最近網(wǎng)上流傳中國復(fù)制日本模式，此前有包括本人在內(nèi)很多人都預(yù)言房地產(chǎn)泡沫2012年破裂，但是今天完全不同了，因?yàn)槟鞘墙⒃谕耆袌鼋?jīng)濟(jì)體制下對經(jīng)濟(jì)規(guī)律所做的預(yù)測，而今天，我們又為房地產(chǎn)制定了特定條件，來保障它不崩盤。

事實(shí)上中國的市場經(jīng)濟(jì)是建立在社會主義制度下下的特色經(jīng)濟(jì)，與我們一直以常規(guī)思路去思考的市場經(jīng)濟(jì)完全不同，這種與其它市場經(jīng)濟(jì)國家不同之處在于政策可以控制資本流向，有這一點(diǎn)的存在，房地產(chǎn)泡沫就很難破裂。

首先，基于中日兩國國情不同，經(jīng)濟(jì)體制不同，調(diào)控政策方向不同，人口規(guī)模不同，以及城市資源配置不同等幾個方面對比看，在最近四個月的調(diào)控政策方向下，中國短期內(nèi)已經(jīng)不存在房地產(chǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)了。

從經(jīng)濟(jì)體制講，政府有能力隨時控制資本流向，也就是可以隨意控制投資需求的比例，當(dāng)然這個手段就是貨幣政策，依靠金融杠桿來左右市場，可以讓房價漲，也可以讓房價跌，有控制漲跌的能力就有控制穩(wěn)定的能力，這一點(diǎn)毋庸置疑，如果誰反駁，只能說他比我更看不懂中國經(jīng)濟(jì)。

與日本不同的是中國有14億人口，目前城市居民規(guī)模僅為6.3億，在城市化過程中未來將有4.5-5億人口被城市化，這是一個相當(dāng)龐大的需求，在貨幣化速度過快情況下，實(shí)體產(chǎn)業(yè)低迷，投資與自住兩大需求也尚有可透支余地，尤其是投資需求短期內(nèi)對房價仍有很強(qiáng)的支撐能力。

此外，最近四個月的調(diào)控政策方向已經(jīng)明朗，保障性住房建筑用地規(guī)模要占地方政府住房建設(shè)用地審批的70%，在不增加土地供給規(guī)模情況下，等于商品住房的建筑用地縮減了70%，未來兩年及今后的市場供給將嚴(yán)重不足，這樣一來將使商品房具有更大的投資價值，原因在于以目前地方與中央的財(cái)政投資效率，與財(cái)政可支配力看，70%用地的保障性住房建設(shè)速度將相當(dāng)緩慢，并不能較好的覆蓋夾心層，夾心層都將淪為剛需，按每年城市化2000萬人口中有20%人群從收入上進(jìn)入中產(chǎn)階層算，每人購買30平米就可以消化掉1.2億平米商品房，改善型需求群體每年也可以消化掉近2億平方米，這樣按09年全年商品房銷售面積9.37億平方米的30%計(jì)算，正好供需相等，與09年房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積7.02億平方米數(shù)字的30%相比，就已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重缺口，此外無論政策如何限制都將會有部分投資需求滲透房地產(chǎn)，所以按此計(jì)算下，未來五年內(nèi)商品房市場仍然屬于賣方市場，價格也將繼續(xù)上漲。

還有從當(dāng)前房價泡沫與城市資源配置角度看，一線與沿海城市房價泡沫最大，但是同樣資源配置優(yōu)勢也最強(qiáng)，因此，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不回暖導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒有調(diào)整成功的情況下，這些城市的凈流入人口增長趨勢短期內(nèi)只會加強(qiáng)，因此居住需求也會逐漸增長，所以在有前面調(diào)控政策左右供給規(guī)模的情況下從需求角度講，即便當(dāng)前人均收入很低，從房價比、租金比、租售比等等角度看，房價泡沫都很大，但需求群體過大，即使按百分比計(jì)算也還是有著相當(dāng)大的支撐能力，這些我們討論過多次，事實(shí)也證明過很多次。

其實(shí)對比日本當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫破裂的最大因素是貨幣升值壓力與貿(mào)易打壓，兩者結(jié)合一起就使我們此前賴以支持發(fā)展的人口紅利作用喪失，因此在我們今天出現(xiàn)了與當(dāng)年日本同樣情況的時候，才會有人拿中日經(jīng)濟(jì)走勢來做對比。

但是我們不能忽略一個更重要的問題，09年中國出口扯了GDP百分之四以上的后腿，我們的經(jīng)濟(jì)卻保持了8.7%的增長，原因在于我們發(fā)放了過多貨幣，推升了房地產(chǎn)價格，拉動了房地產(chǎn)開發(fā)投資，同時又利用了四大糧商對糧食價格的操控穩(wěn)定了糧價，控制住了通脹率。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，對GDP起到10個點(diǎn)的拉動作用，盡管其它產(chǎn)業(yè)在衰退，房地產(chǎn)依舊能帶動經(jīng)濟(jì)增長，這說明房地產(chǎn)上的文章還有更大的可操作空間，當(dāng)然這樣做有些殘忍，因?yàn)樗鼈α藷o數(shù)農(nóng)民的利益和無數(shù)房奴的心。

至此我們可以看清一個方向，就是政府要以一方面不斷推漲商品房價格，另一方面加大保障性住房的供給的方式，來化解房地產(chǎn)泡沫，并以此來依賴房地產(chǎn)繼續(xù)拉動經(jīng)濟(jì)。這種做法下，在有著寬松的經(jīng)濟(jì)政策與貨幣供給基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)短期內(nèi)就不會出現(xiàn)崩盤。

當(dāng)然，這樣操作下的結(jié)果是解決了低收入群體的住房問題，夾心層依舊難以解決，最終少量的商品房又消滅了每年生成的中產(chǎn)階層，而高收入人群與炒家，依然可以憑借資本優(yōu)勢在房地產(chǎn)中逐利，房地產(chǎn)的市場化方向也沒有改變，僅是永久的犧牲了中產(chǎn)階層和短期內(nèi)拋棄了夾心層，但是這一切都已經(jīng)木已成舟，我們誰都無法改變，只有無條件接受。

× 烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM

您的打賞將用于網(wǎng)站日常運(yùn)行與維護(hù)。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！

歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號