全國各地平均房價(jià)很可能下降70%　　

作者：孫金偉     編輯：先見策劃和知識銀行及頭腦風(fēng)暴加戴維評論

坦率地說，預(yù)測中國房價(jià)走勢存在很大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)?，中國房地產(chǎn)市場完全有地方政府和房產(chǎn)開發(fā)連手掌控，在這種非市場公開公平公正競爭的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，預(yù)測房價(jià)走勢非常艱難。多年前，筆者就是因?yàn)閷Ψ績r(jià)走勢預(yù)測分析發(fā)生嚴(yán)重錯(cuò)誤，因而喪失了許多獲取暴利的商業(yè)機(jī)會。

然而，在中央政府推出房產(chǎn)限購的今天，未來中國房價(jià)走勢如何？是小幅下降？大幅下降？還是繼續(xù)上漲？

今天，房價(jià)高低問題，已經(jīng)不僅僅關(guān)系到平民百姓的生存質(zhì)量，而且，關(guān)系到房產(chǎn)開發(fā)投資商發(fā)展命運(yùn)，還關(guān)系到各地政府的財(cái)政收入，更關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)能否成功轉(zhuǎn)型升級？

最近幾年，中國政府曾經(jīng)連續(xù)出臺了無數(shù)次調(diào)控房地產(chǎn)市場政策措施，每次被網(wǎng)民稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺后，全國各地的房價(jià)不僅不降，反而扶搖直上。為什么會出現(xiàn)這種與中央調(diào)控政策和平民百姓期望看似截然相反的市場結(jié)果？

其實(shí)，原因非常簡單，翻遍所有中央政府調(diào)控房地產(chǎn)政策措施，從來沒有提到過要降低房價(jià)，只是提到要控制房價(jià)過快上漲，也就是說政府容許高高在上的房價(jià)繼續(xù)上漲；既然政府也容許房價(jià)繼續(xù)上漲，自然，全國各地的房產(chǎn)開發(fā)商心領(lǐng)神會，不漲白不漲，過去十多年房價(jià)年年高速上漲就不足為奇。 然而，今天，十年后全國各地房價(jià)年年快速上漲的后果是什么？民怨沸騰，投機(jī)瘋狂，泡沫四溢，市場混亂，經(jīng)濟(jì)畸形，危機(jī)四伏；如果繼續(xù)聽任房價(jià)上漲，那么，中國經(jīng)濟(jì)隨時(shí)可能爆發(fā)數(shù)倍于2008年的經(jīng)濟(jì)社會危機(jī)和災(zāi)難！

筆者曾經(jīng)作為上海房產(chǎn)市場的開創(chuàng)者之一，對中國房地產(chǎn)市場混亂局面非常清楚，事實(shí)上，從一開始中國房地產(chǎn)就充滿混亂和黑暗，比如當(dāng)年全國房地產(chǎn)市場啟動(dòng)最早的廣東和海南及沿海地區(qū)，行賄受賄、買空賣空、屯地炒地、粗制亂造、武力強(qiáng)拆、銀行騙貸、虛假銷售等等，中國商業(yè)上所有罪惡，房地產(chǎn)市場幾乎全部存在；二十多年來，中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行和治理非常類似足球市場，雖然，在上世紀(jì)中期，中央政府對沿海地區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)行過一次全面清理工作，不過，由于賣地財(cái)政對地方政府的財(cái)政收入誘惑太大，房地產(chǎn)市場清理工作只是進(jìn)入到買空賣空土地的淺表層就不得不中途停止； 如同，當(dāng)年政府主管當(dāng)局號稱要大力整治混亂黑暗的足球市場那樣，最后以抓個(gè)把假哨了結(jié)市場整頓，今天，中國足球只能眼睜睜目睹衰敗不堪的結(jié)局；比較中國房地產(chǎn)市場的混亂黑暗，足球市場只能算個(gè)零頭小弟，如果，今天中國房地產(chǎn)市場調(diào)控治理還是停留在高喊口號發(fā)發(fā)文件，那么，結(jié)局必然比足球市場更加悲慘。

