武漢開發商擬填掉東湖450畝水面建酒店
(2010-03-25) 來源: 時代周報
核心提示：武漢東湖漁場450畝水面將被開發商華僑城填掉，開發為“都市休閑娛樂區”，建造兩個四星級酒店和其他商業服務配套設施。令人震驚的是，因東湖“修編規劃”未獲建設部批復，武漢華僑城項目雖未全面開工，實際上已經是“先斬后奏”。
時代周報3月25日報道 原定開工時間卻一推再推。
自去年12月高調舉行奠基儀式后，原計劃今年2月開工的武漢華僑城項目，至今仍未按期動工。
此前，“空降”武漢的深圳華僑城集團，依仗多年來長袖善舞的能量，在項目前期的運作卻相當順利，以猛龍過江之勢“奪取”武漢城投和地鐵集團名下大塊土地，更以超低價將包括東湖風景區核心地段在內的3167畝土地以43億元收入囊中，每畝單價僅136萬元。
同時，關乎東湖生態安危的東湖漁場450畝水面將被華僑城填掉，開發為“都市休閑娛樂區”，建造兩個四星級酒店和其他商業服務配套設施。
更令人震驚的是，因東湖“修編規劃”未獲建設部批復，武漢華僑城項目雖未全面開工，實際上已經是“先斬后奏”，其開發東湖的環評和報批手續，亦將是一個漫長過程。
猛龍過江強勢“奪地”
深圳華僑城集團的手眼通天和非常規手法，在“武漢華僑城”項目的拿地過程中，被演繹得淋漓盡致。
去年12月，華僑城集團以43億元中標獲得武漢“P(2009)113”地塊，包括東湖風景區及中北路延長線在內的3167畝土地，這是2009年武漢拍賣的最大一宗黃金地塊，規劃用途為“居住和游樂、旅游設施”。
但鮮有人知的是，上述地塊，大多原為武漢城投和地鐵集團的“建設項目資金平衡用地”。但幾經博弈之后，相關單位只能“忍痛割愛”。
3月21日，武漢城投集團的魏曉波仍不愿談及此事，“這是政府定的事情”。
時代周報記者調查獲知，2007年，武漢市為解決“重大市政建設基礎項目”巨額資金缺口，出臺《關于我市重大基礎設施建設項目利用土地儲備等融資工作的意見》(“武政【2007】93號”文)，以城建項目沿線或周邊土地為抵押向銀行貸款，最后用土地出讓凈收益還款，通稱“建設項目資金平衡”。
據此，武漢城投集團在2007年通過“武政辦【2007】15”號文批準，將楊春湖副中心納入“兩個火車站”基礎設施項目打包平衡土地范圍，負責儲備和一級開發。該地總面積1103公頃，可經營性土地413公頃，土地凈收益為94億元，可基本平衡所需資金。隨后，城投集團將該地整體質押給銀行，獲貸148億元。
不料，自2009年5月深圳華僑城集團“空降”武漢后，陡生變故。
武漢市政府在“華僑城項目專題會”上決定，將楊春湖等土地打包項目約1003公頃，作為該項目平衡用地。這直接涉及城投集團在楊春湖和武漢大道的多塊土地儲備和既定項目。
無獨有偶，受武漢華僑城項目用地影響的，還有武漢地鐵集團。知情者披露，地鐵集團擁有平衡資金的土地16200畝，將產生凈收益195億元。但由于華僑城介入，該集團4號線一期工程中的2宗土地被劃出，總面積28公頃。
時代周報記者了解到，武漢華僑城項目規劃用地逾20平方公里，涉及武漢城投集團楊春湖、武漢大道沿線和地鐵集團軌道交通土地打包及若干城中村項目。
