任何不能平衡地方財政收支的房產(chǎn)調(diào)整政策都將流產(chǎn)　　

前一段，消息透露上海、重慶將試點開征房產(chǎn)稅，方案雖然沒有確切方案，但已經(jīng)將房產(chǎn)市場攪出了渾水，一些地方房屋交易量和房價不降反升，本來是淡季的12月房產(chǎn)交易量相當(dāng)于全年20%。原因很簡單，大部分關(guān)于房地產(chǎn)稅開征內(nèi)容判斷為：大房子和新購房子，在政令下來前搶購就成了風(fēng)潮。　　

關(guān)于房產(chǎn)稅究竟對房價上漲起不起作用，很多專家和房地產(chǎn)老板都說沒什么大作用。貧道也認(rèn)為有此可能。只要房產(chǎn)稅的開征目的和政策設(shè)計不是為了把房產(chǎn)市場從投資市場轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐肥袌觯?dāng)然沒什么作用。比如對大房子征稅：本來大房子就不好轉(zhuǎn)手，從2008年開始房地產(chǎn)商就大力推出小面積住宅，成為投資者的最愛。對大房子開征房產(chǎn)稅對房市影響很小。而對新購房征稅雖然會起到限制交易量的作用，但并不解決房價居高不下問題，而且副作用會很大，甚至可能導(dǎo)致政策最后流產(chǎn)。因為交易量下去了房地產(chǎn)商就不買新地，不買地地方政府就沒有收入，地方政府經(jīng)濟(jì)拮據(jù)所欠近8萬億銀行貸款就出現(xiàn)風(fēng)險，最終導(dǎo)致收回政令。　　

一套政策頒布，如果事先就沒想好為什么實施，什么樣的手段才能實現(xiàn)目的就開始做什么“試點”是很奇怪的事情。因為政策沒有明確目標(biāo)，沒有系統(tǒng)辦法，最終完全可能偏離希望。結(jié)果一些人會說：你看，這不起作用吧。于是將本來可行的調(diào)控手段放棄。這次房地產(chǎn)控制政策就有這樣的風(fēng)險。房產(chǎn)稅尚未明確方案就放風(fēng)，一些專家和地產(chǎn)老板馬上放出政策將是限購新房和對大房子征稅的謠言，于是房價和交易量不降反升，于是只要另辟新逕：對二三線城市實施限購令的行政措施。限購令顯然會比房產(chǎn)稅有效果：誰不限購約談?wù)l，而行政執(zhí)行起來力量大，交易量馬上會下去，房價也將被抑制。　　

貧道的看法是：以行政手段為主的限購令出臺會有兩個可能性。一是地方政府上有政策下有對策，就像鄭州市政府那樣把已經(jīng)沒有新房可開發(fā)的地方進(jìn)行限購，這樣會使這套政策也不起作用。二是中央雷厲風(fēng)行，誰不執(zhí)行誰下臺，于是執(zhí)行堅決，交易量下滑，房價下跌。　　

貧道認(rèn)為，無論哪個結(jié)果都不值得樂觀。　　

敷衍了事會失去民心。　　

而執(zhí)行堅決的結(jié)果將是：交易量大幅下滑，當(dāng)房價下跌幅度不大。原因是房子不是方便面不會放壞，因此并不會選擇降價出手。而房地產(chǎn)商早已賺得缽滿盆滿，就算兩年不賣也撐得住。最主要的是，他們的土地成本已經(jīng)很高，降價空間不大。而市場不好他們就不會購置新地，沒新地賣出地方政府財政收入就大幅降低，地方財政捉襟見肘一是影響必要支出（比如教師工資和福利支出），二是近8萬億債務(wù)連付息都會困難。只用一年，地方政府撐不住，銀行撐不住，政策還只能回頭。　　

因此，貧道不看好限購令。　　

從2007年年初，房地產(chǎn)的問題就明擺在那里：新小區(qū)開燈率不足30%，大部分買家已經(jīng)不是為居住而買房，而是為投資而買房。房市已經(jīng)不是商品市場而具備金融市場性質(zhì)，接近了股票市場。房價很快超出一般居民購買力支撐線，由此房價與交易量形成房價漲則交易量上升，房價跌則交易量下降。這種市場特性是典型的買漲殺跌的股票市場，而不是賤買貴賣的商品市場特性。　　

而恰好2008年下半年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2009年全球貿(mào)易額下降30%，中國出口嚴(yán)重受阻。于是，政府只好放開口子讓房價漲，房市熱。由房市帶動的黑色、有色、建筑材料、家具、裝修、家庭、紡織新增GDP幾乎占全部新增GDP的90%。雖然這兩年經(jīng)濟(jì)上去了，但房價已經(jīng)高到非投資目的無法購買的價位。要想回到商品市場狀態(tài)，不殺掉50-70%就探不到底。甚至可以說，中國房價泡沫已經(jīng)大到無法安全著陸的狀態(tài)。　　

到目前，中國房市對經(jīng)濟(jì)破壞力量的預(yù)期已經(jīng)非常大：

　　

