關于大連房地產可能的調控政策判斷　　

·王志清　　

【今天——　2010年7月16日　星期五，是大連夏季房展會。因此將6月初為大連房地產開發協會和有關企業寫的《關于大連房地產可能的調控政策判斷》發上網，以讓時間做驗證。】　　

對2010年此輪房地產調控，主導權是在地方政府，由于各省所處的房地產發展階段的不同，其應對政策自然不同?！　?/p>

比如，在調控的第一階段，長沙市和吉林省就宣布將2008年各自的房地產政策延長一年。　　

當前，除北京、上海、深圳、廣州等房地產一線城市因房價增長過高，地方調控政策一般嚴于中央，房價在6月份就有較大幅度下降；而其它城市繼推出的房地產調控政策比較溫和，其主要表現為成交量下降非常明顯，價格由于主流開發商還在堅持中。判斷到八月份將表現為新開盤項目普遍較大調低預期價格，繼售樓盤開始加大打折優惠力度?！　?/p>

根據北京市房地產交易管理網數據，　5月3日　至9日，北京商品住宅期房、現房整體量價齊跌。亞豪機構統計顯示，　5月3日　至9日，北京市商品住宅期房共成交133528平米，扣除保障性住房實際成交130424平米，環比減少了13.66%;商品住宅現房共成交25420平米，環比之前一周減少了54.33%?！　?/p>

與此同時，北京市5月末6月初時商品住宅整體成交均價16898元/平米，環比之前一周下降了1790元/平米，降幅達9.60%。而與此輪新政出臺之前的一周(　4月4日　-11日)相比，均價下降了7744元/平米，降幅達31.43%?！　?/p>

新項目調低開盤價。4月中旬新政以來，從　4月12日　開始的三周，北京商品住宅成交套數跌幅分別為10.34%、11.39%、30.82%，跌速逐周加快，而成交均價卻在22000-23000元/平米之間保持堅挺?！　?/p>

在成交量不斷下降后，商品住宅成交均價開始出現明顯下調?！?月26日　-　5月2日　，商品住宅成交均價從此前一周的22176元/平米跌至18688元/平米，上周跌至16898元/平米，兩次跌幅都在10%左右?！　?/p>

統計顯示，近期不少新開盤項目實際開盤均價均低于開盤之前的預計均價，降幅在2000-5000元/平米不等。業內分析認為，開發商已經選擇以降低預期的方式進行推盤。　　

也有業內人士認為，受調控影響，支撐高價項目的投資性需求和高端改善型需求受到抑制，取得預售證的城區高價項目較少，也直接導致成交均價的下跌?！　?/p>

著名專家央行貨幣政策委員會委員、經濟學家李稻葵認為：樓市調控勢在必行。　　

李稻葵在　5月24日　表示，本輪房地產政策調控勢在必行，近期出臺的樓市調控政策未來12至18個月內將收到明顯成效?！　?/p>

李稻葵在清華大學舉行的“破解迷局：聚焦中國宏觀經濟政策”論壇上稱，房地產宏觀調控的勢在必行是由目前特殊社會現實中的兩個“從未”決定的。一方面是剛工作的年輕人，對現在房地產價格過高過快增長，他們表達的呼聲從未如此強烈。另一方面是中央高層領導在房地產價格上表達出來的意愿從未如此明確。李稻葵表示，這兩個因素融合在一起，一定會產生一系列變化，甚至會產生一系列短期所不能預見的“大改革”?！　?/p>

李稻葵認為，此次房地產調控是與以往不一樣的，人們還要看到政策背后各種社會政策力量的推動。李稻葵表示，等到18個月此輪政策見效后，一定會出現更加有力的宏觀經濟改革措施?！　?/p>

大連的房地產調控特點主要表現為追隨在國家政策后行，目前尚在感覺有經驗可介紹的階段。房屋成交量下降特別明顯，但主流開發商堅守價格不為所動?！　?/p>

大連市政府尚在調研怎樣仿效上海等城市推出調控細則。估計細則可能在2010年7月上中旬推出。8月，大連房價將開始實質下調?！　?/p>

大連市對于房地產調控政策從2003年開始歷來多依靠用調控動遷量的多少來平抑市內房價。賣不動房時，就接受開發商的意見，加大拆遷住戶的動遷面積，以促進銷售，推高房價。2009年，大連市內四區的動遷量達到175萬平方米，因此才使大連市內四區的商品房成交量達到了52293套，同比增幅114.44%；累計成交面積461.36萬平方米，同期相比上漲104.53%；成交額422.1億元，同期相比上漲130.17%?！　?/p>

在面臨中央如此嚴峻的調控政策下，大連也必定主控房地產價格上漲，因此，除嚴格統一執行中央的調控方針外，市政府必定要把減少動遷量作為一個重要的調控手段，以用來抑制房價?，F在主流開發商已經很擔心嚴控拆遷量這一措施。但據傳有領導曾對大連的過量動遷提出批評，再加當前朝鮮半島局勢不平靜，判斷今年大連主城區的動遷量將比2009年減少一半以上，并很能將主要的動遷補償在2010年10月以后發放，這樣大連下半年購房的有效需求將比2009年減少一半以上?！　?/p>

基于此，大連的房價在8月份之后將從新開盤的商品房調低開盤的預期價開始步步走低，市內四區沒有增值空間的高檔商品房可能降價2000-3000元，普通商品房價格將下調1000元。這可能是全國的大勢所趨，是等待購房者所盼望的，亦是大連市政府所能接受，也是多數開發商所能承受的，也是銀行所樂見的?！　?/p>

　2010-6-9　　　

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