房產泡沫是引發歐債危機的直接導火索　　

/葉楚華 余治國

（請繼續本文作者葉楚華淘寶實木家具店http://yechuhua.taobao.com/，全國均可看實物；也請閱讀本文作者余治國的巨著《世界金融五百年》  ）

最近，歐元危機與歐債危機成為最為引人矚目的財經熱點話題。截止2011 年9 月底，希臘、葡萄牙、愛爾蘭、意大利和西班牙五國（PIGS）未清償國債本金規模為2.72 萬億歐元，本息加起來為3.7 萬億歐元。意大利有1.9萬億歐元的債務，負債率已高達120%，即國債是GDP的1.2倍，希臘的負債率更達到160%。盡管歐元與歐債危機的根本原因是歐洲經濟體體制本身的問題，反映的是資本主義世界體系具有自我毀滅特點的內在缺陷。但其直接導火索卻是房地產泡沫，尤其是在愛爾蘭、西班牙等國。這里要提一下日本政府債務也存在發生危機的可能，其直接原因亦緣起于房地產泡沫（具體請參考天津社會科學院出版社2011年版的《世界金融五百年》一書）。

愛爾蘭自古便受到英國人的盤剝，像愛爾蘭大饑荒這樣的事情在經濟學研究者中人人皆知。該國直到20世紀70年代在西方國家中都是一個較為落后的小國。但自20世紀80年代以來，愛爾蘭積極吸引外資，通過科技進步促進勞動生產率的提高，經濟多年保持著高速增長。但經濟高速增長中積累的資本卻被低效甚至無效地扭曲配置在房地產上。究其原因，無非是房地產泡沫本身具有自我強化、自我實現的特點。在房產泡沫經濟中，投資房產比投資實業的回報高得多。從1995年到2007年，愛爾蘭房價平均上漲了3-4倍，房價相對家庭年收入的系數也從4增長到10。從1996年到2006年，愛爾蘭房地產業在國內生產總值中的比重翻了一番，從5%提高到10%。

房價的高漲當然少不了銀行信貸的大幅擴張。1975-1994年，愛爾蘭整個國家信貸供應量為年度GDP的40%，2008年卻達到300%。2008年銀行對房產商的貸款是2000年全年貸款的140%，個人房貸是2000年全年貸款的175%。2007年，金融業資產負債表規模相當于GDP的1400%。寬松的信貸像洪水一樣推動著房價上漲，由此帶動地價上漲從而進一步刺激房價上漲，最終使得房價與地價齊飛，投機共暴利一色，形成房產、土地與銀行之間的一個正反饋過程。在2006年房產泡沫最高峰時，用于購買土地的銀行貸款相當于當年愛爾蘭GDP的2/3。同年，僅有400多萬人口的愛爾蘭新開發了9萬多幢住宅樓。建筑業就業人數占整個就業人數由1993年的6.5%上升到2007年達到13.3%。

截至2010年2月底，愛爾蘭控制房產為34.5萬套，空置率高達17%。但泡沫總會破滅，2008年愛爾蘭房價暴跌50%，銀行資產隨著大規模縮水。開發商、購房者都還不起貸款，銀行系統隨之面臨崩塌。為維護金融穩定，愛爾蘭政府不得不將銀行危機轉移到自己身上，最終形成愛爾蘭主權債務危機。

幾百年前，西班牙曾是不可一世的霸權國家。16世紀末，西班牙無敵艦隊敗于英國之后便一蹶不振（參見2011年版《世界金融五百年》一書），一直都是歐洲最為落后的國家之一。因此，西班牙吸收外資的能力很弱，利率也較德法等國要高。但隨著歐元區的形成，西班牙得以享受到歐元區單一貨幣體系中的低利率（歐元區各國統一貸款利率后，西班牙利率從從1995年的11%下調至2003-2005年的3.5%），大量外資蜂擁而入。遺憾的是，資本大量流向得房地產業。房地產業成為西班牙近十年來經濟增長的主要動力。

1999-2007年，西班牙地價上漲了500%，上漲了100%，同期歐洲新增房產的60%都在西班牙，1998-2007年，小區數量增長了570萬，增加了近30%，僅2007年就有大約80萬套新房竣工。同年，建造業占西班牙國內GDP的12%，是英國和法國的2倍。2007年，房地產業提供的崗位占據了整個勞動市場的13.3%，而這數據在德國僅為6.7%，在英國僅為8.5%，中國約在6%之間。

當時的西班牙政府就像現在我國的某些所謂的經濟學家一樣，他們認為，房價由供需決定，因此，供應更多的土地，住房數量增加，房價便能下降。于是，西班牙政府在1998年頒布了《土地自由法》，提供更多的土地來建造房產。正如我們兩人在以前的文章所談的，當房產作為金融品時，其價格不由供需平衡決定，而是像股票、債券一樣采用資本資產定價的方式。簡單地講，正是因為房價不斷升值才促使人們產生房價升值的預期，刺激投機者為賺取資本利得即增值回報而購買房產。因此，供給更多的土地在很多情況下不僅不能壓制房產泡沫，反而助長了泡沫的膨脹。事實也是如此，《土地自由法》大大刺激了西班牙房產泡沫的膨脹。

與中國某些地方政府一樣，隨著房產泡沫越吹越大，西班牙的一些地方政府通過城市開發計劃、改變土地性質，允許開發商建設，來收取豐厚的土地出讓金，形成了西班牙特色的土地財政。在地方政府積極推動土地財政和銀行擴大信貸的雙重刺激下，房產業逐漸成為西班牙國民經濟的支柱產業。房地產及相關產業對西班牙國內生產總值增長的貢獻率已達到18%，對地方政府的財政收入貢獻更是達到了50%以上。

