土地財政搖錢樹一年搖得上萬億

     短評/三杉   

       據南方網2011-01-06消息：剛剛結束的2010年又是一場土地的盛宴。中國房地產信息集團的數據顯示，2010年全國土地成交金額前20名的城市共成交近1.24萬億元，比2009年的9230億元增加3155億元，增幅約為34%。

    與2009年只有杭州、上海兩城市土地出讓金略高于千億元不同，2010年北京、上海、大連3個城市土地出讓金大幅度超過千億元。其中北京以1628億元位列狀元，上海以1530億元位列榜眼，而大連則以1117億元位列探花。

    土地財政不可持續

    綜觀2009年和2010年的城市排名可以發現，北京從第三變成第一，杭州從第一變成第五，南京從第十六變成第八，同時，重慶從第七到退出前20榜單。中國房地產信息集團分析師薛建雄解釋稱，排名變化主要跟城市的用地供應量有關，上升比較快的城市，主要是今年住宅用地和主城區的商業用地推得比較多，導致總土地出讓金較高。

按照2010年年初國土資源部的規劃，2010年全國住房用地擬供應18.5萬公頃，與2009年7.6萬公頃和前五年平均年度實際供地量5.5公頃相比，有了大幅增長。

    與此同時，地價也出現了一定幅度的增長。薛建雄解釋說，隨著城市快速開發，主城區土地的稀缺使得房價過快上漲的趨勢向地價傳導，是導致近年來地價上漲加速的主要原因。

    數據顯示，2010年排名前20的城市土地出讓金總和超過1.2萬億，前70個城市就高達1.7萬億。薛建雄稱，這表明目前開發比較成熟的一二線城市缺地比較嚴重，所以地價上漲正在加速。但是隨著三四線城市房價的上漲和主要城市土地的日漸稀缺，預計全國超過2500個三四線城市、縣城的地價也會在未來幾年里逐步獲得體現。“到那個時候，土地出讓金的收入肯定會遠高于現在的水平。”薛建雄說。

    看著近年來屢創新高的土地出讓金，人們對土地財政的擔心也在增加。《人民日報》近日撰文稱地方政府土地財政不可持續。文中顯示2009年土地出讓金已經占到同期全國地方財政總收入的46%左右。近10年來，各地土地出讓金收入迅速增長，在地方財政收入中比重不斷提升。在有些縣市，土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%，有些甚至占80%以上。

    以北京為例，其2010年土地出讓金收入占全年財政收入(2353.9億元)的近70%，而上海的土地出讓金收入則占財政收入(2873.6億元)的53%。

    保障房建設必須保障

    薛建雄表示，未來土地出讓金的額度肯定還要上漲，“要關心的是，突然多出這么多的錢，花到哪里去，是不是花在老百姓身上。”

在上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，應該把巨額土地出讓金部分用于住房保障，讓保障房同享土地出讓金的饕餮盛宴。2007年出臺《廉租住房保障辦法》中首次明確：土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，部分也可用于公租房。不過，近期國家審計署公布了“19個省市2007年至2009年政府投資保障性住房審計調查結果”，發現22個城市從土地出讓凈收益中提取廉租住房保障資金的比例未達要求。

    另一點需要注意的是，隨著房地產市場的發展，保障房的成本也在不斷提高，尤其是土地成本和動拆遷成本。

    2010年年底舉行的上海2010年保障性住房總結及2011年保障性住房建設推進會上就透露，大型居住社區保障性住房的土地成本有所上升，相關部門建議各區要對此嚴格控制。

    東方網的報道還提及了一處大型居住區基地經濟適用房，某區首次上報相關部門的土地收儲成本為300萬元/畝，相應經濟適用房建房價格為9000元/平方米。經多次協調溝通，該區政府同意將普通商品房的土地出讓金等全部補貼用于基地的配套建設，但建房價格仍達7600元/平方米左右。

    非常明顯，高地價，催生了高房價，這是一個不爭的事實。而地方政府，靠賣土地獲取巨額利潤，而作為他們的財政收入，土地越賣越多，財政收入越滾越大。這樣一來，不知道還有多少土地可以賣？！

“土地財政”，引發了更多的販賣土地的熱潮，一線城市，帶動了二三線城市的土地出讓，推高房地產價格，而進一步加速了土地資源的大幅度的賣出。

    僅北京市2010年土地出讓金收入占全年財政收入(2353.9億元)的近70%，而上海的土地出讓金收入則占財政收入(2873.6億元)的53%。當然，看起來，這些城市的GDP似乎高了起來，但是民眾從中得到了什么好處，只是眼巴巴地看著房價的飆升，一些人就連出租房都租不起了。

    這么多錢花到哪里去了，民眾從中都得到了哪些利益？如果不把工薪階層、低收入階層的住房問題解決，把從土地收入拿出相當部分，補給這些人，那么，“以人為本”就是一句空話，關心加強對于民生問題的重視，也就是一句宣傳口號而已！

    其實政府不只是從土地財政中得到大量的收入，在房地產中的各種稅賦——從開發商和購房人那里獲得的稅收有：房地產開發商需交納的稅收包括土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、印花稅、契稅;居民個人購房時所需交納的稅種有契稅、印花稅、房產稅等。

    土地使用稅每平方米年稅額如下：

    (1)大城市5角至10元：(2)中等城市4角至8角;(3)小城市3角至6元;(4)縣城、建制鎮、工礦區2角至4元。北京市政府規定，根將本市城鎮土地納稅等級劃分為六個等級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額7元，二級土地為5元，三級土地為4元，四級土地為3元，五級土地為1元，六級土地為0.5元。

    耕地占用稅的稅額如下：

    (1)以縣為單位(以下同)，人均耕地在一畝以下(含一畝)地區，每平方米為二至十元;(2) 人均耕地在一畝至二畝(含二畝)的地區，每平方米為一元至八元;(3)人均耕地二畝至三畝(含三畝)的地區，每平方米為一元至六元五角;(4)人均耕地在三畝以上的地區，每平方米為一元至五元。

    土地增值稅采取4級超率累進稅率：

    (1)土地增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;(2)土地增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%;(3)土地增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;(4)土地增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

    房產稅、印花稅、契稅;居民個人購房時所需交納的稅種有契稅、印花稅、房產稅等。（略）

    可見除了房地產商賺取的利潤外，以及房地產商需要納稅的部分，都統統轉嫁給了民眾！

    由此可見，房價飆升究竟是什么原因，為什么降不下來，就一目了然了。

    因此，要解決房價問題，首先就要解決“土地財政”的問題，因為土地已經成為“搖錢樹”，誰也舍不得把他“砍掉”，砍不掉，就休想降低房價！

    當然擠壓房地產商的利潤空間，也是一種辦法，但也是有限的，如果房地產商，賺不到錢，他就可以不開發了，這也是一種竭澤而漁的做法。歸根結底，就是要政府下決心，要么降低地價，要么給低收入者，提供低價房源，或低租金房源，不然這個問題會變成一個非常棘手，越滾越大的大麻煩！

    正是：

    民眾享有居住權

    想買房屋沒有錢

    房價飆升為哪般

    土地財政是根源

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