從杭州樓盤降價，到銀行收緊融資，再到王石等大佬的集體看淡，剛剛過去的幾天，輿論場上充斥著關于樓市“變天”的激辯。

　　本周首個交易日，A股大幅走低，上證綜指失守2100點整數位，尾盤收報2076.69點，跌幅為1.75%。受利空消息影響，房地產板塊領跌，整體跌幅逾4%，多只個股跌停。

　　市場反應靈敏，媒體亦議論紛紛。海內外媒體日前對銀行收緊房地產融資給予了大量關注，甚至有媒體在論及樓市時表示，“聽到了冰山碎裂的咔嚓聲”。

　　接受《第一財經日報》采訪的多名業界人士表示，縱然樓市堅冰已現裂痕，但“咔嚓一聲”并不意味著斷崖出現，對主要大城市仍然看漲，風險主要存在于三四線城市。

　　樓市大分化

　　國家統計局昨日公布的70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，1月份新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為62個和48個，分別比去年12月份減少了3個和16個。

　　環比下降的城市個數則分別為6個和13個，分別比去年12月份增加了4個和8個。

　　與去年1月相比，同比上漲的城市個數相同，但同比漲幅回落。初步測算，1月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅分別比去年12月份回落0.7和0.4個百分點。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市同比漲幅比去年12月份均有所回落，分別回落1.8、1.0、1.5和2.1個百分點。

　　從價格數據來看，環比下降的城市正在增多，除杭州外均為三線城市。

　　“最近樓市確實"變天"了，上周末接到許多機構的電話會議邀請，大家都在關注這一塊。目前，業內基本形成的一個共識是：三四線樓市很危險，一線和部分熱點二線城市的樓市還是不錯的。”某上市房企董秘對記者表示。

　　“樓盤降價、銀行收緊開發貸、地產股暴跌，這些因素肯定會對未來的樓市預期產生影響。”上海中原地產市場研究部總監宋會雍對記者表示，三四線的樓市是一定會出問題，“三四線出問題了，也會對一二線的開發商造成心理沖擊”。

　　不過，業內人士普遍認為，即便在一二線大城市內部，也將出現明顯的分化。

　　中原地產市場研究部總監張大偉對記者分析稱，去年是一二線城市與三四線城市分化明顯，現在一二線城市中也出現分化，如杭州這樣的二線核心城市項目價格出現調整，也預示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈。

　　南方一家大型房地產公司老總告訴記者，未來結構化將取代單邊上漲，買房子最好還是買在市中心和好的地段。在大城市，市區學位房和地鐵房最能抗跌。

　　“因為大城市的需求畢竟擺在那里，人口、收入、就業以及需要改善的地方都比較多，三四線城市畢竟在人口、城市容量及其他城市配套跟大城市還是有區別的。我們賣的是房子，但房子背后還是有很多其他因素，包括教育、醫療、就業、交通的便利等，其他服務的配套能力等。”時代地產董事長岑釗雄告訴本報。

　　危險的信號

　　多重利空迅速傳導到昨日的資本市場，導致在上海和香港上市的地產開發商及其他類股下跌。截至收盤，萬科A(000002.SZ)下跌6.56%、萬通地產600246.SH)下跌3.58%、金地集團(600383.SH)下跌7.66%、恒大地產(03333.HK)下跌4.97%、綠城中國(03900.HK)下跌9.26%、碧桂園(02007.HK)下跌8.29%、世貿房地產(00813.HK)下跌7.66%。

　　處在樓市風暴眼的業界大佬，對房地產的走勢也不同以往。如萬科董事局主席王石就在微博上提醒業界：“這是一個信號，小心了!”他還用“非常不妙”來表達對今年樓市的擔憂。

　　華遠地產董事長任志強也表示，自己做了十幾年的房地產報告，今年首次用了“風險”兩字來警示同行，“很多開發商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。”

　　深圳萬澤地產董事長林偉光對《第一財經日報》說，今年不可能再像2013年那樣繼續瘋漲下去，現在樓價已經到達高峰，“持續這么漲肯定是有問題的，商品不可能脫離它真正的使用價值，老百姓的承受能力也無法承受。”

　　佳兆業集團董事局主席郭英成此前也表示，“今年的房價走勢，在我個人看來沒有以前那么好”，對三四線城市持不樂觀態度。

　　而在宏觀層面，上海師范大學商學院投資與保險(放心保)系副教授黃建中分析稱，2014年房地產行業將出現大拐點，最大的導火索是金融形勢發生了巨大的變化。

　　“利率市場化導致利率不斷飆升，市場流動性緊張對房地產市場的沖擊非常大。”黃建中表示，最近銀行開始限制對房地產企業的開發貸，說明已經越來越意識到行業的風險，再加上國家整頓影子銀行，接下來和房地產行業相關的信托可能會出現“兌付難”的問題。

　　堅挺的理由

　　不過，即便已經傳出諸多危險信號，但支撐樓市的因素仍顯而易見。正如任志強日前所言，鼓吹房價大跌是危言聳聽，跌的是增幅不是房價。

　　上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉表示，針對近期類似杭州這樣的個別樓盤高調降溫，主要是個別因素在起作用，“降價情緒”暫時難以撼動整個市場。深圳某大型上市房企營銷負責人也認為，近期杭州等地部分樓盤降價尚屬個案，但并不排除資金壓力較大的開發商加入降價行列。

　　廈門(樓盤)市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華對記者表示：“企業要回籠資金，一般都是在年底，而不是在年初，因此這只是個案，可能有其自身的其他特殊原因，不足以說明杭州的整體情況。”

　　李友華告訴記者，房價出現松動的城市，主要原因是庫存比較高。尤其是一些供應偏少、庫存偏少的城市，房價上漲的沖動仍然存在。例如這兩年在二線城市中上漲最快的廈門，上漲的一大因素就是住宅土地供應偏少，而市場需求又很大。

　　同樣需要考察的情況是地價。本月21日，廣州廣鋼新城首批共五宗地塊，成交總價達到155億，同樣的“地王潮”也在北京、上海、廈門等城市延續。保利地產(600048,股吧)廣東公司董事長余英就此預計稱，今年新拍地的樓面地價基本和正在銷售的房價持平，這批“地王”上的房子最快年底才能入市，到時房價一定會翻番。

　　而從國家統計局的數據來看，樓市上漲仍然是主流，因為70個大中城市中，也只有6個城市環比出現下降，同比更是只有溫州(樓盤)出現下降。像北上廣深這樣的一線城市以及像廈門、南京(樓盤)等核心二線城市的同比漲幅仍然很大。

　　一邊是杭州、常州(樓盤)樓市降價以及對銀行收緊融資的擔憂，一邊則是一線城市仍在持續的“地王潮”帶來的樓市上漲預期。目前的樓市陷入了空前的迷茫，許多購房者因此相當糾結。

　　張大偉提醒道，1、2月為傳統成交淡季，不足以說明整體的情況。3月份才是一個完整的月份，屆時全國“兩會”召開，將給全年樓市政策“定調”。因此，3月樓市將成為全年風向標。

　　(全文完)

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