房地產調控呼喚“新藥”

劉正山

（2010年9月20日）

最近，房地產市場出現新動向，一線城市房價仍在高位徘徊的同時，個別地區新建住宅銷量大幅增長。樓市是否走向全面回暖，房地產市場宏觀調控何去何從？

統計數據顯示，今年前8個月，全國房地產投資同比增長36.7%左右，商品房銷售面積增長了6.7%，而且目前還在增長。從個別城市看，剔除經濟適用房和兩限房后，北京8月一手住宅市場共成交5511套，環比分別增長14.5%，成交均價18519元/平方米，環比增長6.8%。在上海，8月本市一手商品住宅共成交13198套，環比分別提高了17.4%。

    那么，是否可以由此得出樓市回暖的結論呢？答案是否定的。從北京、上海等個別城市情況看，量價齊升，似乎可以稱之為回暖。但是，這種短期現象還不足以判斷市場走勢，特別是全國的樓市僅僅表現為成交量的回升，但價格依然處于徘徊之勢。如果今后一段時間，樓市出現連續3個月以上的量價齊升的局面，則可認為是全面回暖。

盡管說目前樓市還沒有出現真正意義上的回暖，但是以房地產市場走勢的先導指標“地王”來衡量，回暖的壓力非常大。眾所周知，房屋建設在土地之上，土地好比是面粉，房地產好比是饅頭。一旦面粉漲價，饅頭的價格也將被推高。土地市場的態勢可以用“地王”數量的多少來衡量。

我對2010年1月1日到9月16日期間全國各種媒體報道的“地王”統計表明：全國一共出現50個“地王”，其走勢特點為：自6月開始，“地王”數量持續上揚：6月2個，7月3個，8月3個，9月（截至9月16日）10個。這50個“地王”與2009年的特征不同——國企（包括央企）主導“地王”的局面被打破，民企（包括非國有的上市公司和外資企業）在土地市場上日益唱主角，而且，還出現了“個人地王”。50個“地王”中，國企（包括央企）拍得14個，占28%，遠遠低于2009年的70%。

這說明，4月中旬以來中央及各地出臺的一系列調控政策措施雖然產生了房地產市場“量跌價滯”的效果，但并未對房地產業發展形成根本影響，房地產市場的前景依舊被看好。

為何這一輪房地產市場調控尚未取得預期成效？一是調控存在“時滯”（time lag）。時滯是時間滯后的簡稱，是指某一政策從啟動到產生效果的時間段。2010年新國十條（《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》）出臺之后，各部委和各地逐步出臺落實舉措，如4月30日北京出臺“限定購房套數”的細則；6月5日住建部出臺了第二套房新認定標準。隨著時間的推移，新國十條的逐步落地，調控開始“初見成效”。本輪房地產調控最重要的目標是：遏制部分城市房價過快上漲。而到目前，房價已經不再“過快上漲”。當然，如住建部政策研究中心副主任王玨林所說，價格是老百姓衡量調控是否成功的唯一標準。價格下來了，百姓就會認為此次調控取得了效果。因此，“商品住宅的價格必須下來”，本輪調控才算達到最終目的。

二是現有調控舉措尚未完全落地。如，新“國十條”中規定的“財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”，至今尚未落實；“加快閑置房地產用地處理 ”，有待強化落實，因為國土資源部的工作安排為“7月督察、8月約談、9月問責”，閑置土地處置結果如何，尚待觀察。此外，“國土資源部要指導督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產供地計劃，增加居住用地供應，調整住房供應結構，三類用地總占比不低于70% ”，也沒有得到較好的落實。據統計，截至今年9月9日，各主要城市的推地數遠遠未達到計劃目標。即使與去年相比，也只完成了其土地出讓總量的66%。11個城市平均土地出讓量，僅完成了今年計劃的47%。特別是北京、重慶、廣州、杭州等城市，截至目前僅完成今年土地出讓計劃的不足三成。