“利益主體錯綜復雜，各方互不相讓，只能市政府從中調和。”知情者告訴時代周報記者。土地所有權突變，令武漢城投十分狼狽。據透露，該集團已確定的銀行貸款無法繼續使用，已用貸款失去還款來源。武漢市土地儲備中心在楊春湖的收儲工作，也因此陷于停頓。
對此，武漢相關部門一致反對，認為不該因華僑城項目影響重大市政建設，其中，尤以市發改委的態度最為鮮明。該部門在給市政府的一份復函中明確表示：“當前正在實施的武漢城投集團楊春湖打包項目和武漢地鐵集團軌道交通打包項目，是嚴格按照93號文件規定的程序，經市政府審核批準，且土地打包凈收益是專項用于武漢火車站、武昌火車站以及近期軌道交通建設，不宜調整。”
武漢市財政局認為，利用土地獲取平衡資金的方式，應該僅限于非營利性的重大市政城建項目。
武漢市建委一人士表示：“華僑城項目屬企業經營性行為，不應與武漢城建項目沖突，況且它是中途插進來的。”
但最后結果卻是：在市政府統一協調下，最終仍以滿足華僑城項目用地需求而告終。
而且，華僑城還另外拿到了近2000畝東湖風景區內的土地，令武漢業界驚羨。
“低價”獲地玄機
深圳華僑城所拿地塊的地段之佳，地價之低，令業界自嘆弗如。
該宗“P(2009)113”地塊總面積為211.16公頃，約3167畝，主要分布在國家級4A風景區東湖沿線，成為獨享東湖景觀資源的黃金地塊，商業價值巨大。而且，其用于房地產開發的面積為86.56公頃，占總面積的40%之多。即便剩下60%用于主體公園和酒店旅游開發的部分，其商業附加值也十分豐厚。
但該地每畝單價僅為136萬元/畝，樓面地價為2136元/平方米。一業界人士指出：“東湖范圍內的這類地，當前市價至少應在800萬元/畝，這個價格等于拱手相送。”
武漢市土地儲備中心相關人士也向時代周報記者承認：“該價格僅僅是拆遷和整理成本，考慮到近年來物價上漲趨勢，征地拆遷和市政設施建設成本應按每年增長5%來計算。”
通常，深圳華僑城拿地區域的平均征地拆遷成本應在85萬元/畝，而市政設施平均成本應在15萬元/畝，相關財務費用支出應為2.5萬元/畝。一畝地從生地整理成為熟地的成本，大約在110萬元。
據此，深圳華僑城136萬元/畝的拿地成本，充其量只比拆遷成本“溢價”26萬元。
記者查證，深圳華僑城集團在東湖管委會轄區內的和平村、漁光村等地，皆以最低價格拿地，僅以東湖漁場540.9畝地所對應的拆遷成本，就能管窺其拿地成本之低。
去年11月25日開始拆遷時，東湖漁場被告知的拆遷價格為：陸地每畝50萬元，水面每畝40萬元，場區住宅樓內持有兩證的住戶按4150—4200元/平方米補償。漁場辦公區域拆遷補償價格，僅為600元/平方米。
如此低廉的拆遷價格，令業界震驚。東湖漁場一干部介紹，早在5年前，場區有意出售所轄部分土地，當時評估價格是600萬元/畝。“現在5年過去了，土地不僅沒有升值，反而還大大貶值了。”他忿然道。