因此，無論各地政府愿意還是不愿意，各地房價(jià)下降已經(jīng)成為必然趨勢！只是房價(jià)下降比例多少有待時(shí)間歷史來證明！ 根據(jù)全球各國曾經(jīng)發(fā)生的房地產(chǎn)市場泡沫危機(jī)大爆發(fā)的歷史分析，未來兩年各地平均房價(jià)下降很可能超過70%，特別是許多房地產(chǎn)投機(jī)泡沫巨大的省市。

理由一，支撐中國各大中小城市房地產(chǎn)市場年年瘋狂上漲的所謂剛性需求，就是中國農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市；確實(shí)，中國巨大移民人口是全國各地住房需求發(fā)展主要?jiǎng)恿?，也是過去三十年中國房地市場連續(xù)高速發(fā)展的重要力量；可是，不要忘記，全國各地房地產(chǎn)市場經(jīng)過二十多年高速發(fā)展，今天房價(jià)已經(jīng)高高在上，絕大多數(shù)人已經(jīng)無力承受今天高房價(jià)，因此，雖然購買需求仍然存在，但是已經(jīng)失去購買力，無法變成實(shí)際消費(fèi)需求，所謂低房價(jià)時(shí)代的剛性需求早已是十多年前的虛幻口號。

理由二，事實(shí)上，今天全國各地政府也充分認(rèn)識到大多數(shù)人已經(jīng)無法承受高房價(jià)的客觀事實(shí)，因此，今年，全國各地開始大規(guī)模建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，試圖緩和無力購買的住房困難人群，可是，另外一個(gè)更加窘迫客觀事實(shí)出現(xiàn)了，雖然經(jīng)濟(jì)適用房房價(jià)比較市場商品房價(jià)格低近50%，大多數(shù)人還是無力承受，還有今年經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求。

理由三，如果讓全國各地房價(jià)維持現(xiàn)狀或繼續(xù)上漲，雖然，這種做法可以讓前期投資投機(jī)房地產(chǎn)市場的開發(fā)商和投資者避免虧損，甚至繼續(xù)贏利，也可以繼續(xù)維持各地政府賣地財(cái)政巨大收入，但是，過去十幾年中國房地產(chǎn)市場積累的巨大泡沫就會進(jìn)一步擴(kuò)大，在這種長期房地產(chǎn)市場暴利驅(qū)動(dòng)下，全國各地各行各業(yè)投資投機(jī)還會進(jìn)一步蜂擁而入，那么，中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級只能成為一句空話口號。

理由四，房價(jià)下降30%既不能滿足大批剛性自住需求人口的購買能力，也不能滿足炒底投資投機(jī)資金的心理需求，因此，按照全球各國房地產(chǎn)市場泡沫破裂后出現(xiàn)的普遍規(guī)律，房價(jià)下降50%時(shí)，大批投資投機(jī)資金才會進(jìn)入市場炒底。

理由五，按照國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)年美歐發(fā)達(dá)國家爆發(fā)經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)時(shí)，房價(jià)都曾經(jīng)下降到70%，我國香港臺灣地區(qū)也是如此。因此，中國大陸許多省市平均房價(jià)也可能下降70%。

因此，我們認(rèn)為，目前是過去投資投機(jī)房產(chǎn)拋售房產(chǎn)避免虧損減少虧損的最后時(shí)機(jī)，也是全國各地銀行收回房地產(chǎn)開發(fā)投資貸款最后時(shí)機(jī)。

如果，全國各地政府仍然像過去十幾年調(diào)控房地產(chǎn)市場那樣陽奉陰違走過場，在今年年底或明年放松房地產(chǎn)市場調(diào)控整治政策措施，那么，明年房地產(chǎn)市場價(jià)格繼續(xù)反彈上漲，中國整體經(jīng)濟(jì)崩潰時(shí)間將會加快到來。

如果，全國各地政府能夠科學(xué)合理制定全國房價(jià)快速下降后的應(yīng)對措施，那么，中國房價(jià)完全可能在下降50%后停止下降，并且，經(jīng)過科學(xué)合理治理，真正做到優(yōu)勝劣汰，那么，中國房地產(chǎn)市場有望走入可持續(xù)發(fā)展軌道。

先見策劃http://foresight.blog.sohu.com http://foresight.blogbus.com

知識銀行http://knowledgebank.blog.163.com

頭腦風(fēng)暴http://brainstorm.q.sohu.com

戴維評論http://davidsun.chinavalue.net

　2011年10月16日　星期日于上海14：52

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號