大前研一：中國約有8千萬套空置房完全用于投機　　

推薦《世界金融五百年》天津社會科學院出版社2011年版　　

中歐國際工商學院和成為基金共同主辦的“中歐-成為2011年創新中國高峰論壇”日前在深圳舉行，日本管理學大師大前研一在論壇上表示，中國經濟目前最大的問題是房地產泡沫，隨著人民幣匯率的不斷升值及勞動力等成本的上升，未來中國經濟要保持競爭力，必須通過不斷地創新走向產業鏈的高端。　　

房地產泡沫宜盡早吹破　　

　　曾準確預言日本經濟泡沫化的大前研一表示，中國經濟目前最大的問題是房地產泡沫，為了避免重蹈日本覆轍，除了將泡沫盡早吹破之外沒有更好的選擇。　　

　　大前研一表示，中國現在有大概8000萬套空置房不是買來住的，完全是用于投機，很多人手上有兩套三套房，由于可以很容易地取得銀行杠桿，這些人支付的房價已經達到年收入的80倍，這在各國經濟史上沒有先例。　　

　　“無疑，在中國很多人為了買房子是過度借貸了，本著謹慎的原則，房價最多只能是年收入的10到15倍左右，最好是年收入的5倍，比如在法國房價是年收入的5倍，在日本是8倍左右，而日本在泡沫時期房價也僅僅是年收入的15倍，15倍之后泡沫就破裂了”。大前研一表示。　　

　　大前研一表示，不斷上漲的房價游戲只有在一種情況下可以維持，那便是經濟必須保持不斷增長、個人收入和社會地位也不斷增長，“一切都要往上走”。“但如果這個假設成立，房價一直上漲，那肯定會有人永遠都買不起房子。而且會越來越多，少數投機的人由于運氣好則可能非常成功，當買不起房的人累積到足夠多，貧富差距不斷擴大，大多數人一無所有而變得絕望之后就不再是經濟問題，而是社會問題了。沒有哪一個社會可以在只有少數幸運兒大多數人貧窮的情況下保持持續發展。”大前研一稱。　　

保持競爭力必須靠創新　　

　　中國經濟在過去三十年通過改革開放和低成本戰略在國際上取得了顯著的成功，但大前研一認為，在人民幣匯率升值和勞動力成本上升的情況下，中國經濟要在未來保持競爭力必須靠不斷地創新。　　

　　大前研一認為，中國目前創新能力相對缺乏，這與中國目前階段各方面的機會比較多、掙錢相對容易有關，“當有更容易的賺錢方法的時候，就沒有也不必要進行創新了，中國的年輕人都想著去考公務員，或者做基金經理，或者從事房地產，而不是創業，因為這樣賺錢容易”。大前研一認為，國內很多企業缺乏創新也跟國內機會較多有關，“因為在國內賺錢就夠了，所以不需要到國外市場中去競爭”。但大前研一稱，隨著勞動力等成本的上升及人民幣的升值，中國企業終究有一天要通過創新，通過往產業鏈的高端轉移才能生存。　　

　　“日本從20世紀70年代開始，由于貿易的成功，不斷遭到來自其他國家的貿易戰和貿易訴訟，日元兌美元匯率也在過去幾十年也從360升值到了90，升了四倍多，這個過程中日本企業利潤不斷被壓榨，為了獲得產品溢價，日本企業必須不斷地提高生產率和創造新產品，否則就沒法生存”，大前研一稱，“現在中國也開始經歷同樣的事情，但人民幣僅僅從8升值到6.5，很多企業已經受不了了”。大前研一認為，創新的主體在企業和個人，但政府不能光喊口號而應通過實實在在的例子去引導人們進行創新。　　

英法韓荷瑞典等國是如何處置空置房的　　

綜觀世界各國，幾乎每個國家都存在空置房問題，雖然不同國家和地區對空置的定義和范圍界定還存在一些差異，規模大小不一，處置方式各異，但是目的只有一個，那就是讓每一個國民都住有所居，安居樂業。 　　

法國　　

比如法國。法國位于歐洲西部，有6400多萬人口，是世界上少有的較早征收空置稅的國家。法國政府有一整套健全的建房、售房、購房的法律制度，如購房貸款的審查制度、新舊房的納稅制度、防止倒房的權限制度、買房租房的轉換制度、廉價住房的分配制度等等。這些法規從根本上保證了國民的最低利益，不至于使人們因為房價問題而過分緊張。　　

