有效解決房產(chǎn)倒賣問題——對(duì)房產(chǎn)“限購令”的一種思考　　

 海口14日出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步貫徹實(shí)施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策意見》，暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購房套數(shù)政策。從即日起至2010年12月31日，海口及外省居民家庭（含購房人、配偶及未成年子女）只能在?？谛沦徺I1套商品住房。這套政策又被稱為“限購令”。   　　

這讓我思考我們的時(shí)代到底已經(jīng)成為一個(gè)什么樣的時(shí)代呢？這是一個(gè)財(cái)富瘋狂積累的時(shí)代，房子已經(jīng)由普遍的居住場(chǎng)所的意義變成為人們積聚財(cái)富、顯現(xiàn)財(cái)富的主要手段。這是一個(gè)循環(huán)往復(fù)的時(shí)代，有錢的人越有錢，沒錢的人越?jīng)]錢。這是一個(gè)奢侈盛行的時(shí)代，一個(gè)人擁有十套、百套住房已不是傳奇。這是一個(gè)資源競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)，十個(gè)人沒有一套房也不奇怪。在我們的社會(huì)主義的初級(jí)發(fā)展時(shí)代，如何解決住房問題的成為我們心中的最痛?！　?/p>

我們的時(shí)代應(yīng)是一個(gè)人性的時(shí)代，給疲憊忙碌的人們一個(gè)心靈和身體自己的歸宿。我們的時(shí)代應(yīng)是一個(gè)幸福的時(shí)代，人人臉上應(yīng)該掛著笑容，而不是面對(duì)壓力（“房奴”、“卡奴”等）的麻木。我們的時(shí)代也應(yīng)是一個(gè)理性自由的時(shí)代，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的買賣自由的權(quán)益成為無法撼動(dòng)的原則。人民生活住房問題是急需要解決，可是卻不能以“限購令”這種方式來傷害我們的制度、發(fā)展和原則。　　

房產(chǎn)的價(jià)位虛高很大程度上都是這些房產(chǎn)倒賣商吵起來的。大量游資的注入使房產(chǎn)快速增長(zhǎng)，并增長(zhǎng)到一個(gè)不可能實(shí)現(xiàn)的高位上。在游資基礎(chǔ)上構(gòu)建的房地產(chǎn)行業(yè)是十分危險(xiǎn)的，它大大增強(qiáng)了事物發(fā)展的不確定性，極有可能在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上使市場(chǎng)走向崩潰。它是我國(guó)現(xiàn)階段急需解決的問題。從某種程度上來說解決了房產(chǎn)倒賣問題，也就解決了房?jī)r(jià)虛高的問題。我在這里提出一個(gè)能有效解決房產(chǎn)倒賣問題的思路和構(gòu)想，即把第一套房子以后所購買的房子都作為奢侈品，來給它建立一套有效完整的體系。　　

一、現(xiàn)實(shí)要求　　

    現(xiàn)實(shí)是比之任何話語更有力的論據(jù)，不提國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的失真現(xiàn)象，不提近年來工資的“被增長(zhǎng)”現(xiàn)象，以國(guó)家數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。2010年2月22日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)調(diào)查司司長(zhǎng)魏貴祥做客新華網(wǎng)時(shí)表示，2009年全國(guó)的城鎮(zhèn)居民人均收入17175元。同年3月31日，國(guó)土資源部下屬的中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院全國(guó)城市地價(jià)檢測(cè)組發(fā)布了《2009年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》。報(bào)告顯示，2009年全國(guó)住宅平均價(jià)格為4474元/平方米。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院社會(huì)學(xué)所所長(zhǎng)李培林在“2010年《社會(huì)藍(lán)皮書》發(fā)布暨中國(guó)社會(huì)形勢(shì)報(bào)告會(huì)”上稱，2009年中國(guó)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)將降低到37%左右。讓我們計(jì)算一下，我們不吃不喝、不消費(fèi)，每年買3.84平方米，如果買一套60平方米的房子需要15年以上。那再回歸現(xiàn)實(shí)，我們只進(jìn)行最基本、生活所必要的食物支出，我們每年用于保障基本生活的支出為6354.75元，這樣我們剩余的可支配收入為10820.25元。每年可買2.42平方米，買一套60平方米的房子需要25年左右。就算是夫妻二人都工作，也需要13年。而我們?cè)谏钤趺纯赡苤怀燥?，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老這些超負(fù)荷，又豈是一個(gè)13年的收入能承擔(dān)的？假定我們60歲退休，20歲工作。我們的生命將有一半以上都在為買房子而奮斗，還不能維持比較娛樂的現(xiàn)代生活狀態(tài)，我們的生命何其可悲。如果房產(chǎn)問題不能解決，那我國(guó)的制度、人們活著的目的，都將要被質(zhì)疑?！　?/p>

