經(jīng)濟(jì)觀察：個(gè)人合作建房 對(duì)房地產(chǎn)暴利說(shuō)“不” 

2006年12月11日 08:40:56 　來(lái)源：半月談  

    在大多數(shù)城市房?jī)r(jià)居高不下的背景下，前不久一則來(lái)自溫州的消息讓全國(guó)購(gòu)房者為之一振———溫州人率先突破個(gè)人合作建房的最大瓶頸，順利拿到了土地。溫州人一躍站在了國(guó)內(nèi)個(gè)人合作建房的最前沿，民間力量對(duì)房地產(chǎn)商“高價(jià)暴利”說(shuō)“不”的試驗(yàn)有望在這里成功。

    樂(lè)觀之余，人們不禁擔(dān)憂(yōu)，個(gè)人合作建房無(wú)疑將面對(duì)房地產(chǎn)商的集體“圍攻”，還要抵御政策變動(dòng)和市場(chǎng)變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。處于風(fēng)口浪尖的溫州個(gè)人合作建房能走到最后嗎？【私募基金？非法集資？ 自建房“破冰”困局依然】

    溫州人再次“第一個(gè)吃螃蟹”

    近年來(lái)，各地個(gè)人合作建房風(fēng)起云涌，但都“只聽(tīng)打雷，不見(jiàn)下雨”。合作建房難，難在三點(diǎn)：融資難；拿地難；合作者之間眾口難調(diào)。各地合作建房難獲突破，關(guān)鍵在于跨不過(guò)這些難關(guān)。

    溫州的突破給人們?cè)S多期待。11月15日，溫州個(gè)人合作建房項(xiàng)目發(fā)起人趙智強(qiáng)宣布，該項(xiàng)目委托的開(kāi)發(fā)商以1.0458億元的價(jià)格取得了溫州市龍灣區(qū)蒲州街道“江前三產(chǎn)安置地塊”的開(kāi)發(fā)權(quán)。溫州的成功“拿地”，意味著合作建房進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的操作階段。

    “成功拿地有點(diǎn)運(yùn)氣的成分。”擔(dān)任溫州市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)的趙智強(qiáng)說(shuō)。2004年初，趙智強(qiáng)向外界拋出以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)牽頭開(kāi)展個(gè)人合作建房的計(jì)劃，得到了眾多響應(yīng)。報(bào)名者很快超過(guò)了限額，不得不加以限制，最后360多人登記住房需求400多套。2005年他們?cè)鴮ふ疫^(guò)幾個(gè)地塊，但都因地價(jià)過(guò)高等原因而放棄。

    今年5月，趙智強(qiáng)看中了位于溫州市上江路西片14號(hào)地塊。剛開(kāi)始報(bào)名時(shí)有3家，到10月30日交納保證金的最后期限，只有會(huì)員們集資的1000萬(wàn)元保證金交到了拍賣(mài)方手里。這次拿地成功，一方面是因?yàn)榈貕K面積偏小，開(kāi)發(fā)商獲利空間不大；另一方面是開(kāi)發(fā)商面臨宏觀調(diào)控的壓力。房地產(chǎn)商不敢干，最終會(huì)員們以每畝400萬(wàn)元左右的價(jià)格將其拿下。

    趙智強(qiáng)告訴記者，該地塊占地30畝，總建筑面積約2萬(wàn)平方米，規(guī)劃建成260套住房。據(jù)測(cè)算，這一地塊均價(jià)為每平方米4100元，預(yù)計(jì)建成后房屋成本價(jià)為每平方米5300元，遠(yuǎn)低于周邊樓盤(pán)每平方米10000元左右的市場(chǎng)價(jià)。

    在民資豐富的溫州，融資向來(lái)不是難題。趙智強(qiáng)說(shuō)，合作建房的成員大多數(shù)是企業(yè)的中高層，籌集資金問(wèn)題不大。土地和建房資金分批交付，也緩解了資金壓力。對(duì)部分確實(shí)存在困難的參與者，營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)還為他們找到一家信托公司提供貸款。

    為保證建房資金使用公開(kāi)、透明，溫州合作建房所涉資金全部交由銀行專(zhuān)門(mén)保管。“只有在合作建房代表、銀行、開(kāi)發(fā)商、地塊所在村委會(huì)4方全部到齊的情況下才能使用。”趙智強(qiáng)說(shuō)。資金管理的透明化，加上市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)的社團(tuán)組織背景，極大地增強(qiáng)了投資者的信心。

