經(jīng)濟觀察：個人合作建房 溫州能走到最后嗎？ 
2006年11月22日 06:55:08 　來源：新華網(wǎng) 
 

    新華網(wǎng)溫州１１月２１日專電（記者 汪林義 沈錫權(quán)）一則消息讓全國購房人為之興奮－－溫州人新近率先突破了個人合作建房的最大瓶頸，順利拿到了土地。溫州的突破給人們許多期待：個人合作建房由于土地和融資等實際困難，國內(nèi)還沒有成功的先例。溫州人的成功拿地，一躍站在了國內(nèi)個人合作建房的最前沿，民間力量對抗房地產(chǎn)商“高價暴利”的“革命”有望實現(xiàn)。

    樂觀之余，人們也不禁擔憂，個人合作建房無疑將面對房地產(chǎn)商的集體“圍攻”，還要抵御政策變動和市場變化帶來的風險。處于風口浪尖的溫州個人合作建房能走到最后嗎？

    溫州突圍

    １１月１５日，溫州市個人合作建房項目發(fā)起人趙智強在溫州宣布，該項目委托的開發(fā)商以１．０４５８億元的價格取得了溫州市龍灣區(qū)蒲州街道“江前三產(chǎn)安置地塊”的開發(fā)權(quán)。溫州的成功“拿地”，意味著合作建房進入了實質(zhì)性的操作階段。

    ２００３年，北京的于凌罡在互聯(lián)網(wǎng)上率先提出合作建房，得到網(wǎng)友的熱烈響應。當各地的合作建房熱漸趨沉寂，溫州方面卻取得了意想不到的突破。２００４年初，溫州合作建房發(fā)起人、溫州市場營銷協(xié)會秘書長趙智強向外界拋出了以市場營銷協(xié)會牽頭開展個人合作建房的計劃，得到了眾多人響應。“報名者很快超過了限額，不得不加以限制，最后３６０多人登記住房需求４００多套。”趙智強說。

    “成功‘拿地’有點運氣的成分。”趙智強說，２００５年他們曾尋找過幾個地塊，但都因地價過高等原因而放棄。這次拿地成功，一方面是因為地塊面積偏小，開發(fā)商獲利空間不大；另一方面是開發(fā)商面臨宏觀調(diào)控的壓力。最終，他們以每畝４００萬元左右的價格將其拿下。

    趙智強告訴記者，該地塊占地３０畝，總建筑面積約２萬平方米，規(guī)劃建成２６０套住房。據(jù)測算，這一地塊均價為每平方米４１００元，預計建成后房屋成本價為每平方米５３００元，遠低于周邊樓盤每平方米１００００元左右的市場價。

    “領跑”的秘密

    在溫州之前，各地的合作建房也曾熱鬧一時，但沒有一個進入實質(zhì)性的操作階段。原因何在？２００５年，西安合作建房在僅僅熱騰了幾個月后就胎死腹中。發(fā)起人西安某房地產(chǎn)顧問公司負責人熊暉說，政策不明、合作人缺乏信任等是失敗的主要原因。

    合作建房難，難在三點：一是融資難；二是拿地難；三是合作者之間眾口難調(diào)。那么，溫州人是怎樣做的呢？

    在民資豐富的溫州，融資向來不是難題。趙智強說，合作建房的成員大多數(shù)是企業(yè)的中高層白領，籌集資金問題不大。而且，土地和建房資金是分批交付的，也緩解了資金壓力。對部分確實存在困難的參與者，營銷協(xié)會還為他們找到一家信托公司提供貸款。

    相對于融資，建立一個透明的資金管理機制則是更大的難題。趙智強說，為保證建房資金使用的公開和透明，溫州合作建房所涉資金全部交由銀行專門保管，“并只有在合作建房代表、銀行、開發(fā)商、地塊所在村委會４方全部到齊的情況下才能使用”。由于自身沒有進行市場運作的資質(zhì)，溫州個人合作建房團隊還找到了一家房地產(chǎn)開發(fā)公司作為合作伙伴，從拿地到建成交付，全程進行市場化運作。

