在下從99年接觸房地產(chǎn)業(yè)，一直干到今天，這行讓我歡喜讓我優(yōu)，讓我賺了很多錢，真的很多很多，但是也讓我很受傷，今天我終于拿到了簽證，過完年我就帶著老婆孩子移民離開這個國家了，有幾句話，還是想說出來。

　　我大學(xué)畢業(yè)就干了房地產(chǎn)，在一家業(yè)內(nèi)TOP10的公司，一步步從售樓先生干到今天的地區(qū)副總，十年后，終于感覺到累了，也看透了，以前是不能說，今天終于可以說了。

　　你們以為一定要財大氣粗才能做開發(fā)商？你們錯了，開發(fā)商大部分一開始都是空手套白狼，關(guān)系比資金重要的多，地才是一切的根本，只要跟go-vern-ment關(guān)系夠硬，拿到了地，那銀行都巴巴的跑來，乖乖的給你貸款。

　　你以為開發(fā)商都是自掏腰包？你們又錯了，土地轉(zhuǎn)讓金都是貸款的，修樓蓋房都是承建商墊資的，開發(fā)商沒掏幾個錢！

　　你覺得蓋好房子，開發(fā)商該賣房了吧，這次還是錯了，開發(fā)商在開盤之前，會搞個內(nèi)部認(rèn)購，至少一半以上的房子都給內(nèi)部認(rèn)購掉，這個很多人知道了，其實就是找人向銀行貸款買房，這哦其實就是自己賣給自己，但也是變相把樓盤以市價賣給銀行，說白了就是產(chǎn)權(quán)變換一下，這銀行的錢就全進(jìn)到開發(fā)商的腰包了，真正想買房的老百姓，第一次幾乎沒有能買到心儀的房子，基本都是“賣掉了”，然后過兩天告訴你說有人退房，其實這都是把內(nèi)部認(rèn)購的房子轉(zhuǎn)移到老百姓手里，鈔票再一次進(jìn)入開發(fā)商的腰包。

　　你覺得開發(fā)商拿到錢了，就該去還銀行貸款了吧，這次還是錯了，開發(fā)商怎么會那么傻，進(jìn)了口袋的錢還掏出來？開發(fā)商會用這些款子再去拿地，只要拿到土地，隨便哪個銀行都乖乖的撅著屁股上門來。

　　如果你們問銀行就這么傻？我要告訴你，銀行就是這么傻，開發(fā)商向銀行貸款拿地，是用土地做抵押的，現(xiàn)在房子都蓋好賣掉了，開發(fā)商就算還不了拿地的貸款，銀行對這筆爛帳也沒辦法，只能去找go-vern-ment，go-vern-ment就把這塊地再次出讓，拆遷，補(bǔ)銀行爛帳。所以你們沒見嗎，但凡成熟的開發(fā)商，都是擁有好幾個相對獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實體，錢就這么轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去。心情好就還貸款給銀行，心情不好就再說了。

　　你們?nèi)绻X得go- vern-ment是真心希望控制房價的，你們怎么老是錯呢，真心覺得房價過高的，只是中央go-vern-ment而已，但是中央 go-vern-ment手里沒一寸土地，土地全是地方go-vern-ment的。你們知道地方go-vern-ment征地多少錢一畝嗎？幾萬塊而已，可賣給開發(fā)商多少錢嗎？幾百萬一畝哦！對于地方go-vern-ment來說，土地就是GDP，土地就是政績，土地就是繁榮昌盛。你說地方go- vern-ment會聽中央的嗎？

　　好啊，中央的話地方可以不聽，那中央也不是吃軟飯的，于是新政策出臺了，土地轉(zhuǎn)讓從以前的出讓制度變成今天的競拍制度。而且中央一揮手，央企老大哥們出馬了，老大哥們揮舞著鈔票出現(xiàn)在一個個土地競拍會現(xiàn)場，大家驚呼，中央要控制土地了。

　　你們覺得央企出馬了，房價有望回落了。怎么每次都錯呢！現(xiàn)在要拿地不光靠關(guān)系了，只能是競拍，這樣很多小開發(fā)商是不行了，但是土地就基本都集中到幾個大開發(fā)商手里，變相土地兼并啊。央企老大哥是不差錢，但民企拿不到地，還不能抬抬價?競拍的時候多舉舉牌子，那價格就是幾千萬幾千萬的往上竄。央企再牛，我讓你拿地的價格跟市場房價靠攏，我讓你控制房價，你控制啊！地價就這么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面說過了，甭管什么價格，只要土地在手，不怕鈔票沒有！

　　老大哥們拿了地，那怎么辦，只能蓋房子賣掉，賣什么價？不可能低于低價吧。再說老大哥的錢哪兒來的，國家給的。國家的錢哪兒來的，從老百姓手里收的。是的，事實就是這么殘酷，國家從老百姓手里收錢買昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給老百姓。