    由于自身沒(méi)有進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作的資質(zhì)，溫州個(gè)人合作建房團(tuán)隊(duì)還找到了一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為合作伙伴，從拿地到建成交付，全程進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作。趙智強(qiáng)說(shuō)，如果一切順利，四五個(gè)月后就可以正式動(dòng)工，2008年200多套房子就可以交付。

    對(duì)“高價(jià)暴利”的無(wú)奈反抗

    張積露是浙江泰順縣的一名中學(xué)退休教師，退休后本想在溫州市區(qū)買(mǎi)一套房子，然而拿出數(shù)十年的積蓄也買(mǎi)不起高價(jià)商品房的一角。2005年4月，張積露加入了溫州個(gè)人合作建房的隊(duì)伍，成為最早的成員之一。

    從全國(guó)各地的合作建房人來(lái)看，大多有和張積露一樣“逼上梁山”的味道。而今，張積露們又向前邁進(jìn)了一大步，無(wú)疑激勵(lì)了全國(guó)合作建房人的士氣。11月16日，全國(guó)十大城市個(gè)人合作建房發(fā)起人代表在溫州簽署了《全國(guó)個(gè)人合作建房溫州宣言》，聲稱(chēng)“通過(guò)推動(dòng)個(gè)人合作建房解決城市中低收入者的住房問(wèn)題應(yīng)成為合作建房發(fā)起人的社會(huì)責(zé)任”。

    溫州房?jī)r(jià)畸高，市區(qū)房?jī)r(jià)每平方米多在萬(wàn)元以上，特定地區(qū)高達(dá)2萬(wàn)多元，在全國(guó)地級(jí)市中屈指可數(shù)。個(gè)人合作建房比周邊樓盤(pán)的平均價(jià)格低30%～40%，反襯出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的暴利，由此引來(lái)溫州各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)其展開(kāi)“圍攻”。溫州合作建房在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的情況下，拿到了每平方米4100元的土地。溫州“拿地”所暴露出來(lái)的高地價(jià)，也部分說(shuō)明了目前房?jī)r(jià)居高不下的原因。

    高房?jī)r(jià)下受損害的不僅僅是老百姓的“安居權(quán)”，地方的競(jìng)爭(zhēng)力也深受影響。趙智強(qiáng)說(shuō)，由于房?jī)r(jià)太高，溫州企業(yè)中高層管理人員的流失成為一個(gè)普遍現(xiàn)象。個(gè)人合作建房無(wú)疑在向政府發(fā)出質(zhì)問(wèn)，在保障中低收入群體的“安居權(quán)”上，政府應(yīng)該承擔(dān)怎樣的職責(zé)？

    有專(zhuān)家指出，溫州合作建房“突圍”后遭到房地產(chǎn)商“圍攻”，向市場(chǎng)發(fā)出了強(qiáng)烈信號(hào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)需要多元的建房模式，以撬動(dòng)目前僵硬的既得利益格局。溫州的“突圍”還向房地產(chǎn)商發(fā)出了“宣戰(zhàn)書(shū)”：樓市不整頓，遲早要被人們拋棄。

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，“個(gè)人合作建房”顯然是一條違背專(zhuān)業(yè)化分工的倒退之路，違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則。如果房市能走上健康發(fā)展之路，房?jī)r(jià)理性回歸，個(gè)人合作建房也就大可不必了。

    是否在政策和法律的邊界上“走鋼絲”

    業(yè)內(nèi)人士指出，個(gè)人合作建房，目前還是法律和政策上的盲點(diǎn)，不排除國(guó)家出臺(tái)規(guī)范性甚至排斥性政策的可能。此外，如果房?jī)r(jià)在兩年之內(nèi)大跌，合作建房還有吸引力嗎？

    面對(duì)合作建房這個(gè)新生事物，溫州市政府部門(mén)普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度。溫州市房管局副局長(zhǎng)陳勝華說(shuō)，從目前來(lái)看，合作建房都是從正常的開(kāi)發(fā)途徑進(jìn)入，程序上是合法的。溫州市國(guó)土資源局局長(zhǎng)劉允南則直言，溫州合作建房談成功還為時(shí)尚早。他表示，合作建房人委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司“拿地”，法律上是允許的。現(xiàn)在的問(wèn)題是，合作建房人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的約定能否實(shí)現(xiàn)，以及誰(shuí)來(lái)監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的問(wèn)題。

