劉海波、曹建海講座簡訊
主題：建設和諧社會，實現“居者有其屋”的政策建議
主講人：劉海波（中國社會科學院法學研究所）、曹建海（中國社會科學院工業經濟研究所）
時間：2008年9月21日星期日下午2：30
地點：烏有之鄉書社（海淀區蘇州街18號院1號樓長遠天地C座1單元901室，電話：010-62760856）
主辦：烏有之鄉書社（網站：http://www.wyzxsx.com）
劉海波：中國房地產發展的問題，房價只是表面現象。問題在于地租如何分配，土地如何實現有效利用。
一、六條政策建議
政策建議一：建立全國統一聯網的全體居民住宅信息資料庫。
政策建議二：立即停止并無限期禁止家庭第三套住宅貸款。
政策建議三：對城市商品轉讓征收房產轉讓利得稅，最低70%。
政策建議四：首先對農村集體建設用地房產（小產權房）、農民宅基地房開征物業稅（或土地占用稅）。并逐步過渡到對所有非公共用途房產征收。
政策建議五：對房地產開發企業征收至少凈利潤70%的開發稅。并且溯及既往（可以定在1998年開始）。
政策建議六：鼓勵居民合作建房。
二、對政策的論證
1、幾個政策中的細節：關于第四條，對農民和農村集體的首次出售不征收房產轉讓利得稅和開發稅，但進行物業稅（或土地稅）累進征收，這樣70年使用權問題自然解決。
2、地租經濟的危害：中國房地產業的亂象叢生，出現了眾多靠炒房或吃租的食利階層。地租社會化是任何正常市場經濟的條件，但我國的空置房和閑置地嚴重，而且地租分配嚴重不公。中國主流經濟學家連哈耶克的教導都違反了。
3、中國共產黨土地政策的連續性和執政的合法性問題：執政的合法性在于地租占有的平等，不管實行什么樣的經濟政策，這個內在邏輯是不能變的。如果因為改革把地租占有變成不平等的，就直接違反了執政的合法性。
4、徹底打擊任何形式的土地投機：住房在中國是純粹的消費品，不是投資品，必須堅決打擊土地投機。
5、地方政府穩定、長遠的財政收入：廢除從香港借鑒來的不良土地制度。
6、如果因為房價下跌造成銀行資產不良，對地產商溯及既往征收的開發稅，可以由國家用來注資來補充資本金，挽救銀行。
7、公平分配才能擴大內需，擺脫重商主義發展模式的噩夢。
8、加速我國非貧民窟類型的城市化進程。除北京、上海兩個城市外，什么是合理的房價？70—90平方米住宅最上限，不能超過當地制造業熟練工人年工資的14倍。
9、建筑業農民工不會失業，就業市場和就業環境只會更好。房地產關聯的產業也不會受到沖擊。
10、政府保障性住宅不能成為主流。供應對象應該是無業、困難家庭和京滬兩個城市的藍領工人。
11、實現地租社會化，促進土地有效利用。我還有一個研究：“大國金融、法律概念與資本社會化”
曹建海：我講四個問題，最后落腳點也是政策建議。
一，地價變化本質上就是引起社會財富分配的轉變
房價實際上是由無限期的地租轉化而來，地租過高會抑制產業的發展，最后地方上靠的是出租土地獲得收入，而不是產業收入。財富從別的部門流轉到土地所有者的手上，對整個社會來說沒有起到增加財富的作用，而且加劇了兩極分化。地價變化本質上就是引起社會財富分配的轉變。像我們國家因為是土地公有，土地支配者代替了所有者享有收益，實際上是財富轉移到土地支配者手中。
二，畸形的價格體系會導致其它產業發展受到嚴重抑制
合理的價格體系是公平交換的前提。98年之前房價與其它商品的價格是和諧的，98年之后，房價逐漸變成地價，并且被炒作起來。花那么多錢買房子是根本物無所值的。現在開發商自己建的寫字樓都無法盈利，不要說買下寫字樓來經營的企業了。現在的地價已經無法讓經營者盈利了，聽說有外國炒家來抄底樓盤，我覺得這是好事，可以把許多被房子套住的人解放出來?；蔚膬r格體系還會導致其它產業發展受到嚴重抑制，以及引起物價上漲，造成金融危機。以美國為例，他們用很少的錢買中國制造的便宜的消費品，其它大部分錢用來炒股炒樓，漲的時候大家高興，跌的時候就沒有底了。