    趙智強說，如果一切順利，四五個月后就可以正式動工，２００８年的時候，２００多套房子就可以交付。

    “革命”尚未成功

    趙智強說，“拿地之后，還需要很多政府部門的審批，能否順利通過，心里也沒有底。”

    面對合作建房這個新生事物，溫州市政府部門普遍持謹慎的態(tài)度。溫州市房管局副局長陳勝華說，從目前來看，合作建房都是從正常的開發(fā)途徑進入，程序上是合法的。溫州市國土資源局局長劉允南則直言，溫州合作建房談成功還為時尚早。他表示，合作建房人委托房開公司“拿地”，法律上是允許的。現(xiàn)在的問題是，合作建房人與房開公司的約定能否實現(xiàn)，以及誰來監(jiān)督房開公司的問題。“如果運作不當，合作建房將會出現(xiàn)社會問題。”他說。

    實際上，溫州合作建房已面臨壓力。“不久前，就曾有一個政府部門的領導打來電話，讓我把合作建房的事停掉。”趙智強說，由于合作建房比周邊樓盤的平均價格低３０％左右，溫州各房開公司也對其展開了“圍攻”。

    壓力同時來源于自身。由于本身不具備市場運作的資質(zhì)，溫州合作建房聯(lián)盟選擇了與房開公司合作的模式。房開公司在整個工程中收取總投資的２％作為建設監(jiān)理費，低于國家３％的規(guī)定。然而，人們也質(zhì)疑，房開公司會做這種“賠本”買賣嗎？

    政策的變動和市場的風險更是不可預知。業(yè)內(nèi)人士指出，個人合作建房，目前還是政策上的盲點，但不排除國家出臺規(guī)范性甚至排斥性政策的可能。此外，如果房價在兩年之內(nèi)大跌，合作建房還有吸引力嗎？  

    “突圍”的意義

    張積露是浙江泰順縣的一名中學退休教師，退休后本想在溫州市區(qū)買一套房子居住，然而拿出數(shù)十年的積蓄也買不起高價商品房的一角。２００５年４月，張積露加入了溫州個人合作建房的隊伍，成為最早的成員之一。

    從全國各地的合作建房人來看，大多有和張積露一樣被“逼上梁山”的感覺。而今，張積露們又向前邁進了一大步：１６日，全國十大城市個人合作建房發(fā)起人代表在溫州簽署了《全國個人合作建房溫州宣言》，聲稱“通過推動個人合作建房解決城市中低收入者的住房問題應成為合作建房發(fā)起人的社會責任”。

    有專家指出，溫州合作建房“突圍”向市場發(fā)出了強烈信號：房地產(chǎn)市場需要多元的建房模式，以撬動目前僵硬的既得利益格局。溫州的“突圍”還向房地產(chǎn)商發(fā)出了“宣戰(zhàn)書”。

    復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成則認為，從經(jīng)濟學角度來看，“個人合作建房”顯然是一條違背市場專業(yè)化分工的倒退之路。如果樓市能走上健康發(fā)展之路，房價理性回歸，個人集資合作建房也就大可不必了。

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    讓我欣慰的是，溫州的個人集資建房模式?jīng)]有被認定為違規(guī)。盡管個人集資建房遭到了一些人的猜忌和質(zhì)疑，因為它觸動了一些人的利益。在樓市怪象環(huán)生的今天，它無異于向滾燙的樓市潑了一盆涼水。

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    在農(nóng)村，自己蓋房子自己住挺普遍的，但在城市里，都是開發(fā)商蓋好了房子賣給我們，這幾年，房價越來越高，很多人認為蓋房子的成本其實沒那么高，錢都被開發(fā)商給賺走了，那么能不能我們自己出錢自己蓋房子呢？于是“個人集資合作建房”出現(xiàn)了。兩年來，“個人集資合作建房”在全國許多城市紛紛涌現(xiàn)，但后來大部分都因為拿不到地皮而擱淺了，最近，溫州的一個“個人集資合作建房”項目成功地拿到了地，成了全國的第一個，它被視為“突破了個人集資建房”的瓶頸，我們一起來看一看。

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