經濟形勢權威發表(住建部住房公積金監管司張其光、崔勇)

　　陳朝文

　　社會經濟風險日益顯現

　　去年，我國經濟增長7.4%，通貨膨脹2.0%，城鎮新增就業超過1300萬人，呈現中高速增長、低度通貨膨脹和充分就業的新氣象。但經濟運行不確定性增加，風險持續發酵并日益顯現，主要表現在四個方面：

　　第一，房地產業收縮過快。2014年房地產開發投資9.5萬億元，同比增長10.5%，增速呈逐月下降的態勢。商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，除四季度略有回暖外，降幅呈逐季加大態勢。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格月同比下降的城市個數從上半年的1個增加到12月份的68個。9月央行[微博]放寬個人住房貸款政策后，市場預期有所改善，但多數城市繼續低迷，下行趨勢仍然明顯。

　　第二，產能過剩持續加劇。2012年底，我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃(924, -8.00, -0.86%)產能利用率分別為72%、74%、72%和73%。2013年中央對化解產能過剩工作作出部署后，產能過剩勢頭得到遏制，但問題遠未化解。至去年底，上述行業產能利用率仍不足75%，低于82%的正常水平。目前，我國企業債務約占GDP150%，全球最高。在需求強勁條件下，高負債可以支撐高投資，高投資支撐高產能。一旦需求萎縮，企業虧損和破產增多，銀行風險就會暴露。

　　第三，地方融資平臺違約。最近幾年，地方融資平臺大規模舉債進行基礎設施建設，還款資金主要依靠土地出讓收入。在房價持續上漲期，這種運行機制尚能維持運轉，但在房價下跌期，平臺風險就會逐步顯現。由于2010年是信貸高峰，2011年至2013年是信托高峰，信貸一般以5年期為主，信托大多在2年左右，今年是平臺償債高峰，到期債務為2.8萬億元。

　　第四，影子銀行風險集聚。影子銀行是我國金融市場發育不充分條件下監管套利的產物，基本特征是“兩高一低”，杠桿率高，利率水平高，運行透明度低。2011年至2013年是影子銀行快速發展時期，目前已陸續進入償還期。到去年底，全國369筆信托項目存在風險，涉及資金181億元。經濟下行周期，資金鏈斷裂風險恐不斷積聚。

　　而在這些風險中，房地產是風險“導火線”。數據顯示，2014年，我國房地產開發投資占GDP14.9%，約是美國、印度、臺灣地區房地產投資高峰時期的3倍。瑞銀估計，房地產占我國總需求比重高達1/4。如再考慮房地產和其它行業的產業關聯，房地產占GDP比重超過1/3。社會融資30%投向房地產，固定資產投資30%在房地產，家庭資產70%集中在房地產，地方財政收入50%以上依靠房地產。房地產業過快收縮，將對宏觀經濟產生連鎖反應和共振效應，比如加劇產能過剩矛盾、誘發平臺債務違約和引爆影子銀行風險等。

　　房地產下行趨勢明顯

　　今年，我國房地產市場進入深度調整時期。與2008年和2011年那兩輪調整不同，這輪調整是在沒有行政干預情況下的市場自行校正。由此判斷，我國房地產市場已經發生結構性變化，從供給約束轉化為需求約束。如不能有效增加住房需求，房地產下行趨勢將難以遏制。

　　第一，供應規模持續增加。根據“六普”數據，2010年，我國城鎮存量住房為203億平方米，此后4年又有42億平方米竣工，扣除拆遷住房后，2014年底城鎮存量住房約240億平方米，城鎮戶均住房接近1套。2014年底，我國在建住宅59億平方米，將在未來2至3年內入市。按商品住宅年銷售面積10億平方米估算，今后幾年房地產市場形勢將更為嚴峻。

　　第二，人口結構發生逆轉。人口結構是影響住房需求的基本要素，勞動人口占比越高，住房需求越強。根據統計局數據，1965-2013年，我國15-64歲勞動人口占總人口比重持續上升，2013年達到75%峰值，其后將持續下降。根據民政部數據，2006年，我國結婚對數增長14.8%，2013年已大幅降到1.8%。未來5年，城鎮20-45歲主要購房群體下降約10%。住房需求重心將轉向居民改善性住房需求和農民進城購房消費需求。

　　第三，家庭資產配置轉型。2010年后，金融“脫媒”現象凸顯，銀行理財產品、互聯網金融產品和信托產品爆發式增長，近期股票市場開始復蘇，住房不再是家庭配置資產的首選資產，住房投資需求將快速下降。

　　第四，貸款支持力度減弱。2012年以來，信托、互聯網金融等融資產品快速發展，分流銀行儲蓄存款，增加銀行攬儲成本和流動性約束。銀行發放個人住房貸款積極性下降，收緊貸款規模，取消利率折扣，貸款支持力度減弱。住房公積金貸款受資金來源和管理體制限制，貸款規模難以迅速擴張，支持作用弱化。去年9月，人民銀行[微博]放寬個人住房貸款政策，去年11月和今年3月兩次下調存貸款基準利率，個人住房貸款供應有所改善，但銀行貸款動力仍然不足。貸款利率下調0.65個百分點后，5年期個人住房貸款利率5.9%，高出降息前7折貸款利率1.31個百分點，利息成本仍居高不下。

　　他們建議設立住房銀行來解決。

　　2015年4月5日

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