    從開(kāi)工建設(shè)到拿到房屋的過(guò)程，個(gè)人合作建房還會(huì)碰到很多問(wèn)題。如果今后房?jī)r(jià)暴漲，從法律層面上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商完全可以?huà)侀_(kāi)委托，將房子賣(mài)掉，自己贏利；如果房?jī)r(jià)暴跌，集資者不愿繼續(xù)交款，那么，就成為一場(chǎng)無(wú)法收?qǐng)龅募Y建房“鬧劇”。

    溫州個(gè)人合作建房會(huì)不會(huì)涉及非法集資問(wèn)題？溫州市律師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)何延法認(rèn)為，這跟非法集資有本質(zhì)的區(qū)別：首先，非法集資指的是非金融機(jī)構(gòu)向社會(huì)集資募款、獲取暴利的一種行為，而個(gè)人合作建房中的集資者是固定的，僅限于營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)的會(huì)員；其次，個(gè)人合作建房無(wú)暴利可言，營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)也無(wú)暴利可言，協(xié)會(huì)即使獲取少量利益，它也要付出時(shí)間、勞力、工本費(fèi)；第三，集資者獲取的是自己居住的房屋，不是非法集資所得的高額利息。

    何延法說(shuō)，個(gè)人合作建房是一個(gè)新生事物，任何一個(gè)新生事物的出現(xiàn)，起初都會(huì)有爭(zhēng)議。但這是一個(gè)抑制房?jī)r(jià)暴漲的有效措施，與國(guó)家六部委聯(lián)合發(fā)文抑制房地產(chǎn)價(jià)格的基本精神是符合的，是一件有意義的事情。

記者 沈錫權(quán) 汪林義

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經(jīng)濟(jì)觀察：動(dòng)口又動(dòng)手 個(gè)人集資建房時(shí)代到來(lái)？ 

2006年11月29日 10:20:06 　來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)  

 
 

 
 
    趙智強(qiáng)最近比較忙，且百忙之中還有麻煩纏身。１１月２３日，幾經(jīng)周折，記者終于采訪(fǎng)到了這位正在“風(fēng)口浪尖”上的人物。 【發(fā)起人現(xiàn)身北京 合作建房聯(lián)盟否認(rèn)制造炒房溫床】

    “我現(xiàn)在有很多工作要做。”趙說(shuō)。作為“第一個(gè)吃螃蟹”的人，趙智強(qiáng)開(kāi)啟了一扇通向個(gè)人集資建房的大門(mén)。

    １１月１５日，這位溫州市個(gè)人集資建房項(xiàng)目發(fā)起人宣布，以１．０４５８億元的價(jià)格取得了溫州市龍灣區(qū)“江前三產(chǎn)安置地塊”的開(kāi)發(fā)權(quán)。至此，吵嚷且熱鬧了數(shù)年之久的個(gè)人集資建房終于告別了“光說(shuō)不練”的歷史，邁出了其實(shí)質(zhì)性的一步。

    “個(gè)人集資建房不只是人們一座心中的樓閣。”有評(píng)論界人士認(rèn)為，民間資本的突破，必將成為普通市民擺脫“天價(jià)地產(chǎn)”枷鎖的范本。但是作為一個(gè)新生事物，個(gè)人集資建房同時(shí)遭到了質(zhì)疑。

    破冰之旅：“平民地產(chǎn)”漸行漸近

    自從拿到“江前三產(chǎn)安置地塊”開(kāi)始，趙就成了媒體追逐的對(duì)象。

    “我們現(xiàn)在只是把它當(dāng)成公益事業(yè)，不敢去掙錢(qián)。”趙智強(qiáng)說(shuō)。１１月１５日，通過(guò)摘牌，趙以?xún)H比底價(jià)高出一萬(wàn)元的價(jià)格，將上江路附近的上述地塊輕松收入囊中。

    “競(jìng)爭(zhēng)并不激烈。”提及剛剛拿到的土地，趙坦陳，“一是因?yàn)榈囟尾缓茫辉倬褪鞘芎暧^調(diào)控等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不是很好，開(kāi)發(fā)商出手都比較謹(jǐn)慎。”按照趙智強(qiáng)此前公布的計(jì)劃，該項(xiàng)目（同時(shí)也是國(guó)內(nèi)首個(gè)個(gè)人集資建房項(xiàng)目）將在四五個(gè)月后正式動(dòng)工。