三是現有調控舉措沒有預期到新情況。它包括兩個方面：（1）通脹擔憂加劇，引發資產保值需求。流動性過剩，導致目前實際上處于負利率時期。目前，我國一年期存款利率為2.25%，相對于3.5%的CPI水平（今年8月份數據），這意味著我國目前的實際存款利率已經出現了—1.25%的水平。無論是居民還是開發商，都為了儲蓄或貨幣的保值增值，繼續將資金大量投入房地產，從而造成房地產銷售量上揚和“地王”重出江湖的局面。這在相當程度上化解了房地產市場調控的一部分努力。（2）美國貨幣政策“放水”，導致人民幣被動升值，并且導致中國央行加息政策難以出臺，導致房地產調控措施難以奏效。按英國經濟學家哈耶克的觀點，“任何資產泡沫的內涵其實都異乎尋常地簡單——過度的貨幣和信貸擴張之后，開發商和居民對于長期利率的預期極低，甚至是負利率，只有投資在一些在遙遠的未來才有回報的項目，才能求得心靈的安慰。”由此，難免導致房地產投機和投資的產生。抑制房價泡沫唯有大幅抬升長期利率的預期。但由于美元貶值，加上日本、歐洲等國家繼續實施寬松的經濟政策，中國央行很難采取加息舉措。

那么，房地產市場調控何去何從？

正如某報題為“樓市調控，已到關鍵時期為題”的文章所說，當前房地產調控已經到了關鍵時期，必須繼續堅持調控不動搖，并把握好力度和方向，根據市場形勢變化，及時進行和方向，根據市場形勢變化及時進行政策調整。

當然，調控不僅要著眼于短期的房價適度下降，還應當著重于長效制度的建設，以保障房地產市場的穩健發展。

第一，明確住房的定位及政策思路

住房或商品住宅，作為一個特殊的商品，它首先具有的功能就是居住（即消費），至于投資功能，是衍生出來的。考慮到我國經濟發展的階段，以及參考國際住房保障的經驗，我國的住房性質界定應當回到最基本的“居住”功能上，而不能強調投機品和投資品的特性，更不應作為支柱產業。

當前，我們要警惕一種流行觀點：即過分夸大房地產行業對GDP的貢獻（如某教授所說的“房地產是中國經濟的褲腰帶，如果沒有房地產，中國就保不住”）。這不過是在給調控房價潑冷水而已。其實，如國家統計局局長馬建堂所指出的，“對于房地產調控可能對經濟增速的影響，沒有人們想象那么大。”

為此，一方面，要加大保障住房的供應力度。我認為，保障性住房政策最主要應該有兩個層面：適用于低收入人群的廉租房政策，適用于中低收入人群的限價房政策。如果這兩個方面都做好了，基本保障房政策就比較完善了。如果用量值做比較，全國保障性住房的比值應該達到20%左右。如果能解決百分之二十底層群體的住房問題，全社會的 住房方面也就不會出現大問題。

另一方面，要出臺新政策打擊投機性購房。我們可以向德國、法國等房價調控經驗學習，對空置住房征稅，向多套住宅擁有者征收累進稅。當然，短期也可以采用限制性的購房政策，如河北燕郊最近采取限制外地人購房的舉措，房價迅即下跌數千元每平方米。

第二，統籌考慮貨幣政策與匯率政策

房地產調控中，最有效的措施是貨幣政策。我們應當加強這方面的分析，央行應增加貨幣和匯率政策靈活性，適當收縮流動性，特別是要縮小存款與貸款之間的利息差，并適度提高利率，結束負利率，以穩定居民的預期，以有效遏制通貨膨脹，實現“地王”泡沫及房價泡沫的軟消除。

匯率政策應當相機抉擇。美歐各國采取貨幣貶值的舉措，相對讓人民幣升值，這不僅無助于解決美國等國家的貿易逆差問題，也將大大削弱中國出口，導致熱錢流入中國投資炒作，進一步推高房價泡沫。所以，理性的選擇是，人民幣匯率政策應當盯緊國際形勢，根據情況，靈活選擇貶值。

第三，加大閑置土地處置力度，增加有效供應。雖然國土部門每年全國土地供應計劃數量很大，但不少土地被閑置，從而減少了土地乃至住房的實際供應量。例如，2009年全國普通商品住宅用地供應量為97萬畝，但全國房地產開發企業完成土地購置面積47.8萬畝，只占一半。與此同時，相關部門的處置措施不力，比如，對“不可抗力”，“政府、政府有關部門的行為”和“動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延”這3類土地閑置情況，就缺乏處置規定。國土資源管理部門應盡快制定相關細則，除了明確對責任主體要依法進行處罰外，對涉及地方政府原因造成閑置的，地方政府要對開發商予以補償并追究相關部門責任。

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