尹中立：房屋的價格和成本是什么關系
http://finance.sina.com.cn 2006年10月13日 11:34 新京報
由于住房市場的特性，使該市場無法通過自己的調節來達到均衡，希望完全通過市場的競爭機制來解決住房問題的思路是錯誤的，住房市場必須有政府的干預。
最近，廣東省建設廳以有可能侵犯企業商業秘密和影響公平競爭環境為由，“否決”了人大代表要求公開房屋成本的建議(9月24日《新京報》)。于是，關于公布房屋成本的討論再次成為社會關注的焦點。
反對公布房屋成本有四種觀點最具代表性
一項政策爭論了數年，至今依然沒有結果，除了利益的沖突之外，理論上的分歧也是重要的原因。
在反對公布房屋成本的聲音中，有以下四種觀點最具代表性：第一種觀點認為，強制公布住房成本屬于政府對經濟的行政干預，既然我們實行的是市場經濟，應該讓市場去調節住房市場的供給與需求，政府干預越少越好。
第二種觀點是“公布成本無用論”。認為房價是由市場的供給與需求決定的，與成本沒有關系。因此，公布房屋成本對房價沒有任何作用，公布房屋成本沒有什么用處。
第三種觀點認為公布房屋成本侵犯企業的“商業秘密”。
第四種觀點認為公布房屋成本不可行。因為房屋的成本是可以隨意調節的，同一個項目的賬面成本可以搞出很多花樣。公布房屋成本不僅無助于降低房價，還可能刺激房價上漲。
上述四種觀點看上去都很有說服力，有理論，有實踐。但老百姓希望公布房屋成本的呼聲卻一浪高過一浪。難道老百姓的邏輯有問題？老百姓是從直覺來判斷問題的，但直覺往往最接近真理。
住房的特性使其無法符合完全競爭的條件
先說第一種觀點。從表面上看，該觀點符合經濟學的一般規律。但西方經濟學所信奉的“競爭產生效率”的假設前提是“市場充分競爭、信息完全對稱”。而住房及其生產要素(土地)的最大特點就是不可移動，無法在市場上實現自由流動，因此，它無法符合完全競爭的條件。
為了說明這個問題，我們將住房和白菜進行比較。從直觀看，住房是不可移動的，是屬于不動產，住房無法做到無差異地復制；而白菜是可以自由移動的，可以無限制地復制。對于白菜而言，競爭產生效率，例如：一種大白菜如果價格高、利潤豐厚的話，會吸引大量的農民生產出相同品質的大白菜，于是這種大白菜的市場供給會增加，價格會下跌；如果北京的大白菜突然價格上升，全國其他地方的大白菜就會運到北京，北京的白菜價格自然下跌。但住房無法像白菜那樣做到可復制，自由市場競爭無法在相同的位置生產出更多的相同質量的住房。既然無法重復生產，自由競爭又怎能產生效果呢？但國貿中心的位置好，租金高，通過市場競爭能再建造出一座國貿中心嗎？
正由于住房市場的這個特點，使該市場無法通過自己的調節來達到均衡，希望完全通過市場的競爭機制來解決住房問題的思路是錯誤的，住房市場必須有政府的干預。西方國家為了弄清楚該道理經過了100多年的探索，在20世紀30年代的大蕭條洗禮下，西方國家普遍開始對住房市場進行干預。因此，企圖掛起市場經濟的大旗來反對國家對住房市場的干預是沒有道理的。
信息充分公開才能讓市場機制產生作用
我們再看看第二種觀點，與第一種觀點十分類似，從表面上看，該觀點也符合經濟學的一般規律，但仔細分析就會發現其中的問題。房地產市場的特點之二是信息不對稱，單個的買者并不知道所有的供給和需求的信息，使開發商或房地產中介機構可以利用住房市場的信息嚴重不對稱操縱住房價格。另外，住宅的流動性很差，對于二手房市場而言，每個住宅區可交易的住宅只是少數，少數可交易的住宅價格決定了大部分住宅的價格。因此，住宅的價格是非常容易操縱的。針對該市場的特點，最有效的辦法就是加強市場監管，增加市場的透明度，公布成本屬于增加市場透明度的方式之一。只有讓市場的信息充分公開，才能讓市場機制產生作用。因此，房價與成本無關的觀點也是沒有依據的。
再看看第三種觀點。所謂“商業秘密”是指不為公眾所知悉、能為權利人帶來經濟利益、具有實用性并經權利人采取保密措施的技術信息和經營信息。把房屋平均成本說成商業秘密是沒有道理的。筆者以為，房屋成本中最難以說明白的就是土地成本了，其中有大量的非法交易成本，說白了就是送禮的成本。除此之外就沒有秘密可言。
至于第四種觀點，我認為與前三個觀點不屬于同一層次的問題，前面分析的是公布房屋成本的必要性的問題，而第四個觀點實際強調的是可行性的問題。即使讓開發商都如實公布成本有再大的困難，也不能因此否認該措施的積極意義。
我國價格法也明確規定，企業自主定價需要以成本為基礎定價，經營者不得違反法律、法規牟取暴利。據此，公開成本于法于理都有依據。
□尹中立(中國社科院金融所副研究員)
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