    ２００３年，北京的于凌罡在互聯(lián)網(wǎng)上率先提出集資建房，得到網(wǎng)友的熱烈響應(yīng)。２００４年初，溫州合作建房發(fā)起人、溫州市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙智強(qiáng)向外界拋出了以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)牽頭開(kāi)展個(gè)人集資建房的計(jì)劃，亦得到了眾多人響應(yīng)。“報(bào)名者很快超過(guò)了限額，最后３６０多人登記需求住房４００多套。”趙智強(qiáng)此前在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示。

    在房地產(chǎn)行業(yè)，與近年來(lái)開(kāi)發(fā)商賺取暴利廣遭詬病不同，個(gè)人集資建房不以贏利為目的，這種合作互助共圓住房夢(mèng)想的解決之道，從其醞釀伊始，就受到社會(huì)中低收入階層的期待和社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，并被譽(yù)為“平民地產(chǎn)”模式。不過(guò)，由于受資金籌集、拿地以及傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體制等方面的制約，在趙之前，個(gè)人集資建房一直停留在“紙上談兵”階段。

    據(jù)悉，趙智強(qiáng)此番拿到的地塊占地３０畝，總建筑面積約２萬(wàn)平方米。趙說(shuō)，如果一切進(jìn)展順利，到２００８年時(shí)，該項(xiàng)目即可竣工并交付業(yè)主使用。

  比同地段房屋便宜近一半

    據(jù)趙智強(qiáng)介紹，目前以個(gè)人名義參與到其旗下集資建房的人數(shù)已達(dá)４００多個(gè)，先期已籌集到２０００多萬(wàn)元資金。“由于土地出讓金是分期交納的，所以資金不存在問(wèn)題。”趙說(shuō)。

    值得一提的是，去年趙智強(qiáng)曾經(jīng)尋找過(guò)幾個(gè)地塊，最后均因地價(jià)過(guò)高等原因而放棄。用趙智強(qiáng)自己的話(huà)說(shuō)，這次成功拿地，雖說(shuō)毫無(wú)懸念，但也多少有點(diǎn)運(yùn)氣的成分。實(shí)際上，除了上文談到的因素之外，面積偏小也是該地塊不為其他開(kāi)發(fā)商所爭(zhēng)搶的原因，最終，趙智強(qiáng)以每畝４００萬(wàn)元左右的價(jià)格將其拿下。

    “這次解決２００多個(gè)人（的需求），先保證第一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作。”由于地塊不大，按規(guī)劃只能建成２６０多套住房，顯然，趙智強(qiáng)無(wú)法滿(mǎn)足全部４００多人的愿望。記者進(jìn)一步了解得知，上述２００多套住房將優(yōu)先解決溫州市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)企業(yè)會(huì)員的住房難題。

    “我現(xiàn)在感到壓力非常大！”在集資建房方面已成功地跨出第一步的趙智強(qiáng)，并沒(méi)有人們想象得那樣高興和輕松，記者試圖進(jìn)一步打探其原因，但他不愿意就此深談。

    “來(lái)自各方面的壓力都有。包括過(guò)去曾經(jīng)探討過(guò)，認(rèn)為不是問(wèn)題的問(wèn)題，這次又被有關(guān)部門(mén)搬出來(lái)講。”趙在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)顯得很無(wú)奈，戲稱(chēng)自己“捅了一個(gè)馬蜂窩”。

    有媒體報(bào)道說(shuō)，趙智強(qiáng)近日遭到了當(dāng)?shù)劂y監(jiān)會(huì)和公安部門(mén)的調(diào)查，調(diào)查的目的可能與該項(xiàng)目是否涉嫌非法集資有關(guān)，但此事并未得到趙智強(qiáng)本人和有關(guān)部門(mén)證實(shí)。令人關(guān)注的是，趙智強(qiáng)１１月２３日在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)特別指出，所謂“集資建房”說(shuō)法并不太妥當(dāng)，他向記者強(qiáng)調(diào)要以“合作建房”取代。

    在溫州市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)網(wǎng)站，記者發(fā)現(xiàn)，有關(guān)“合作建房”的描述是這樣的：“一群有民事行為、有購(gòu)房能力的中國(guó)公民，以民主議事的方式集合在一起，自愿簽署共同合作的協(xié)議，共同成立有獨(dú)立法律地位的機(jī)構(gòu)，以非盈利方式運(yùn)作合作建房項(xiàng)目。”