但龐氏騙局一般的房產泡沫經濟的結局是注定的——泡沫破滅與經濟衰退。而泡沫破滅后的最終結果正如西班牙金融貨幣研究中心的兩位研究員在《房地產泡沫：原因和責任人》一文所談到的：“目前這一代西班牙人的積蓄將付諸東流，因為他們把自己的錢全部投入了不動產中。現在房價正在猛跌，他們或為子女或為自己年老后所做的種種安排看來都要化為泡影了。很多人已經負債累累，根本無力償還貸款。我們花費了大量金錢建造了一些本不應該建的房子，沒人知道將來這些房子能值多少錢。這些住房要么常年閑置，要么每年只有少數人去住上短短的幾天。人們買它根本不是因為居住需要，純粹是為了日后升值而進行的投資性購買。銀行借了很多錢給房地產公司，現在銀行沒法兒收回貸款。要是能倒閉的話，這些銀行全都要倒閉。政府通過土地圈售獲得了大筆并不穩定的收入。與此同時，普通市民也開始享受個人高檔消費。一切看起來都那么美好，但現在一切都結束了。現在我們才意識到，原來我們之前買的車根本不應該買，因為我們并沒有我們想象的那么有錢。整個社會生產現狀也已經完全亂了套。最后，一旦這種短期不持久的行為突然停止，經濟便出現倒退，各種棘手的后遺癥也層出不窮。”

在本文最后我們要再次補充說明一個老生常談的問題，即在我們的一系列房產評論文章特別是在《20年內，城市房產將成為沒人要的破爛》一文中給出的一個論點：即中國城市化已結束，農村過剩勞動力的轉移已成為一個偽命題。

中國農業大學　朱啟臻　教授的調研數據表明，2009年從事農業勞動的人平均年齡達到57歲，53歲的農民已經是農村干重活的年輕人。由于極少有年輕參加農業勞動，2011年的數據可以修正為59歲。在他所調研的20多個鄉村，幾乎不存在可轉移的勞動力。

中央國家機關青年“百村調研”發現，山西、河北、山西、湖南、內蒙古等農業大省的廣大農村地區，年輕人變得越來越少。在河北省崇禮縣獅子溝鄉西毛克嶺村，全村在冊人口458人，實際常住人口216人，60歲以下勞動力屈指可數。村里常住的勞動力里邊，最年輕的是一對46歲的夫婦。

2006年，國務院發展研究中心《推進社會主義新農村建設研究》課題組在17個省市自治區的調研就已經顯示，74%的農村已無可以進城打工的所謂剩余勞動力，僅有25%的農村還有45歲以下的勞動力。到了2011年即將進入2012年的今天，情況自然愈加嚴重。

中國社科院農村所黨國英等研究員在湖北﹑山西﹑廣東﹑河南﹑寧夏等地的30多個行政村進行了調研。他們以大范圍村莊調查數據為基礎估算出，我國村莊空置面積超過1億畝，近7萬平方公里，是全國耕地總量的1/18。

至于計劃生育的貫徹，除廣東及少數民族聚居區等極少數地區外，全國絕大多數地區的農村都執行得相當成功，農村大多家庭只生1、2個孩子。比如山西省永和縣坡頭鄉在20世紀90年代全鄉小學生最多時有800位，2007年減少為200位左右，2009年開始減少為90位左右。

再結合　高善文　博士關于中國劉易斯拐點的研究，我們完全可以放心大膽地給出確定的結論：中國城市化已基本完成，再打著農民進城買房的幌子來忽悠廣大人民群眾無異于是趙本山賣拐（這里還未考慮農民進城的工作穩定性與收入高低問題），純屬欺詐行為與言論。殷鑒不遠，在夏后之世。難道他們是希望中國經濟像日本、美國與一些歐洲國家一樣被房產泡沫拖垮嗎？我們不得不懷疑其別有用心，不得不對鼓吹高房價者提高警惕，打起十二萬分的精神！

葉楚華 余治國房產系列評論文章：　　

出來混總是（要）還的——中國樓市即將崩盤　　

敲響樓市泡沫的喪鐘，歷史很快會把陳寶存們掃進垃圾堆　　

20年內，城市房產將成為沒人要的破爛　　

樓市留給你拋盤的時間不多了　　

社會潰敗致中國成高利貸之國　　

經濟軟著陸或難實現，中國樓市末日已經降臨　　

溫州，沒人救得了你了！溫州正在成為人間地獄　　

所有人都將為房產大泡沫付出沉重代價　　

請給我永遠的謊言——放水救炒房老板們純屬妄想　　

美聯儲加息預期給中國樓市泡沫最后一擊　　

試行地方債券是貨幣與房產政策大轉型的里程碑　　

淚奔吧，樓市已成銀行的棄婦　　

房產稅必須要落實：均富若不成國策，動蕩指日可待　　

外資撤離預示中國樓市漫長寒冬到來　　

歐元的選擇只有早死或遲死　　

溫總理告訴你房價不跌的幻想有多傻　　

不能將殖民地經驗照搬大陸房產　　

歐債危機，下一個倒下的是法國？——答《國際先驅導報》記者采訪　　

延伸閱讀：　　

《巴菲特陰謀》云南人民出版社2010年版　　

 《世界金融五百年》天津社會科學院出版社2011年版　　

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《郎咸平說對了嗎》鳳凰出版社2011年版　　

http://item.taobao.com/item.htm?id=9799521814　　

《從銅錢到鈔票：中國古代的通貨膨脹》　　

http://www.wyzxsx.com/Article/Class14/201108/258392.html　　

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