法國人講究誠信，居民交納的大部分稅目都由居民自己申報，空置稅也是如此。許多法國人擁有不止一套住房，如果第二套住房基本不使用，該套住房則需按面積交納空置稅。一旦作假，將會受到嚴厲處罰。　　

在法國的一些城市中，房屋閑置的第一年，業主必須繳納的罰金為房款的10%，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。如果納稅人拒不交稅，稅務部門有權實施經濟處罰。如果納稅人拒不接受處罰，將遭到司法起訴。　　

與此同時，法國政府還征收高額遺產稅，這讓作為遺產重要組成部分的房產價值極度縮水。此外，法國的廉租房制度也是政府調控房價的最有效手段。法國政府規定，在人口超過5萬的城鎮中，廉租房在全部住房中的比例不得低于20%，否則，地方行政領導部門將受到“處罰”。由于廉租房的租金通常只有市場價格的 1/3，最低僅約1/6，這使很多低收入居民首先選擇租房而不是買房。從而降低了市場上對住房的需求，同時也對穩定房價起了一定作用。目前，法國全國17%的人住在總數約460萬套廉租屋內，有些城市的比例更高達30%。由于大量廉租房的建設，投機商在房地產市場上少有機會，法國房價幾十年來一直比較穩定。從某種程度上講，法國的廉租房制度構成了法國社會的“穩定劑”。 　　

英國　　

在英國，由于居民登記的數字化、實名制和系統化，任何居民都有個人數據庫，這些數據庫中存有居民的姓名、年齡、職業、住址等詳細信息，相關人員只要輸入個人信息關鍵詞即可獲得所有信息。英國法律允許新購第二套住房的產權持有者有2年的免稅時間，供他們決定兩套住房中的一套作為第一住房，而另一套住房則要照章納稅。英國政府對第二房產主征收兩到三倍的家庭稅、建立全國第二處房產登記制和引進對第二處房產的新交易稅率。布朗政府新近推出的公屋沖擊計劃使英國房價快速逆轉。明確英國政府有責任建立更多的公屋來沖擊市場，將那些買不起房子的中等收入的白領、技術工人以及低收入人群解救出來。 　　

韓國　　

在韓國，住宅的占有并不平均，有54.6%的家庭是有房戶，許多人還擁有多套住宅，同時還有近45%的家庭沒有自己的住宅。顯然，多套住房擁有者是為了投資而購房。韓國政府為了重拳打擊房地產投機，對一戶兩宅及以上的家庭轉賣二手房，將交易稅率由原來的買賣差價的 9%―36%提高到一律為50%；政府從 2005年開始征收綜合不動產稅，征稅對象是6億韓元以上的住房，稅率是1%―3%；對多套住宅擁有者進行稅務調查，對搞房地產投機得來的利潤課以重稅；新住宅要完成 80%的工程量才允許賣“樓花”等。此外，韓國為解決低收入家庭住房困難，由政府出資或資助建設了大量公租房，以低廉價格出租給占人口10%的最低收入家庭。這些措施有力地打擊了房地產投機，促進了市場的健康平穩發展。 　　

荷蘭　　

荷蘭法律允許人們入住閑置一年以上的空房，而空房業主也愿意在政府的協調下無償提供這些住房，因為如果他們希望自己房屋中突然出現的“不速之客”搬走，必須證明其住房的閑置時間還未超過 12個月。　　

瑞典　　

在瑞典，針對空置房的措施更為有力。為了遏制空置房數量上升的趨勢，除了加強租賃服務外，瑞典政府甚至將無人居住的住房推倒。政府出此下策主要是認為空置房的增加提高了政府保護下的租賃房屋的價格，使得公共支出激增。 　　

這些國家為何如此嚴厲地對待空置房呢？第一，嚴厲處置空置房是為了使有限的住房資源最大限度的得到利用。如果大量住房閑置，就會使得一部分人的居住空間受到擠壓。第二，嚴厲處置空置房是為了打擊房屋囤積，抑制投機炒作，平抑房價。第三，嚴厲處置空置房是為了節約土地，提高土地利用率。政府通過嚴厲措施抑制空置房，等于間接提高了土地的利用率，避免了土地浪費。　　

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