　　這就是房地產(chǎn)界的循環(huán)，go-vern-ment，土地，銀行，一次次的循環(huán)，生生不息，于是房價也就滾雪球一般。

　　其實，真正想抑制房價，辦法很簡單，只要全民堅持兩年不買房，不要多，只要兩年，那樣會倒掉一批開發(fā)商跟槍斃一批銀行行長雙規(guī)一批市長，代價是大了點，但是換來的是啥大家心里清楚。

　　我干了10年房地產(chǎn)，真的看透了，天天跟肥頭大耳的go-vern-ment官員吃飯喝酒，跟腸肥腦滿的行長唱歌跳舞，真的累了。

　　是的，我移民了，不要說我不愛國，我只是不想被某個強(qiáng)權(quán)集團(tuán)繼續(xù)統(tǒng)治而已。

　　相信我，雖然我改變了國籍，但是沒有改變我的心，我每天都會告訴我的孩子，我們是中華民族，我們960萬平方公里的祖國美麗富饒，我們的人民勤勞勇敢。孩子長大了如果問      我為什么要離開美麗的祖國，我會告訴他，爸爸只想讓你和媽媽生活的好一些

剛看到一個數(shù)字,說是中國的房子現(xiàn)在空置的可以住3億人,蘇州的幾個園區(qū)0電費(fèi)的房子大到幾萬戶.

　　此數(shù)字真假不能完全確定,不過總是多少有點影子的.

　　那么,房價為啥高?

　　西方有所謂搏弈論,詳細(xì)理論咱也不說了,這個理論也有缺陷,不過不是今天的重點,咱們先不說它.

　　基本上來講,房價虛高主要由以下幾方面關(guān)系決定:

1．

　　 地方與中央:不考慮FB因素的話,中央是不希望房價影響到政權(quán)的穩(wěn)固的.這個大家不用懷疑.

　　問題是地方財政的主要收入來源就在于房價,你要地方不和開發(fā)商合伙抬地價,捂盤.那么無異于砸地方財政的飯鍋----已經(jīng)不是飯碗的問題了.

　　N多編外編內(nèi)的人員要吃要喝要發(fā)獎金,要有各種福利.

　　而且,這種工資福利是剛性的.別說你給他降,你不給他漲,你不讓他看見今年比去年好大家都不滿意.

　　然后政府要蓋各種建筑,搞各種形象工程,修各種建筑道路.

　　這里面又涉及很多利益糾葛,咱們就不說了.

　　再下面,最最關(guān)鍵的一點.

　　財政收入的多少直接是衡量官員政績的標(biāo)桿.

　　這樣,這里就出現(xiàn)一個問題了,如果中央讓地方降房價,地方可以講,老大,你又要我賺錢給你花,你又不讓我賺錢(財政收入主要來源于高房價),老大,這個會不會很奇怪?

　　所以的所以拉,大家要體諒中央和地方,大家都壓力很大,很不好做的.

2．

　　開發(fā)商和地方政府:這個是個雙贏局面,雙方是合作關(guān)系,地方政府通過高價賣地獲得財政收入,開發(fā)商通過再高價賣房獲得暴利---哦當(dāng)然中間還有所謂承建商和承包商之區(qū)別,內(nèi)中糾葛不足為外人道也.

　　簡單點講那,地方領(lǐng)導(dǎo)需要開發(fā)商的手法來造成恐慌心理,從而把房價弄高,進(jìn)而通過賣地獲得高額財政收入.對于領(lǐng)導(dǎo)來講,開發(fā)商是財神爺,無論小家還是大家,無論從公從私,開發(fā)商都會給地方領(lǐng)導(dǎo)帶來實惠,很大的實惠,很大很大的實惠.

　　故此,開發(fā)商成為地方領(lǐng)導(dǎo)的座上客甚至鐵哥們的現(xiàn)象隨處可見.

　　不過那,還是那句話,地方領(lǐng)導(dǎo)也很為難的,畢竟人家要政績,要向上面交功課嗎.

　　開發(fā)商也挺辛苦,這把一個城市的樓盤弄起來,也非易事呀，這得考慮多少方面因素,做多少輿論引導(dǎo)呀.

　　所以,人家雖然收入高點,也是勞有所得嗎.

　　3．

　　這個比較有意思,80后老公老婆間的搏弈:話說80后甚至部分90頭兒有多少男同胞想買房子的?

　　最開始肯定都不想,但是多半在結(jié)婚壓力下,迫于女方壓力,自陷囹圄.

　　看到一句話說的挺好:用房價干掉80后,用考試干掉90后,用奶粉干掉2000后

　　這里面存在一個問題,為啥中國女生對房子問題那么糾結(jié)呢?

　　這個要討論的內(nèi)容比較廣泛,涉及的面挺廣,有空另開帖論述.

　　4．

　　開發(fā)商與買房者的搏弈:分析這個也挺好玩,買房子的有多種心理

　　（1）投機(jī):或者說投資,實際上了,今天到底是不是房子都是無所謂的,甚至就是一堆狗屎,或者是在紙上畫張餅,更進(jìn)一步說就算是一個存在于頭腦中的概念從斂財上講都可以達(dá)到和房子同樣的效果.

