悲觀的氣氛正籠罩香港樓市。農歷新年期間，一二手房成交大幅下挫。一機構民調顯示，市民預期短期樓價下跌所占比例為70.9%;而認為樓價短期上升所占比例為12.1%，屬偏低水平。

　　實際上，不僅僅是樓市成交慘淡，熱門地段流標、入市新盤降價搶客等一連串負面消息也不斷沖擊香港樓市。而且，一些巨頭也開始大幅度拋售物業房產。以長江實業和新鴻基為代表的部分香港大型地產商開始大幅降價。最新消息是，屯門兩幅住宅地截標以每平方英尺2000余港元的低價售出，創下該區塊十幾年以來的最低價。至于新樓盤“劈價搶客”，以元朗一樓盤為例，去年3月底首度開盤，當時平均實用平方英尺價1.71萬港元，而最近一期報價則是約9200港元，價格調整幅度可謂驚人。

　　導致香港房價農歷新年期間暴跌的原因有四：從市場分析，香港房價去年一季度以前一段時間里非理性暴漲，投機炒作現象嚴重，泡沫虛高程度大，已經遠遠脫離市場承受力?，F時暴跌是一種市場理性回歸，從根本上說是市場機制在發揮作用。

　　從國際大環境分析，美國QE退出導致全球新興市場資本加速撤離，而香港是金融自由貿易區，聚集的長短期資本量大，撤離對包括香港市場影響很大。低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然減退，刺破房地產泡沫是預料之中的。

　　從中國內地對香港的影響看，新興市場遭受美國 QE退出影響的通病，中國內地可能更加嚴重。加上內地持續的緊縮貨幣政策，商業銀行收緊房貸、提高門檻，一直不斷鬧“錢荒”，使得此前流入香港的資金撤回內地自救，包括整頓“影子銀行”、打擊腐敗，都客觀上影響了對香港樓市的需求。內地整頓金融秩序對全球金融的影響也不容小覷。

　　從特區政府本身來看，特區政府一年多連續推出“辣招”打壓樓市。去年下半年起，由于特區政府推出針對內地炒樓的“雙辣招”(非本地人、短期炒賣者加征印花稅)，內地客參與較多的“豪宅”市場便開始疲軟。香港財金官員已不只一次警告，香港利率有可能比美國更早進入加息周期。加息對樓市影響是最致命的。

　　除以上四項原因之外，亞洲首富李嘉誠系去年以來加速從大陸和香港房地產、購物中心實體店撤出資金，轉移到歐洲投資，對香港樓市也有一定影響，特別是對市場預期的影響最大。這再次驗證了李嘉誠這個“老狐貍”的“狡猾”，又一次證明李嘉誠先生的市場敏銳性，以及把握市場走向動態、掌握商機的才能和智慧。這令商界人士再次佩服的五體投地。同時，也說明亞洲首富李嘉誠的一舉一動對市場包括房地產市場的影響力。

　　香港房價大幅下挫能否傳染到中國內地?香港會否成為掀起新興市場樓市暴跌颶風的那只蝴蝶呢?筆者預測傳染到內地，暴跌颶風席卷中國內地是必然的。與香港相比較，中國內地同樣正在遭受美QE退出導致國際資本撤離的影響，這種影響有甚于香港。中國內地房地產市場泡沫比香港更加持久、更加嚴重，房價雪崩是必然，房地產崩盤是注定的。中國內地樓市調控措施從來沒有放松過，而這次商業銀行收緊房地產貸款不是被動聽從政府調控指令而是自動自發從市場、自身經營的內生動力考慮的。從貨幣政策看，放松的幾率非常之小，銀行“錢荒”短期內無法解決。通過銷售房地產套現，保持充足流動性，以應對市場突變，將成為開發商的普遍選擇。同時，李嘉誠先生也在加速從內地房地產物業撤出，轉移到歐洲。對內地市場心理預期的影響不小于香港。

　　近期，中國內地包括一線城市成交量腰斬，二線和省會城市房價已經出現下跌跡象，一些二三線城市房地產泡沫正在破滅。某機構統計數據顯示，1月份北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數、成交面積的環比、同比均萎縮了四至五成左右。和北京情況類似，根據中指院對1月份包括北上廣深四大一線城市在內的43個主要城市住宅市場交易情況的監測發現，超過九成城市樓市成交量環比下跌。

　　中國傳統上就有買漲不買跌的心理習性，一旦這種下跌趨勢影響到市場和百姓預期，那么，市場需求將會銳減，高房價泡沫必將瞬時破滅，房地產虛幻繁榮很快崩盤。

　　無論是自主型購房者，還是投資型購房者，都一定要密切關注香港房價大幅下跌傳染到內地的動態，掌握好最佳時機，防止成為高房價泡沫的最后接棒者。

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