    其實(shí)房地產(chǎn)本行業(yè)的行為也過于短視，房?jī)r(jià)的一再走高只能使價(jià)值和使用價(jià)值不對(duì)稱，作為理性的投資者都知道，這種房?jī)r(jià)是不能長(zhǎng)久的。如果再?zèng)]有人能買起房，倒賣也就成為有錢人的一種游戲而已?！　?/p>

當(dāng)然我們也出臺(tái)了許多政策想要解決這個(gè)問題，可是都是治標(biāo)不治本，有的甚至還促使了房地產(chǎn)價(jià)格的新一輪增長(zhǎng)。例如，最新出臺(tái)的“限購令”也并沒有帶來房產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，而我所能想到的是這種強(qiáng)硬手段之后的新一輪反彈，擔(dān)憂的是資本無處可去，進(jìn)一步積累，而這種“限購令”解除之后，資本再次大量進(jìn)入，房產(chǎn)倒賣的進(jìn)一步擴(kuò)張，房產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)走高，而我們更加買不起房。房產(chǎn)價(jià)格的虛高從很大程度上都是由房產(chǎn)倒賣問題引起的，而這種倒賣現(xiàn)象之所以產(chǎn)生是由游資的投機(jī)性導(dǎo)致的。解決這種倒賣現(xiàn)象成為我們當(dāng)前急需解決的主要任務(wù)。 　　

二、定義問題　　

 在這樣的一個(gè)“一個(gè)人擁有十套房，十個(gè)人難擁有一套房”的社會(huì)生活，房子又怎么能不稱其為是一種昂貴的奢侈品？　　

在這里提的房子（這里的房產(chǎn)不包括別墅）成為奢侈品問題，有人會(huì)反駁我奢侈品在國(guó)際上的概念是“一種超出人們生存與發(fā)展需要范圍的，具有獨(dú)特、稀缺、珍奇等特點(diǎn)的消費(fèi)品”，又稱為非生活必需品。而房子是我們生活所必須的，怎么能稱其為奢侈品呢？這里我要澄清和強(qiáng)調(diào)一下，我所說的是第一套房子以后的第二套房子、第三套房子以及第N套房子，是奢侈品。 難道第二套至第N套房子是生活所必須的嗎？而且我認(rèn)為這樣的房子（第二套至第N套房子）已經(jīng)構(gòu)成了現(xiàn)今意義上的奢侈品，從其基本涵義來看，第一、奢侈品的概念是不斷延伸的，它隨著時(shí)代的變化而變化，在不同的時(shí)期有著不同的代表產(chǎn)品。第二、奢侈品的受眾是少數(shù)人群，即社會(huì)的財(cái)富精英。第三、就產(chǎn)業(yè)性質(zhì)而言，奢侈品消費(fèi)行業(yè)實(shí)際上是一個(gè)精英行業(yè)，它更多代表的是一種高品質(zhì)的生活方式。我們的房子（第二套至第N套房子）在這里已完全符合奢侈品的非生活必須和基本涵義的規(guī)定性，以及使物品成為奢侈品的稀缺性。至于其特征表現(xiàn)為房屋結(jié)構(gòu)和裝修的內(nèi)在性，并不在房子本身上顯示。　　

這個(gè)定義一下，我相信有人又會(huì)產(chǎn)生疑問，倒賣房產(chǎn)不是作為作為享受生活品質(zhì)消費(fèi)的，是為了追逐利益的，這怎么能算奢侈品呢？倒賣房產(chǎn)在我國(guó)已經(jīng)成為一種投機(jī)行為，這種投機(jī)行為雖不正常，但它是建立在房產(chǎn)自身需求的基礎(chǔ)上，通過囤積和抬價(jià)來完成的。根本上來說還是由我國(guó)社會(huì)需求決定的。這種囤積（至少有一套不是生活所必須的）和資源稀缺性的抬價(jià)已經(jīng)確定了這種行為本身就是一種消耗奢侈品的行為?！　?/p>

三、經(jīng)驗(yàn)理論依據(jù)　　

     房產(chǎn)倒賣問題，無非就是一個(gè)買賣獲利的問題，在買與賣中間硬性的插入一堵墻，其結(jié)果可能不是隔絕，而是兩邊的推倒?？偹苤慨a(chǎn)買賣的雙方背后的利益群體是龐大及復(fù)雜的，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)在固定資產(chǎn)投資占比超過20%，以房地產(chǎn)帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈涉及60多個(gè)行業(yè)，占GDP的比重高達(dá)6.6%，因此，房地產(chǎn)的景氣程度對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)影響非常大，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。而“限購令”的強(qiáng)行實(shí)行結(jié)果極有可能是大量游資聯(lián)合所帶來房產(chǎn)的新一輪的報(bào)復(fù)性的膨脹和擴(kuò)張?！　?/p>