　　現(xiàn)在我們選擇樓市斂財,應(yīng)該說是很有真知灼見的,抓住了80后急于買房結(jié)婚這個剛性需求,這個是一個基本線,然后再弄一批想進(jìn)行投機(jī)的,鼓搗鼓搗把水?dāng)嚮炝?80后的2B了,害怕了,急眼了,牙一咬,眼一瞪,和老爹老媽一哭,首付有了,開始供樓了,一個嶄新的房奴誕生了.

　　所以了,這個類似老鼠會,或者說我們今天的中國樓市就是一個大型的老鼠會,只不過從表面上看,是合法的.

　　（2）實際需要:大部分房奴基本上是被太上逼迫入會的

　　這個沒啥可說的,你要是耳根子硬,神仙拿你都沒招.

　　基本上來講,買房的大類型也就這兩種

接著說下面的問題:

　　（1）房價會一直的永遠(yuǎn)的漲嗎?

　　你見過一直吹都不爆的氣球嗎?

　　你見過可以一直折騰的老鼠會嗎?

　　（2）還會漲多少年?

　　這里很有意思,已經(jīng)有N多所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家,民主人士預(yù)言房價會跌,甚至包括搞房地產(chǎn)的都認(rèn)為房價會跌.

　　可是呢,悲劇的是,房價一直在漲.

　　詭異吧?

　　不詭異.

　　首先,高房價是地方政府的經(jīng)濟(jì)來源,政績來源,盡管我們在企業(yè)問題上讓企業(yè)不能找市長,要找市場,在房價問題上可是堅決進(jìn)行宏觀調(diào)控的.

　　然后,我們要確實承認(rèn),房子確實有很大的剛性需求,由于知識青年下鄉(xiāng)返城結(jié)婚所帶來的生育高峰---也就是80后,普遍到了談婚論嫁年齡.這個需求確實很大,這個是真實的.

　　接著,應(yīng)該說,由于我們的企業(yè),公司普遍設(shè)置在大城市周邊或者市內(nèi),直接導(dǎo)致了大量的80后原始居住地與工作地點的脫離.這個同樣也造成了一個剛性需求.

那么,房價會一直漲下去嗎?

　　我認(rèn)為不可能,具體期限就不知道了,樓市這個大氣球必然爆掉.

　　為什么?

　　因為剛性需求的減少,請大家對比80后和90后的數(shù)量.

　　你再捂盤,你再炒做,你再折騰,你不能把90后變多吧?

　　房價再高,最后總得有人來住吧?

　　甚至我們說的極端一點,你現(xiàn)在樓房不斷加高,城市范圍不斷擴(kuò)大,最后你13億人蓋了能住39億人的房子,你還能炒的起來?那我真佩服你了.

　　再往下,請大家別忘了,80后的父母在10年后年齡會有多大?

　　其中有相當(dāng)部分年齡接近70了,他們會死亡的,別忘記了,凡人皆有一死.

　　而80后的父母恐怕是80后的1.2-1.5倍(由于獨(dú)生子女政策).

　　他們死亡后空出的住房怎么辦?

　　肯定要流入市場吧?

　　這么大的一個量的房子流入市場,哦,你還能炒的動嗎?

　　那真的很服氣.

　　但是同時,3-5年內(nèi),房價不可能降,應(yīng)該說,目前房價仍然在可調(diào)控范圍內(nèi).

　　這個氣球沒到破的邊緣.

原因何在？

　　我們要考慮到多吃多占的情況,這個也會產(chǎn)生一個剛性需求.

　　比如說,家里做生意的,在北方居住,就想買個海景房,家在南方的,就琢磨著在北方買套房子避暑.

　　應(yīng)該說,這幾年南方搞海景房搞的很紅火,這個確實是很有眼光的,而北方呢,在避暑這個概念上明顯反應(yīng)過慢.如果有搞房地產(chǎn)的朋友路過,可以弄下這方面,可以讓流往南方的錢回流下哈.

　　再下面,如果樓市垮了,會怎么樣?

　　我們可以絕對相信,垮掉的絕對不僅僅只有樓市而已.

　　實際上了,如果按正常情況,對比西方,房價本來確實可以一直漲下去.主要原因在于:只要你能保證老百姓的收入在以更快一點的速度增加,那么老百姓總可以買的起房子.

　　這個老鼠會確實可以一直開不是?

　　我們的麻煩在于兩個字----透支

　　我們的樓市提前把未來幾十年的漲價空間給提前透支掉了.

　　更簡單點講,西方的樓市是養(yǎng)羊,秋天剪羊毛,羊還在,接著養(yǎng).

　　我們中國樓市是殺豬,把豬弄肥了,一刀干掉,斷子絕孫.

　　其他的有關(guān)郝兄所說制造業(yè),GDP問題,事關(guān)和諧,不掰扯.

　　最后說一點點,現(xiàn)在最麻煩的事情不在于高樓市,也不在于即將垮掉的高樓市.

　　而在于,本朝到底有沒有能力解決樓市垮掉以后出現(xiàn)的爛攤子?

　　這個事關(guān)和諧,不掰扯.

　　前幾天有人說,不管怎么說，我們在前進(jìn).

　　我們真的前進(jìn)了嗎?

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號