    據(jù)趙智強(qiáng)介紹，其目前拿到的地塊按建筑面積折合成樓面價(jià)是每平方米４１００元，加上建筑安裝成本以及規(guī)劃、設(shè)計(jì)和稅收等各種費(fèi)用，成本可能達(dá)到６３００－６５００元／平方米。“但我們最后定的價(jià)格是５３００元／平方米。”“我們采取將一二樓轉(zhuǎn)出去，通過(guò)這種辦法和對(duì)外出售地下車(chē)庫(kù)，把價(jià)格降了下來(lái)。”

    記者了解到，在溫州，同區(qū)域樓盤(pán)售價(jià)大多在八九千元左右，有的甚至達(dá)到或超過(guò)了一萬(wàn)元，比較而言，趙智強(qiáng)操盤(pán)的合作建房項(xiàng)目，價(jià)格低了近一半。

集資建房能否成為主流

    最近，繼溫州之后，沈陽(yáng)、廣州等地集資建房發(fā)起人也高調(diào)亮相，頻頻展開(kāi)行動(dòng)，掀起了一股個(gè)人集資建房的浪潮。最早提出個(gè)人集資建房的于凌罡也盯上了北京花園路某地塊。

    個(gè)人集資建房能否成為未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流？對(duì)于這樣一個(gè)問(wèn)題，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海的看法是——“在一定時(shí)期完全有可能”。

    “不管是個(gè)人獨(dú)立建房還是與人合作集資建房，都是公民的一種權(quán)利。在法律上不存在任何問(wèn)題。”曹建海說(shuō)，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，有集資建房意愿的個(gè)人通常會(huì)成立專(zhuān)門(mén)的合作社，通過(guò)這種住宅合作社來(lái)運(yùn)作相應(yīng)的項(xiàng)目。

    曹建海認(rèn)為，個(gè)人集資建房不僅價(jià)格便宜，而且一旦放開(kāi)，形成氣候，還可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成很大的沖擊，受這種沖擊的影響，一些開(kāi)發(fā)商將被迫轉(zhuǎn)型。“國(guó)外根本沒(méi)有像中國(guó)這樣的開(kāi)發(fā)商，國(guó)外通常只有建筑商和投資商。”曹建海說(shuō)。

    香江國(guó)際副總裁潘明朗在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，不便對(duì)個(gè)人集資建房表態(tài)，不過(guò)，潘表示，“個(gè)人集資建房搶不了開(kāi)發(fā)商的飯碗。”“這就像個(gè)人廚房和公共餐廳一樣，大家都有廚房，但還是有很多人選擇去餐廳吃飯。”

    陽(yáng)光１００常務(wù)副總經(jīng)理范小沖也不擔(dān)心個(gè)人集資建房對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式所造成的沖擊。“必定個(gè)人集資建房只是少數(shù)。”范小沖說(shuō)，“只有當(dāng)走完整個(gè)過(guò)程集資建房者才會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己并沒(méi)有省下多少錢(qián)。很多人以為開(kāi)發(fā)成本單純就是地價(jià)、建安成本，實(shí)際上很多環(huán)節(jié)都需要錢(qián)。個(gè)人集資建房雖然省了廣告費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)，但增加了許多意想不到的成本，如時(shí)間成本等。另外，還有很多不可控的因素。”

    “個(gè)人集資建房不會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種主流模式。”范小沖認(rèn)為，其原因主要有三：“一是個(gè)人集資建房規(guī)模不夠，可能影響幾百人、幾千人，但要影響一個(gè)國(guó)家，人們都去集資建房，比較難；而且個(gè)人集資建房中間運(yùn)作難度很大，從批地、買(mǎi)地，到規(guī)劃、建設(shè)，需要反復(fù)協(xié)商，往往眾口難調(diào)；三是開(kāi)發(fā)過(guò)程需要嚴(yán)格的監(jiān)管，需要誠(chéng)信、專(zhuān)業(yè)知識(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越專(zhuān)業(yè)化規(guī)模化的趨勢(shì)下，個(gè)人集資建房如何實(shí)現(xiàn)效率也是一個(gè)問(wèn)題。”

    范小沖說(shuō)，他對(duì)個(gè)人集資建房持“樂(lè)見(jiàn)其成”的態(tài)度，但這并不代表他不無(wú)擔(dān)憂(yōu)。“即使是將房子蓋了起來(lái)，個(gè)人集資建房也可能面臨一大堆的售后保障問(wèn)題。”（記者 周雪松）

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