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房地產時代終結

2010-6-3 時代周報

    房地產時代逐漸過去，我們應該為這一時代的過去感到高興，并且對要來的支付代價的時期做好充分的心理準備。

    不管對于政策有多少爭議，從今年開始執行的房地產新政與以往有本質區別，雖然并不勇猛，卻目標明確，少了投機式的急功近利，多了慎重。

    房地產板塊被證券市場投資者拋棄。盡管市場對房地產上市公司給出低估值，從去年下半年開始，房地產板塊股價一路下跌，目前跌幅超過一半。以傳統的市盈率、資產回報等指標來看，房地產板塊進入安全邊際，但人們對于房地產的高負債、以增加負債的方式快速做大的經營模式產生了深刻的懷疑。這架吞食現金的老虎機停下了快速行進的步伐，贏利靠通脹、增長靠負債的模式不可能維持。

    前期泡沫明顯的房地產實物資產被大多數投資者拋棄。目前主要表現在成交量大幅下挫。根據北京市房地產交易管理網的統計數據，從5月1日到5月30日，北京期房市場中，扣除限價房、經適房等政策性住房外，成交的商品住宅共3351套，僅為去年同期11187套的三成，環比下跌59.1%。上海同樣如此，最新數據顯示，上海商品房交易量急劇萎縮，5月份成交量僅107萬平方米，為今年以來單月最低值，接近2006年以來歷史最低水平。其中，商品住宅成交30萬平方米，跌至近五年來歷史冰點。5月廣州一手房成交量降三成，深圳下降六成。二手房價與個別一手樓盤價格已現松動跡象。對于游資而言，房地產已經不是安全的投資品。

    房地產成交量下降影響到土地市場。上海5月18號開始推介105幅地塊，截至5月31日，僅有16幅有3人以上預申請，符合規定的資格確認，進入下一輪拍賣。另有15幅土地發布公告將出讓活動延期，4幅地塊終止出讓。作為上海高地價風向標的新江灣地塊，以低價成交。房地產泡沫典型現象地價高過房價、面粉貴過面包已經消失。

    銀行正在開始對房地產貸款、地方投融資平臺貸款的清算。銀行一再展開針對房貸的壓力測試，意圖證明銀行對于房地產壞帳的承受能力。今年3月，監管層全面叫停渤海銀行北京分行及支行的房貸業務，因該行北京分支行在發放二套房房貸時存在違規操作，包括首付比例和利率都未能按規執行等。重慶兩銀行因違規發放房貸受罰。一向被銀行視為優質資產的房貸褪去優質的金邊，銀行必須開發出除房貸以外的新贏利來源，以符合中國經濟結構調整的大方向。這對于銀行與開發商、投資者都是痛苦的轉型。

    一切跡象都在顯示，房地產時代正在終結。

    沒有人相信房地產會如此輕松地退出中國經濟舞臺的中心，也沒有人懷疑如此房地產出現斷崖式下挫，將使中國經濟指標走向深淵。鑒于以往房地產調控政策投機色彩十足，鑒于貨幣流動性過剩是大勢所趨，對于此次房地產新政，市場依舊投以狐疑的目光，人們不相信政府有勇氣壯士斷腕。正因為如此，有人仍在期待房地產市場的反彈，有人根據房地產的投資品特色作出抄底的判斷。

    所有這些預言都會落空。

    此次房地產新政與以往不同。新政所針對的對象是縮短房地產的資金杠桿，而沒有動用加息等手段，說明政府并不愿意讓貨幣緊縮，而只想減少流向房地產市場的資金。此次新政是溫和的，除了北京細則較為鐵血、上海新政曖昧難出之外，已出臺的地方細則較為溫和，但即便是較為溫和的細則，已經足夠讓投資者駐足，使成交量下降。

    新政大棒主要不會打在地方政府頭上，而會由激進的投資者承擔。地方政府依舊可以賣地，地價下降的部分由房產稅加以彌補，最終房產稅徹底取代土地財政。至于鋼鐵、家電等企業，通過城市化、通過保障型住房建設消化掉一部分產能。這些企業必須轉型，從重組、高科技、低碳概念尋找新的溢價之源。

    溫和、漸進卻堅決的調控，遠遠勝過暴風驟雨式的調控。前者是對于中國經濟結構轉型的信念，后者則出于對房地產與投資者的憎恨，格局大不相同。

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