房地產(chǎn)市場交易量如果上不去，鋼鐵、有色、水泥、玻璃、裝修材料、家具、家用電器等就會下滑，甚至以數(shù)百萬計買房的人就沒事情干。房地產(chǎn)市場交易量上不去，還有更嚴(yán)重的問題，就是地方政府財政性收入的一半已經(jīng)來自土地出讓金，舉借的8萬億還本付息全靠這個來源。因此，房地產(chǎn)交易量不能下去，不敢下去。下去了要出亂子。　　

而交易量要上去只有兩個可能性：一個是房價繼續(xù)攀升，繼續(xù)房市金融化；一個是跌一半到三分之二，讓普通購房者買得起房。　　

維持房市金融化的難點有三個。一個是民怨會越來越大，一個是到崩盤時烈度也越來越大，還有一個是中國目前城鎮(zhèn)人均住房已經(jīng)到33平米，加上更高的農(nóng)村數(shù)字已經(jīng)接近歐盟的發(fā)達(dá)國家，政府再重復(fù)退出安居住房和廉租房，恐怕很快會超過歐盟接近美國。也就是中國已經(jīng)把幾十年后需要蓋的房子都蓋完了，難道能無限制地蓋下去？因此，不能用漲房價的方法來維持房市繁榮，必須讓房市回歸商品市場。　　

但房價暴跌回歸商品市場的問題也很大：銀行是否撐得住？暴跌后地價也跌，而且一個時期中新地拍賣會清冷，地方財政能否維持？　　

左也不是，右也不是，走也不是，停也不是。　　

沒有出路了嗎？沒有辦法了嗎？應(yīng)該是有的，只能抓住最關(guān)鍵，也就是必須維持的環(huán)節(jié)來解決。這個環(huán)節(jié)是什么？是地方財政問題。　　

仔細(xì)觀察前面敘述的矛盾會發(fā)現(xiàn)，地方財政收支來源和平衡是關(guān)鍵因素。如果地方財政因為調(diào)整房地產(chǎn)政策而入不敷出，地方政府會想盡辦法抵制任何傷害其收入的做法。為一旦地方財政入不敷出，政治上不穩(wěn)，金融也要出亂子。因此，政策調(diào)整中保證地方財政收支平衡是關(guān)鍵。　　

貧道早在2007年敘述這個問題時就說，靠土地出讓金養(yǎng)活地方政府，是用房地產(chǎn)增量來維持收入。房子總有不再大量建的時候，因此這不是地方財政收入的穩(wěn)定來源。地方財政收入一半以上靠房地產(chǎn)是必然的，全世界地方財政都是這樣。但這必須是存量房產(chǎn)，也就是通過房產(chǎn)稅來獲取穩(wěn)定收入。經(jīng)濟(jì)增長不增長，房子蓋不蓋，旱澇保收。　　

因此，系統(tǒng)解決目前房地產(chǎn)市場問題的唯一手段就是開征房地產(chǎn)稅，哪怕不是為了抑制房價也要這樣做。其實，國外房地產(chǎn)稅的開征開始并不是為了抑制房價，都是為了讓地方政府有個穩(wěn)定的收入來源。但由于房產(chǎn)稅恰好是房產(chǎn)投資的抑制性因素，因此會對房市金融化起到控制作用。任何偏離了能夠給地方政府以穩(wěn)定收入來源的政策，都最終半途而廢，都會引起經(jīng)濟(jì)和政治動蕩。　　

設(shè)計一套以保障地方財政收入穩(wěn)定為指標(biāo)，以消除投資性購房為目的房產(chǎn)稅體制并不困難。開征這個稅并不是為了殺富濟(jì)貧，因此大房子不是對象。開征這個稅不是為了“不讓房價增長過快”，而是讓房價回歸到商品性質(zhì)，因此是否對新購房開征不重要。只要政府計算清楚：在沒有土地出讓金情況下，需要從存量房中征收多少錢才能維持政府最低收入。然后一套既考慮人均住房面積，又考慮住房套數(shù)，還考慮房子大小檔次的房產(chǎn)稅征收項目和稅率足以將購房者從投資人變成消費者。　　

其實早在3、4年前，這個問題就是禿子頭上的虱子——明擺著的事兒。但是中國主流精英和房地產(chǎn)商一個勁兒地告訴大家：一、房產(chǎn)稅征了也不會抑制房價，沒用；二、征了土地出讓金和土地增值稅再征房產(chǎn)稅是重復(fù)征稅，與法不符，于理不通，是盤剝老百姓。而一些非主流學(xué)者也把矛頭對準(zhǔn)地方政府和房地產(chǎn)商，似乎這只是個利益問題，良心問題，完全無視經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實。于是，拖了三四年，怎么解決房地產(chǎn)問題，為什么要解決房地產(chǎn)問題，問題出在哪里，哪個才是關(guān)鍵至今還是一頭霧水，霧水一頭。　　

于是，雖然最近幾條政策會起到抑制房價，打擊房市的效果，但貧道對前景一點不樂觀。　　

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號