記者查閱《武漢市市區土地定級與基準地價評估》標準，漁場應為Ⅳ級，所對應的商業基準地價標準為：3943元/平方米。據此測算，每畝拆遷費應為263萬元，50萬元/畝的拆遷價格，實際每平方米僅為750元，與3943元相差5倍。
而且，3943元/平方米的基準地價，乃武漢市國土資源和規劃局在2007年頒布制定，如今已過去3年，武漢房價飛漲，但地處國家4A風景區內的土地價值卻反而嚴重縮水。
對此，東湖管委會相關負責人向時代周報記者坦承：“深圳華僑城屬于武漢市引進的項目，一切都是執行上級部門的決定，管委會除配合外，并無自主權。”
“當低價拿到這些黃金地塊后，華僑城的操作手法是，將該地向銀行抵押融資，在獲得銀行貸款后，再投入到武漢華僑城項目中，成為運作該項目的主要資金來源。其實，說白了就是武漢市讓深圳華僑城獲得利用土地融資的渠道，以此支持武漢華僑城項目。”一位知情人士一語破的。
時代周報記者了解到，這43億元地價款，深圳華僑城當前也只支付了部分前期資金，更多指望通過這些地塊來“平衡”。
另據相關人士透露，東湖管委會實際上與武漢華僑城項目另簽有合作協議，涉及互惠開發，具體內容尚未公布。
東湖被填450畝生態恐惡化
更令外界瞠目結舌的是，長袖善舞的深圳華僑城，竟將一塊歷來屬于東湖核心一級保護區的450畝水面，以“土地”名義競得，并規劃“填湖”營建星級酒店。日前，相關規劃設計已完成，動工在即。
在上述“P(2009)113”地塊中，第四塊總面積為1057畝，雖然公告中對其地理位置僅以“東湖風景區沿湖景觀路”籠統帶過，但熟悉該區域的人士皆心知肚明，該地大部分是“東湖漁場”范圍，屬于《東湖風景名勝區條例》禁止“填湖開發”的水面。
為給華僑城項目騰地，3個月前，建于1951年的東湖漁場109戶職工住房被強拆，四名女工被毆傷住院，現在只剩下一片廢墟和波瀾不驚的開闊水域。
“東湖漁場共540.9畝，其中85%是水面，起碼有450畝，”3月20日，67歲的漁場老職工李先德指著眼前一片茫茫湖水對記者說，“怎么被華僑城一買過去，就變成土地了呢?”
時代周報記者實地踏訪看到，東湖漁場由大小50多塊水面構成，面積30萬平方米以上，約450畝。在此養魚30年的老劉稱：“水面劃分是為養魚需要，草湖從來就是東湖的一部分。”
為何450畝的東湖水面，會被當作“土地”一并出讓給華僑城集團?
知情人士披露，如此操作是為回避“填東湖搞開發”的硬傷。外界風傳，該水面將被填埋后建造星級酒店。事實果真如此嗎?
3月22日，記者來到位于東湖環保局5樓的“深圳華僑城駐武漢辦事處”，武漢華僑城實業公司新聞發言人黃小林向時代周報記者承認，東湖漁場將被整體開發為“都市休閑娛樂區”，規劃建造兩個酒店，即“度假酒店”和“精品酒店”，均在四星級以上。他毫不諱言：“除酒店外，還要興建商業和購物休閑配套服務設施。”此外，還將在數百畝的漁光村水域中，建一座大型“水上公園”。
黃向記者證實“已聘請SWA、HZS和斯坦伯格三家公司做完酒店的規劃設計”，但對酒店的設計高度和樓層，黃表示暫時不便透露。
對記者“填湖開發”的詢問，該公司另一人士反詰道：“公司是出錢通過土地交易中心拿到該地的開發權，不填水面怎么搞開發?”