現在的土地出讓制度是從香港學來的，香港是靠土地出讓起家的，它的收入分配相對比較平均。但中國的財富分配很不均等，如何才算均等呢？我提出一個標準：什么時候普通農村老太太享受的公共服務和退位的國家干部（比如江澤民）同等時，公共服務就均等化了。如果達不到這個標準的話，政府就不能理直氣壯地去征稅。香港通過拍賣土地，對所有企業實施了基本的免稅制度，沖銷了地價上漲對企業的壓力。但即使如此，危害也很大。因為政府每一次拍賣土地，就提升一次地價標竿，這是個節節升高的過程。所有地方政府想的都不是搞實業，而是賣地，就連最沒出息的村長，整天想的都是賣地，從中賺一筆。我們把肥沃的土地變成住宅區，這是一種浪費和污染，不是創造財富。中國的土地規劃做得非常差，沒有體現公共利益，而是由官商勾結的腐敗行為。
另外，現在的房地產專營制度是古今中外從未有過的，危害非常大，它不允許老百姓自己建房！這是一個反人類的制度，它不讓人們自由選擇。居民不能自己造房，城中區舊房不能自己改建，非得讓開發商來拆遷。自由選擇權沒有了，又不是社會主義，市場經濟就更算不得了，這是一個龐大的社會腫瘤，無限制的土地出讓使深化改革就變成個全民炒房炒地。現在房子跌價了，大勢不可扭轉，因為老百姓不買了！
三，中國經濟面臨的困境
中國經濟的三駕馬車是投資，出口，消費。以前投資這塊就靠房地產，現在不行了：網上數據顯示，北京市現在房地產交易量非?？蓱z，一天有時只有幾套。剩下一塊中央投資，只能幫助少數企業和少數人，是不可持續的。再看出口，這次世界金融危機對中國出口打擊很大。消費靠的就是轎車，而隨著油價上漲，交易量在下降。所以三駕馬車都出問題了。
中國應該搞內需型經濟。中國出口的產品擴大的是美國的消費，不是中國的消費。我們的GDP越大，出口越多，美國的消費水平越高，中國自己消費水平并沒有提高。外向型經濟只有小國才使用，中國這樣的大國，眾多的企業生產了眾多的產品，卻依靠外國人消費來拉動經濟，這是很荒唐的。外國一出問題，中國產品就沒有銷路，企業就死掉，國內龐大的需求卻不能滿足，人們都沒有錢。這種結構導致中國經濟動力不足。 中國經濟新的增長動力是占絕大部分比例的窮人。三農問題不解決，動力問題就得不到解決。
政府采購要讓很多人受益，如果做不到就不要采購。起碼政府建的項目應該是免費的，現在政府卻搞了許多收費項目，用收來的稅建的項目又收一遍費，這與私人投資又有什么區別？這是真正的掠奪！房價的下降誰也保不住，中國股市預測會下降到一千點，因為現在還有一倍的泡沫。所以中國經濟面臨著綜合壓力。
四，政策建議
第一，一定要取消非公益目的的土地征用制度。憲法中說了，政府只能出于公共目的才能征用土地。要加上一條：非公共目的的土地征用堅決不允許。現在政府動用警察武警征地然后給了潘石屹們，這是黑社會的作法?，F在地方上官商勾結對農民的損害達到了頂峰。老百姓應該可以用暴力抗爭，甚至可以把地方黑社會化的政府消滅了。哪里有壓迫哪里就有反抗，這個反抗是它們應得的報酬。所以應該公布征地法律。
第二，現有的土地產權到此為止，不能再發生變化。禁止開發商再征地，每一塊土地的產權都要明晰，凡是在政府手中的土地都要公平使用，建設住房，使每個家庭都能有一套住房，不許賣給開發商。在農村推進住房合作制，合資建房，集體分配。最后形成政府供給，市場調節，農村合作社，自建房的住房體系。
第三，建立多元化的開發體系，打破開發商壟斷，形成由政府規劃的，由事業單位、普通企業及民間團體共同開發的模式。只有這樣，讓開發商受到自建房的挑戰，才能把房價控制在自建成本的水平，并且有利于建筑工業化。
第四，改革稅收結構。稅收比例不變，征收不動產稅，每家豁免一套，對第二套征收。使不動產稅成為重要的稅收方式，去掉一些不必要的稅。
第五，實行住房消費制度，對住房進行控制，就像對人口進行控制一樣（其實對人口不應該控制，人口對資源的消耗比空置房小得多），每戶一套住房或是兩套，多大面積，要進行研究和控制，不能隨意制造占有。
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