其實(shí)買賣的理論很簡(jiǎn)單，賣價(jià)大于買價(jià)，人們開始購進(jìn)；賣價(jià)小于買價(jià)，市場(chǎng)就會(huì)陷入停滯和改革。我們所要做的就是使這種房產(chǎn)倒賣的價(jià)格不平衡，從而有效杜絕房產(chǎn)的倒賣現(xiàn)象，使房產(chǎn)市場(chǎng)重新恢復(fù)生產(chǎn)依賴需求的機(jī)制。而不是對(duì)其進(jìn)行阻隔限制這樣的短視行為，我們需要做的是疏導(dǎo)，給這個(gè)新生起的龐大產(chǎn)業(yè)予以規(guī)范，使其更好的發(fā)展。只是在目前的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的外在的成果較為輝煌，致使其改革的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力不足。這就需要我們對(duì)其進(jìn)行外在推動(dòng)，而不是使其暴動(dòng)反彈。　　

四、解決機(jī)制的構(gòu)建　　

這種機(jī)制是一種循環(huán)的機(jī)制，即對(duì)購買第二套—第N套的房子的消費(fèi)者進(jìn)行征收高額奢侈稅，并且實(shí)行征收累進(jìn)制，即第二套征收房?jī)r(jià)20%左右（這個(gè)稅率是我設(shè)想的）的奢侈稅，則第三套房子則征收房子40%左右（同上）的奢侈稅，累進(jìn)增加稅率。這種稅率的增加是以社會(huì)上每個(gè)人名下的房產(chǎn)數(shù)量決定，婚前為獨(dú)立單位（未成年人不計(jì)入內(nèi)），婚后以居民家庭（含購房人、配偶及未成年子女）為單位，組成奢侈稅征收的基本單位?！　?/p>

累進(jìn)的稅收建立一個(gè)基礎(chǔ)基金，作為機(jī)制的補(bǔ)充機(jī)構(gòu)，把這種建立的基金用于補(bǔ)貼給房產(chǎn)開發(fā)商（僅限居民住戶型的），從而降低房產(chǎn)成本，減少人民負(fù)擔(dān)?！　?/p>

五、實(shí)現(xiàn)途徑　　

在中國(guó)這種轉(zhuǎn)型的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期，我們更應(yīng)該維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的根本原則——自由原則。而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下我們想要對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，最常和最應(yīng)該使用的手段是經(jīng)濟(jì)手段，即稅收手段。故對(duì)房產(chǎn)（第二套—第N套）征收高額度的奢侈稅，并進(jìn)行階梯納稅。從而控制住房產(chǎn)不正常的需求，使房產(chǎn)賣價(jià)小于買價(jià)，從而減小房產(chǎn)倒賣的獲利性，使房產(chǎn)真正恢復(fù)到需求決定市場(chǎng)的時(shí)代。這么說吧，倒賣房產(chǎn)的減少，購買房產(chǎn)的這種虛假需求的幻滅會(huì)使房?jī)r(jià)自動(dòng)降低或維持，而不會(huì)再上升?！　?/p>

我們?cè)谶@里做個(gè)對(duì)比，在之前的政策實(shí)行下，之所以仍是控制不住房產(chǎn)倒賣，而且使這種投機(jī)行為走向社會(huì)全面化，是因?yàn)檫@種倒賣行為因政策所付出的成本都轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者或稱為購買者，他的獲利不僅不會(huì)因此減少，反而可能還會(huì)因這種政策控制所導(dǎo)致的緊缺性增加。而我提出的這個(gè)稅務(wù)的調(diào)控是無法轉(zhuǎn)嫁的，即作為倒賣商的第二套房?jī)r(jià)是由房子的本來價(jià)格+我們征收的奢侈稅（例如房?jī)r(jià)的20%左右）構(gòu)成的，第三套房子的價(jià)格是由房子的本來價(jià)格+我們征收的奢侈稅（進(jìn)階為40%-50%左右）的構(gòu)成，而賣出的房?jī)r(jià)卻僅是房子的價(jià)格組成的。縱使房產(chǎn)會(huì)因需求增長(zhǎng)，可是也不可能超過買房時(shí)所付出的價(jià)格，并且會(huì)產(chǎn)生一種房子累計(jì)的越多，花費(fèi)越多，賠的也越多。所以房產(chǎn)倒賣這種現(xiàn)象不能再繼續(xù)下去（當(dāng)然，真正需要的除外）。而最新出臺(tái)的“限購令”卻硬性卡斷了有的人們的真實(shí)需要，是一種短視行為，不可能解決真正的房產(chǎn)問題。　　

 上述對(duì)比說明這個(gè)構(gòu)想是建立在一個(gè)理論基礎(chǔ)上的，并且以現(xiàn)實(shí)為例來分析的。不過，我畢竟不是這方面的專家，有些東西可能還不是科學(xué)，但我提出的這個(gè)構(gòu)想，希望會(huì)對(duì)社會(huì)有益?！　?/p>