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陳真誠：房產稅或成悲情結局傷民不利政

文/陳真誠

[導讀：要防止房產稅可能出現傷民不利政的悲情結局，在針對個人房產恢復開征房產稅的政策設計上，或只有兩個目前看來或是最好的選項。至于有人提出的前兩套房免征而從第三套房開征以及人均70平方米或3口家庭210平方米以下免征的方案，或應該編入《笑林廣記》中去，或應留到每年的愚人節作為道具，到時再對老百姓派上用場吧…本文內容系個人觀點，僅供參考，不構成任何人或任何機構、企業做出任何決策的依據，也不構成對文中提及的個人或機構的評價。]

    最近，隨著中央政府在國慶前夕推出深化房地產調控的系列新政策，房產稅再次成為了市場關注熱點和輿論焦點。從種種跡象來看，實征房產稅當成定局。

    從政府啟動“史上最嚴”房地產調控之后，多個部委、多種渠道相繼傳遞出了相同的信息，開征備受關注、由物業稅變種而來的房產稅已如箭在弦上。

    首先是今年4月17日出臺的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》即“新國十條”提出，財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。然后，國務院批準同意推進房產稅改革。之后，便是各種傳聞消息不斷。直到最近，國慶前夕的9月29日，中央政府出臺旨在深化房地產調控、打擊投資投機性購房、遏制房價上漲的強化性新政策。其中，明確指出，加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國等。

    9月30日，財政部和國家稅務總局認為，對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的，既有利于調節居民收入和財富分配，也有利于健全地方稅體系，促進經濟結構調整及土地節約集約利用，引導個人合理住房消費。財政部、國家稅務總局有關負責人表示，對于房產稅這項制度改革，擬先在部分城市對部分個人擁有的住房進行試點，恢復征收房產稅，積累經驗后逐步擴大到全國。

    其實，在之前的9月28日，財政部、國家稅務總局聯合出臺的《關于支持公租房建設和運營有關稅收優惠政策的通知》明確，對經營公租房所取得的租金收入，免征營業稅、房產稅。而且該政策自發文之日起執行，執行期限暫定三年。這是自政府重啟房地產調控以來，首次在政府的正式文件中明確出現具有實際操作性的房產稅內容。本文作者陳真誠認為，這說明開征房產稅將成定局，而且很快開征，并迅速推廣至全國。否則，從上述政策反推來看，如果不是即將開征房產稅，那又何談免征房產稅？如果不在三年之內推廣至全國，執行期限暫定三年的規定又有何意義？

    進一步地，10月7日晚，上海市政府出臺的調控細則中明確，除“限購令”外，還將按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。這樣，市場更強化了即將開征房產稅的判斷，而且明確了上海等城市即將成為首先試點開征房產稅的城市。只是，由于政府迄今并未公布何時開征、如何開征、開征稅率多少等具體內容，讓人們對房產稅試點留下了想象空間，因此關于房產稅的猜測很多，輿論莫衷一是。其中，或正因于此，可能其中存在一些人出于某種動機而設置的人為陰謀，企圖誤導輿論，甚至誤導政府決策，最后使得房產稅變成畫虎不成反類犬的怪胎。

    其中，最為典型的當是，目前廣為媒體輿論所引用的一種說法是，被媒體稱為“深喉”的暴料稱，房產稅上海已批，稅率或為0.3%-0.4%。于是，有人依此計算房產稅稅費，總價220萬的房子一年交6600-8800元房產稅，總價100萬元的房子每年增加3000-4000元的納稅成本。

    記得此前該“深喉”還曾經撰文稱，上海的房產稅開征方案可能是，從三套房開征，累積人均居住面積70平方米即3口家庭210平方米以下的房子免征。依此，上海流傳一個版本稱，房產稅征收觸發點將以210平方米為界。對已有住房，在不再購新房的情況下，不征收房產稅。如果購新房，政府就會盤查以家庭為單位的居住面積是否超出210平方米。超出部分加上新買的面積，將征收房產稅。

