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黑燈率比空置率更靠譜

2010-7-31 南方都市報

    官方數據不充分或者公信力不足，促使民間的野生數據層出不窮。山寨版數據的出爐，是不得已而為之的結果。

    空置率是反映房地產市場的重要指標。但空置率面臨兩大挑戰，一是如何定義至今沒有權威說法，二是根據不同的定義得出完全不同的空置數據，從4%到30%，不一而足。

    國家統計局涉及商品房空置開始于 1994 年，將近二十年的時間本應形成一套較為嚴密的數據形成機制，以及完備的數據庫存。但可惜，直到今天，我們還在就應該如何定義空置率進行原始爭議，政府部門內部誰也說服不了誰。

    目前官方統計或計算的空置指標主要有空置面積和空置面積分類指數。其中，空置面積指的是報告期末已竣工的可供銷售或出租的房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的房屋建筑面積，是一個時點指標。

    此前關于空置率有過一輪激烈的爭論。2005年12月，國家統計局公布了一組統計數據：到2005年10月末，全國商品房空置面積達1.12億平方米，其中商品住宅空置面積為6204萬平方米，商業地產空置面積上半年為2878萬平方米。國家統計局表示，當時的全國商品房空置率已達到26%，大大超過了國際公認的10%的警戒線。2006年2月，國家統計局又公布了新的數據：2005年前11個月，商品房空置面積達1.14億平方米；該年購置土地面積中，未完成開發的土地面積近1.7億平方米；按目前水平計算，我國商品房的年施工面積是年竣工面積的5倍多。有人斥責國家統計局數據純屬兒戲，而任志強推算出中國住房空置率不到4%，遠低于10%的警戒線。數據因此成為任人打扮的小姑娘，開發商與開發商的反對者都拿不靠譜的空置率說事。

    搞笑的是，數據爭議的結果居然是消滅了數據。從2008年開始，國家統計局不再發布商品房空置面積。該局一位負責人士指出，目前該商品房空置和空置率定義，與國際不一樣，導致爭議很大。國家統計局的一位人士指出，國外很多住房普查由普查局完成，中國的房屋普查此前在上個世紀80年代進行過一次，是建設部門做的，新的時期，到底由誰來做，該不該做，需要決策部門拍板。誰也不愿負責，誰也不愿擔當罵名，所以只能讓空置率靠邊站。

    各機構只能根據消化周期倒推，推出自己想要得到的結果，拿著結果印證房地產市場符合自己的預期。

    山寨數據應運而生。有一則新聞持續半年以上，被越來越多的人引用，國家電網公司在660個城市調查，顯示有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零。但這一數據遭到普遍質疑，國家電網公司出面澄清。如果這一數據真實，說明中國未來十年城市化進程中進入城市的2萬左右的群體住房有了著落。如果以每套50萬元計價，沉淀資金高達上兆億元人民幣，說明在中國這個資源與資金稀缺國度存在著資源的極大浪費。

    對流傳天下的6540萬套空置房，有業內人士大叫可笑，也有業內人士表示并非沒有可能。

    與其相信莫名其妙的推論，不如相信腳踏實地的調研。北京聯合大學應用文理學院城市科學系老師張景秋和孟斌曾經帶領課題組，對北京50多個2004年至2006年售出后入住的小區用電情況進行了調查，其結論是，電表幾乎不走的比例高達27 .16%。而電表不走的比例還在陸續上升，2007年時達到29%。并且越往外環空置率越高，市中心二環至三環空置率水平大約在20%左右，四環至五環就上升到30%左右。

    張景秋等人調研的不是空置率，而是電表不走率，由此推斷有多少住宅是不住人的。這些小區有可能是商品住宅，有可能是經濟適用房，調研的樣本未必全面，電表不走可能存在各種原因。但即便存在各種瑕疵，也比關起門來自說自話要好得多，這樣的調查工作值得尊重。起碼可以說明，有多少住宅被閑置，成為投資品或者就是空關的閑置商品。

    中國商品房空置率有多高？住房投資是過度還是不足，資源浪費有多大？所有這一切需要公認的、有公信力的權威數據。在需要權威數據的時候，總是讓人遺憾，數據缺位了。山寨版的黑燈率與電表不走率代替了空置數據的背后，是民間澄清市場、恢復市場秩序的努力。與其笑話山寨數據，不如反省權威數據的缺位。

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