？　　

為增加房地產稅和空置稅、房租個稅稅基，減少稅金的跑、冒、滴、漏，笨狼建議抓緊推進小產權轉正和宅基地流轉！　　

注明作者和出處，本文全文網絡轉載一律免費，作者西西河文集—— http://www.talkcc.com/user/迷途笨狼 博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn 　　

壯志豪發，海天闊，鹿鼎明滅。翻坤乾，明分日月，揚善懲惡。天下興亡百姓苦，古今治亂英雄業。厭逐流，浸涼滿腔血，祿蠹孽。　　

庚子恥，明日雪。裂土恨，回歸克。運妙筆、劃補中華圖缺。臥薪嘗膽上下責，縱橫捭闔尋常策。礪倚天、鋒刃利屠龍，萬邦賀。　　

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