    結合上述兩個消息來看，如果上海真是這樣開征房產稅的話，再因上海具有風向標影響力而可能被復制推廣至全國，那其結果是，房產稅很可能成為一個深藏陰謀陷阱的怪胎，不但不能起到改革財稅體制的作用，更不能達到有效調控房價、合理引導住房消費、抑制投機性購房目的，反而可能可能在全國范圍內全面推漲租金，進而進一步推高地價、房價。

    其實不難看出，累積人均居住面積70平方米即3口家庭210平方米以下的房子免征房產稅，不但與政府的“90/70”政策不符，而且依此標準，在全國范圍內210平方米的房子將有限，在二、三、四線城市更少。如果再在累積人均居住面積70平方米即3口家庭210平方米以下的房子免征的基礎上，加上從第三套房開征，恐怕在全國也找不多少房子要被征稅。其結果，等于實際上只向極少數人開征。

    其次，如果真是按照0.3%-0.4%的稅率開征，如果不是從第一套房開征，那么，即便在上海，總價100萬元一年交3000-4000元的稅房子，分攤到每月也就是約200-300元的稅，在上海的現實房租水平上，極容易轉嫁至租金上，將大幅度推高房屋租金。

    進一步地，如果推廣到全國其他二、三、四線城市或縣城及以下城鎮，得出的結論或更令人擔憂。

    事實上，除了那些大量持房的專業炒房者外，對多數持有2套或以上房屋的投資者來說，很多人往往是買了新房之后拿舊房出租。如果是從第三套或即便從第二套房開征，持房者就肯定會把面積大、總價大的房子用于自住以避免征稅，而拿那些面積不大、總價不大的舊房供征稅。這些舊房往往是用于出租，收取租金。而大量的舊房面積并不大，價值并不高。尤其在全國絕大多數二、三、四線城市或縣城及以下城鎮，大量舊房的面積都在幾十平方米，總價在20-50萬元之間。如果真的按照0.3%-0.4%的稅率開征，那其結果將是，不但很少有房屋將被實際征稅，而且即便征稅也是每套房每月可能只征收幾十到100元左右的稅金，甚至上到200元的可能都不多，結果不但等于沒征，而且稅金最后很容易轉嫁到租金上，進而進一步推高房價、地價。

    尤其是，由于開征房產稅后，并不能為大量的二、三、四線城市或縣城及以下城鎮的政府帶來多少稅金收入，政府還得依賴土地財政，還將維持甚至強化對土地的壟斷，不斷推高地價，繼續推高房價。

    最后的結果很可能是，對個人住宅恢復開征房產稅，不但不能助力財稅體制改革，而且不能有效遏制投資投機購房，不能遏制房價上漲，相反卻可能因推高租金而繼續推高房價、地價。這樣，房產稅就可能變成一個不能打擊房價上漲卻只是增加了老百姓稅負的怪胎，充當房價繼續上漲的“推手”，根本達不到預設目的。

    要防止房產稅可能出現這種傷民不利政的悲情結局，本文作者陳真誠認為，在針對個人房產恢復開征房產稅的政策設計上，或只有兩個目前看來或是最好的選項。

    一個選項是，選擇低稅率，但得針對所有的房產征稅，即從第一套房開征，讓投資者的自住房也得征稅。這樣，持房者總有房屋的稅負成本增加不能直接向租房者轉嫁。否則，出租的房屋的征稅可以向租金轉嫁，而其自住的房不用征稅，對其自身利益毫發無傷。

    另一選項是，第一套房免征，從第二套房開征，但必須選擇高稅率。稅率要高到使讓投資者的征稅高到如果轉嫁到租金后多數租房者難以承受，征稅就難以向租房者轉嫁。一個簡單的道理是，如果房租突然增高許多，多數租房者難以承受，租房者就可能放棄租房或減少租賃房數或面積（如上海一度存在的合租）。這樣，投資者就會面臨市場競爭壓力，同時市場會出現大量的房屋空置。空置房也得交房產稅，就直接增加了其持房成本。然后，進一步地，政府再配套開征空房稅，其效果則可想而知。

    至于有人提出的前兩套房免征而從第三套房開征以及人均70平方米或3口家庭210平方米以下免征的方案，或應該編入《笑林廣記》中去，或應留到每年的愚人節作為道具，到時再對老百姓派上用場吧。

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