東湖漁場的消失，將直接威脅到東湖水質生態安全。3月23日，中科院院士劉建康在得知東湖漁場將被整體填埋進行商業開發后，深感震驚：“東湖主要靠漁場投放鰱鳙魚吃掉水華，改善水質，養殖魚苗的水面不能填。”
據漁場負責人介紹，上世紀80年代，東湖每到夏季便出現大面積藍藻水華，致水體發綠、發臭。時任中科院武漢水生所所長的劉建康建議東湖漁場養殖鰱、鳙魚苗，每年向東湖大量投放，魚苗在生長過程中吃掉大部分藍藻，有效控制水華凈化湖水，此為“生物操縱”法。
奇跡就此出現，1985年后東湖水華現象消失，至今沒有重現。提出這一方案的中科院謝平博士，榮獲國際湖泊生態學大獎。
記者了解到，鰱、鳙魚苗的專業養殖和投放，幾十年來均由東湖漁場在450畝水面中完成，年產魚苗3億尾，每年投放50萬斤到東湖所屬各大湖泊中。這也正是東湖漁場被設置為正處級單位，一直享受財政撥款的主要原因。
現在，東湖漁場面臨消失。劉建康不無擔憂：“東湖已轉好的水質生態環境，將重新面臨水華和藍藻的威脅。”
受阻建設部未批“東湖規劃”
武漢華僑城項目開工時間一推再推，令集團高管心急如焚。
3月22日，黃小林向時代周報記者婉轉解釋：“由于我們對項目規劃要求非常高，必須盡善盡美后再動工。”但他同時承認時間緊迫：“市政府要求在2011年辛亥革命100周年時開業。”
知情者向時代周報記者透露，該項目當前不能開工的一個重要原因，乃東湖管委會向國家住房和城鄉建設部呈送的《修編〈武漢東湖風景名勝區總體規劃〉的請示》尚未獲批。
近年隨著東湖的地理位置優勢、商業價值日益顯現，東湖管委會認為現在的《武漢東湖風景名勝區總體規劃》已不能適應東湖發展，動議重新修編。
2007年，修編工作啟動。2009年9月，由省建設廳上報建設部。知情者透露，正是該“修編規劃”的“功能分區”部分，將現屬武漢華僑城項目開發的東湖漁場等地段，定為可進行商業、旅游項目開發的區域。這也是該項目得以實施的最根本依據。
但東湖“修編規劃”至今未獲建設部批復。盡管武漢華僑城項目當前已成騎虎之勢，也不敢貿然在國家4A級風景區中大興土木。
知情者指出：“該項目的核心價值就是利用東湖資源，它唯一的‘尚方寶劍’就是‘修編規劃’盡快獲批。”
時代周報記者于是致電國家建設部，獲悉該修編方案還需建設部會同環保總局、國土資源部組織專家團論證。法規司相關人士表示：“涉及國家級風景名勝區的修編非常嚴格，最終還要通過國務院。”
事實上，當前深圳華僑城集團在東湖的項目運作，已嚴重違反國家和湖北省保護東湖的法規，可謂“先斬后奏”。
諳熟東湖保護的人士指出，建設部1995年(建城字第557號文)《關于武漢東湖風景名勝區總體規劃的批復》第四條規定：“嚴格禁止在風景名勝區內亂砍濫伐林木、污染湖水、開山采石以及亂建房屋等違法活動。”
此外，2008年1月1日湖北省人大頒布施行的《武漢東湖風景名勝區條例》第十九條規定：“風景區內禁止建設污染環境、破壞生態、景觀的企業和設施。風景區核心景區內禁止建設旅館、招待所、培訓中心、休(療)養院以及與風景名勝資源保護無關的其他建筑物。”
“更不用說填埋數百畝水面，開發星級酒店項目了”，該人士說，武漢華僑城當前正在東湖核心區域“東湖漁場”內，規劃和操作的星級酒店、商業服務等經營性項目，均屬嚴重違規。
3月22日，東湖管委會宣傳部部長何連遠向時代周報記者嚴肅表示：“在新的‘修編規劃’未獲批前，應該繼續執行原規劃。”
談及東湖“修編規劃”，一位常在東湖晨練的省委官員極為感觸地說，當年中共中央政治局委員俞正聲主政湖北時，為加大東湖保護力度，于2006年將東湖管理局升格為東湖管委會，副市級別。俞正聲在湖北7年，堅決反對利用東湖搞開發，很多地產商被拒之門外。
該人士遙指武漢大學位于東湖邊的一棟白色高層教學樓，因該樓破壞了東湖天際線，俞每次都會感慨：“這種建筑敗筆再不能出現在東湖邊了。”“如果俞書記當年就支持東湖搞開發，東湖‘修編規劃’應沒這么難，他來湖北之前就是建設部部長。”
(本文來源：時代周報 )
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